Odstúpenie od kúpnej zmluvy v zmysle Obchodného zákonníka: Podmienky a aspekty

Ukončenie zmluvných vzťahov je bežnou súčasťou podnikateľskej praxe a odstúpenie od kúpnej zmluvy je jedným z právnych nástrojov na dosiahnutie zrušenia zmluvy. V praxi je pomerne často využívaný, niekedy sú s ním však spojené určité praktické problémy, ktorým je vhodné sa vyvarovať, aby nám namiesto riešenia, ktoré sme chceli dosiahnuť ukončením zmluvy, nevznikol ďalší problém, najmä právne neisté postavenie. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty odstúpenia od kúpnej zmluvy v zmysle Obchodného zákonníka, pričom zohľadňuje aj judikatúru a odborné názory.

Základné predpoklady a možnosti odstúpenia od zmluvy

Základným predpokladom možnosti odstúpenia od zmluvy (bez ohľadu na to, či ide o odstúpenie v režime Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka) je skutočnosť, že zmluva, od ktorej chceme odstúpiť, je platná. Ak by totiž zmluva nebola platná, nie je možné ju ani zrušiť prostredníctvom odstúpenia. Od zmluvy možno odstúpiť v prípadoch, keď si to zmluvné strany výslovne dohodnú v zmluve alebo keď to umožňuje zákon (§ 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka a § 344 Obchodného zákonníka).

Pri dojednávaní možnosti odstúpenia v zmluve by zmluvné strany mali predovšetkým jasne a zrozumiteľne definovať prípady, v ktorých je možné od zmluvy odstúpiť, či už je to v situácii porušenia určitej povinnosti druhou zmluvnou stranou alebo pre prípad vzniku určitej objektívnej situácie. Každý takýto prípad je potrebné presne definovať buď presným určením konkrétnej povinnosti, porušenie ktorej zakladá právo druhej zmluvnej strany na odstúpenie alebo popísať objektívnu situáciu, v ktorej je určená zmluvná strana oprávnená využiť tento inštitút. V opačnom prípade hrozí, že sa využijú na výklad takéhoto ustanovenia určené interpretačné pravidlá (napr. aplikácia interpretačných pravidiel podľa ustanovenia § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom alebo v zmysle § 266 ods. 4 Obchodného zákonníka by výklad išiel na ťarchu zmluvnej strany, ktorá predložila návrh znenia zmluvy v určených prípadoch, ďalej by sa mohlo napr. posúdiť na koho prospech boli dané ustanovenia zakotvené a koho mali ho chrániť pred neplnením zo strany dlžníka[1]), výsledok ktorých nemusí zodpovedať predstave jednej zo zmluvných strán.

Náležitosti odstúpenia od zmluvy

Čo sa týka náležitostí samotného odstúpenia, ide o jednostranný právny úkon, pri ktorom sa žiadne osobitné náležitosti v zmysle aplikovateľných právnych predpisov nevyžadujú a na inštitút odstúpenia by sa tak mali vzťahovať len všeobecné ustanovenia o právnych úkonoch. Na nastúpenie jeho účinkov sa samozrejme bude vyžadovať náležité doručenie druhej zmluvnej strane (§ 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka a § 349 ods. 1 Obchodného zákonníka).

Z praktického hľadiska je veľmi dôležitá najmä skutočnosť, že prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v odstúpení od zmluvy nie je podmienkou platnosti odstúpenia, a ak dôvody v ňom uvedené sú, neznamená to, že odstupujúca zmluvná strana je nimi viazaná/limitovaná[3]. Prakticky možno teda zhrnúť, že neexistencia dôvodov odstúpenia deklarovaných v odstúpení spravidla nemusí vylučovať platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov. Samozrejme, tieto skutočnosti by sa v prípadnom súdnom spore vyhodnocovali vzhľadom na všetky okolnosti, a teda nemožno (napríklad pre rozpor s dobrými mravmi, prípadne poctivým obchodným stykom, prípadná simulácia a pod.) en bloc tieto situácie vylúčiť, zrejme by však musel byť prítomný iný zákonom predpokladaný dôvod, pre ktorý by takýto dôsledok nastal. Obdobne aj podľa názorov odbornej verejnosti nie sú príslušnými právnymi predpismi vyžadované žiadne osobitné náležitosti odstúpenia ako právneho úkonu, a to najmä ale nielen uvádzanie dôvodu odstúpenia[4].

