Odstúpenie od zmluvy a jeho dopad na kataster nehnuteľností

Odstúpenie od zmluvy je v právnej praxi pomerne frekventovaná téma. Hoci sa to na prvý pohľad nemusí zdať, ide o právny úkon, pri ktorom nesprávny postup môže mať pre zmluvné strany závažné právne a finančné dôsledky. Dôležité je poznať dôvody, formu, postup a následky odstúpenia.

Čo je odstúpenie od zmluvy?

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorým účastník zmluvy prejavuje vôľu ju zrušiť. Na rozdiel od výpovede, ktorá predstavuje iný právny inštitút, pri odstúpení sa nevyžaduje súhlas druhej strany. Postačí, ak sa odstúpenie dostane do dispozičnej sféry adresáta.

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak to ustanovuje zákon alebo ak je to medzi účastníkmi dohodnuté.

Dôvody na odstúpenie od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je možné v prípadoch, ktoré stanovuje zákon, alebo ak sa na tom dohodnú zmluvné strany. Medzi najčastejšie dôvody patria:

• Zákonné dôvody: Napríklad, ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Pri kúpnej zmluve sa možnosti odstúpenia viažu predovšetkým na výskyt vád.
• Zmluvné dôvody: Účastníci si môžu v zmluve dohodnúť rôzne dôvody odstúpenia, aj nad rámec zákona.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy pri vadách nehnuteľnosti

V rámci kúpnej zmluvy, ak sa dodatočne zistí vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny. Ak je však vada taká, že robí vec neupotrebiteľnou, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Ak predávajúci ubezpečil kupujúceho, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé, môže to byť tiež dôvod na odstúpenie od zmluvy.

Forma a účinnosť odstúpenia od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy sa musí urobiť písomne, ak bola zmluva uzavretá písomne. Občiansky zákonník nevyžaduje, aby odstúpenie obsahovalo dôvod odstúpenia.

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, bez potreby súhlasu druhej strany alebo schválenia súdu. Zmluva sa zrušuje od samého počiatku (ex tunc), ak sa zmluvné strany nedohodli inak. V právnych vzťahoch účastníkov nastáva rovnaký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nedošlo, a obnovujú sa ich práva a povinnosti. Účastníci zrušenej zmluvy sa musia vzájomne vyporiadať podľa zásad o bezdôvodnom obohatení.

Odstúpenie od zmluvy a kataster nehnuteľností

Čo sa stane, ak katastrálny odbor okresného úradu už povolil vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa a až potom dôjde k odstúpeniu od zmluvy?

V takomto prípade sa okresné úrady pridŕžajú judikovaného názoru Najvyššieho súdu SR, podľa ktorého sa odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu. Katastrálny odbor okresného úradu vykoná zápis vlastníckeho práva záznamom, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Ak druhá strana s odstúpením nesúhlasí, katastrálny odbor ju vyzve, aby podala na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak žalobu nepodá, jej nečinnosť sa bude považovať za akceptáciu odstúpenia od zmluvy a kataster vykoná spätný prepis vlastníctva záznamom.

Kataster nie je oprávnený skúmať platnosť odstúpenia, prípadne naplnenie dôvodov. Skúma len spornosť medzi stranami. Ak osoba, ktorá namieta platnosť odstúpenia, podá žalobu, súd rozhodne o platnosti tohto úkonu. Iba platné odstúpenie od zmluvy môže spôsobiť právne účinky a zrušenie zmluvy.

Aktuálny postup katastrálnych úradov

Katastrálne úrady v súčasnosti postupujú tak, že ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručia odstúpenie od zmluvy kupujúcemu a vyzvú ho, aby sa vyjadril, či s odstúpením súhlasí. Zároveň poučia kupujúceho, že ak s odstúpením nesúhlasí, musí podať žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa.

Ak kupujúci preukáže, že podal žalobu, katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. Ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Úrad geodézie, kartografie a katastra SR potvrdzuje správnosť postupu katastrálnych úradov. Rozlišuje sa, či dôjde k odstúpeniu od zmluvy pred rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu, alebo až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti. V prvom prípade by mal kupujúci podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, v druhom prípade žalobu o určenie vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Problémy spojené so súčasným postupom katastrálnych úradov

Súčasný postup katastrálnych úradov môže narážať na procesné zásady.

Naliehavý právny záujem na určení neplatnosti odstúpenia od zmluvy

Obmedzenie možnosti podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu, môže spôsobiť, že kupujúci nebude mať možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva.

Kolízia pravdivosti verejnej a súkromnej listiny

Ak je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. List vlastníctva je verejná listina, a preto sa predpokladá, že údaje v ňom uvedené sú pravdivé. Na druhej strane, odstúpenie od zmluvy je súkromná listina, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu.

Kolízia súkromnej listiny a správneho aktu

Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, čo je správny akt. Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina by nemalo byť samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia katastrálneho úradu.

Zrušenie darovacej zmluvy

Podľa názoru Úradu by sa rovnaký postup mal uplatňovať aj v prípade odvolania darovania. Ak darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a požiada katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, katastrálny úrad je povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí, alebo ho vyzvať, aby podal žalobu.

tags: #odstupenie #od #zmluvy #kataster