Trendom je využívať sprostredkovateľa pri kúpe nehnuteľností, čím sa záujemca odbremení od mnohých povinností. Na tento účel sprostredkovateľ uzatvára so záujemcom zmluvu o sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti. Problém nastane, ak sa kupujúci rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť, resp. zmluvu o kúpe neuzavrie.

Právna regulácia sprostredkovania kúpy nehnuteľnosti

Slovenský právny poriadok obsahuje duplicitnú právnu úpravu zmluvných vzťahov, čo spôsobuje problémy a vyvoláva diskusie. Táto duplicitná úprava sa týka aj zmluvy o sprostredkovaní. Najčastejšie je sprostredkovateľ podnikateľom a záujemca o kúpu nie je podnikateľom. V zmysle ustanovenia § 261 Obchodného zákonníka daný právny vzťah nespadá pod ustanovenia Obchodného zákonníka. Na druhej strane ustanovenie § 262 ods.

Predmetom záväzku je sprostredkovanie uzavretia zmluvy. Nehnuteľnosť, resp. jej kúpa je predmetom zmluvy sprostredkúvanej a tá musí byť obligatórne v režime občianskeho práva. V rozhodnutí Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 6Co/705/2014 sa súd argumentačne oprel o české súdne rozhodnutia, pričom poukázal na to, že v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 23Cdo/2589/2010 po posúdení dopadu Občianskeho či Obchodného zákonníka, ktorých ustanovenia upravujúce zmluvu o sprostredkovaní sú v českom i slovenskom právnom poriadku totožné, v danom prípade voľba Obchodného zákonníka pre úpravu zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej s fyzickou osobou smeruje k zhoršeniu právneho postavenia účastníka zmluvy, ktorý nie je podnikateľom. Voľba Obchodného zákonníka podľa § 262 ods. Nevýhodnosť postavenia vnímal súd najmä vo vzťahu k otázkam ochrany spotrebiteľa. Súdne rozhodnutie deklaruje, že v danom prípade sa zmluva musí spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

V súlade s ustanovením § 774 Občianskeho zákonníka je odmena sprostredkovateľa viazaná na skutočnosť, že došlo k splneniu účelu sprostredkovania, a to k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa. Medzi uzavretím zmluvy a konaním sprostredkovateľa je nevyhnutná príčinná súvislosť. Ak k uzavretiu zmluvy nedôjde alebo dôjde bez pričinenia sprostredkovateľa, nárok na odmenu mu nevzniká. Takúto interpretáciu nájdeme aj v mnohých súdnych rozhodnutiach, napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 3900/2008: „Sprostredkovateľovi zásadne vzniká právo na odmenu v dohodnutej výške pri kumulatívnom splnení dvoch podmienok, a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkúvanú zmluvu a, že túto zmluvu strany uzavreli pričinením sprostredkovateľa. … Sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, hoci k tomu vytvoril podmienky.“ Podobne aj Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn.

Vedľajšie dojednania v zmluve o sprostredkovaní

Súkromné právo umožňuje i dojednania odlišné od zákona, t. j. je dispozitívne - tam, kde to zákon pripúšťa, resp. nezakazuje. V uvedenom prípade zákon nevylučuje vedľajšie dojednania medzi sprostredkovateľom a záujemcom o kúpu. Napr. môže dôjsť k dohode, že nárok na odmenu vznikne už dojednaním príležitosti uzavrieť zmluvu, a nie jej skutočným uzatvorením (viď napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. Zn.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Zmluvná pokuta ako zabezpečovací inštitút

Účinným zabezpečovacím a aj mnohokrát v sprostredkovateľských zmluvách využívaným právnym inštitútom je zmluvná pokuta. Zmluvná pokuta je upravená v Občianskom i Obchodnom zákonníku. Vzhľadom na úvod príspevku je relevantná zmluvná pokuta podľa ustanovení občianskeho práva. Zmluvná pokuta je v súlade s ustanovením § 544 Občianskeho zákonníka sankčným inštitútom, ktorý plní zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. V mnohých sprostredkovateľských zmluvách je zmluvná pokuta zakotvená ako sankcia za neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy. V danej problematike judikatúra zaujala stanovisko, že neuzatvorenie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti. „Dojednanie sprostredkovateľskej zmluvy obchádza ustanovenia § 544 ods. 1 Obč. zák. (obdobne ako slovenská právna úprava), ktoré spája vznik nároku na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy. Preto je toto dojednanie podľa § 39 neplatné a na základe neho nemožno žalobcovi priznať plnenie. … V žiadnom prípade sa však záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu (v danom prípade zmluvu kúpnu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať / kúpiť. Pokiaľ teda záujemca s vyhľadanou treťou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí, nejde o porušenie povinnosti zo sprostredkovateľskej zmluvy. Teda ani na nepodpísanie zmluvy nemožno viazať povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.“ (Rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové sp. zn. 21Co 102/2013). Ne/uzavretie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať.

