Neplatnosť zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy: Dôvody a prevencia

Nájomné zmluvy na poľnohospodársku pôdu predstavujú dôležitý nástroj pre obhospodarovanie rozdrobeného vlastníctva a zabezpečenie kontinuity poľnohospodárskej výroby. Mnohé nedorozumenia pri nájme poľnohospodárskej pôdy sú následkom chýb v nájomnej zmluve. Predísť sporom medzi prenajímateľom a nájomcom je možné kvalitne pripravenou zmluvou, ktorá minimalizuje riziká neplatnosti a nejasností. Tento článok sa zameriava na dôvody neplatnosti nájomných zmlúv na poľnohospodársku pôdu a na to, ako im predchádzať.

Špecifikácia poľnohospodárskej činnosti

Poľnohospodárstvo (poľnohospodárska činnosť) je v návrhu ponímané v zmysle štatistických klasifikácií a medzinárodných účtovných štandardov, ktoré ho charakterizované ako riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov na základe využitia pôdy a ďalších prírodných, ako aj industriálnych faktorov, zahŕňajúcich biologickú transformáciu (kvantitatívne a kvalitatívne zmeny) biologického majetku (živé zviera alebo rastlina). S prihliadnutím na to a na istý význam už v platnom zákonodarstve pripisovaný päťročnému nájmu, pre prípad, že prenajatý pozemok má slúžiť na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, navrhuje sa minimálna doba trvania nájmu na 5 rokov, pričom ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nemožno ju vypovedať pred uplynutím tejto lehoty.

Nedostatočná špecifikácia predmetu nájmu

Jednou z najčastejších príčin sporov a potenciálnej neplatnosti zmluvy je neurčitosť predmetu zmluvy. Právnik Milan Valla upozorňuje, že nedostatočné špecifikovanie pozemku ako predmetu nájmu môže vyvolať spor o platnosť zmluvy. Je preto nevyhnutné uviesť v zmluve všetky relevantné informácie z listu vlastníctva, vrátane názvu okresu, katastrálneho územia, parcelného čísla, výmery a spoluvlastníckeho podielu.

Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí obsahovať jednoznačné vymedzenie pozemku, ktorého užívanie je predmetom nájomnej zmluvy, v rozsahu názov okresu, názov katastrálneho územia, parcelné číslo pozemku podľa registra „C“ alebo registra „E“ katastra nehnuteľností, výmera pozemku alebo časti pozemku, ktorá je predmetom nájmu, a spoluvlastnícky podiel k pozemku, na ktorý je nájomná zmluva uzatvorená podľa § 14 ods.

Rozpor s právnymi normami

Používanie vzorov z internetu môže byť užitočné, ale zároveň rizikové. Konkrétny druh zmluvného vzťahu môže byť upravený v rôznych osobitných predpisoch, o ktorých zmluvné strany nemusia mať vedomosť. Obsah zmluvy, ktorý je v rozpore s právnymi normami, môže viesť k jej neplatnosti. Preto sa odporúča konzultovať zmluvu s odborníkom, ktorý zabezpečí jej súlad s platnou legislatívou.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Zmeny v existujúcej zmluve

Nevýhodné podmienky v nájomnej zmluve možno do istej miery riešiť zmenami v existujúcej zmluve. Aj uzavretú zmluvu možno v priebehu jej platnosti meniť na základe vzájomnej dohody zmluvných strán. Ide v podstate ako dodatok k zmluve, keď pôvodná zmluva ostáva platná, ale zmenia sa len niektoré práva a povinnosti.

Odstúpenie od zmluvy vs. výpoveď zmluvy

Dôležité je rozlišovať medzi odstúpením od zmluvy a výpoveďou zmluvy. Jednostranné ukončenie zmluvného vzťahu pre porušenie zmluvy druhou stranou je odstúpenie od zmluvy. Nezaplatenie nájomného ako dôvod na odstúpenie od zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku je upravený v Občianskom zákonníku ako všeobecnom právnom predpise.

Čo sa týka výpovede z nájmu, tak podľa Vallu ktorákoľvek zmluvná strana môže vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na dobu určitú k 1. novembru, pričom výpovedná doba je jeden rok, pokiaľ v nájomnej zmluve nie je dohodnutá iná výpovedná doba. Vypovedať zmluvný vzťah je z dôvodu právnej istoty a preukázateľnosti jeho zániku vhodné vždy písomnou formou. V prípade, ak si pozemok prenajíma podnikateľský subjekt, písomná forma je zákonom určená, obligatórna. Občiansky zákonník ako všeobecný právny predpis tiež umožňuje výpoveď nájomnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, v prípade zmeny vlastníka nehnuteľnosti.

