Neprimeraná zmluvná pokuta v kontexte nehnuteľností: Judikatúra a jej význam

Zmluvná pokuta predstavuje dôležitý nástroj zabezpečenia záväzkov v zmluvných vzťahoch, avšak jej uplatňovanie v oblasti nehnuteľností si vyžaduje zvýšenú pozornosť, najmä s ohľadom na judikatúru a princípy spravodlivosti. Tento článok sa zameriava na analýzu neprimeranosti zmluvných pokút v kontexte nehnuteľností, pričom vychádza z dostupných právnych predpisov a relevantnej judikatúry. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na danú problematiku a poukázať na dôležité aspekty, ktoré je potrebné zohľadniť pri dojednávaní a uplatňovaní zmluvných pokút.

Zmluvná pokuta a jej funkcie

Zmluvná pokuta je zmluvou určená peňažná suma, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi, ak dôjde k porušeniu povinností, ktoré na seba zmluvou prevzali. Táto povinnosť vzniká aj vtedy, keď porušením povinnosti veriteľovi žiadna škoda nevznikla. Zaplatením zmluvnej pokuty sa účastník zmluvy svojho záväzku nezbaví.

Funkcie zmluvnej pokuty:

• Donucovacia funkcia: Motivuje dlžníka k riadnemu a včasnému plneniu záväzku hrozbou majetkovej sankcie.
• Sankčná funkcia: Trestá účastníka, ktorý poruší zmluvnú povinnosť, nepriaznivým následkom v podobe vzniku ďalšej povinnosti zaplatiť peňažnú čiastku v dohodnutej výške.
• Preventívna funkcia: Odstrašuje od porušovania zmluvných povinností.
• Kompenzačná funkcia: Uľahčuje veriteľovi náhradu škody, ktorá mu vznikla porušením zmluvnej povinnosti.

Pokutu možno dohodnúť tak pre prípad, že k splneniu nedôjde vôbec alebo iba čiastočne, alebo pre prípad, že bude porušená akákoľvek zmluvná povinnosť.

Dohoda o zmluvnej pokute a jej náležitosti

Dohoda o zmluvnej pokute a jej výške je zásadne vecou vzájomnej dohody strán zmluvy. Zákon výšku zmluvnej pokuty výslovne neupravuje, avšak umožňuje zmluvnú pokutu znížiť, prípadne posúdiť platnosť dohody o zmluvnej pokute z hľadiska súladu s dobrými mravmi.

Prečítajte si tiež: Judikáty k Zmluvnej Pokute

Podmienky platnosti dohody o zmluvnej pokute:

• Písomná forma: Dohoda o zmluvnej pokute musí mať obligatórne písomnú formu v zmysle § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie platí aj pre obchodné vzťahy, a to na základe § 272 ods. 1 Obchodného zákonníka.
• Určenie zabezpečovanej povinnosti: Podmienkou platnosti dohody o zmluvnej pokute je nepochybne určenie povinnosti, ktorá má byť zmluvnou pokutou zabezpečená, resp. porušením ktorej vznikne nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.
• Konsenzuálny právny úkon: Zmluvná pokuta môže vzniknúť len na základe konsenzuálneho právneho úkonu.
• Akcesorický charakter: Záväzok na zmluvnú pokutu má akcesorický (vedľajší) charakter.

Neprimeranosť zmluvnej pokuty a jej moderácia súdom

Zákonodarca pamätal na prípady, kedy by dohodnutá výška zmluvnej pokuty mohla byť neprimeraná. Ustanovenie § 544 ods. 3 Občianskeho zákonníka dáva súdu možnosť neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta.

K moderácii zmluvnej pokuty dochádza s účinkami ex tunc k okamihu dojednania o zmluvnej pokute. Súd by sa mal zamerať nielen na hodnotu a význam zabezpečovanej nehnuteľnosti, ale aj na iné skutočnosti (napr. hospodársku pozíciu zmluvných strán pri uzatváraní zmluvy, spôsob zapracovania zmluvnej pokuty do zmluvy, reciprocitu zmluvnej pokuty, druh zavinenia dlžníka, ako aj na skutočnosť, či došlo k vzniku škody alebo nie a pod.).

Kritériá pre posúdenie neprimeranosti zmluvnej pokuty:

• Hodnota a význam zabezpečovanej povinnosti: Súd prihliada na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Čím je hodnota a význam nižšia, tým by mala byť nižšia aj zmluvná pokuta.
• Hospodárska pozícia zmluvných strán: Súd zohľadňuje hospodársku pozíciu zmluvných strán pri uzatváraní zmluvy. Ak je jedna strana v zjavne slabšej pozícii, môže to byť dôvod na zníženie zmluvnej pokuty.
• Spôsob zapracovania zmluvnej pokuty do zmluvy: Súd skúma, či bola zmluvná pokuta do zmluvy zapracovaná jasne a zrozumiteľne. Ak je formulácia nejasná alebo skrytá, môže to byť dôvod na zníženie zmluvnej pokuty.
• Reciprocita zmluvnej pokuty: Súd posudzuje, či je zmluvná pokuta dohodnutá pre obe strany rovnako. Ak je zmluvná pokuta dohodnutá len pre jednu stranu, môže to byť dôvod na jej zníženie.
• Druh zavinenia dlžníka: Súd prihliada na druh zavinenia dlžníka. Ak dlžník porušil povinnosť bez zavinenia, môže to byť dôvod na zníženie zmluvnej pokuty.
• Vznik škody: Súd skúma, či veriteľovi vznikla škoda porušením zmluvnej povinnosti. Ak veriteľovi nevznikla žiadna škoda, môže to byť dôvod na zníženie zmluvnej pokuty.