Rezervačný poplatok a jeho vzťah k zmluvnej pokute

Veľmi zaujímavým pojmom v sprostredkovateľských zmluvách býva cena rezervácie, ktorá môže znamenať, že poplatok v sprostredkovateľskej zmluve nie je odmena sprostredkovateľa, ale akýsi poplatok za rezerváciu kúpy a v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy nehnuteľnosti je tento ponechaný sprostredkovateľovi ako zmluvná pokuta. V danom prípade je sprostredkovateľská zmluva kumuláciou dvoch zmluvných dojednaní, a to zmluvy o rezervácii (čo je nepomenovanou zmluvou) a zmluvy sprostredkovateľskej. Najvyšší súd Českej republiky sa situáciou rezervačnej zmluvy zaoberal vo svojom rozhodnutí sp. zn. 33Odo 330/2002 a dospel k záveru, že takéto dojednanie je nemožné a tento rezervačný poplatok nemôže byť prepadnutý v prospech sprostredkovateľa ako zmluvná pokuta. Stanovisko súdu v prejedávanom prípade: „V rezervačnej zmluve sa záujemca zaväzuje uzavrieť kúpnu zmluvu do určitej doby, a ak tak nespraví zaväzuje sa zaplatiť sankciu, a to zmluvnú pokutu. Zmluvu o rezervácii nemožno hodnotiť ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože nie je vo vzťahu medzi budúcim kupujúcim a sprostredkovateľom upravená ako zvláštny typ zmluvy v občianskoprávnych predpisoch, obsahovo ide o zmluvu nepomenovanú. Ustanovenie § 50a Obč. zák. upravujúce zmluvu o budúcej zmluve má povahu kogentnej právnej normy (takej od ktorej sa nemožno odchýliť). Účastníkmi tejto zmluvy môžu byť len účastníci budúcej zmluvy. Inými slovami, uzavrieť budúcu zmluvu v zmysle ustanovenia § 50a Obč. zák. môžu len účastníci zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá (iný subjekt sa sám môže zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrie zmluvu, len ak je nepriamym zástupcom účastníka budúcej zmluvy. ….. . Pokiaľ bola zmluva o rezervácii uzatvorená medzi subjektmi, ktoré nemali byť účastníkmi budúcej kúpnej zmluvy, nemôže ísť charakterom o zmluvu o budúcej zmluve; keďže ako zvláštna zmluva nie je v občianskoprávnych predpisoch upravená, nie je ju možné posúdiť inak ako zmluvu nepomenovanú (§ 51 Obč. zák.). V posudzovanom prípade jeden záväzok zakladá žalobkyni uzavrieť kúpnu zmluvu do určenej lehoty. Súd ďalej hodnotil zmluvné dojednanie účastníkov obsahom predstavujúce zmluvu nepomenovanú z pohľadu ustanovenia § 39 Obč. zák. „Posudzovaná nepomenovaná zmluva je neplatná, lebo svojim obsahom odporuje zákonu. Porušuje totiž zákaz vyslovený v ustanovení § 51 Obč. zák. neodporovať účelu zákona, v ktorom je v prípade zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy založenie zmluvnej povinnosti jedného či oboch účastníkov. …..

Záver

V prípade podnikateľa a nepodnikateľa pri sprostredkovateľskej zmluve, aj v prípade voľby Obchodného zákonníka, bude aplikovaný právny režim Občianskeho zákonníka. Pokiaľ medzi účastníkmi sprostredkovateľskej zmluvy neexistuje odlišné dojednanie, nárok na odmenu sprostredkovateľa vzniká, len ak došlo k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy jeho pričinením. Sankcionovanie neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy je nemožné a takéto dojednanie o zmluvnej pokute je neplatné. V prípade, že súčasťou sprostredkúvanej zmluvy je aj dojednanie o rezervácii, ide o zmluvu zmiešanú. Cena rezervácie nemôže prepadnúť v prospech sprostredkovateľa (rezervujúcej osoby) ako zmluvná pokuta v prípade neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy, takéto dojednanie o zmluvnej pokute sa prieči účelu zákona a je neplatné.