Prečítajte si tiež: Spotrebiteľ a odstúpenie od zmluvy

Relevancia dôvodov na odstúpenie

Napriek skutočnosti, že ne/uvedenie dôvodov, resp. ich nesprávne uvedenie spravidla nemá vplyv na relevanciu inštitútu odstúpenia, je vždy potrebné skúmať faktickú existenciu dôvodov na odstúpenie. Najvyšší súd Slovenskej republiky totiž v jednom zo svojich rozhodnutí[6] osobitne akcentoval, že od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva alebo iný zákon (s odkazom na § 344 Obchodného zákonníka), pričom zmluvné strany sa v rámci zmluvnej slobody môžu dohodnúť na tom, že jedna z nich alebo obidve sú oprávnené od zmluvy odstúpiť a zároveň si dohodnúť dôvody, kedy sú tak oprávnené urobiť, táto dohoda však nesmie odporovať kogentným ustanoveniam zákona (hoci v danom prípade išlo o zmluvný vzťah, kde si strany nevymienili zmluvnú možnosť odstúpenia). Túto požiadavku možno samozrejme považovať za štandardnú v právnom poriadku, je tak vždy potrebné ustáliť limity dispozície zmluvných strán na dojednanie odstúpenia a skúmať naplnenie skutočných dôvodov odstúpenia (v zmluvnom alebo zákonnom rozsahu).

Jednostrannosť právneho úkonu odstúpenia

Odstúpenie od zmluvy je ako právny inštitút konštruovaný ako jednostranný právny úkon, ktorý nevyžaduje súhlas druhej zmluvnej strany, i keď odstúpenie je samozrejme prípustné aj na základe vzájomnej dohody zmluvných strán. Takéto závery podľa nášho názoru zaujala aj odborná verejnosť[7] a súdna prax[8]. Nie je však prípustná paralelná aplikácia odstúpenia aj ako dohody aj ako jednostranného právneho úkonu už z dôvodu rozdielneho časového momentu nastúpenia jeho účinkov[9].

Diskusie k aspektu jednostrannosti právneho úkonu odstúpenia v praxi vznikajú najmä v súvislosti so scudzovacími zmluvami, ktorých predmetom sú nehnuteľnosti. Vznikajú z praxe okresných úradov (katastrálny odbor), ktoré pri návrhoch na zápis práv k nehnuteľnostiam na základe odstúpenia od zmluvy vyžadovali vyjadrenie, resp. súhlas druhej zmluvnej strany s odstúpením. Takýto postup však nemožno podľa nášho názoru vnímať ako neakceptovanie jednostrannosti odstúpenia, ale je potrebné ho vnímať len ako postup k prevereniu k ne/spornosti odstúpenia (napr. v prípadoch rozporovania odstúpenia druhou zmluvnou stranou). Hoci nejde o ustálený postup, odstúpenie je nesporne jednostranný právny úkon, a teda aj ako jednostranný právny úkon vyvoláva účinky zrušenia zmluvy.

Premlčanie práva na odstúpenie

Právo na odstúpenie je v režime práv, ktoré podliehajú premlčaniu, a teda odstúpenie musí byť realizované v príslušnej premlčacej lehote (konkrétna dĺžka sa bude odvíjať od právneho režimu zmluvy, t.j. či ide o aplikáciu Občianskeho alebo Obchodného zákonníka). Časový moment práva na odstúpenie od zmluvy je v tomto prípade potrebné vyhodnotiť v nadväznosti na časový moment, kedy sa mohlo vykonať po prvýkrát - v prípade režimu Občianskeho zákonníka (§ 101), v prípade režimu Obchodného zákonníka sa aplikuje obdobné všeobecné pravidlo (§ 391 ods. 2 Obchodného zákonníka), Obchodný zákonník však rozlišuje aj ďalšiu podrobnejšiu úpravu časových momentov, pre prípad odstúpenia zrejme najčastejším je situácia, ak ide o právo z porušenia povinnosti, kedy začína premlčacia doba plynúť dňom, keď bola povinnosť porušená (ak nie je pre premlčanie niektorých týchto práv ustanovená osobitná úprava) (§ 393 ods. 1).

