Nehnuteľný Majetok Fyzickej Osoby: Definícia, Nadobúdanie a Zdaňovanie

Podnikateľské subjekty využívajú na svoje aktivity rôzne druhy majetku, pričom hmotný majetok (budovy, stroje) a nehmotný majetok (patenty, licencie) tvoria základ podnikateľského imania. Súhrn týchto foriem majetku sa označuje ako "obchodný majetok". Tento článok sa zameriava na dlhodobý majetok, konkrétne nehnuteľnosti, v kontexte fyzickej osoby.

Definícia a Druhy Majetku

Obchodný majetok, ako ho definuje § 6 Obchodného zákonníka, zahŕňa hmotný majetok, nehmotný majetok, pohľadávky, rôzne práva a peniazmi oceniteľné hodnoty, ktoré patria podnikateľskému subjektu a slúžia na podnikanie. Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov definuje hmotný majetok podobne ako účtovné postupy, pričom § 22 ods. 2 definuje odpisovaný majetok ako budovy a stavby. Hmotný majetok vylúčený z odpisovania je definovaný v § 23 ods. 1 zákona o dani z príjmov.

Nadobúdanie Nehnuteľností

Nehnuteľnosti je možné nadobúdať rôznymi spôsobmi, pričom každý z nich má svoje špecifiká v ocenení, stanovení vstupnej ceny a účtovaní. Medzi najčastejšie spôsoby patria:

Kúpa Nehnuteľnosti

Kúpa je jedným z najbežnejších spôsobov obstarania nehnuteľnosti. Pri oceňovaní sa postupuje podľa § 24 a § 25 zákona o účtovníctve. Nehnuteľnosť sa oceňuje ku dňu uskutočnenia účtovného prípadu, pričom deň uskutočnenia účtovného prípadu je definovaný v § 2 ods. 2 Postupov účtovania v PÚ (podvojné účtovníctvo) alebo v § 3 ods. 4 Postupov účtovania v JÚ (jednoduché účtovníctvo).

Pri nehnuteľnostiach obstaraných na základe zmluvy, pri ktorých sa vlastníctvo nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností a do nadobudnutia vlastníctva nadobúdateľ nehnuteľnosť užíva, dňom uskutočnenia účtovného prípadu je deň prevzatia nehnuteľnosti nadobúdateľom. Obstarávacia cena je definovaná ako cena, za ktorú sa majetok obstaral, vrátane nákladov súvisiacich s jeho obstaraním (§ 25 ods. 5 písm. a) zákona o účtovníctve).

Prečítajte si tiež: Definícia nehmotného majetku v podnikaní

Dňom zaradenia majetku na príslušný majetkový účet je deň zabezpečenia všetkých technických funkcií a splnenia všetkých povinností stanovených v súlade so stavebnými, ekologickými, hygienickými a požiarnymi predpismi.

Vlastná Výstavba

Vstupná cena nehnuteľnosti vytvorenej vlastnou činnosťou sa určuje ku dňu uskutočnenia účtovného prípadu, teda ku dňu kolaudácie alebo uvedenia do užívania. Nehnuteľnosť sa oceňuje vlastnými nákladmi, ktoré zahŕňajú:

• Priame náklady (externé dodávky, aktivácia vlastných činností).
• Nepriame náklady (výrobná réžia, správna réžia, ak vytvorenie nehnuteľnosti presahuje obdobie jedného roka).

Medzi náklady súvisiace s obstaraním nehnuteľnosti patria aj výdavky na prípravu a zabezpečenie výstavby do času uvedenia investície do užívania, vrátane notárskych a bankových poplatkov na získanie úveru na financovanie výstavby.

Bezodplatné Nadobudnutie

Nehnuteľnosti nadobudnuté bezodplatne sa oceňujú reprodukčnou obstarávacou cenou, teda cenou, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje. Bezodplatne nadobudnutý odpisovaný majetok sa účtuje na ťarchu účtu účtovej skupiny 04 - Obstaranie dlhodobého majetku so súvzťažným zápisom v prospech účtu 384 - Výnosy budúcich období. Účet časového rozlíšenia sa rozpúšťa do výnosov vo vecnej a časovej súvislosti so zaúčtovaním odpisov nadobudnutej nehnuteľnosti od doby zaradenia tohto majetku do užívania.

Preradenie z Osobného do Obchodného Majetku

Pri preradení nehnuteľnosti z majetku určeného na osobné potreby do obchodného majetku fyzickej osoby nedochádza k zmene vlastníckych práv, ale len k zmene účelu použitia majetku. Vstupná cena sa stanovuje podľa § 25 ods. 1 ZDP, pričom sa preukazuje spôsob nadobudnutia majetku a jeho ocenenia.

Prečítajte si tiež: Hnuteľný vs. nehnuteľný majetok

Finančný Prenájom

Predmetom finančného prenájmu môžu byť všetky druhy nehnuteľností. Odpisovanie predmetu finančného prenájmu počas doby nájmu je prenesené na nájomcu. Odpisy sa účtujú počas doby trvania finančného prenájmu do výšky 100 %, a to rovnomernou sumou pripadajúcou na každý mesiac prenájmu na ťarchu účtu 551 a v prospech účtu oprávok k majetku.

Účtovanie v Jednoduchom a Podvojnom Účtovníctve

Účtovanie nehnuteľností sa líši v závislosti od toho, či účtovná jednotka používa jednoduché alebo podvojné účtovníctvo. V jednoduchom účtovníctve sa pracuje s knihou investičného majetku a stornom výdavkov v peňažnom denníku. V podvojnom účtovníctve sa používajú účty účtovej skupiny 04 - Obstaranie dlhodobého majetku a účty účtovej skupiny 02 - Dlhodobý hmotný majetok.

Zdaňovanie Príjmov z Nehnuteľností

Príjmy z nehnuteľností, ako sú príjmy z prenájmu, sú zdaniteľným príjmom. Zdaňovanie závisí od daňového rezidenstva daňovníka a od toho, či SR má s daným štátom uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia.

Daňovníci s Obmedzenou Daňovou Povinnosťou (Nerezidenti)

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej na území SR je zdaniteľným príjmom daňovníka s obmedzenou daňovou povinnosťou (ODP). Platiteľ príjmu (nájomca) je povinný zabezpečovať daň podľa § 44 zákona o dani z príjmov, a to sadzbou 19 % alebo 35 % (pre daňovníkov z nezmluvných štátov). Daňovník s ODP si následne vysporiada svoju daňovú povinnosť prostredníctvom daňového priznania.

Zamedzenie Dvojitého Zdanenia

Dvojité zdanenie nastáva, ak je rovnaký príjem zdanený v dvoch rôznych štátoch. SR sa snaží zabrániť dvojitému zdaneniu prostredníctvom zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia (ZZDZ). Tieto zmluvy upravujú, ktorý štát má právo zdaniť príjem a aké metódy sa použijú na zamedzenie dvojitého zdanenia (metóda vyňatia príjmov alebo metóda zápočtu dane).

Prečítajte si tiež: Ako prebieha predaj a prenájom štátneho majetku

Stála Prevádzkareň

Ak nerezident SR vykonáva činnosť na území SR prostredníctvom stálej prevádzkarne, príjmy z tejto činnosti sú zdaniteľné na území SR. Stála prevádzkareň sa definuje ako trvalé miesto alebo zariadenie na výkon činností, prostredníctvom ktorého nerezident SR vykonáva úplne alebo sčasti svoju činnosť na území SR.

tags: #nehnutelny #majetok #fyzickej #osoby #definicia