Odpočet DPH pri Kúpe Nehnuteľnosti: Komplexný Sprievodca

Kúpa nehnuteľnosti, či už bytu alebo komerčného priestoru, predstavuje významný krok pre každého podnikateľa. Ak ste živnostník alebo majiteľ s.r.o. a uvažujete o kúpe nehnuteľnosti "na firmu", je nevyhnutné dôkladne zvážiť všetky daňové aspekty, najmä tie, ktoré sa týkajú dane z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok poskytuje komplexný prehľad o odpočte DPH pri kúpe nehnuteľnosti, s dôrazom na slovenské daňové zákony a praktické príklady.

Úvod do problematiky

Pri kúpe nehnuteľnosti ako právnická osoba je možné za určitých okolností uplatniť odpočet DPH alebo ušetriť na dani. Právnická osoba však nie je pri kúpe do takej miery chránená ako fyzická osoba. Na druhej strane, fyzické osoby môžu čeliť rizikám spojeným s finančným zabezpečením a hrozbou prepadnutia majetku. Zodpovedanie tejto otázky má právny kontext a tiež si vyžaduje znalosti z oblasti dane z príjmov, odvodov a DPH. Okrem toho treba prihliadať na ekonomické aspekty vlastnenia nehnuteľnosti, ako sú napríklad cena nájmu, rast či pokles nehnuteľností alebo cena stavebných vstupov.

Základné Princípy Odpočtu DPH

Na úvod je dôležité upresniť, že posúdenie nároku na odpočet DPH pri kúpe bytu sa týka platiteľov DPH v zmysle zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“). Avšak ani spoločnosti, ktorá je platiteľom DPH nevzniká automaticky nárok na odpočítanie DPH.

Podmienky pre Odpočet DPH

Podľa §49 ods. 2 zákona o DPH, platiteľ si môže DPH odpočítať z tých tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH. Z uvedeného vyplýva, že predmetný byt musí byť používaný na také zdaniteľné plnenia, ktoré sú predmetom DPH.

Účel Využitia Nehnuteľnosti

V danom prípade musí spoločnosť, ktorá nadobúda byt posudzovať hlavný účel využívania tejto nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre odpočet kúpeľnej starostlivosti

  • Kúpa za účelom rekonštrukcie a následného predaja: Ak je zámerom nehnuteľnosť zrekonštruovať a predať so ziskom, odpočet DPH je možný, ak predaj podlieha DPH.
  • Kúpa za účelom prenájmu: Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité rozlišovať, či ide o prenájom zdaniteľnej alebo nezdaniteľnej osobe. Od roku 2019 platí, že prenájom nehnuteľností určených na bývanie zdaniteľnej osobe je oslobodený od DPH, čo vylučuje odpočet DPH pri kúpe. Naopak, prenájom komerčných priestorov (napr. kancelárií) zdaniteľnej osobe môže umožniť odpočet DPH.
  • Kúpa za účelom sídla spoločnosti: Ak sa nehnuteľnosť využíva ako sídlo spoločnosti a miesto výkonu podnikateľskej činnosti, odpočet DPH je spravidla možný.

Krátenie Odpočtu DPH

V praxi však môže nastať situácia, kedy spoločnosť danú nehnuteľnosť využíva na plnenia ktoré predmetom DPH ako aj tie, ktoré nie sú predmetom DPH. V danom prípade sa využíva inštitút zákona tzv. krátenie odpočtu DPH koeficientom (§ 50 zákona o DPH).

Príklad: Byt s podlahovou plochou 100 m2 , bude spoločnosť využívať 60% na bývanie a 40% na podnikateľskú činnosť - skladové priestory, kancelária a pod. V danom prípade má nárok na odpočítanie DPH iba z tej časti, ktorú bude využívať na podnikanie t.j. 40%.

Analogický postup sa uplatní aj v prípade ak spoločnosť daný byt použije na dodávky tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od DPH podľa § 28 až 42 zákona o DPH.

Špecifické Situácie a Otázky

Prenájom Nehnuteľnosti a DPH

Od roku 2019 nastala významná legislatívna úprava v súvislosti s DPH a nehnuteľností určených na bývanie. Daná zmena sa týka najmä prenájmu nehnuteľností určených na bývanie. V minulosti mal platiteľ DPH možnosť sa rozhodnúť či bude byt prenajímať s DPH, alebo prenájom oslobodí. S účinnosťou od roku 2019 táto možnosť zo zákona vypadla a platiteľ DPH sa tak nemôže ani rozhodnúť aký spôsob zvolí. Nehnuteľnosť určená na bývanie je podľa zákona o DPH oslobodená od DPH v prípade, že sa prenajíma zdaniteľnej osobe.

Legislatívna zmena má však za následok, že ak spoločnosť obstarala byt resp. stavbu určenú na bývanie za účelom prenájmu, nemôže tak odpočítať DPH z danej nehnuteľnosti, pretože bude využívať nehnuteľnosť na plnenie ktoré sú od DPH oslobodené v zmysle §38.