Rezervačná zmluva a jej funkcie

Rezervačná zmluva na nehnuteľnosť predstavuje písomný prísľub, že predávajúci či realitná kancelária nebude ponúkať predmetnú nehnuteľnosť ďalej na predaj. Kupujúcemu teda pomôže na stanovenú dobu získať čas na zabezpečenie finančných prostriedkov na kúpu, napríklad vybavenie formalít potrebných pre získanie hypotekárneho úveru. Rezervačná zmluva na byt či dom nenahrádza zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a nezaväzuje zmluvné strany, aby v stanovenom čase kúpnu zmluvu nevyhnutne uzavreli. Rezervačná zmluva však ponúka isté záruky prostredníctvom stanovenia rezervačného poplatku, alebo zálohy za kúpnu cenu, ktorú uhrádza kupujúci predávajúcemu pri podpise rezervačnej zmluvy. Pri dodržaní rezervačnej zmluvy a neskoršom uzavretí samotnej kúpnej zmluvy mu bude z predajnej ceny rezervačná záloha odpočítaná.

Na strane kupujúceho je potrebné si uvedomiť, že rezervačný poplatok, ktorý hradí pri podpise rezervačnej zmluvy strane predávajúceho, napr. realitnej kancelárii, je vratný len v prípade, ak dodrží náležitosti zmluvy, teda, že v danom časovom horizonte hnuteľný majetok kúpi (dom, byt, auto a i.). V prípade, že sa tak zo strany kupujúceho nestane, rezervačný poplatok ostáva kupujúcemu. Na rozdiel od zmluvy o budúcej kúpe však nevzniká právny nárok predajcovi na to, aby bola nutne uzatvorená kúpna zmluva.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Zmluvné strany a sprostredkovateľ

Zmluvnými stranami sú predávajúci (tj. majiteľ nehnuteľnosti) a kupujúci. Do hry však neraz vstupuje aj sprostredkovateľ predaja nehnuteľnosti, ktorým je najčastejšie realitný maklér alebo realitná kancelária. Rezervačný poplatok v tom prípade platí kupujúci na účet sprostredkovateľa alebo do jeho rúk v hotovosti. Ak budete platiť hotovosťou, dajte si pozor na zákonné obmedzenie výšky hotovostných transakcií do 5000 eur. V prípade, že realitný maklér alebo realitná kancelária zastupujú predávajúceho, je vhodné, aby v tejto zmluve figuroval aj samotný majiteľ (predajca) hnuteľného majetku. Rezervačná zmluva na byt, dom či iný majetok totiž nemusí realitnú kanceláriu vyslovene k ničomu zaväzovať. Takáto rezervačná zmluva je teda trojstranná.

Nátlakové taktiky a serióznosť predajcu

Nepriamo sa podpis rezervačnej zmluvy využíva v zmysle, že buď bude zmluva záujemcom podpísaná alebo danú vec predáme niekomu inému. Ak na vás predajca vytiahne takúto predajnú taktiku, zvyčajne ide len o to, že na vás chce vytvoriť nátlak a donútiť vás uhradiť rezervačný poplatok, pričom osobne ste sa ešte pre kúpu nerozhodli. Ak rezervačná zmluva obsahuje náležitosti o tom, že aj v prípade, ak sa vám financovanie nepodarí, vrátia vám poplatok za rezerváciu, môžete si byť istí, že ide o seriózneho predajcu a nemáte sa čoho obávať. Takáto zaujímavá výhoda sa totiž môže ukrývať za tým, že vám poplatok vrátia len, ak financovanie (hypotéku) záujemca riešil cez nich.

Sankcie a vyváženosť zmluvy

Rezervačná zmluva by mala obsahovať aj klauzulu o sankciách pre prípad odstúpenia od zmluvy jednou zo zmluvných strán. Pokiaľ si kupujúci rozmyslí kúpu danej nehnuteľnosti alebo sa mu nepodarí zohnať dostatok finančných prostriedkov (napr. ak mu banka neschváli hypotéku), musí obvykle zaplatiť dohodnutú sankciu, ktorá je vo väčšine prípadov samotný rezervačný poplatok, ktorý je tak nevratný. Ak si predaj rozmyslí majiteľ nehnuteľnosti (predajca), rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Pre tieto prípady je pre majiteľa v zmluve dohodnutá sankcia v rovnakej výške, ako keď od zmluvy odstúpi kupujúci. Ak ide o predaj cez realitnú kanceláriu, suma sankcie sa obvykle delí medzi realitnú kanceláriu a zmluvnú stranu, ktorá zmluvu neporušila.