Zmluvná pokuta v rezervačných zmluvách

Zmluvná pokuta sa často vyskytuje aj v rezervačných zmluvách pri kúpe nehnuteľností. Ak je zmluvná pokuta dohodnutá v rezervačnej zmluve platne, vzniká nárok na ňu pri nesplnení povinnosti zo strany predávajúceho. Z dôvodu toho, že rezervačná zmluva bola uzatvorená všetkými účastníkmi, t.j. predávajúcim, kupujúcim a realitnou kanceláriou, je dôležité, aby boli všetky podmienky jasne stanovené a zrozumiteľné pre všetky strany.

Príklad z judikatúry

Uznesenie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 9/2018: Žalobca (fyzická osoba) uviedol, že ako veriteľ uzavrel 17. júla 2015 so žalovanými (dlžníkmi) zmluvu o pôžičke, ktorou im požičal 20 000 eur s tým, že mu túto sumu vrátia do šesťdesiatich dní. Pre prípad jej neuhradenia včas sa dlžníci v zmluve o pôžičke zaviazali zaplatiť veriteľovi zmluvnú pokutu za každý deň omeškania vo výške 1 % zo sumy 20 000 eur. Súd v tomto prípade posudzoval neprimeranosť zmluvnej pokuty s ohľadom na výšku pôžičky a dĺžku omeškania.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok: Judikatúra a legislatíva

Zmluvná pokuta v zmluve o sprostredkovaní

Je vecou zmluvných strán, akým spôsobom dohodnú výšku provízie v zmluve o sprostredkovaní. Ak by však zo strany realitnej kancelárie bola výška provízie namietaná, t.j. "Sprostredkovateľ má nárok na dojednanú províziu, inak obvyklú za sprostredkovanie obdobných zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní. "Zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania, nie je uzavretá v čase určenom v zmluve o sprostredkovaní. Ak záujemca a sprostredkovateľ čas uzavretia sprostredkúvanej zmluvy neurčili, ktorákoľvek zo zmluvných strán môže zmluvu o sprostredkovaní zrušiť tým, že to oznámi druhej strane. Oznámenie nemusí mať písomnú formu.

Zmluvná pokuta a dobré mravy

Súd môže posúdiť platnosť dohody o zmluvnej pokute aj z hľadiska súladu s dobrými mravmi. Ak je zmluvná pokuta v rozpore s dobrými mravmi, súd ju môže vyhlásiť za neplatnú. Za rozpor s dobrými mravmi sa považuje najmä situácia, keď je zmluvná pokuta dohodnutá v neprimerane vysokej výške, alebo ak je jej účelom šikanovanie dlžníka.

Zodpovednosť za zavinenie

Zatiaľ čo Občiansky zákonník upravuje zmluvnú pokutu na princípe zodpovednosti za zavinenie, t.j. dlžník nie je povinný zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil (§ 545 ods. 1 Občianskeho zákonníka), v obchodných vzťahoch platí objektívna zodpovednosť, t.j. dlžník je povinný zmluvnú pokutu zaplatiť, aj keď porušenie povinnosti nezavinil.

Príklad z praxe: Spor o zmluvnú pokutu za nepripojenie fotografií pri prenájme vozidla

V praxi sa môžeme stretnúť so spormi o zmluvnú pokutu aj v iných oblastiach, ako sú nehnuteľnosti. Napríklad, v prípade prenájmu vozidla cez aplikáciu môže prenajímateľ uložiť zmluvnú pokutu za nepripojenie fotografií vozidla pri ukončení rezervácie. V takomto prípade je dôležité preskúmať, aké podmienky boli dohodnuté v zmluve alebo vo všeobecných obchodných podmienkach (VOP), ktoré ste pri prenájme akceptovali. Kľúčové je, či bola Vaša povinnosť priložiť fotografie vozidla pri ukončení rezervácie jasne a zrozumiteľne uvedená v týchto podmienkach. Ak takáto povinnosť nebola zmluvne dohodnutá alebo bola formulovaná nejasne, môžete namietať, že ste nemohli predvídať vznik pokuty za jej nesplnenie.

Ďalším dôležitým bodom je, že aplikácia Vám potvrdila úspešné ukončenie rezervácie. Ak systém umožnil ukončenie bez fotografií pri vrátení a zároveň potvrdil, že všetko prebehlo v poriadku, mohli ste byť v dobrej viere, že ste splnili všetky povinnosti. Uvádzame, že zmluvná pokuta viazaná na porušenie povinnosti, ktorá nebola jasne stanovená alebo bola splnená podľa pokynov poskytovateľa (napr. podľa ust. § 544 ods. 3 Občianskeho zákonníka), môže byť súdom znížená.

Prečítajte si tiež: Nezmluvná pokuta a odškodnenie

V prípade, že by sa vec dostala na súd, odporúčam pripraviť si dôkazy o tom, že:

• aplikácia potvrdila úspešné ukončenie rezervácie,
• neboli ste jasne informovaní o povinnosti priložiť fotografie,
• výška pokuty je neprimeraná v pomere k závažnosti porušenia.

tags: #neprimeraná #zmluvná #pokuta #nehnuteľnosť #judikatúra