Dôraz na povinnosti prenajímateľa a nájomcu v súvislosti s prenájmom priestorov

Nájom predstavuje zásadný zmluvný vzťah v modernej dobe, ktorý ovplyvňuje životy mnohých občanov Slovenskej republiky. Týka sa to najmä prenájmu nehnuteľností, bez ktorého by fungovanie súčasnej spoločnosti bolo takmer nemožné. Nájom nehnuteľnosti nie je len jednostranný zisk jedného na úkor druhého, ale prináša výhody obom stranám. Nájomca získava možnosť užívať hodnotnú nehnuteľnosť, ktorú by si inak nemohol dovoliť, a zároveň si zachováva flexibilitu v rozhodovaní vďaka obmedzenému trvaniu nájomnej doby. Prenajímateľ zasa môže vnímať nehnuteľnosť ako dlhodobú investíciu, ktorá mu prináša stabilitu a lukratívny výnos. Zjednodušene možno povedať, že z nájomného vzťahu profitujú obe strany, prenajímateľ aj nájomca.

Harmónia medzi prenajímateľom a nájomcom však pretrváva len dovtedy, kým si obe strany plnia svoje povinnosti vyplývajúce z nájomného vzťahu. Z pohľadu prenajímateľa je kľúčové, aby nájomca plnil svoju základnú povinnosť, a to platenie nájomného. Akonáhle nájomca túto povinnosť zanedbáva, ideálna symbióza sa narúša a namiesto nej nastupuje napätie. V takýchto prípadoch sa prenajímateľovi ponúka možnosť uplatniť svoju pohľadávku voči nájomcovi na súde a následne vymáhať dlžnú sumu v exekučnom konaní. Avšak, zákonná úprava umožňuje prenajímateľovi aj iný postup, ktorý môže byť efektívnejší, no zároveň aj riskantnejší.

Základné aspekty krátkodobého a dlhodobého prenájmu

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie upravuje právny poriadok Slovenskej republiky vo viacerých právnych predpisoch. Tieto služby sú veľmi často využívané a dotýkajú sa širokého okruhu osôb, od špecializovaných subjektov až po bežných občanov vlastniacich nehnuteľnosti, obce, záujmové združenia, osoby pôsobiace v cestovnom ruchu, hotelierov a občanov poskytujúcich ubytovanie v súkromí.

Právna úprava prenechávania nehnuteľných priestorov na prenájom a ubytovanie nie je jednotná a ucelená. Z hľadiska právnej zodpovednosti a istoty je preto dôležité, aby obe strany poznali rozdielne spôsoby a formy regulácie prenechávania nehnuteľností na prenájom a ubytovanie, a z toho vyplývajúce odlišné postupy a povinnosti voči orgánom verejnej správy a voči samotným priestorom.

Pri prenechávaní týchto priestorov treba vychádzať z viacerých právnych rámcov, ktoré na seba nadväzujú a ktoré je potrebné posudzovať vo vzájomnej spojitosti. Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec, ktorý upravuje postup prenajímateľov a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými úradmi. Dôležité je rozlišovať medzi prenajímaním podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom v zmysle živnostenského zákona. Živnostensko-právny rámec je kľúčovým právnym východiskom pre daňovú reguláciu, ktorá upravuje povinnosti a postup prenajímateľov pred orgánmi daňovej správy, najmä na účely registrácie dane z príjmov a zdaňovania príjmov z prenájmu nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Príspevok na Slovensku

Východiskom pre správne určenie regulácie nakladania s nehnuteľnosťami je správna kvalifikácia a rozlíšenie, či ide o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb. Ide o fundamentálnu otázku, ktorá určuje právne postavenie osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo poskytuje ubytovanie.

Podnikanie pri prenájme nehnuteľností

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, ktorý sa týka voľného nakladania s majetkom, je prelomený verejnoprávnou úpravou živnostenského zákona. Ten vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti splnenie viacerých podmienok a povinností. Nejde o úpravu, ktorá by regulovala prenajímanie akejkoľvek nehnuteľnosti jednotným spôsobom. Podmienky a spôsob regulácie závisia od viacerých okolností, ktoré vyžadujú od prenajímajúcich osôb diferencovaný postup.

Živnostenský zákon vychádza z úpravy, podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prenajíma nehnuteľnosti tretím osobám a súčasne popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na ktorú je potrebné živnostenské oprávnenie. Rozhodujúce je, aby boli splnené dve podmienky: prenájom nehnuteľnosti a súčasné poskytovanie iných ako základných služieb.

Základnými službami sa rozumejú služby, ktoré zabezpečujú možnosť riadneho užívania priestorov nájomcom, ako napríklad dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz odpadu, odvod odpadovej vody, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a podobne. Za doplnkovú službu, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej riadne užívanie priestorov, sa považuje napríklad poskytovanie vnútorného vybavenia prenajímaných priestorov.

V podmienkach živnostenského podnikania vyvoláva súbežné poskytovanie doplnkovej služby dvojité právne účinky. Vzniká povinnosť prenajímateľa mať živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností a zároveň živnostenské oprávnenie na prenájom hnuteľných vecí, ak je poskytnutie vnútorného vybavenia dôvodom na uzatvorenie dohody o osobitnej úhrade alebo je súčasťou dohodnutej výšky nájomného.