Prečítajte si tiež: Zúčtovanie a ZŤP

Ak sa spoločnosť rozhodne využívať byt na podnikateľskú činnosť ako platiteľ DPH t.j. zriadi si v danom byte sídlo/kanceláriu, prípadne kupuje byt za účelom následného predaja resp. prenájmu komerčných priestorov, má nárok na odpočet DPH.

Predaj Nehnuteľnosti a DPH

Zákon o DPH, konkrétne § 38 definuje podmienky oslobodenia predaja nehnuteľnosti, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch odo dňa:

  • kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
  • kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác;
  • kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Od roku 2019 došlo k ďalšej významnej zmene v súvislosti s predajom stavieb na bývanie, t. j. aj bytov. Výsledkom je, že platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že ak by bol predaj bytu uskutočnený po 5 rokoch (jeden z prípadov uvedených vyššie), tak by sa neuplatnilo oslobodenie od DPH, ale predaj bytu by sa zdanil. Z uvedeného vyplýva, že predaj takéhoto bytu od roku 2019 musí ísť v povinnom oslobodenom režime od DPH.

Z tohto dôvodu, ak sa predáva byt, pričom pri predaji sa uplatní oslobodenie od DPH, a zároveň pri kúpe tohto bytu bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka (napr. za rok 2024).

Príklady z Praxe

  • Občerstvenie na podnikový večierok: Platiteľ dane nemôže odpočítať daň, ak vykonáva činnosti oslobodené od dane podľa § 28 až 42 (§ 49 ods. 3 zákona o DPH), pri kúpe tovarov a služieb na účely pohostenia a zábavy a pri prechodných položkách (§ 49 ods. 7 zákona o DPH).
    • Príklad: Platiteľ dane objednal na podnikový večierok občerstvenie. V tomto prípade nie je možné odpočítať DPH, pretože zákaz odpočítania vstupnej dane platí pre tovary a služby určené na pohostenie a zábavu (§ 49 ods. 7 písm. a) zákona o DPH).
  • Rekonštrukcia budovy a prenájom nezdaniteľnej osobe: Ak platiteľ dane vykoná rekonštrukciu budovy a následne ju prenajíma nezdaniteľnej osobe s oslobodením od dane, nemôže odpočítať daň z tovarov a služieb použitých na rekonštrukciu.
    • Príklad: Platiteľ dane v I. štvrťroku 2024 vykoná rekonštrukciu budovy, pričom budovu následne bude prenajímať nezdaniteľnej osobe s oslobodením od dane. V zmysle § 49 ods. 3 zákona o DPH platiteľ nemôže odpočítať daň z tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 42 zákona o DPH, t.j. podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti.
  • Kúpa holobytu a prenájom konateľovi: Ak spoločnosť s.r.o. kúpi holobyt a prenajme ho svojmu konateľovi ako súkromnej osobe, nájom bytu je oslobodený od DPH a spoločnosť nemá nárok na odpočet dane.
    • Príklad: Spoločnosť s.r.o. kúpila holobyt v Nitre s tým, že ho zariadi (kuchyňa, skrinky, televízor) a chce ho prenajať svojmu konateľovi ako súkromnej osobe. Platiteľ dane pri nájme bytu postupuje podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, v zmysle ktorého je nájom bytu oslobodený od DPH a v nadväznosti na § 38 ods. 5 zákona o DPH nemá nárok na odpočet DPH.
  • Kúpa bytu aj so zariadením od iného platiteľa DPH: Vo všeobecnosti možno odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb len v prípade, ak sa tieto použijú na zdaniteľné obchody, ktoré platiteľ zdaňuje. Vzhľadom na túto skutočnosť je potrebné pri posúdení odpočítania dane vychádzať zo skutočnosti, na aké účely sa má byt spolu so zariadením používať, a teda aká skutočnosť bola známa v čase vzniku práva na odpočítanie dane z kúpy bytu a jeho zariadenia. Ak by platiteľ dane nadobudol byt na účely jeho prenájmu, ktorý mal byť oslobodený od dane, teda tento zámer bol známy už v čase kúpy bytu, nemá podľa § 49 ods.3 zákona o DPH nárok na odpočet dane.

Kúpa Nehnuteľnosti na Firmu vs. na Fyzickú Osobu

Z pohľadu dane z príjmov a odvodov platí, že nákup so zámerom nehnuteľnosť vlastniť dlhšie ako 5 rokov sa oplatí realizovať ako fyzická osoba. „Je to kvôli tomu, že fyzická osoba predaj nehnuteľnosti po 5 rokoch od nadobudnutia nezdaňuje, ak nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku. Ak by ceny nehnuteľností nerástli takým prudkým tempom, ako môžeme sledovať v posledných rokoch a nehnuteľnosť by si vyžadovala nejaké investície na opravy alebo modernizáciu, mohlo by byť v konkrétnom prípade efektívnejšie vlastniť nehnuteľnosť ako právnická osoba. „Ilustrujme si to na príklade fyzickej osoby, ktorá obstará nehnuteľnosť, prenajíma ju a po 5 rokoch sa rozhodne nehnuteľnosť predať. Celková daňová povinnosť (predpokladáme, že nehnuteľnosť prenajíma bez poskytovania prislúchajúcich služieb ako upratovanie, výmena bielizne a pod.) by bola za tých 5 rokov vyššia, ako by bola daňová povinnosť právnickej osoby z predaja nehnuteľnosti, kedy by základ dane z predaja tvoril rozdiel predajnej ceny a daňovo zostatkovej ceny nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre nezdaniteľnú časť a kúpele

