Odstúpenie od zmluvy bez porušenia povinnosti: Podmienky a dôsledky

V zmluvnom práve je zásada pacta sunt servanda (zmluvy sa majú dodržiavať) základným kameňom. Avšak, existujú situácie, kedy si účastníci zmluvy želajú zrušiť zmluvný vzťah, či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov. Jednou z možností, ako to dosiahnuť, je odstúpenie od zmluvy. Tento článok sa zameriava na podmienky, za ktorých je možné od zmluvy odstúpiť aj bez porušenia zmluvných povinností, a na dôsledky, ktoré z toho vyplývajú.

Čo je to odstúpenie od zmluvy?

Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon účastníka zmluvy, ktorým prejavuje vôľu zmluvu zrušiť. Keďže ide o jednostranný úkon, súhlas druhej strany nie je potrebný. Stačí, ak sa odstúpenie od zmluvy dostane do dispozičnej sféry adresáta. Odstúpenie od zmluvy si netreba mýliť s výpoveďou, ktorá predstavuje úplne iný právny inštitút.

Zjednodušene povedané, odstúpenie je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami (aj nad rámec zákona).

Kedy je možné odstúpiť od zmluvy?

Možnosti odstúpenia od zmluvy možno rozdeliť do dvoch hlavných kategórií:

1. Zákonné dôvody: Občiansky zákonník a Obchodný zákonník upravujú prípady, kedy je možné od zmluvy odstúpiť. V zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka je tomu tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Do pozornosti treba dať aj osobitné prípady umožňujúce odstúpiť od zmluvy, ktoré sú upravené pri jednotlivých zmluvných typoch (napr. kúpna zmluva, nájomná zmluva, zmluva o dielo a pod.). Ak by sme sa pozreli na zákonnú úpravu kúpnej zmluvy, možnosti odstúpenia sa viažu predovšetkým na výskyt vád.
2. Zmluvné dôvody: Účastníci zmluvného vzťahu si môžu v zmluve dohodnúť rôzne dôvody odstúpenia, a to aj nad rámec zákona. Pri dojednávaní možnosti odstúpenia v zmluve by zmluvné strany mali predovšetkým jasne a zrozumiteľne definovať prípady, v ktorých je možné od zmluvy odstúpiť, či už je to v situácii porušenia určitej povinnosti druhou zmluvnou stranou alebo pre prípad vzniku určitej objektívnej situácie.

Je dôležité si uvedomiť, že odstúpiť možno len od zmluvy, ktorá bola uzavretá platne. Ak by zmluva bola od začiatku neplatná, odstúpenie od nej by nemalo žiadne právne účinky.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Príklady zákonných dôvodov na odstúpenie

• Vady veci: Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak však ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala (bola teda skrytá a prejavila sa až následne).
• Ubezpečenie o vlastnostiach: Aj pokazené okná môžu byť dôvodom pre odstúpenie od zmluvy. Je tomu tak vtedy, ak vás predávajúci ubezpečil, že prevádzaná nehnuteľnosť nemá ŽIADNE vady a toto ubezpečenie sa neskôr ukáže ako nepravdivé.

Zmluvná pokuta a odstúpenie od zmluvy

Niekedy sa stane, že zmluvné strany na odstúpenie od zmluvy viažu nárok požadovať zaplatenie zmluvnej pokuty. Treba si však uvedomiť, že zmluvnú pokutu možno viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty.

Náležitosti odstúpenia od zmluvy

Čo sa týka náležitostí samotného odstúpenia, ide o jednostranný právny úkon, pri ktorom sa žiadne osobitné náležitosti v zmysle aplikovateľných právnych predpisov nevyžadujú a na inštitút odstúpenia by sa tak mali vzťahovať len všeobecné ustanovenia o právnych úkonoch. Na nastúpenie jeho účinkov sa samozrejme bude vyžadovať náležité doručenie druhej zmluvnej strane.

Z praktického hľadiska je veľmi dôležitá najmä skutočnosť, že prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v odstúpení od zmluvy nie je podmienkou platnosti odstúpenia, a ak dôvody v ňom uvedené sú, neznamená to, že odstupujúca zmluvná strana je nimi viazaná/limitovaná. Prakticky možno teda zhrnúť, že neexistencia dôvodov odstúpenia deklarovaných v odstúpení spravidla nemusí vylučovať platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov. Samozrejme, tieto skutočnosti by sa v prípadnom súdnom spore vyhodnocovali vzhľadom na všetky okolnosti, a teda nemožno (napríklad pre rozpor s dobrými mravmi, prípadne poctivým obchodným stykom, prípadná simulácia a pod.) en bloc tieto situácie vylúčiť, zrejme by však musel byť prítomný iný zákonom predpokladaný dôvod, pre ktorý by takýto dôsledok nastal.

Obdobne aj podľa názorov odbornej verejnosti nie sú príslušnými právnymi predpismi vyžadované žiadne osobitné náležitosti odstúpenia ako právneho úkonu, a to najmä ale nielen uvádzanie dôvodu odstúpenia. Napriek skutočnosti, že ne/uvedenie dôvodov, resp. ich nesprávne uvedenie spravidla nemá vplyv na relevanciu inštitútu odstúpenia, je vždy potrebné skúmať faktickú existenciu dôvodov na odstúpenie.