Najdôležitejšie pri rezervačnej zmluve je vymedziť si prípady, v ktorých môže kupujúci alebo predávajúci odstúpiť od zmluvy bez uplatnenia sankcií druhou stranou, a v ktorých, naopak, budú mocť byť sankcie uplatnené. Zároveň je však dôležité dať si pozor, aby bola rezervačná zmluva vyvážená a ani jedna zmluvná strana v nej nebola neprimerane zvýhodnená. K porušeniu povinností vyplývajúcich z rezervačnej zmluvy môže dôjsť aj zo strany realitnej kancelárie.

Odstúpenie od rezervačnej zmluvy

Podmienky pre odstúpenie od rezervačnej zmluvy môžu byť jej súčasťou, zvyčajne však tak tomu nie je. Legislatívnym problémom je, že rezervačná zmluva nie je definovaný druh zmluvy, preto neexistuje žiadna oficiálna forma odstúpenia od daného typu zmluvy. Existujú však vzorové zmluvy, ktoré obsahujú klauzulu o odstúpení od rezervačnej zmluvy, pričom však musai ybť splnené určité podmienky.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Najčastejšie dochádza k vypovedaniu rezervačnej zmluvy zo strany kupujúcich z dôvodu, že si nedokázali včas zabezpečiť finančné prostriedky (napr. ak im banka neschváli hypotekárny úver). Ak sa vám zmluva zdá nevyvážená a zmluvná protistrana neprimerane zvýhodnená, navrhnite jej zmeny. Pokiaľ vám však vaša intuícia hovorí, že niečo nie je v poriadku a predávajúci alebo realitná kancelária sa nespráva férovo, radšej rezervačnú zmluvu nepodpisujte a porozhliadnite sa po inej nehnuteľnosti. Vzhľadom na fakt, že rezervačná zmluva podpisom dvoch zúčastnených strán nadobúda právny charakter, je ideálne všetky otázky adresovať na odborníkov z oblasti práva a advokácie.

Obsah rezervačnej zmluvy

Rezervačná zmluva na byt je dohoda medzi kupujúcim a predávajúcim, ktorá zvyčajne obsahuje podrobnosti o záväzkoch obidvoch strán týkajúcich sa predaja bytu. Táto zmluva sa podpisuje na začiatku procesu, aby sa zabezpečila istota, že byt bude predaný konkrétnemu kupujúcemu do stanoveného termínu.

Rezervačná zmluva na auto

Áno, je možné vytvoriť rezervačnú zmluvu na predaj auta. Rezervačná zmluva na auto by mala obsahovať podobné prvky ako rezervačná zmluva na byt. Zvyčajne sa v rezervačnej zmluve na auto stanovuje, že predávajúci súhlasí s tým, že neponúkne auto na predaj inému záujemcovi a že si rezervuje právo na predaj auta konkrétnemu kupujúcemu po dobu platnosti rezervačnej zmluvy.

Kroky pri odstúpení od rezervačnej zmluvy

Ak ste uzavreli rezervačnú zmluvu, ale rozhodli ste sa od nej odstúpiť, existujú určité kroky, ktoré môžete podniknúť, no závisí tiež od náležitostí konkrétnej zmluvy. Väčšinou však rezervačné zmluvy neumožňujú jednoduché odstúpenie.

Výška rezervačného poplatku

Výška rezervačného poplatku pri podpise rezervačnej zmluvy závisí od konkrétnej dohody medzi kupujúcim a predávajúcim a môže sa líšiť v závislosti od rôznych faktorov. Zvyčajne však ide o percentuálny podiel z celkovej sumy majetku, ktorý je predmetom predaja.

Problémy a riešenia v praxi

Problémy s financovaním a vrátenie rezervačného poplatku

Ak ste zaplatili rezervačný poplatok a vaša hypotéka nebola schválená, preštudujte si zmluvu, či je viazaná na poskytnutie hypotéky alebo nie a následné vrátenie rezervačného poplatku. Odporúča sa preštudovať zmluvu, jej znenie predovšetkým z hľadiska toho, či je viazaná na poskytnutie hypotéky alebo nie a následné vrátenie rezervačného poplatku.