Výzva a dodatočná lehota na plnenie

V tejto súvislosti je však veľmi dôležité spomenúť prípady, keď sa na právo odstúpenia vyžaduje výzva, resp. poskytnutie dodatočnej lehoty na splnenie určenej povinnosti druhej zmluvnej strany, či už v zmysle zmluvného dojednania strán alebo na základe právneho predpisu (napr. § 346 Obchodného zákonníka). Podmienkou na účinné odstúpenie je samozrejme splnenie týchto podmienok, pričom odstúpiť možno až následne po uplynutí dodatočne poskytnutej lehoty. Podľa § 350 ods. Často je spornou najmä primeranosť lehoty. K tejto problematike sa vyjadril Najvyšší súd Slovenskej republiky v jednom zo svojich rozhodnutí[10], podľa jeho názoru, ak je podmienkou účinného odstúpenia od zmluvy poskytnutie dodatočnej lehoty k splneniu, pričom jej dĺžku určuje sám veriteľ, tento musí so zreteľom ku konkrétnym okolnostiam prípadu určiť primerane dlhú lehotu k tomu, aby bol dlh splniteľný. Pre splnenie dlhu sa však v takom prípade nepredpokladá, že dlžník až po splatnosti dlhu začne s vytváraním podmienok pre jeho splnenie, preto dodatočná lehota môže byť kratšia než lehota objektívne potrebná alebo obvyklá k poskytnutiu plnenia veriteľovi. Vzhľadom k tomu nemožno namietať, že dodatočná lehota bola formálna.

Prečítajte si tiež: Kúpna zmluva a Obchodný zákonník

Doručenie odstúpenia od zmluvy

Na nastúpenie účinkov odstúpenia ako jednostranného adresovaného právneho úkonu, je nevyhnutné jeho riadne doručenie druhej zmluvnej strane ako adresátovi, ak ten nebol fyzicky prítomný pri jeho vykonaní. Je tak nutné aplikovať ustanovenie § 45 ods. 1 Občianskeho zákonníka, resp. § 349 Obchodného zákonníka na to, aby nastúpili účinky zamýšľané týmto právnym úkonom. Zo znenia ustanovenia § 45 ods. (Obdobné stanovisko zaujal aj Najvyšší súd Slovenskej republiky, vo svojom uznesení zo dňa 28.1.2011, sp. zn. 5 Cdo 129/2010, ktoré bolo publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu Slovenskej republiky a súdov Slovenskej republiky, pod č. R 27/2011). Je však potrebné sa ďalej zaoberať objektívnou možnosťou sa oboznámiť s obsahom. “Všeobecnou požiadavkou toho, aby bolo možné písomnosť považovať za doručenú je, aby adresát mal objektívnu možnosť sa s touto oboznámiť. Pokiaľ je obsahom zásielky právny úkon, potom sa zásielka považuje za doručenú najmä jej prevzatím, ale aj vtedy, ak jej adresát bude mať objektívnu možnosť oboznámiť sa s obsahom prejavu vôle v ňom vyjadrenej, t.j. Neprítomnej osobe (t.j. osobe, s ktorou osoba, realizujúca právny úkon nie je v bezprostrednom styku) musí prejav vôle dôjsť; nemusí jej byť doručený (adresátom prevzatý). Prejav vôle dôjde neprítomnej osobe vtedy, keď sa ocitne vo sfére jej dispozície. Dôjdením do sféry dispozície možno rozumieť dôjdenie prejavu vôle do takej sféry, v rámci ktorej možno rozumne očakávať, že sa adresát s obsahom danej písomnosti oboznámi (môže objektívne oboznámiť). Posudzovanie situácie z objektívneho hľadiska posilňuje dobromyseľnosť i právnu istotu subjektov právnych vzťahov. Vzhľadom na konkrétnu situáciu je potrebné skúmať, či a ako i nedoručený (neprevzatý) prejav vôle pôsobí (je právne účinný) voči jeho adresátovi. Z uvedeného tak podľa nášho názoru vyplýva vždy potreba vyhodnotenia kategórie doručenia ako “objektívnej možnosti oboznámenia sa“ a “dôjdenie prejavu vôle do takej sféry, v rámci ktorej možno rozumne očakávať, že sa adresát s obsahom danej písomnosti oboznámi (môže objektívne oboznámiť).