Dôsledky odstúpenia od zmluvy

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda potrebný súhlas druhej zmluvnej strany ani osobitné schválenie súdu. Následkom odstúpenia od zmluvy je skutočnosť, že sa zmluva zrušuje od samého počiatku (v právnej terminológii ex tunc), samozrejme, ak sa zmluvné strany nedohodli na inom. V právnych vzťahoch účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nebolo došlo, čím sa „od začiatku“ obnovujú ich práva a povinnosti. Zákon tu počíta s tým, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vyporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení (vrátia si to, čo si už predtým plnili).

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Odstúpenie od zmluvy a kataster nehnuteľností

Ako postupovať v prípade, ak katastrálny odbor okresného úradu už medzičasom povolil vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa a až následne došlo k odstúpeniu od zmluvy? Postrehli sme, že okresné úrady sa za posledné obdobie pridŕžajú judikovaného názoru Najvyššieho súdu SR obsiahnutom v jeho rozhodnutí zo dňa 20. júla 2011, pod sp. zn. 6 Sžo 229/2010. V tomto rozhodnutí súd deklaroval, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a s odkazom na ustanovenie § 34 ods. 1 katastrálneho zákona katastrálny odbor okresného úradu vykoná zápis vlastníckeho práva záznamom.

Má tomu tak byť vtedy, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné, je stranami akceptované a žiadna zo strán ho nespochybňuje. Ako je možné postrehnúť, stačí, aby druhá strana s odstúpením vyjadrila „nesúhlas“ a katastrálny odbor ju následne vyzve, aby (v súlade s výzvou katastra) podala na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, a to do 60 dní od doručenia výzvy. Kataster osobu súčasne poučí, že ak žalobu nepodá, jej „nečinnosť“ bude vyhodnotená ako „akceptácia“ odstúpenia od zmluvy a kataster na základe odstúpenia vykoná spätný prepis vlastníctva záznamom. Treba mať na pamäti, že kataster nie je oprávnený skúmať platnosť odstúpenia, prípadne naplnenie dôvodov. Kataster skúma len spornosť medzi stranami.

Ak osoba, ktorá namieta platnosť odstúpenia, podá žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, bude už vecou súdu, aby rozhodol o platnosti tohto jednostranného úkonu. Len platné odstúpenie od zmluvy môže spôsobovať právne účinky a teda aj jej samotné zrušenie. V konaní súd bude zisťovať, či odstúpenie od zmluvy bolo preukázateľne doručené druhej zmluvnej strane, či bol naplnený dôvod odstúpenia, či odstúpenie ako majetkové právo už nie je premlčané (premlčuje sa v rámci 3-ročnej premlčacej doby). Súd však ako predbežnú otázku posúdi samotnú platnosť zmluvy, na ktoré sa odstúpenie viaže. Odstúpiť od zmluvy a odstúpeniu priznať všetky právne účinky možno len vtedy, ak zmluva, voči ktorej odstúpenie smeruje, bola uzavretá platne.

Doručovanie odstúpenia od zmluvy

Na nastúpenie účinkov odstúpenia ako jednostranného adresovaného právneho úkonu, je nevyhnutné jeho riadne doručenie druhej zmluvnej strane ako adresátovi, ak ten nebol fyzicky prítomný pri jeho vykonaní. Je tak nutné aplikovať ustanovenie § 45 ods. 1 Občianskeho zákonníka, resp. § 349 Obchodného zákonníka na to, aby nastúpili účinky zamýšľané týmto právnym úkonom.

V praxi často dochádza k situácii, že si zmluvné strany v zmluve dojednajú konkrétne podmienky komunikácie a doručovania písomností. Takéto prípady sú samozrejme akceptovateľné, avšak s určitými limitmi. Ak ide o komunikáciu a doručovanie právnych úkonov, ktoré zákonná úprava explicitne nerieši, ide o prejav zmluvnej voľnosti strán a akceptovateľné dojednania. Dojednania o komunikácii a doručovaní v zmluve v takom prípade nesmú odporovať kogentným zákonným ustanoveniam. Často sa totiž stáva, že zmluvné strany si dojednajú tzv. fikciu doručenia, t.j. napr. definujú situáciu, v ktorej aj keď nedôjde k skutočnému doručeniu/oboznámeniu sa, za stanovených podmienok sa zásielka považuje (bez ďalšieho) za doručenú. Sme toho názoru, že spravidla by sa fikcia doručenia nemala aplikovať na prípad odstúpenia. Znamená to teda, že na nastúpenie účinkov odstúpenia je nevyhnutné doručenie do sféry dispozície druhej zmluvnej strany v limitoch § 45 Občianskeho zákonníka, resp. § 349 ods. 1 Obchodného zákonníka. Fikcia doručenia tak môže podľa nášho názoru slúžiť v určitých limitoch len ako určité interpretačné pravidlo, t.j. keď napríklad strany považujú danú situáciu za objektívnu a rozumnú možnosť sa oboznámiť s obsahom zásielky, posudzovať by sa však aj tak mali všetky okolnosti daného prípadu.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

tags: #odstupenie #od #zmluvy #bez #porusenia #povinnosti