V praxi sa však vyskytujú zložitejšie prípady. Najmä ak prenajíma nehnuteľnosť fyzická osoba- živnostník. V niektorých prípadoch je totiž takýto spôsob prenájmu daňovo-odvodovo výhodnejší ako tzv. pasívne prenajímanie a vyššie uvedený príklad by mohol viesť k opačnej odpovedi. „Závisí to od celkovej výšky príjmov (aj z iných zdrojov) takejto fyzickej osoby.

Veľmi významným faktorom pri kúpe bytu či inej nehnuteľnosti na firmu sú aj záležitosti spojené DPH. Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosti odpočítať DPH a štát mu vyplatí tzv. nadmerný odpočet. Ak nehnuteľnosť v novostavbe stojí napríklad 250 000 EUR s DPH, kupujúci tak dostane od štátu späť 41 667 EUR. To však neplatí automaticky. „Vo všeobecnosti je potrebné, aby takýto kupujúci následne s danou nehnuteľnosťou uskutočňoval zdaniteľné plnenia pre účely DPH. V opačnom prípade nárok na odpočet DPH stráca,“ objasňuje daňový advokát Peter Varga z Highgate Law & Tax.

V praxi sa tiež vyskytujú aj situácie, kedy kupujúci napríklad síce dostane od štátu nadmerný odpočet, ale vrátiť ho musí iba sčasti a to po nejakom čase. „Variácií v súvislosti s DPH je tak niekoľko. V neposlednom rade však pri kúpe nehnuteľnosti zohráva svoju úlohu aj právny rozmer. Ak niekto kupuje nehnuteľnosť ako právnická osoba, nie je právna pozícia kupujúceho natoľko chránená. Na druhej strane, kupovať nehnuteľnosť na právnickú osobu je podľa odborníkov rozumnejšie hlavne v situáciách, kedy je s fyzickou osobou spojené riziko zabezpečenia alebo prepadnutia majetku alebo jeho časti alebo veci.

Výhody a Nevýhody Kúpy Nehnuteľnosti na Firmu

Ak sa rozhodne realizovať kúpu bytu na firmu, mali by ste si zhrnúť niektoré základne výhody a nevýhody, s ktorými sa môžete stretnúť.

Základné výhody:

  • Možnosť odpisovania dane, ako aj zhrnutie vzniknutých výdavkov do základu dane. Odpisovať dane si môžete aj ako fyzická osoba, ak dosahujete príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.
  • Ak sa rozhodnete byt po kúpe predať, môžete si uplatniť daň z príjmov právnických osôb vo výške 21 %, respektíve 15 %, ak nepresiahnu zdaniteľné príjmy 49 790 eur.
  • V prípade vrátenia sumy DPH z ceny bytu, ak vám nevznikol nárok na jeho odpočet podľa zákona o DPH.
  • Taktiež v odpočte DPH, ktoré sa týkajú zariadenia nehnuteľnosti. Vtedy by ste mali myslieť na podmienky nároku na odpočet.

Základné nevýhody:

  • Evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve - ak kúpite byt na firmu, zvyšujete riziko jeho likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
  • Nevýhodu vnímame tiež, ak sú vo firme dvaja spoločníci. Jeden z nich si kúpy byt, ktorý sa zapíše do majetku podniku. Tento byt následne nie je v rukách jedného majiteľa, ale oboch spoločníkov.
  • Taktiež v povinnosti odvedenia DPH, ak by ste sa rozhodli nehnuteľnosť predať do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania. Vaša firma by bola stratovejšia, kvôli vyššiemu rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou.
  • V možnej zmene odpočítavania DPH v prípade, ak by ste sa byt rozhodli v čase oslobodenia od daní z príjmu využívať na súkromné účely.
  • Ďalšou nevýhodou sú zložitejšie výpočty pri odpočte dane, a teda aj komplikovanejšia evidencia.
  • Nevýhodou je aj nadmerný odpočet DPH, ktorý býva vzhľadom na cenu nehnuteľnosti vo vyššej sume.

Daňový Audit ako Prvý Krok

Predaj bytu z obchodného majetku je viac účtovná a daňová operácia než bežný realitný obchod. Ešte pred fotením by ste si mali sadnúť s vami a vaším účtovníkom. Potrebujete vedieť:

  • Je byt v OM?
  • Kedy bol kúpený?
  • Boli uplatnené odpisy?

tags: #odpocet #DPH #pri #kupe #nehnutelnosti

Ďalšie články