V praxi často dochádza k situácii, že si zmluvné strany v zmluve dojednajú konkrétne podmienky komunikácie a doručovania písomností. Takéto prípady sú samozrejme akceptovateľné, avšak s určitými limitmi. Ak ide o komunikáciu a doručovanie právnych úkonov, ktoré zákonná úprava explicitne nerieši, ide o prejav zmluvnej voľnosti strán a akceptovateľné dojednania. Dojednania o komunikácii a doručovaní v zmluve v takom prípade nesmú odporovať kogentným zákonným ustanoveniam. Často sa totiž stáva, že zmluvné strany si dojednajú tzv. fikciu doručenia, t.j. napr. definujú situáciu, v ktorej aj keď nedôjde k skutočnému doručeniu/oboznámeniu sa, za stanovených podmienok sa zásielka považuje (bez ďalšieho) za doručenú. Sme toho názoru, že spravidla by sa fikcia doručenia nemala aplikovať na prípad odstúpenia. Znamená to teda, že na nastúpenie účinkov odstúpenia je nevyhnutné doručenie do sféry dispozície druhej zmluvnej strany v limitoch § 45 Občianskeho zákonníka, resp. § 349 ods. 1 Obchodného zákonníka. Fikcia doručenia tak môže podľa nášho názoru slúžiť v určitých limitoch len ako určité interpretačné pravidlo, t.j. keď napríklad strany považujú danú situáciu za objektívnu a rozumnú možnosť sa oboznámiť s obsahom zásielky, posudzovať by sa však aj tak mali všetky okolnosti daného prípadu.

Dôkazná pozícia a súdne konanie

Z hľadiska doručovania zásielok a dôkaznej pozície ešte zostáva na úvahu otázka obsahu zásielok, resp. ich označenia (ak by napríklad druhá zmluvná strana tvrdila, že v danej zásielke nebolo doručené odstúpenie). V prípadoch pochybností alebo dôkaznej núdze netreba opomínať aj veľmi podstatný aspekt prípadného súdneho konania. Ak by totiž došlo v súvislosti s odstúpením k súdnemu konaniu, aplikovalo by sa ustanovenia § 41 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku, podľa ktorého hmotnoprávny úkon účastníka urobený voči súdu je účinný aj voči ostatným účastníkom, avšak len od okamihu, keď sa o ňom v konaní dozvedeli. Sme tak toho názoru, že aj v prípade rizika spochybnenia doručenia odstúpenia, nastupovali by podľa nášho názoru účinky odstúpenia jeho doručením (v rámci návrhu/vyjadrenia/dôkazov) zo strany súdu v rámci tohto súdneho konania.

Odstúpenie od zmluvy a vrátenie tovaru v e-shope

Nakupovanie cez internet má svoje zásady a pravidlá. Podľa občianskeho zákonníka je odstúpenie od zmluvy je jednostranný úkon vedúci k ukončeniu zmluvy (teda aj zmluvy o zakúpení tovaru či služby cez internet), v dôsledku ktorého si zmluvné strany musia vrátiť vzájomne poskytnuté plnenie. Odstúpenie od zmluvy je často mylne zamieňané za reklamáciu. Na odstúpenie od zmluvy do 14 dní od prevzatia tovaru bez uvedenia dôvodu má právo každý zákazník, ktorého by sme ale správne mali nazvať spotrebiteľ. Nie je totiž zákazník ako zákazník. Právo na odstúpenie od zmluvy nevzniká automaticky, ale len v dohodnutých alebo zákonom stanovených prípadoch, akým je napríklad 14dňová lehota. Lehota 14 dní začína plynúť nasledujúci kalendárny deň po prevzatí tovaru. Zákazník má ale právo odstúpiť od zmluvy aj pred odoslaním tovaru či počas jeho prepravy. Za splnenie podmienok odstúpenia od zmluvy sa totiž považuje doručenie oznámenia o odstúpení. Zákazník môže teda pokojne odstúpiť od zmluvy aj minútu pred polnocou v posledný deň lehoty.

