Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť: Práva, dôvody a postup

Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť predstavuje významný právny inštitút, ktorý môže mať zásadný dopad na zmluvné strany. Hoci sa na prvý pohľad môže javiť ako jednoduchý úkon, jeho realizácia si vyžaduje dôkladnú znalosť právnych predpisov a správny postup, aby sa predišlo prípadným komplikáciám a negatívnym finančným následkom.

Právny rámec odstúpenia od kúpnej zmluvy

Súčasná platná a účinná legislatíva vychádza pri zmluvných vzťahoch zo zásady, ktorá hovorí o tom, že zmluvy sa majú dodržiavať. Od podpísanej kúpnej zmluvy je možné odstúpiť podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to zo zákonných dôvodov alebo ak to je medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon. Nakoľko kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné. Platným odstúpením od zmluvy dochádza k zrušeniu zmluvy priamo zo zákona. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon účastníka zmluvy, ktorým tento prejavuje vôľu túto zmluvu zrušiť a na platnosť ktorého sa vyžaduje splnenie všetkých náležitostí tak, ako je to pri iných prejavoch vôle.

Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil (napr. „zrušujem zmluvu“, alebo „stornujem zmluvu“), ak je vôľa konajúceho nespochybniteľná. Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy však odporúča advokátska kancelária Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte presne identifikovať kúpnu zmluvu tak, aby nemohla byť zameniteľná s prípadnou inou zmluvou, ako aj vyjadriť jasný prejav vôle.

Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku, prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám. Odstúpenie od zmluvy sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektným už tým, že dôjde do dispozície (sféry) adresáta (napr. list predávajúceho o odstúpení od zmluvy bol doručený kupujúcemu). To však v praxi neznamená, že prípad nakoniec neskončí na súde.

Dôvody pre odstúpenie od kúpnej zmluvy

Právna úprava kúpnej zmluvy viaže možnosť odstúpenia od zmluvy najmä na výskyt vád. V praxi však platí, že účastníci zmluvy si môžu dohodnúť aj iné podmienky, za ktorých možno odstúpiť od zmluvy nad rámec zákonnej úpravy, pričom je vždy dôležité, aby boli dôvody na odstúpenie od zmluvy jasne definované.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Medzi najčastejšie dôvody pre odstúpenie od kúpnej zmluvy patria:

• Omeškanie dlžníka: Občiansky zákonník stanovuje, že dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní.
• Vady nehnuteľnosti: V zmysle platnej a účinnej právnej úpravy platí, že ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. V prípade, že kedy by predávajúci jasne deklaroval, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady a má určité vlastnosti a táto deklarácia by sa neskôr ukála ako nepravdivá, môže kupujúci odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak je vec upotrebiteľná.
• Tieseň a nápadne nevýhodné podmienky: Ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka umožňuje účastníkovi právneho vzťahu odstúpiť od zmluvy, ktorú uzavrel v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Súdna prax považuje za tieseň napríklad také hospodárske, sociálne alebo obdobné pomery účastníka právneho vzťahu, v ktorých sa tento ocitol z objektívnych príčin a ktoré na neho pôsobia takým spôsobom, že prejaví vôľu uzavrieť zmluvu aj v prípade, že keby nebol v takejto tiesni, tak by zmluvu neuzavrel. O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. Takéto podmienky musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu a nemôžu spočívať v subjektívnom cítení dotknutej osoby. Prax považuje za nápadne nevýhodné podmienky také podmienky, pri ktorých sú vzájomné plnenia v zrejmom nepomere. Nevyžaduje sa teda absolútna rovnocennosť vzájomných plnení.
• Nedodržanie dohodnutých podmienok: V kúpnopredajnej zmluve sa dohodnú spravidla aj podmienky reklamácie či odstúpenie od kúpnej zmluvy. Je to výhodné najmä pre kupujúceho v prípade zistenia nepravosti informácií o stave alebo samotnom predmete kúpy. Po podpísaní zmluvy a následnom zistení, že požadovaný stav nie je taký, ako bol dohodnutý, má kupujúci právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy a následné vrátenie sumy, ktorú zaplatil.

Dôležité aspekty odstúpenia od kúpnej zmluvy

Forma odstúpenia

Pri odstúpení od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, je dôležité dodržať zákonom prepísanú formu. Nakoľko kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné.

Premlčacia doba

Právo odstúpiť od kúpnej zmluvy sa premlčuje vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe. Táto doba začína plynúť od momentu, kedy sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

Neplatnosť zmluvy vs. odstúpenie od zmluvy

Potrebné rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy a situáciou, keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa totiž dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, nakoľko neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade, ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy). Samozrejme, v prípade sporu eventuálnu platnosť alebo neplatnosť posúdi súd.

