Neplatnosť dražby rozhodnutím Krajského súdu v Prešove: Sporná pohľadávka a jej judikatórny kontext

Dobrovoľné dražby sú nástrojom na speňaženie majetku dlžníka v prospech veriteľa. Avšak, ak proces dražby nie je v súlade so zákonom, môže byť vyhlásená za neplatnú. Tento článok sa zaoberá problematikou neplatnosti dražby, najmä v kontexte rozhodnutí Krajského súdu v Prešove a iných súdov, so zameraním na sporné pohľadávky a relevantnú judikatúru.

Právne aspekty prevodu vlastníctva a zodpovednosť za záväzky

Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome dochádza k právnemu nástupníctvu, teda singulárnej sukcesii všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o spoločenstve z doterajšieho vlastníka na nového vlastníka. Otázkou zostáva, kto zodpovedá za záväzky, ktoré predchádzajúci vlastník nemusí mať voči spoločenstvu vysporiadané ku dňu prevodu alebo prechodu vlastníctva bytu a nebytovému priestoru v dome. V zásade môžu vzniknúť tri alternatívy.

Oprávnená držba a dobrá viera

Jedným z predpokladov vydržania je, že držba musí byť oprávnená. Vo všeobecnosti pod oprávnenou držbou treba rozumieť faktické ovládanie veci, resp. vykonávanie práva spojené s vôľou nakladať s vecou ako so svojou v dobrej viere, že držiteľovi táto vec, resp. právo patrí. Pri oprávnenej držbe musí byť teda splnená okrem iných aj podmienka dobrej viery držiteľa, že mu vec patrí. Oprávnená držba predpokladá, že držiteľ je v dobrej viere, že mu vec alebo právo patrí a že je v tejto dobrej viere so zreteľom ku všetkým okolnostiam; uvedené podmienky pritom musia byť splnené súčasne.

Stavba povolená a nepovolená

Právna teória i právna prax rozlišuje medzi stavbou nepovolenou (resp. povolenou) a neoprávnenou (resp. oprávnenou). Absencia príslušného práva stavebníka k cudziemu pozemku nutne musí viesť k záveru, že ide o neoprávnenú stavbu. Pri posudzovaní otázky, či ide o neoprávnenú stavbu je však potrebné vychádzať z právnej úpravy platnej v čase vzniku stavby ako veci v právnom slova zmysle.

Náhrada za neužívanie spoločnej veci

Ak sa podielový spoluvlastník domáha náhrady vo forme peňažného plnenia voči druhému spoluvlastníkovi za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, ide o právny vzťah z podielového spoluvlastníctva osobitne v Občianskom zákonníku upravený. V prípade, že sa spoluvlastníci o spôsobe užívania spoločnej veci, príp. o jej náhrade nedohodnú, ide o nárok, ktorý vyplýva z ust. § 137 ods. 1 OZ v spojení s § 123 OZ. Toto právo je majetkovej povahy, ktoré sa premlčuje v trojročnej všeobecnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

V ust. § 142 ods. 1 veta prvá OZ je vyjadrená jedna zo základných zásad inštitútu podielového spoluvlastníctva - zásada, že nikto nesmie byť spravodlivo nútený, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu. Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú ako sa ich spoluvlastníctvo zruší a ako si vyporiadajú, resp. ak sa nemôžu dohodnúť ani inak, môže sa ktorýkoľvek z nich domáhať zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva na súde. Vo všeobecnosti teda sa vychádza zo zásady, že spoluvlastníctvo k veciam má byť zrušené, ak o to požiada niektorý zo spoluvlastníkov, lebo nik nemá byť spravodlivo nútený, aby v podielov.

Povinnosti dražobníka a ocenenie predmetu dražby

Podľa § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. má dražobník povinnosť zaistiť ocenenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Povinnosťou dražobníka teda nie je zabezpečiť akékoľvek ocenenie, ale práve také ocenenie, ktoré bude vychádzať z uvedenej všeobecnej hodnoty. Dražobník teda nesplní svoju povinnosť len tým, že predmet dražby ocení, ale až tým, že toto ocenenie bude urobené takto predpísaným spôsobom. Prvá veta však zároveň nevyžaduje od dražobníka, aby k oceneniu prizval znalca, z čoho je zrejmé, že ocenenie môže vykonať aj sám.