Ak sa chcete vyhnúť mastnej pokute od Slovenskej obchodnej inšpekcie, tak ste ako predajca povinný informovať svojich zákazníkov o práve na odstúpenie od zmluvy o jej podmienkach, lehote a postupe jej uplatňovania. Zároveň je vašou povinnosťou poskytnúť zákazníkom vzorový formulár na odstúpenie od zmluvy.

Prečítajte si tiež: Kúpa auta a odstúpenie

Ďalšou povinnosťou, ktorú ukladá zákon prevádzkovateľom eshopu je vrátiť spotrebiteľovi najneskôr do 14 dní odo dňa vrátenia tovaru všetky platby, ktoré od neho prijal. Mnohé eshopy majú v znení obchodných podmienok zakotvenú povinnosť vrátenia zakúpeného tovaru v pôvodnom obale. Zákon však nič také nepožaduje, pretože obal nie súčasťou kúpnej zmluvy ani predmetom kúpy. Dajte si preto veľký pozor na formuláciu vašich obchodných podmienok. Mohli by ste sa totiž dopustiť porušenia zákona, pretože by ste snažili zákazníkom vytvoriť povinnosť bez akéhokoľvek právneho podloženia. Rovnakú pokutu by ste mohli vyfasovať aj za to, ak by ste informácie o práve na odstúpenie od zmluvy nekomunikovali vôbec alebo neúplne.

Výnimky z práva na odstúpenie od zmluvy

Ako sme už spomínali zákazník má právo na odstúpenie od zmluvy do 14 dní bez ohľadu na to, v akom stave sa zakúpený tovar nachádza. Toto právo však nie je neobmedzené. Niektoré veci sa totiž len tak vrátiť nedajú a myslí na to aj zákon. Ak predávate tovar podobného charakteru, uveďte pre istotu do Obchodných podmienok, že sa na vaše produkty 14dňová lehota bezdôvodného vrátenia nevzťahuje.

Ďalším dôležitým faktom je, že odstúpením od zmluvy zanikajú zákazníkovi aj ostatné zmluvy. Čo to znamená? Ak zákazník nakúpil v akcii 1+1 možno ani nevie o tom, že uzatvoril dve zmluvy: kúpnu a darovaciu. Ak sa teda rozhodne odstúpiť od zmluvy bez udania dôvodu, musí vám vrátiť aj to, čo získal zadarmo. Kúpna a darovacia zmluva totiž idú ruka v ruke - zrušením kúpnej zaniká darovacia.

Praktické rady pre prevádzkovateľov e-shopov

Vráteniam tovaru bez udania dôvodu sa asi nevyhne žiadny eshop. K zníženiu vratkovosti vám pomôžu detailné popisy produktov a reálne fotografie. Čím viac, tým lepšie.

Odstúpenie od zmluvy a spotrebiteľská zmluva

Pokiaľ ste výrobok zakúpili v našom internetovom obchode ako spotrebiteľ (nemáte na faktúre uvedené IČO), ust. § 7 a nasl. zákona č. 102/2014 Z. z. upravujú podmienky odstúpenia od zmluvy. Ak si zakúpite napríklad monitor alebo televízor, je v poriadku jeho sprevádzkovanie, odskúšanie obrazu, kvality prehrávania, jednoduchosti obsluhy a plynulosti rozhrania. V prípade fotoaparátu je v poriadku vyhotovenie niekoľkých snímok v rôznych režimoch.

