Neplatenie nájomného, odstúpenie od zmluvy a podmienky ukončenia nájmu bytu

Nájomné vzťahy sú bežnou súčasťou života mnohých ľudí. Či už ide o prenájom bytu, domu alebo nebytových priestorov, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti ako nájomca, ale aj ako prenajímateľ. V tomto článku sa pozrieme na rôzne aspekty ukončenia nájomnej zmluvy, vrátane neplatenia nájomného, možnosti odstúpenia od zmluvy a podmienky, ktoré musia byť splnené.

Ukončenie nájomnej zmluvy: Všeobecný prehľad

Nájomná zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Stanovuje podmienky prenájmu bytu alebo iného priestoru, vrátane výšky nájomného, doby trvania nájmu a podmienok ukončenia zmluvy. Ukončenie nájomnej zmluvy môže nastať niekoľkými spôsobmi:

  1. Dohodou zmluvných strán: Ide o najjednoduchší a najideálnejší spôsob ukončenia nájomného vzťahu. Obe strany sa dohodnú na presnom dátume skončenia nájmu a podmienkach vypratania bytu.

  2. Výpoveďou: Výpoveď je jednostranný právny úkon, ktorým jedna strana oznamuje druhej strane ukončenie nájomnej zmluvy. Výpoveď môže dať nájomca aj prenajímateľ, ale len za určitých podmienok stanovených zákonom alebo zmluvou.

  3. Uplynutím času: Ak je nájomná zmluva uzavretá na dobu určitú, nájom automaticky zaniká uplynutím dohodnutej doby.

    Prečítajte si tiež: Neplatenie odvodov a váš budúci dôchodok

  4. Odstúpením od zmluvy: Odstúpenie od zmluvy je možné len v prípadoch, ktoré predpokladá zákon alebo upravuje samotná zmluva. Vtedy dochádza k zrušeniu zmluvy od počiatku.

Odstúpenie od nájomnej zmluvy nájomcom

Odstúpenie od zmluvy je možné len v prípadoch, ktoré predpokladá zákon alebo upravuje samotná zmluva. Vo všeobecnosti platí, že nájomca má právo okamžite odstúpiť od zmluvy, ak sú prenajaté priestory zdraviu škodlivé (napr. plesne na stenách, výskyt roztočov alebo látok ohrozujúcich zdravie) alebo byt má iné zjavné poškodenia, ktoré bránia jeho riadnemu užívaniu.

Príklad z praxe:

Mám uzavretú nájomnú zmluvu na byt na 1 rok, byt obývam tretí mesiac. Môj problém spočíva v tom, že už od prvého dňa nájmu sused nad mojím bytom ruší nočný kľud. Každú noc sa niekoľkokrát budím na jeho nočné aktivity, kedy presúva nábytok, trieska dverami, nahlas vykrikuje a robí hluk na balkóne. Cez víkendy vyvádza. Z tohto dôvodu som už dlhodobo nevyspatá, neviem si oddýchnuť, už sa nedokážem sústrediť ani v práci, mám zdravotné problémy (pravidelne navštevujem kardiológa). V záujme môjho celkového zdravotného stavu by som chcela nájom ukončiť odstúpením od zmluvy, keďže v danom byte sa nedá normálne žiť. Každú noc je nejaká akcia a ja musím o 6-tej vstávať do práce, čo už nezvládam. Prenajímateľa, ako aj samotných nájomcov nad mojím bytom som viackrát upozorňovala, no nájomcovia sú alkoholici a môj prenajímateľ to nerieši, moje písomné sťažnosti ignoruje. Na moju reakciu, že chcem odstúpiť od zmluvy, keďže mám z tohto nepretržitého nočného života zdravotné problémy, prenajímateľ reagoval odmietavo a požaduje, aby som sa držala dohodnutej výpovednej lehoty. Ja však v tom byte ďalej žiť nemôžem, pretože sa mi zhoršuje zdravotný stav, čo viem potvrdiť lekárskym nálezom, a riskujem, že prídem o prácu. Všetky nočné akcie som znášala aj s mojím druhom, čiže mám aj svedka.

V tomto prípade zákon neupravuje možnosť odstúpiť od zmluvy pre rušenie nočného kľudu susedom. Preto prichádza do úvahy iba výpoveď.

Výpoveď nájomnej zmluvy nájomcom

Ak je nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nájomca môže skončiť nájom výpoveďou, a to bez uvedenia dôvodu. Ak sa nájomná zmluva neuzatvorila podľa osobitného zákona o krátkodobom nájme, výpovedná doba pri nájme bytu môže trvať tri mesiace alebo viac. Väčšina zmluvných vzťahov má upravenú výpovednú lehotu menšiu ako tri mesiace, aj keď zákon takúto možnosť nepripúšťa.

Prečítajte si tiež: Koncesionárske poplatky a dôchodcovia: Ako požiadať o oslobodenie

V prípade, ak je nájomná zmluva uzavretá na dobu určitú a nie je dohodnutá možnosť výpovede nájmu, prevláda názor, že aj napriek tomu je možné zo strany nájomcu vypovedať nájom.

Výpovedná lehota

Výpovedná lehota je obdobím medzi doručením výpovede a skončením nájmu, počas ktorej nájom stále trvá. Upravuje ju § 710 ods. 3 a ods. 4 Občianskeho zákonníka. Jej dĺžka je tri mesiace, pričom začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď, ktorá musí byť daná písomne.