Prečítajte si tiež: Všetko o osobitnom príspevku

V právnom rámci živnostenského zákona nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov. Súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je oprávnenie na vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom nehnuteľnosti. Obsah živnosti „Prenajímanie nehnuteľností“ nezahŕňa zo zákona aj oprávnenie na vykonávanie niektorých súvisiacich „doplnkových“ služieb.

Ak prenajímateľ mieni poskytovať popri prenájme určitého bytového priestoru v právnom rámci § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka aj iné ako základné služby (napr. upratovanie), musí mať na túto činnosť živnostenské oprávnenie. Obdobne to platí aj na poskytovanie nebytových priestorov v právnom rámci zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, kde popri prenájme určitého nebytového priestoru môže ich prenajímateľ poskytovať zároveň aj ich stráženie. To vyžaduje od prenajímateľa nadobudnúť osobitné živnostenské oprávnenie na prenajímanie nebytových priestorov a osobitné podnikateľské oprávnenie (licenciu) na strážnu službu.

Ak chce záujemca ohlásiť živnosť „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“, mal by mať na zreteli, že na úspešné ohlásenie živnosti by mal zároveň ohlásiť aj živnosť, ktorá má voči prenajímanej nehnuteľnosti charakter súvisiacej doplnkovej služby.

Živnostenský zákon vychádza zároveň z úpravy, podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prevádzkuje odstavnú plochu na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám a za tým účelom ju prenecháva komerčným spôsobom na prechodné alebo dlhodobé parkovanie vozidiel, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na ktorú je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie.

Regulácia ubytovacích služieb

Na posúdenie rozsahu a spôsobu regulácie poskytovaných ubytovaných služieb je rozhodujúce, či, v akom rozsahu, v akej kvalite (ponuke jedál) a za akých okolností sa spolu s poskytovaním ubytovacích služieb poskytujú aj pohostinské služby. V závislosti od okolností, za ktorých dochádza k poskytovaniu pohostinských služieb, v právnom rámci živnostenského zákona môže mať táto činnosť dvojaký charakter: regulovanú viazanú živnosť alebo voľnú živnosť.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre osobitný príspevok

Každý, kto sa rozhodne prenechávať do užívania iným osobám nehnuteľné priestory na ubytovanie, musí prednostne vyriešiť otázku, aký druh živnosti potrebuje k prevádzkovaniu ubytovacích zariadení. Podľa platného živnostenského zákona je tieto služby možné poskytovať dvojakým spôsobom, a to buď ako regulovanú viazanú živnosť, alebo ako neregulovanú voľnú živnosť.

V zjednodušenom chápaní možno povedať, že každá osoba, ktorá spolu s ubytovacími službami poskytuje aj pohostinskú činnosť, vykonáva regulovanú viazanú živnosť. Prevádzkovateľ ubytovacích zariadení bez poskytovania pohostinských služieb vykonáva neregulovanú voľnú živnosť.

Od poskytovania pohostinských služieb ako jedného z kritérií preto možno odvíjať zaradenie ubytovacieho zariadenia do príslušných tried (hviezdičiek), čo v praxi umožňuje spájať druh živnosti so zatriedením ubytovacieho zariadenia do príslušnej triedy a tým odvodiť požiadavku na príslušný druh živnostenského oprávnenia.

Uvedená zásada neplatí absolútne v tom význame, že ak poskytovateľ ubytovacích služieb zároveň poskytuje aj pohostinské služby, ide vždy o regulovanú viazanú živnosť. Za pohostinské služby nemožno na podnikateľské účely považovať poskytovanie akýchkoľvek stravovacích služieb. V praxi je potrebné posúdiť obsah pohostinských služieb. Ich právny obsah nemožno stotožňovať s významom, ako sa mu prisudzuje v bežnej praxi.

Pozitívnym vymedzením pohostinskej činnosti sa podľa živnostenského zákona rozumie príprava a predaj jedál a nápojov, ak sa podávajú na priamu konzumáciu na mieste. Na účely živnostenského podnikania je osobitne dôležité poznanie, že za pohostinskú činnosť sa nepovažujú niektoré činnosti, ktoré formálne plnia znaky pozitívne vymedzenej pohostinskej činnosti.

Na otázku, o aký druh živnosti ide v prípade konkrétneho poskytovania ubytovacích služieb spolu s poskytovaním stravovacích služieb, odpoveď možno nájsť aj v skladbe a štruktúre poskytovanej stravy, aj v počte lôžok ubytovacích zariadení. Osobitný praktický význam rozdielneho obsahu pohostinskej činnosti na podnikateľské účely možno uplatniť najmä u poskytovateľov ubytovania v súkromí, u ktorých možno predpokladať poskytovanie ubytovania spolu s prípravou a predajom jedál, nápojov a polotovarov na priamu konzumáciu ubytovaným hosťom v ubytovacích zariadeniach s kapacitou do 10 lôžok. V prípade dodržania tejto kapacitnej podmienky je poskytovanie ubytovacích služieb aj spolu s poskytovaním pohostinskej činnosti v plnom neobmedzenom rozsahu voľnou živnosťou.