Vrátenie tovaru a náklady spojené s opravou

Výrobok môžete vrátiť, aj keď je čiastočne poškodený. V prípade, že kupujúci odstúpi od kúpnej zmluvy a doručí predávajúcemu tovar so zníženou hodnotou, ktorý je použitý, poškodený a/alebo neúplný je kupujúci povinný uhradiť predávajúcemu náklady v súlade s ust. § 457 a § 458 Občianskeho zákonníka SR, ktoré vznikli v súvislosti s opravou tovaru a jeho uvedením do pôvodného stavu, nakoľko v zmysle § 10 ods. 4 zák. č. 102/2014 Z.z.

Aby ste pri vrátení tovaru dostali späť celú sumu zaplatenej kúpnej ceny, musí byť vrátený tovar kompletný, teda vrátane všetkého príslušenstva, ktoré bolo súčasťou predajného balenia.

Lehota na odstúpenie od zmluvy a vrátenie peňazí

Lehota na odstúpenie od zmluvy trvá 14 kalendárnych dní, nie pracovných, a začína plynúť nasledujúci kalendárny deň po prevzatí tovaru spotrebiteľom (napr. Pre dodržanie lehoty je rozhodujúce, kedy je odstúpenie od zmluvy odoslané.

Peniaze za tovar zašleme na váš bankový účet čo najskôr, najneskôr do 14 dní od odstúpenia od kúpnej zmluvy, nie však skôr, než dôjde k doručeniu vráteného tovaru na predajňu alebo späť na naše reklamačné oddelenie (prípadne, ak preukážete, že vrátený tovar nám už bol odoslaný). Náklady na vrátenie tovaru sú v tomto prípade na strane kupujúceho.

Ukončenie zmluvy a doručenie tovaru

Ak predávate tovar podobného charakteru, uveďte pre istotu do Obchodných podmienok, že sa na vaše produkty 14dňová lehota bezdôvodného vrátenia nevzťahuje.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Pri realitných obchodoch dochádza v praxi k rôznym prípadom, pri ktorých sa situácia jednej zo zmluvných strán môže zmeniť natoľko, že bude chcieť odstúpiť od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť. Súčasná platná a účinná legislatíva vychádza pri akýchkoľvek zmluvných vzťahoch zo zásady, ktorá hovorí o tom, že zmluvy sa majú dodržiavať. Je to všeobecná zásada, ktoré hovorí o rešpektovaní uzavretých zmlúv s obsahom, ktorý si medzi sebou dohodli zmluvné strany daného právneho vzťahu.

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon účastníka zmluvy, ktorým tento prejavuje vôľu túto zmluvu zrušiť a na platnosť ktorého sa vyžaduje splnenie všetkých náležitostí tak, ako je to pri iných prejavoch vôle. Pri odstúpení od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, je dôležité dodržať zákonom prepísanú formu.

Tiesňové situácie a nápadne nevýhodné podmienky

Ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka umožňuje účastníkovi právneho vzťahu odstúpiť od zmluvy, ktorú uzavrel v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Toto ustanovenie však neobsahuje definíciu pojmu tieseň, preto je pritom potrebné vychádzať zo súdnej praxe. Súdna prax považuje za tieseň napríklad také hospodárske, sociálne alebo obdobné pomery účastníka právneho vzťahu, v ktorých sa tento ocitol z objektívnych príčin a ktoré na neho pôsobia takým spôsobom, že prejaví vôľu uzavrieť zmluvu aj v prípade, že keby nebol v takejto tiesni, tak by zmluvu neuzavrel.

Vady nehnuteľnosti a právo na odstúpenie od zmluvy

Právna úprava kúpnej zmluvy viaže možnosť odstúpenia od zmluvy najmä na výskyt vád. V praxi však platí, že účastníci zmluvy si môžu dohodnúť aj iné podmienky, za ktorých možno odstúpiť od zmluvy nad rámec zákonnej úpravy, pričom je vždy dôležité, aby boli dôvody na odstúpenie od zmluvy jasne definované.