Príklad:

Výpoveď z nájmu bola doručená druhej zmluvnej strane 13. februára 2025. Keďže výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď, v takomto prípade začne výpovedná lehota plynúť 1. marca 2025. Keďže jej dĺžka je tri mesiace (za predpokladu, že medzi zmluvnými stranami nebolo dohodnuté inak), výpovedná doba uplynie (a spolu s tým zanikne nájom) dňa 31. mája 2025.

V prípade, ak prenajímateľ vypovedá nájomnú zmluvu z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, a nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná doba sa predĺži o ďalších šesť mesiacov. Takéto predĺženie sa nazýva ochranná lehota.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje výpovedné dôvody, ako aj výpovednú lehotu, v ustanovení § 7. Týka sa nájomných vzťahov uzavretých na dobu určitú do dvoch rokov, ktoré vznikli od mája 2014 (ak sa strany na tom dohodli).

Prečítajte si tiež: Podmienky neplatenia dôchodkového poistenia

Výpovedné dôvody prenajímateľa podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Zákon explicitne stanovuje 4 výpovedné dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ nájom vypovedať:

  1. Ak nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza.

  2. Ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu riadne a včas, a to za čas dlhší ako dva mesiace.

  3. Ak nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplní peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky.

  4. Ak nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom.

Prenajímateľ môže nájomnú zmluvu vypovedať aj vtedy, ak je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Výpovedné dôvody nájomcu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje tri výpovedné dôvody pre nájomcu:

  1. Ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie, pričom k tomu nedošlo zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte.

  2. Ak došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru nájomcu.

  3. Ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní.

Neplatenie nájomného

Platiť dohodnuté nájomné riadne a včas je základnou povinnosťou nájomcu. Riadne a včas znamená, že nájomné je uhradené v presne dohodnutej výške a do presne dohodnutého dátumu. Ak sa nájomca omešká čo i len o 1 deň, prípadne nezaplatí nájomné v dohodnutej výške, porušuje nájomnú zmluvu a prenajímateľ má právo voči nemu zakročiť.

Ako môže prenajímateľ postupovať pri neplatení nájomného?

  1. Žiadať dlžné nájomné doplatiť: Podľa § 697 Občianskeho zákonníka, ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné do 5 dní po splatnosti, môže prenajímateľ žiadať aj tzv. poplatok z omeškania.

  2. Dať výpoveď z nájmu: V zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je nezaplatenie nájomného riadne a včas za čas dlhší ako 3 mesiace tzv. hrubým porušením povinností vyplývajúcich z nájmu bytu a je zároveň dôvodom na výpoveď nájmu bytu. Ak si prenajímateľ a nájomca dohodli režim krátkodobého nájmu bytu potom na výpoveď dokonca stačí, ak nájomca nezaplatí nájomné riadne a včas za čas dlhší ako 2 mesiace.

  3. Podať žalobu na súd: Ak nájomca dlh neuhradí, môže prenajímateľ podať žalobu na súd, napr. cez upomínacie konanie a žiadať vydať platobný rozkaz.

  4. Použiť depozit (zábezpeku): Na úhradu dlhu môže prenajímateľ použiť aj depozit (zábezpeku), ale len ak je takéto použitie dohodnuté a v súlade so zmluvou.

Poplatok z omeškania

Ak vám nájomca dlhuje nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu či ich časť, máte právo nielen na dlžnú istinu, ale aj na príslušenstvo tvorené tzv. poplatkami z omeškania. Môžete ich žiadať, ak nájomca nezaplatí ani do piatich dní po splatnosti. Náležia vám vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania; najmenej však 0,83 eur za každý (aj začatý) mesiac omeškania.

Záložné právo prenajímateľa

Aby ste mali reálnu šancu dlh uspokojiť, máte ako prenajímateľ na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Výnimkou sú veci vylúčené z výkonu rozhodnutia. Čo najskôr sa však domáhajte, aby súd nariadil súpis týchto vecí.

Postup pri ukončení nájomnej zmluvy

  1. Overte si režim nájomnej zmluvy: Zistite, či sa vaša nájomná zmluva spravuje režimom klasického nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka alebo osobitným režimom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

  2. Písomná výzva: Odporúča sa nájomcu najskôr slušne písomne vyzvať, aby dlžné nájomné doplatil a platil načas a zároveň ho upozorniť na možnosť dania výpovede a možnosť žiadať poplatok z omeškania.

  3. Výpoveď: Ak sa rozhodnete pre výpoveď, musí byť písomná a musí v nej byť jasne uvedený dôvod výpovede, inak je neplatná.

  4. Doručenie výpovede: Výpoveď doručujte osobne s potvrdením o prevzatí alebo doporučene poštou s doručenkou.

  5. Žaloba na vypratanie bytu: Ak nájomca byt neopustí po uplynutí výpovednej lehoty, budete musieť na súde žiadať žalobou jeho vypratanie.

Dôležité upozornenia

  • Svojpomocné vypratanie bytu sa neodporúča, pretože by takéto konanie mohlo byť zásahom do súkromia nájomcu a jeho obydlia a mohlo by dôjsť k naplneniu znakov skutkovej podstaty trestného činu Porušovania domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona.

  • Nájom bytu požíva zvláštnu ochranu; prenajímateľ ho teda môže ukončiť len za sprísnených podmienok. Na oplátku je však nájomca za omeškanie s platením sankcionovaný vyššími poplatkami.

tags: #neplatenie #nájomného #byt #odstúpenie #od #zmluvy

Ďalšie články