Daň z obchodného vlastníctva: Definícia a aspekty zdaňovania na Slovensku

Tento článok sa zaoberá problematikou zdaňovania obchodného vlastníctva na Slovensku, pričom sa zameriava na definíciu obchodného majetku, príjmy z predaja nehnuteľností a hnuteľných vecí, ako aj na oslobodenie od dane a uplatnenie výdavkov. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tejto oblasti, ktorý bude zrozumiteľný pre široké spektrum čitateľov.

Definícia obchodného majetku

Z pohľadu obchodného práva, konkrétne podľa § 6 Obchodného zákonníka, je obchodný majetok definovaný ako súhrn majetkových hodnôt, ktoré patria podnikateľovi a slúžia alebo sú určené na jeho podnikanie. Ide o súhrn všetkých aktív podnikateľa. Kým pri právnickej osobe sa obchodný majetok rovná všetkému majetku, u fyzickej osoby pojem majetok zahŕňa ako obchodný majetok, tak aj všetky ďalšie hodnoty, ktoré neslúžia na jeho podnikanie. Obchodné imanie tvorí súbor aktív a pasív podnikateľa. Čisté obchodné imanie predstavuje rozdiel medzi hodnotou obchodného majetku a záväzkov (dlhov z podnikania).

Pre daňové účely je definícia obchodného majetku fyzických osôb uvedená v § 2 zákona o dani z príjmov (ZDP). Obchodným majetkom je súhrn majetkových hodnôt (vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt), ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 ZDP. Obchodným majetkom je aj majetok obstarávaný formou finančného prenájmu, ak sa využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov a daňovník o ňom účtuje alebo vedie daňovú evidenciu.

Dňom zaradenia majetku do obchodného majetku sa rozumie deň, kedy sa o ňom začne účtovať alebo viesť evidencia podľa § 6 ods. 11, pričom v § 9 ods. 5 ZDP je vymedzený deň vyradenia majetku z obchodného majetku daňovníka, ktorým sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval o majetku v účtovníctve alebo uvádzal v evidencii podľa § 6 ods.

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností

Ak daňovník predá nehnuteľnosť (napr. dom, byt, pozemok), príjem z predaja sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený, a k nemu prislúchajúce výdavky.

Prečítajte si tiež: Legislatíva Obchodu

Oslobodenie od dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov stanovuje podmienky, za ktorých je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Medzi najčastejšie prípady patria:

• Doba vlastníctva: Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva. Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou a neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem z predaja nie je oslobodený a považuje sa za zdaniteľný príjem.

• Dedenie v priamom rade: Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (napr. po rodičoch, starých rodičoch, deťoch, vnúčatách) je oslobodený od dane bez ohľadu na dobu vlastníctva. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa.

• Dedenie v nepriamom rade: Ak daňovník zdedí nehnuteľnosť v nepriamom rade (napr. po súrodencovi, ujovi, tete), príjem z jej predaja je oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva dediča.

• Reštitúcia: Príjem z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa reštitučných zákonov je oslobodený od dane.

  Prečítajte si tiež: Definícia zakázaných obchodných praktík

• Nehnuteľnosť nadobudnutá podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb.: S účinnosťou od 1.9.2022 je oslobodený aj príjem z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb.

Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.

Výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti si môže daňovník uplatniť výdavky, ktoré vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 ZDP. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

• Obstarávacia cena: Ak bola nehnuteľnosť obstaraná kúpou, výdavkom je kúpna cena.
• Výdavky na rekonštrukciu a opravy: Preukázateľne vynaložené výdavky na rekonštrukciu a opravy nehnuteľnosti.
• Zaplatené úroky z úveru: Zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
• Výdavky súvisiace s predajom: Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatky realitnej kancelárii, znalecký posudok.

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, príjem z predaja nie je oslobodený. Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 ZDP).

Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňa do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak. V zákone nie je ustanovená forma takejto dohody.

Prečítajte si tiež: Prima banka a štátny príspevok

Zdaňovanie príjmov z predaja hnuteľných vecí

Podľa § 9 ods. 1 písm. d) ZDP sú od dane oslobodené príjmy z predaja hnuteľnej veci okrem príjmov z predaja hnuteľnej veci, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku, a to do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Hnuteľný majetok je považovaný podľa § 2 písm. e) ZDP za vec, o ktorej daňovník účtuje alebo účtoval podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve.

V prípade, že hnuteľná vec je v čase predaja zaradená do obchodného majetku predávajúceho, považuje sa príjem z predaja hnuteľnej veci v súlade s § 6 ods. 5 písm. a) ZDP za príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Obchodný majetok a daňové výdavky

Ak daňovník využíva majetok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, ale o ňom neúčtuje, je možné ako daňový výdavok považovať len výdavky na riadnu prevádzku takéhoto majetku, a to najmä spotrebu energií, pohonných látok a iných výdavkov, ktoré je daňovník povinný uhrádzať podľa osobitných predpisov v súlade s § 19 ods. 2 písm. t) ZDP.

Daňovým výdavkom podľa § 2 písm. i) ZDP je výdavok (náklad) daňovníkom preukázateľne vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo evidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 ZDP. Ak výšku výdavku (nákladu) limituje osobitný predpis, preukázaný výdavok (náklad) možno zahrnúť do daňových výdavkov najviac do výšky tohto limitu. Výdavok na obstaranie HaNM nie je podľa § 21 ods. 1 písm. a) ZDP daňovým výdavkom, ale do daňových výdavkov sa zahrnie postupne vo forme odpisov podľa § 19 ods. 3 písm. a) ZDP.