Právo na odstúpenie od zmluvy a zmluvná pokuta

Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva. Výkon práva nie je možné sankcionovať zmluvnou pokutou. Skôr je potrebné skúmať vo Vašej veci to, či Vám vzniklo právo na odstúpenie od zmluvy.

Neumožnenie vypracovania znaleckého posudku pred zaplatením zálohy

Ak realitný maklér podmieňuje vpustenie znalca na vypracovanie znaleckého posudku zložením rezervačnej zálohy, môžete sa obrátiť priamo na vlastníka bytu, aby vám umožnil prístup do bytu za účelom vypracovania znal. posudku, keďže byt idete kupovať na HÚ. Ak máte na kúpe bytu eminentný záujem, nezostáva zrejme iné, než podpísať zmluvu o sprostredkovaní a to s tou podmienkou, že v prípade, že Vám nebude dovolené vypracovať znalecký posudok na ohodnotenie bytu a nebude poskytnutý HÚ, zmluva o sprostredkovaní, záujemca, teda Vy, ste povinný uvedenú skutočnosť oznámiť sprostredkovateľovi a zmluva o sprostredkovaní stráca platnosť a účinnosť a to s tým, že uhradenú zálohu na kúpu bytu sa RK zaväzuje vrátiť v lehote najneskôr do 3 dní na účet bud.

Omeškanie predávajúceho a zmluvná pokuta

Ak omeškanie s vyplatením bytu a uvoľnením bytu zo strany predávajúcich spôsobí predávajúci, nie je možné požadovať od kupujúceho zmluvnú pokutu. To, či z tohto problému môžu vzniknúť nárok na zmluvnú pokutu alebo inú sankciu (napríklad odstúpenie od zmluvy) je rozhodujúce znenie Vašej rezervačnej zmluvy.

Zamĺčané informácie o nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy

Realitná kancelária je povinná oznámiť všetky skutočnosti, ktoré by mohli byť podkladom pre rozhodovanie sa kupujúceho. Pokiaľ by sa však zohľadňovali dobré mravy a realitná kancelária vedela o tejto skutočnosti, mali vám to oznámiť.

Neplatnosť rezervačnej zmluvy a nárok na vrátenie plnenia

Na základe neplatnosti rezervačnej zmluvy sú si zmluvné strany povinné vrátiť vzájomné plnenia titulom nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia z neplatného právneho úkonu podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Možnosti pri nevyhovujúcej zmluve predloženej realitnou kanceláriou

Ak RK predložila všeobecnú budúcu zmluvu a tlačila na podpis a vyplatenie zálohy, pričom táto zmluva bola pre vás celá nevyhovujúca, odporúča sa postupovať tak, aby predávajúci, ktorý má s realitnou kanceláriou podpísanú zmluvu o sprostredkovaní, kontaktoval advokáta na možnosti riešenia veci - ukončenie zmluvy o sprostredkovaní, resp. jej vypovedanie.

Podpis zmluvy mimo priestorov realitnej kancelárie a právo na odstúpenie

Ak ste podpísali zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti s realitnou kanceláriou a to nie v sídle realitnej kancelárie, ale mimo jej priestorov, u vás doma, predpokladá sa, že samotný text zmluvy s realitnou kanceláriou neobsahuje splnenie informačnej povinnosti zo strany realitnej kancelárie o možnosti odstúpenia od zmluvy.

Znižovanie zmluvnej pokuty súdom

Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú s vzťahuje zmluvná pokuta.

Porušenie rezervačnej zmluvy predávajúcim a nárok na zmluvnú pokutu

Ak je zmluvná pokuta dohodnutá v rezervačnej zmluve platne, vzniká Vám na ňu nárok pri nesplnení povinnosti zo strany predávajúceho.

Zánik zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania, nie je uzavretá v čase určenom v zmluve o sprostredkovaní. Ak záujemca a sprostredkovateľ čas uzavretia sprostredkúvanej zmluvy neurčili, ktorákoľvek zo zmluvných strán môže zmluvu o sprostredkovaní zrušiť tým, že to oznámi druhej strane. Oznámenie nemusí mať písomnú formu.

#

tags: #odstupenie #od #rezervacnej #zmluvy #po #jej