Zabezpečovací prevod práva

Zmluva o dočasnom prevode vlastníckeho práva do času, kým vlastník prevedeného práva nesplní nadobúdateľovi dlh, čo predstavuje rozväzovaciu podmienku, po splnení ktorej má nasledovať spätný prevod vlastníckeho práva na pôvodného vlastníka, predstavuje svojim účelom zabezpečovací prevod práva. Predmetný právny postup uzavretím jednak kúpnej zmluvy, na základe ktorej žalobkyňa previedla svoje vlastnícke právo k dotknutým nehnuteľnostiam na pôvodnú žalovanú 1 a zároveň zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, na základe ktorej sa žalovaná 1 zaviazala previesť na žalovanú 2 naspäť predmetné nehnuteľnosti.

Vrátenie daru pre hrubé porušenie dobrých mravov

V zmysle § 630 o. z. darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. K zániku darovacieho vzťahu dochádza preto na základe dvoch po sebe nasledujúcich priamych skutočnostiach: 1. hrubé porušenie dobrých mravov správaním sa obdarovaného voči darcovi alebo členom jeho rodiny a 2. jednostranný právny úkon darcu adresovaný obdarovanému. To znamená, že hoci darovacia zmluva je dvojstranným právnym úkonom, výzva na vrátenie daru je jednostranným adresovaným právnym úkonom darcu obdarovanému, ktorá sama osebe je sp.

Neúčinnosť zmluvy a jej dôsledky

Podľa § 59a ods. 1 Obchodného zákonníka s nesplnením povinností tam uvedených výslovne spája „len“ neúčinnosť zmluvy. Účinnosťou zmluvy treba rozumieť možnosť domáhať sa práv alebo povinností v zmluve dohodnutých alebo v zákone zakotvených; možnosť uplatňovať práva a povinnosti upravené či vyplývajúce zo zmluvy, resp. možnosť správať sa tak, ako to vyplýva zo zmluvy. Účinnosť zmluvy tak umožňuje konať tak, aby sa dosiahol samotný účinok zmluvy, aby mohli nastať tie právne následky, ktoré sú ňou sledované, resp. v nej dojednané.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Nadobudnutie vlastníckeho práva od nevlastníka

Nadobudnutie vlastníckeho práva od nevlastníka umožňuje len v zákonom upravených prípadoch, predstavujúcich výnimku zo zásady, že vlastnícke právo možno nadobudnúť iba od vlastníka; len v týchto prípadoch zákon uprednostňuje ochranu dobromyseľného nadobúdateľa veci a umožňuje prelomenie zásady nemo plus iuris. Z tohto konštatovania vyplýva, že neprichádza do úvahy, aby súdy bez toho, aby existoval zákonný poklad, rozširujúco vyvodzovali možnosť ochrany dobromyseľného nadobúdateľa tým spôsobom, že dobrá viera nadobúdateľa sama postačuje na priznanie vlastníckeho práva.

Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky a obmedzenie účasti na dražbe

Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 24. októbra 2013 sp. zn. zdôrazňuje, že ak ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie, záujemcami budú spravidla osoby, pre ktoré je geografická poloha nehnuteľnosti rozhodujúca, pričom sa dá predpokladať, že záujem o takúto nehnuteľnosť v určitej lokalite prejavia zväčša osoby bývajúce (pracujúce) v jej okolí. V danom prípade obec, v ktorej sa nachádzajú dražené nehnuteľnosti, je od obce, v ktorej sa konala sporná dražba, najkratšou dopravnou trasou vzdialená 329 km (z časového hľadiska predstavuje takmer štyri hodiny). Takéto určenie miesta dražby - z hľadiska požiadavky, aby miesto dražby bolo určené tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe - nemožno považovať za zodpovedajúce ustanoveniu § 11 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. preto je potrebné dať za pravdu odvolaciemu súdu aj v tom, že došlo k porušeniu uvedeného ustanovenia.