V zmysle platnej a účinnej právnej úpravy platí, že ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. Ak sa na nehnuteľnosti dodatočne ukáže, že sú pokazené okná, alebo podlahy, takáto vada nie je dôvodom na odstúpenie od zmluvy v zmysle zákona, pretože ju možno odstrániť.

V prípade, že kedy by predávajúci jasne deklaroval, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady a má určité vlastnosti a táto deklarácia by sa neskôr ukála ako nepravdivá, môže kupujúci odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak je vec upotrebiteľná. TIP: Popri práve na odstúpenie od zmluvy má kupujúci aj právo na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady, ako aj právo na náhradu škody podľa všeobecných ustanovení v zmysle § 600 v spojení s § 420 a nasl.

Účinky odstúpenia od zmluvy a vysporiadanie

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda na potrebný ešte ďalší súhlas druhej zmluvnej strany, ani iné schválenie napríklad zo strany súdu. Odstúpenie od zmluvy spôsobuje, že zmluva je považovaná za zrušenú od samého začiatku, zmluvné strany si však môžu dohodnúť aj niečo iné. Pri odstúpení od zmluvy a jej zrušení od počiatku zákon počíta s tým, že účastníci právneho vzťahu sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení.

Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom.

Existenciu sporu o platnosť odstúpenia od zmluvy musí správa katastra skúmať obligatórne, a to jednak z dôvodu, že len platné odstúpenie od zmluvy vyvoláva príslušné právne účinky, ako i s prihliadnutím na závažnosť zásahu týchto účinkov do vlastníckeho, resp. vecnoprávneho stavu. Pokiaľ vznikne spor o platnosť odstúpenia od zmluvy, jedná sa o občianskoprávny spor, ktorý je oprávnený rozhodnúť jedine súd.

Rozdiel medzi odstúpením od zmluvy a zrušením zmluvy zaplatením odstupného

Aké podmienky musia byť dodržané, aby ste dané inštitúty mohli využiť? Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorý jedna zmluvná strana adresuje druhej zmluvnej strane, pričom tak môže urobiť iba v dvoch prípadoch. Buď v prípade, kedy to ustanovuje zákon, alebo keď tak ustanovuje zmluva. Ak ide o zákonné dôvody odstúpenia od zmluvy, tie sa spravidla viažu na porušenie istej povinnosti zmluvnou stranou. Porušením povinnosti pre tento účel rozumieme napríklad omeškanie dlžníka, omeškanie veriteľa či vadné plnenie. Na to, aby bolo odstúpenie od zmluvy platné, musí byť oznámené druhej strane bez zbytočného odkladu, po tom čo sa oprávnená strana dozvedela o podstatnom porušení povinnosti.

Odstúpenie od zmluvy má za následok zánik zmluvy, ako aj zánik všetkých práv a povinností oboch strán zo zmluvy. Ak však pred odstúpením od zmluvy poskytla jedna strana plnenie druhej, strana, ktorá plnenie prijala, ho musí vrátiť. Ak by tak neurobila, išlo by o bezdôvodné obohatenie. Na druhej strane inštitút odstupného je síce pojmologicky veľmi podobný, avšak predstavuje niečo celkom odlišné. Vo všeobecnosti ide o dohodu strán o zrušení zmluvy bez toho, aby muselo dôjsť k porušeniu povinnosti niektorou zo strán. Základnou podmienkou je však to, aby bolo takéto dojednanie obsiahnuté v zmluve, v ktorej musí byť stanovená taktiež presná výška sumy, ktorá predstavuje odstupné. Napríklad, keby ste mali v zmluve dohodnuté odstupné vo výške 1 000 Eur, a vy sa z hocijakého dôvodu rozhodnete, že už nechcete pokračovať v dojednanej zmluve, stačí, keď oznámite vášmu zmluvnému partnerovi, že svoje právo využívate a určené odstupné zaplatíte. Avšak, ak by ste pred využitím svojho práva prijali plnenie záväzku alebo jeho časti od druhej strany, nemáte už nárok takýmto spôsobom ukončiť zmluvu.

tags: #odstupenie #od #kupnej #zmluvy #obchodny #zakonnik