Následky odstúpenia od zmluvy

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda na potrebný ešte ďalší súhlas druhej zmluvnej strany, ani iné schválenie napríklad zo strany súdu. Odstúpením od zmluvy sa kúpna zmluva zrušuje od počiatku. Tzn. že si účastníci zmluvy (kupujúci a predávajúci) musia vzájomne vrátiť všetky plnenia, ktoré si navzájom poskytli. Vy budete musieť vrátiť vlastníkovi nehnuteľnosť a on Vám zaplatenú kúpnu cenu. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Pri odstúpení od zmluvy a jej zrušení od počiatku zákon počíta s tým, že účastníci právneho vzťahu sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení.

TIP: Popri práve na odstúpenie od zmluvy má kupujúci aj právo na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady, ako aj právo na náhradu škody podľa všeobecných ustanovení v zmysle § 600 v spojení s § 420 a nasl.

Postup katastra pri odstúpení od zmluvy

Okresné úrady si v tejto veci osvojili postup prezentovaný v jednom z rozhodnutí Najvyššieho súdu SR. Kataster je povinný skúmať, či je odstúpenie od zmluvy medzi stranami sporné. To znamená, že ak jedna strana doručí na kataster odstúpenie od zmluvy, kataster musí druhú strana vyzvať, aby sa v určenej lehote (spravidla 15 dní) vyjadrila, či s odstúpením súhlasí alebo nie. V predmetnej výzve okresného úradu je zároveň uvedené, že ak nastane opačná situácia a druhá strana nesúhlasí s daným odstúpením, katastru nebude postačovať len slovné vyjadrenie takéhoto nesúhlasu. Tento účastník zmluvy bude musieť v určenej lehote zároveň preukázať, že podal na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, resp.

Existenciu sporu o platnosť odstúpenia od zmluvy musí správa katastra skúmať obligatórne, a to jednak z dôvodu, že len platné odstúpenie od zmluvy vyvoláva príslušné právne účinky, ako i s prihliadnutím na závažnosť zásahu týchto účinkov do vlastníckeho, resp. vecnoprávneho stavu. Pokiaľ vznikne spor o platnosť odstúpenia od zmluvy, jedná sa o občianskoprávny spor, ktorý je oprávnený rozhodnúť jedine súd.

Praktické rady a odporúčania

• Dôkladne si preštudujte kúpnu zmluvu: Pred podpisom kúpnej zmluvy si ju dôkladne preštudujte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej ustanoveniam, vrátane podmienok odstúpenia od zmluvy.
• Overte si stav nehnuteľnosti: Pred kúpou nehnuteľnosti si overte jej technický stav a uistite sa, že predávajúci vás upozornil na všetky vady.
• Využite bezpečnejšie formy úhrady kúpnej ceny: V prípade úhrady kúpnej ceny z voľných zdrojov je vhodné využiť bezpečnejšie formy úhrady kúpnej ceny ako napr. notárska úschova.
• Konzultujte s odborníkom: Ak máte pochybnosti o platnosti kúpnej zmluvy alebo o možnosti odstúpenia od nej, obráťte sa na advokáta so špecializáciou na realitné právo.

Vzor dohody o odstúpení od kúpnej zmluvy

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor dohody o odstúpení od kúpnej zmluvy:

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

DOHODA O ODSTÚPENÍ OD KÚPNEJ ZMLUVY

uzatvorená medzi:

1. Predávajúci: [Meno a priezvisko/Názov spoločnosti], [Adresa/Sídlo], [Dátum narodenia/IČO]
2. Kupujúci: [Meno a priezvisko/Názov spoločnosti], [Adresa/Sídlo], [Dátum narodenia/IČO]

sa dohodli na nasledovnom:

Článok I.

Zmluvné strany sa dohodli na odstúpení od Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa [dátum] a účinky ktorej nenastanú, predmetom ktorej je byt č. ……… na treťom poschodí vo vchode č. ……… v bytovom dome súpisné číslo ………, ktorý je postavený na parcele č. KN ………/…, ďalej v podiele ……/ ……… spoluvlastníkom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu s. č. …, ktorý je postavený na parcele č. XX č. ………/… a ďalej v podiele …/ ……… spoluvlastníkom parcely č. ………/… - zastavaná plocha o výmere ……… m2, tak ako sú všetky tieto nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva č. ……… pre k.

Článok II.

Predávajúci vrátil Kupujúcemu vzájomne dohodnutú kúpnu cenu vo výške ……… ,- eur /slovom ……………… eur/ a Kupujúci súhlasí s odstúpením od Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa [dátum]. Kupujúci vlastnoručným podpisom na tejto Dohode o odstúpení od Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa [dátum] potvrdzuje prevzatie kúpnej ceny od Predávajúceho v celej výške.

Článok III.

Zmluvné strany vyhlasujú, že Dohodu o odstúpení od Kúpnej zmluvy uzatvorili slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne v predpísanej forme, nie v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, že sú plne spôsobilí na právne úkony a ich zmluvná voľnosť nie je nijako obmedzená.

V [Miesto], dňa [Dátum]

Predávajúci

Kupujúci

tags: #odstupenie #od #kupnej #zmluvy #na #nehnutelnost