Obdobne o voľnú živnosť pôjde aj v prípade, ak poskytovateľ ubytovacieho zariadenia, ktorý bude poskytovať stravovacie služby, prekročí uvedený počet lôžok. V takomto prípade je však podmienkou, aby skladba poskytovanej stravy neprekročila rámec vyššie uvedeného negatívneho vymedzenia pohostinskej činnosti. To znamená, že aj pre väčší počet osôb môže prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia poskytovať pohostinskú činnosť v rozsahu voľnej živnosti, napríklad ak poskytuje tepelne rýchlo upravované mäsové výrobky a obvyklé prílohy alebo poskytuje bezmäsité jedlá.

Záložné právo prenajímateľa

Súpis hnuteľných vecí je špecifický inštitút procesného práva, prostredníctvom ktorého posilňuje prenajímateľ svoje záložné právo k veciam nájomcu, ktoré sa nachádzajú na prenajatej nehnuteľnosti. Hoci má tento právny inštitút skôr procesnú povahu, podmienky jeho uplatnenia a celková legitimita pramení z práva hmotného: konkrétne zo zmieneného záložného práva prenajímateľa ako formy zabezpečenia pohľadávky z nájomného vzťahu (nájomného). Záložné právo prenajímateľa sa radí medzi zákonné záložné práva, t. j. vznikajúce bez potreby osobitnej registrácie.

Prostredníctvom súpisu hnuteľných vecí totiž dochádza k inkorporácii záložného práva do verejnej listiny, čoho dôsledkom toto záložné právo k veciam nájomcu naďalej trvá aj napriek tomu, že nájomca tieto veci odstráni. Súpis hnuteľných vecí má preto predovšetkým evidenčný charakter, ktorý však vo výraznej miere posilňuje zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu záložného práva prenajímateľa.

Vo vzťahu k súpisu hnuteľných vecí rozlišujeme buď preventívny súpis hnuteľných vecí alebo súpis hnuteľných vecí vykonaných v nadväznosti na zadržanie vecí nájomcu. Pokiaľ nazrieme na danú problematiku z právno-komparatívneho pohľadu, záložné právo prenajímateľa (vrátane súpisu hnuteľných vecí) predstavuje štandardnú súčasť právnych poriadkov nášho regiónu.

Súčasná úprava súpisu hnuteľných vecí v slovenskom práve je celkom reverzná oproti tej v uhorskom práve: záložné právo prenajímateľa je ako hmotnoprávny inštitút upravený v Občianskom zákonníku. Procesná stránka tohto právneho inštitútu v podobe súpisu hnuteľných vecí však nie je výslovne upravená v žiadnom z procesných kódexov. Podmienky realizácie tohto právneho inštitútu nachádzame jedine v už zmieňovanom § 672 OZ.

Podmienky realizácie súpisu hnuteľných vecí

Zákonné podmienky, ktoré musia byť splnené, aby mohol prenajímateľ s účinnosťou realizovať svoje záložné právo k hnuteľným veciam nájomcu, sú upravené v § 672 Občianskeho zákonníka (OZ). Toto delenie je logické, keďže hypotézy a dispozície týchto noriem počítajú s odlišnými situáciami. Podľa toho aj rozdeľujeme (i) buď preventívny súpis hnuteľných vecí (§ 672 ods. 1 OZ), alebo (ii) súpis hnuteľných vecí vykonaný v nadväznosti na zadržanie vecí prenajímateľom (§ 672 ods. 2 OZ).

Medzi všeobecné hmotnoprávne predpoklady pri realizácii (preventívneho) súpisu hnuteľných vecí patrí (i) existencia nájomného vzťahu, (ii) spôsobilý predmet nájomného vzťahu, (iii) pohľadávka prenajímateľa z titulu nezaplateného nájomného, (iv) spôsobilý predmet podliehajúci záložnému právu a (v) vlastnícke právo nájomcu k predmetu záložného práva.

V prvom rade je dôležité uviesť, že § 672 OZ je súčasťou všeobecnej úpravy nájomných vzťahov v občianskom práve (lex generali). Aplikabilita tejto úpravy v štandardnom nájomnom vzťahu medzi fyzickými osobami preto nie je sporná. Otázkou je, do akej miery je táto úprava aplikovateľná na osobitné právne predpisy regulujúce nájomné vzťahy.

V prípade zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je situácia znateľne neprehľadnejšia, keďže zákon priamo neodkazuje na všeobecnú úpravu obsiahnutú v znení Občianskeho zákonníka. Hoci naša najvyššia súdna autorita už judikovala, že Občiansky zákonník sa subsidiárne uplatní na zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov, sama stanovila zároveň aj výnimky z tohto pravidla. Otázka, či sa práve § 672 OZ uplatní aj na tento osobitný predpis je preto relevantná a treba k nej zaujať stanovisko.

tags: #osobitný #zreteľ #na #nájom #obchodu #povinnosti