Odstúpenie od spotrebiteľskej zmluvy pri predaji nehnuteľnosti: Podmienky a práva spotrebiteľa

Ochrana spotrebiteľa je v rámci práva celej Európskej únie chránená ako slabšia zmluvná strana. Nový zákon o ochrane spotrebiteľa zakotvuje všeobecnú úpravu ochrany spotrebiteľa, ako aj osobitnú úpravu pre zmluvy uzavreté na diaľku alebo mimo prevádzkových priestorov obchodníka. Tento článok sa zameriava na podmienky a práva spotrebiteľa pri odstúpení od spotrebiteľskej zmluvy, najmä v kontexte predaja nehnuteľností.

Kto je spotrebiteľ?

Na úvod je dôležité vysvetliť, kedy môžeme hovoriť o spotrebiteľovi. Nie vždy totiž pri uzatváraní zmluvy medzi podnikateľom a fyzickou osobou vzniká spotrebiteľský právny vzťah. Spotrebiteľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti. Predávajúci je zasa osobou, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

Príklad 1: Spoločnosť A, s.r.o., podniká v oblasti predaja elektroniky a vlastní e-shop. Ak si Michaela z tohto e-shopu objedná tovar - počítač, ide o spotrebiteľský právny vzťah, pretože A, s.r.o. koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti a Michaela nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti.

Príklad 2: Spoločnosť A, s.r.o., podniká v oblasti kúpy, predaja a nájmu nehnuteľností. Ak jedného dňa ponúkne spoločnosť A, s.r.o. známej Michaele starší kancelársky nábytok, pretože si spoločnosť zaobstarala novší, nejde o spotrebiteľský vzťah, nakoľko predaj tohto kancelárskeho nábytku nespadá do predmetu obchodnej činnosti A, s.r.o.

Práva spotrebiteľa

Každý spotrebiteľ má právo na:

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

• ochranu zdravia, bezpečnosti a ekonomických záujmov,
• informácie v rozsahu a za podmienok podľa zákona č. 250/2007 Z. z. a právne záväzných aktov Európskej únie,
• uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady produktu,
• podanie podnetu orgánu dohľadu v oblasti ochrany spotrebiteľa podľa § 26, ak sa domnieva, že boli porušené práva alebo právom chránené záujmy spotrebiteľa,
• primerané finančné zadosťučinenie od osoby, ktorá porušila práva spotrebiteľa alebo povinnosti v oblasti ochrany spotrebiteľa, ak spotrebiteľ na súde úspešne uplatní porušenie práva alebo povinnosti v oblasti ochrany spotrebiteľa.

Zmluva uzavretá na diaľku

Ak sa dohodnú podmienky zmluvy výlučne prostredníctvom jedného alebo viacerých prostriedkov diaľkovej komunikácie bez súčasnej fyzickej prítomnosti obchodníka a spotrebiteľa, ide o zmluvu uzavretú na diaľku. Najčastejším prostriedkom, ktorým dochádza k uzatvoreniu zmluvy na diaľku, je internet, elektronická pošta, telefón fax alebo ponukový kalendár.

Odstúpenie od zmluvy uzatvorenej na diaľku

V prípade, že spotrebiteľ uzatvorí zmluvu na diaľku, môže od nej odstúpiť aj bez uvedenia dôvodu. Spotrebiteľ od takejto zmluvy môže odstúpiť do 14 dní od kedy si prevzal tovar, resp. uzatvoril zmluvu o poskytnutí určitej služby. Lehota 14 dní platí v prípade, ak predávajúci informoval spotrebiteľa o jeho práve odstúpiť od zmluvy. Táto informácia je spravidla obsiahnutá vo všeobecných obchodných podmienkach. Ak predávajúci neinformoval spotrebiteľa o práve odstúpiť od zmluvy, môže spotrebiteľ odstúpiť od zmluvy v lehote 12 mesiacov a 14 dní od dodania tovaru alebo uzatvorenia zmluvy o poskytnutí služby.

Kedy spotrebiteľ nemôže odstúpiť od zmluvy

Nie vždy má spotrebiteľ právo odstúpiť od zmluvy uzatvorenej na diaľku. Spotrebiteľ nemôže odstúpiť od zmluvy, ak ide o:

• poskytnutie služby, ktoré sa začalo s výslovným súhlasom spotrebiteľa, že bol riadne poučený o tom, že vyjadrením tohto súhlasu stráca právo na odstúpenie od zmluvy po úplnom poskytnutí služby, a ak došlo k úplnému poskytnutiu služby,
• predaj tovaru alebo poskytnutie služby, ktorých cena závisí od pohybu cien na finančnom trhu, ktorý predávajúci nemôže ovplyvniť a ku ktorému môže dôjsť počas plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy,
• predaj tovaru zhotoveného podľa osobitných požiadaviek spotrebiteľa, tovaru vyrobeného na mieru alebo tovaru určeného osobitne pre jedného spotrebiteľa,
• predaj tovaru, ktorý podlieha rýchlemu zníženiu akosti alebo skaze,
• predaj tovaru uzavretého v ochrannom obale, ktorý nie je vhodné vrátiť z dôvodu ochrany zdravia alebo z hygienických dôvodov a ktorého ochranný obal bol po dodaní porušený,
• predaj tovaru, ktorý môže byť vzhľadom na svoju povahu po dodaní neoddeliteľne zmiešaný s iným tovarom,
• predaj alkoholických nápojov, ktorých cena bola dohodnutá v čase uzavretia zmluvy, pričom ich dodanie je možné uskutočniť najskôr po 30 dňoch a ich cena závisí od pohybu cien na trhu, ktoré predávajúci nemôže ovplyvniť,
• vykonanie naliehavých opráv alebo údržby, o ktoré spotrebiteľ výslovne požiadal predávajúceho; to neplatí pre zmluvy o službách a zmluvy, ktorých predmetom je predaj iného tovaru ako náhradných dielov potrebných na vykonanie opravy alebo údržby, ak boli uzavreté počas návštevy predávajúceho u spotrebiteľa a spotrebiteľ si tieto služby alebo tovary vopred neobjednal,
• predaj zvukových záznamov, obrazových záznamov, zvukovoobrazových záznamov, kníh alebo počítačového softvéru predávaných v ochrannom obale, ak spotrebiteľ tento obal rozbalil,
• predaj periodickej tlače s výnimkou predaja na základe dohody o predplatnom a predaj kníh nedodávaných v ochrannom obale,
• poskytnutie ubytovacích služieb na iný ako ubytovací účel, preprava tovaru, nájom automobilov, poskytnutie stravovacích služieb alebo poskytnutie služieb súvisiacich s činnosťami v rámci voľného času a podľa ktorej sa predávajúci zaväzuje poskytnúť tieto služby v dohodnutom čase alebo v dohodnutej lehote,
• poskytovanie elektronického obsahu inak ako na hmotnom nosiči, ak sa jeho poskytovanie začalo s výslovným súhlasom spotrebiteľa, ktorý vyhlásil, že bol riadne poučený o tom, že vyjadrením tohto súhlasu stráca právo na odstúpenie od zmluvy.

Uplatnenie práva na odstúpenie od zmluvy

Spotrebiteľ môže uplatniť právo na odstúpenie od zmluvy bez udania dôvodu v listinnej podobe. Postačuje aj akékoľvek jednoznačne formulované vyhlásenie spotrebiteľa o jeho vôli odstúpiť od zmluvy. Spotrebiteľ môže na odstúpenie využiť aj formulár, ktorý musí mať predávajúci k dispozícii pre svojich zákazníkov. Odstúpenie od zmluvy má za následok to, že sa zmluva ruší. Vytvára sa stav, ako keby ani nedošlo k uzatvoreniu zmluvy. Zmluvné strany sú si povinné vrátiť to, čo dostali. Spotrebiteľ je povinný vrátiť tovar a predávajúci je povinný vrátiť spotrebiteľovi zaplatené peniaze za tovar. Spotrebiteľ je povinný zaslať tovar späť predávajúcemu do 14 dní odo dňa odstúpenia od zmluvy.

Povinnosti podnikateľa pri odstúpení od zmluvy

V prípade, ak spotrebiteľ odstúpi od zmluvy, je podnikateľ povinný mu vrátiť peniaze najneskôr do 14 dní. Podnikateľ je povinný vrátiť spotrebiteľovi všetky peniaze, vrátane poštovného. Predávajúci však nie je povinný vrátiť peniaze predtým, než mu bude vrátený tovar, alebo kým spotrebiteľ nepreukáže zaslanie tovaru späť predávajúcemu. Predávajúci by mal vrátiť spotrebiteľovi peniaze rovnakou formou ako platil. Predávajúci však nie je povinný uhradiť spotrebiteľovi dodatočné náklady, ak si spotrebiteľ výslovne zvolil iný spôsob doručenia, ako je najlacnejší možný spôsob doručenia ponúkaný predávajúcim. Podnikateľ tiež nie je povinný nahradiť spotrebiteľovi náklady na vrátenie tovaru.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Odstúpenie od zmluvy o kúpe nehnuteľnosti

V kontexte kúpy nehnuteľnosti je odstúpenie od zmluvy zložitejšie a podlieha prísnejším pravidlám. Odstúpiť možno len od takej zmluvy, ktorá bola uzavretá platne. Účastníci zmluvných vzťahov si môžu dohodnúť v zmluve rôzne dôvody odstúpenia, ktoré môžu byť aj nad rámec zákona. Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne. Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok.

Právo na odstúpenie od zmluvy si možno uplatniť jednostranným právnym úkonom, napríklad vo forme listu doručenému ostatným účastníkom zmluvy. V tomto liste treba oznámiť, že odstupujete od kúpnej zmluvy z dôvodov, že ste ju uzavreli napríklad v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpenie sa stane účinným, len čo prejav o odstúpení bude doručený druhému účastníkovi. Po zrušení zmluvy je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. V prípade zrušenia zmluvy o kúpe nehnuteľnosti je tak prevodca povinný vydať nadobúdateľovi zaplatenú kúpnu cenu a nadobúdateľ prevodcovi vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností.

Nekalé obchodné praktiky

Nová právna úprava pomerne podrobne zakotvuje problematiku nekalých obchodných praktík, ktoré sú zakázané. Ak bola použitá agresívna obchodná praktika pri uzavretí zmluvy, spotrebiteľ má právo od zmluvy odstúpiť. Klamlivé opomenutie konania je ďalšou z nekalých obchodných praktík vymedzených v §11 zákona o ochrane spotrebiteľa. Toto ustanovenie ukladá obchodníkovi povinnosť poskytnúť spotrebiteľovi všetky potrebné informácie, ktoré potrebuje na to, aby mohol uskutočniť rozhodnutie o obchodnej transakcii.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

tags: #odstupenie #od #spotrebitelskej #zmluvy #predaj #nehnutelnosti