Nové pravidlá prenájmu a evidovanie pôdy

Nájomné zmluvy na pôdu sa už automaticky neobnovujú, tak ako to bolo v minulosti. Na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy sa po svojom skončení automaticky neobnovujú. Platí totiž, že keď uplynie dohodnutý čas nájmu, musíte vy ako vlastník a zároveň prenajímateľ s družstvom, agropodnikom alebo roľníkom ako nájomcami uzavrieť novú nájomnú zmluvu. Zákon stanovuje, že ak ide o pozemok, ktorý sa užíva bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku.

Ak sa neuzatvorí nájomná zmluva alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, v takom prípade je užívateľ povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody alebo ak sa na ňom nezaložila úroda, do konca príslušného roka. Pozor však, ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred skončením nájmu doručí prenajímateľovi návrh novej zmluvy a ak ho prenajímateľ do dvoch mesiacov neodmietne, vznikne nájom uzavretý na neurčito.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa pozemok prenajíma najmenej na päť rokov a spravidla, až na určité výnimky, najviac na 15 rokov.

Základné body, ktoré musí zmluva o nájme poľnohospodárskeho pozemku vždy obsahovať sú presné identifikačné údaje vlastníka ako prenajímateľa a nájomcu, označenie predmetu nájmu, určenie výšky nájomného, čas trvania nájomného vzťahu, vhodná je úprava výpovede, presnejšie výpovedných dôvodov, eventuálne možnosť skončenia nájmu dohodou a tiež možnosti doručovania druhej zmluvnej strane fikciu doručenia.

Ak niekto hospodári na cudzom pozemku bez nájomnej zmluvy, zákon stanovuje, že ak ide o pozemok, ktorý sa užíva bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody alebo ak ide o pozemok, na ktorom nebola založená úroda, do konca príslušného kalendárneho roka.

Osobitný dôvod ukončenia zmluvy

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov obsahuje osobitný dôvod ukončenia zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzke podniku, založený na podstatných zmenách v štruktúre nájomcu. Ak počas nájmu pozemku na poľnohospodárske účely dôjde k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu podľa § 114 ods. 1 Obchodného zákonníka, k predaju väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu, je nájomca povinný túto skutočnosť oznámiť zverejnením počas 15 dní na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území sa pozemok nachádza. Prenajímateľ môže do šiestich mesiacov odo dňa zvesenia oznámenia ukončiť nájomný vzťah; nájomný vzťah v takom prípade zaniká po zbere úrody.

Duplicitné nájomné zmluvy

Duplicitné nájomné zmluvy tak môžu obmedzovať jeden zo základných pojmových znakov, resp. účelov nájmu poľnohospodárskych pozemkov. Niektoré súdy v tejto veci zastávajú názor, že prekážkou nájmu tretej osoby môže byť aj skutočnosť, že predmet nájmu nie je právne voľný, t.j. K tomuto záveru dospeli viaceré súdne autority v Českej republike. Najvyšší súd ČR konštatoval, že nájomnú zmluvu konkrétneho bytu je možné platne uzatvoriť len za predpokladu, že ide o byt právne voľný, t.j. k bytu netrvá žiadny platný nájomný vzťah iného nájomcu. Na druhej strane Najvyšší súd Slovenskej republiky ako dovolací súd vydal rozhodnutie, v odôvodnení ktorého sa okrem iného uvádza: „Ak podľa odvolacieho súdu zavinené protiprávne spôsobenie neplatnosti zmluvy žalovaným malo spočívať v tom, že žalobcovi prenajal pozemky, ktoré v čase uzavretia nájomnej zmluvy už boli v nájme iného subjektu, t. j. neboli právne voľné, nezakladá (teda nemá za následok) podľa názoru dovolacieho súdu ani táto okolnosť bez ďalšieho neplatnosť zmluvy. Objektívne totiž možnosť plnenia v takomto prípade vylúčená nie je. „Právní volnost není dle našeho názoru podmínkou platnosti nájemní smlouvy. Rozpor s předchozí smlouvou nemůže zakládat neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor se zákonem. Nejde ani o případ počáteční nemožnosti plnění.

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

tags: #neplatnost #zmluvy #o #najme #poľnohospodárskej #pôdy