Prípad z praxe: Neplatnosť dražby rodinného domu v Prešove

Okresný súd Prešov rozsudkom z 3. februára 2011 č.k. 8 C 318/2008-195 zamietol žalobu, ktorou sa žalobca domáhal určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby konanej dňa X. žalovaným 1/ ako dražobníkom a zároveň záložným veriteľom - navrhovateľom dražby, ktorej predmetom boli nehnuteľnosti v katastrálnom území X. vedené na liste vlastníctva ako neskolaudovaná stavba rodinného domu súpisné č. X a pozemok - parcela č. X - zastavané plochy a nádvoria vo výmere X m2. Rozhodnutie odôvodnil tým, že dobrovoľná dražba prebehla v súlade so zákonom.

Na odvolanie účastníkov konania Krajský súd v Prešove rozsudkom z 22. novembra 2011 sp. zn. 6 Co 108/2011 rozsudok súdu prvého stupňa zmenil určiac, že predmetná dražba je neplatná. Pri právnom posúdení veci aplikoval § 7 ods. 3, § 11 ods. 7, 6, § 19 ods. 1 písm. b/, § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z. a tiež príslušné ustanovenia zákona č. 162/1995 Z.z. Vychádzal zo zistenia, že žalovaný 1/ v čase výkonu dražby nebol záložným veriteľom, lebo záložné právo bolo na základe žiadosti pôvodného veriteľa vymazané. Znemožnením účasti verejnosti na dražbe bol porušený § 11 ods. 7 zákona č. 527/2002 Z.z. Za ďalší dôvod neplatnosti dražby považoval odvolací súd porušenie § 11 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z., ku ktorému došlo tým, že za miesto konania dražby bola určená vzdialená obec.

Ďalšie faktory ovplyvňujúce platnosť dražby

V kontexte konkrétneho prípadu, žalobca a jeho manželka sa dostali do zložitej situácie v dôsledku nesplácania úveru. Slovenská sporiteľňa, a.s. vyhlásila mimoriadnu splatnosť úveru a pristúpila k dražbe ich rodinného domu. Žalobca namietal, že ocenenie nehnuteľnosti bolo podhodnotené a že dražba bola vykonaná napriek prebiehajúcemu súdnemu sporu o zdržanie sa výkonu záložného práva.

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

Žalobca argumentoval, že dražba sa konala v čase, keď bol on sám v zlom psychickom stave, a že mu bolo znemožnené riadne sa na nej zúčastniť. Tvrdil, že dražobník a notár ignorovali jeho námietky a nezapísali ich do notárskej zápisnice. Žalobca tiež poukázal na to, že dražba ohrozuje jeho majetok, zdravie a rodinné väzby.

Sociálne a existenčné aspekty dražby

Strata rodinného domu má pre žalobcu a jeho rodinu devastačné následky. Žalobca, ktorý je po C. Q., trpí psychickými problémami a potrebuje pomoc pri zabezpečovaní základných potrieb. Žalovaná v 2. rade, jeho manželka, sa snaží zabezpečiť si iné bývanie, ale nemá dostatok finančných prostriedkov na zaplatenie nájmu. V dome býva aj dcéra žalobcu, ktorá študuje na vysokej škole, a C. S.

Súčasná judikatúra a ochrana základných práv

Súd pri rozhodovaní o platnosti dražby musí zohľadniť nielen právne predpisy, ale aj sociálne a existenčné aspekty prípadu. V zmysle judikatúry Ústavného súdu Slovenskej republiky (Pl. ÚS 5/93, Pl. ÚS 12/05) je potrebné chrániť základné práva a slobody jednotlivca, vrátane práva na obydlie a práva na rodinný život. Súd musí posúdiť, či výkon záložného práva nepredstavuje neprimeraný zásah do týchto práv a či neporušuje princíp spravodlivosti.

tags: #neplatnost #drazby #krajsky #sud #presov #sporna