Odstúpenie od zmluvy o bývaní: Podmienky a aspekty

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, no nie vždy prebehne všetko hladko. Článok sa zaoberá podmienkami a aspektmi odstúpenia od zmluvy o bývaní na Slovensku, pričom sa opiera o platnú legislatívu a súdnu prax.

Všeobecné zásady zmluvného práva

V slovenskom právnom systéme platí zásada "pacta sunt servanda", čo znamená, že zmluvy sa majú dodržiavať. Táto zásada vychádza z rešpektovania záväzkov, ktoré si zmluvné strany dobrovoľne dohodli. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorým účastník prejavuje vôľu zmluvu zrušiť, pričom na jeho platnosť sa vyžaduje splnenie všetkých zákonných náležitostí. Pri odstúpení od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, je nevyhnutné dodržať zákonom predpísanú formu.

Odstúpenie od zmluvy v tiesni

Občiansky zákonník v § 49 umožňuje účastníkovi právneho vzťahu odstúpiť od zmluvy, ak ju uzavrel v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Tieseň nie je v zákone definovaná, preto sa pri jej posudzovaní vychádza zo súdnej praxe. Tieseň predstavuje hospodárske, sociálne alebo obdobné pomery účastníka, ktoré ho objektívne donútili uzavrieť zmluvu aj za nevýhodných podmienok. Súdna prax definuje tieseň ako stav, keď osoba koná pod vplyvom vonkajšieho tlaku, nie však fyzického donútenia alebo bezprávnej vyhrážky, ktoré by spôsobovali absolútnu neplatnosť úkonu.

Vady nehnuteľnosti ako dôvod na odstúpenie

Právna úprava kúpnej zmluvy primárne viaže možnosť odstúpenia od zmluvy na výskyt vád. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny, a to s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. V prípade, že vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. Za vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, sa považuje neodstrániteľná a trvalá vada, pre ktorú nemožno nehnuteľnosť užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom.

Dohodnuté podmienky odstúpenia od zmluvy

Účastníci zmluvy si môžu dohodnúť aj iné podmienky, za ktorých je možné odstúpiť od zmluvy nad rámec zákonnej úpravy. Je dôležité, aby boli dôvody na odstúpenie od zmluvy jasne definované v zmluve.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Práva kupujúceho pri výskyte vád

Pri výskyte vád má kupujúci právo na:

• Primeranú zľavu z kúpnej ceny
• Náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady
• Náhradu škody podľa všeobecných ustanovení

Účinky odstúpenia od zmluvy

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, bez potreby súhlasu druhej strany alebo schválenia súdom. Zmluva sa považuje za zrušenú od samého začiatku (ex tunc), ak sa zmluvné strany nedohodli inak. Účastníci právneho vzťahu sú povinní vzájomne sa vysporiadať podľa zásad o bezdôvodnom obohatení, teda vrátiť si všetko, čo si už predtým plnili.

Obnovenie vlastníckeho práva

Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje. Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom.

Spor o platnosť odstúpenia od zmluvy

Existenciu sporu o platnosť odstúpenia od zmluvy musí správa katastra skúmať obligatórne, pretože len platné odstúpenie od zmluvy vyvoláva príslušné právne účinky. Pokiaľ vznikne spor o platnosť odstúpenia od zmluvy, jedná sa o občianskoprávny spor, ktorý je oprávnený rozhodnúť jedine súd.

Odstúpenie od zmluvy v prípade tiesne a nevýhodných podmienok

Účastník, ktorý uzatvoril zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a doručené druhej strane. Odstúpenie od zmluvy má za následok zrušenie zmluvy so spätnou účinnosťou k momentu jej vzniku. Účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení. Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Platnosť právneho úkonu

Platný právny úkon môže urobiť iba osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a ktorej spôsobilosť na právne úkony nebola odňatá ani obmedzená. Taktiež je neplatný právny úkon, ak ho osoba urobila v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou.

Darovacia zmluva a možnosti jej napadnutia

Ak sa rodič rozhodne darovať nehnuteľnosť len jednému z detí, takému nakladaniu so svojím majetkom mu nebráni žiadne zákonné ustanovenie. Ak sa súrodenci dôvodne domnievajú, že rodič ako darca pri poskytovaní daru nekonal svojprávne alebo darovacia zmluva by mohla byť neplatná z iných dôvodov, majú možnosť obrátiť sa na príslušný súd so žalobou o určenie neplatnosti darovacej zmluvy, ak na takomto určení majú naliehavý právny záujem.

Ukončenie nájomnej zmluvy

Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo formou výpovede. Pri prenájme nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí 3-mesačná výpovedná lehota.

Zmluvná pokuta za odstúpenie od zmluvy

Zmluvná pokuta za odstúpenie od zmluvy môže byť neprípustná, nakoľko odstúpenie od zmluvy je realizovaním práva a nie porušením povinnosti.

Odstúpenie od zmluvy uzavretej na diaľku

Podľa občianskeho zákonníka je odstúpenie od zmluvy je jednostranný úkon vedúci k ukončeniu zmluvy (teda aj zmluvy o zakúpení tovaru či služby cez internet), v dôsledku ktorého si zmluvné strany musia vrátiť vzájomne poskytnuté plnenie. Na odstúpenie od zmluvy do 14 dní od prevzatia tovaru bez uvedenia dôvodu má právo každý zákazník, ktorého by sme ale správne mali nazvať spotrebiteľ.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Všeobecné ustanovenia o odstúpení od zmluvy

Základným predpokladom možnosti odstúpenia od zmluvy je skutočnosť, že zmluva, od ktorej chceme odstúpiť je platná. Ak by totiž zmluva nebola platná, nie je možné ju ani zrušiť prostredníctvom odstúpenia. Odstúpenie je v zásade možné dojednať pre akýkoľvek dôvod, ktorý nie je v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi (platí pre oblasť občianskoprávnych vzťahov), v prípade obchodnoprávnych vzťahov, by dojednanie možnosti odstúpenia od zmluvy nemalo byť v rozpore so zásadami poctivého obchodného styku.

tags: #odstupenie #od #zmluvy #byvanie #podmienky