V súlade s opatrením MF SR č. 3400/ 1998-62 (FS 3/1998) k uplatňovaniu § 26 ods. 2 a § 33 zákona č. 286/1992 Zb. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov sa pri určovaní, či ide o výdavok na technické zhodnotenie, alebo o výdavok na opravu a údržbu majetku, primerane platí aj za účinnosti zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov, aj zákona č. 595/2003 Z. z.

Zámenná zmluva a daňové aspekty

Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Ak dochádza k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona (t. j. kúpna cena).

Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, za predpokladu, že tento príjem nie je oslobodený podľa § 9 zákona o dani z príjmov, sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2025 je povinný podať daňovník, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2025 presiahli sumu 2 876,90 eura. Do celkových zdaniteľných príjmov sa zahrňuje akýkoľvek dosiahnutý príjem, ktorý je predmetom dane a nie je od dane z príjmov oslobodený. Lehota na podanie daňového priznania k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2025 je do 31. marca 2026.

Daňové priznanie typu A podáva daňovník, ak za príslušné zdaňovacie obdobie dosiahol iba príjmy zo závislej činnosti, t. j. príjmy zo zamestnania. Daňové priznanie typu B podáva daňovník, ak za príslušné zdaňovacie obdobie dosiahol aj príjem z podnikania, inej samostatnej zárobkovej činnosti, príjem z prenájmu nehnuteľností, príjem z kapitálového majetku alebo ostatný príjem.

Príjmy, ktoré sú predmetom dane

Dani z príjmov podliehajú všetky príjmy, ktoré sú predmetom dane, okrem príjmov, ktoré sú od dane z príjmov oslobodené. Medzi príjmy, ktoré sú predmetom dane, patria napríklad:

• Príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 ZDP)
• Príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 2 ZDP)
• Príjmy z prenájmu nehnuteľností (§ 6 ods. 3 ZDP)
• Príjmy z použitia diela a použitia umeleckého výkonu (§ 6 ods. 4 ZDP)
• Ostatné príjmy (§ 8 ZDP)

Príjmy oslobodené od dane

Zákon o dani z príjmov taxatívne vymenúva príjmy, ktoré sú oslobodené od dane v ustanovení § 9. Medzi najčastejšie patria:

• Príjmy z predaja nehnuteľnosti po splnení podmienok (doba vlastníctva, dedenie v priamom rade)
• Príjmy z predaja hnuteľnej veci (okrem príjmov z predaja hnuteľnej veci, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku, a to do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku)
• Výhry v lotériách a iných podobných hrách prevádzkovaných na základe povolenia vydaného podľa osobitných predpisov

Nezdaniteľné časti základu dane a daňový bonus

Daňovník má nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane len od čiastkového základu dane z príjmov zo závislej činnosti a z príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ich úhrnu. Daňovník má tiež nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na manželku (manžela) len od čiastkového základu dane z príjmov zo závislej činnosti a z príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ich úhrnu.

Daňovník si môže uplatniť daňový bonus na vyživované dieťa, ak úhrn jeho zdaniteľných príjmov zo zdrojov na území Slovenskej republiky v roku 2025 tvorí najmenej 90 % zo všetkých jeho príjmov, ktoré mu plynú zo zdrojov na území SR a zo zdrojov v zahraničí.

Účtovné a daňové aspekty prevodu nehnuteľností

Prevody nehnuteľností, najčastejšie na základe kúpnej zmluvy, je možné skúmať z pohľadu účtovných predpisov, z pohľadu zákona o daniach z príjmov, z pohľadu zákona o dani z pridanej hodnoty a dane z nehnuteľností. Podľa Občianskeho zákonníka §133 ods.2: Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak.

Za deň dodania pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti vrátane pozemkov sa považuje deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak predávajúci odovzdá nehnuteľnosť kupujúcemu skôr ako v deň zápisu do katastra nehnuteľností. Ak je nehnuteľnosť odovzdaná do užívania až po zápise do katastra nehnuteľností, za deň dodania sa považuje deň zápisu do katastra nehnuteľností. Daňová povinnosť vzniká dňom dodania nehnuteľnosti.

Poslednou daňou, ktorá má vplyv na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je daň z nehnuteľností, pri ktorej sa skúma, kto má vlastnícke právo k 1.1. daného roka.

Predaj majetku zaradeného v obchodnom majetku

V prípade, ak daňovník predáva majetok, ktorý má zaradený v obchodnom majetku, je takýto príjem zdaniteľným príjmom. Ak sa predáva majetok zaradený do obchodného majetku (v čase predaja je stále zaradený v obchodnom majetku) využívaného v súvislosti s príjmami z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, je takýto príjem z predaja súčasťou týchto príjmov, a to v súlade s ustanovením § 6 ods. 5 písm. a) ZDP.

Ak ale pôjde o predaj obchodného majetku evidovaného v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 ZDP pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP alebo pri príjmoch z použitia diela alebo použitia umeleckého výkonu, tieto budú zdaniteľným príjmom podľa § 8 ZDP, pretože ustanovenie § 6 ods. 5 ZDP sa na tieto príjmy nevzťahuje.

tags: #obchodne #vlastnictvo #dane #definícia