Rozdiely medzi parcelami registra „C“ a registra „E“ a ich definície

Vlastníctvo pozemku je základným právom a jeho správna evidencia je kľúčová pre právnu istotu a efektívne hospodárenie s nehnuteľnosťami. V slovenskom katastri nehnuteľností sa stretávame s dvoma typmi parciel: parcela registra „C“ (C-KN parcela) a parcela registra „E“ (E-KN parcela). Tieto označenia môžu byť pre laika mätúce, preto je dôležité pochopiť ich rozdiel, historický vývoj a praktické dôsledky pre vlastníkov a investorov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku.

Kataster nehnuteľností a jeho funkcie

Kataster nehnuteľností je informačný systém, ktorý obsahuje zoznam nehnuteľností, ich popis a údaje o ich geometrickom (tvar a rozmery nehnuteľností) a polohovom určení. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (ako vlastnícke právo, záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno, správa majetku štátu, obcí, VÚC a nájomné právo trvajúce viac ako 5 rokov). Katastrálny operát je verejný, každý má právo doň nahliadnuť a robiť si z neho výpisy alebo náčrty. Zakázané je zverejňovanie rodného čísla a ceny poľnohospodárskych a lesných pozemkov.

Súbor popisných informácií

Kataster obsahuje súbor popisných informácií, ktoré tvoria listy vlastníctva, zbierky listín potvrdzujúce práva k nehnuteľnostiam, pozemkové knihy, údaje o evidovaných pozemkoch, stavbách a katastrálnych územiach. Stavby sa v katastri nehnuteľností evidujú iba tie, ktoré majú pevný základ, alebo sú s pevným základom spojené, prípadne podzemné stavby.

Parcela registra „C“ (C-KN parcela)

Parcela registra „C“ je pozemok, ktorý je zobrazený na katastrálnej mape a v teréne je od ostatných pozemkov oddelený hranicou - vlastníckou (plot, hraničné značky), hranicou druhu pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha), hranicou spôsobu využívania pozemku (dvor, dom), administratívnou hranicou, hranicou zastavaného územia obce. Register „C“ pokrýva celé katastrálne územie, to znamená, že každý pozemok je obsiahnutý v nejakej C-KN parcele. Inak povedané parcely registra „C“ tvoria katastrálne územie.

Ak hranica v teréne nie je viditeľná, alebo je sporná, prípadne sú iné nejasnosti o jej priebehu, geodet vám ju vytýči v teréne - vyznačí jej priebeh značkami. Pri tom musí využívať platné údaje z katastra nehnuteľností a tie, ktoré sú najpresnejšie (spravidla z predchádzajúcich meraní). V katastri sa evidujú o parceliach registra „C“ aj popisné informácie. Najdôležitejšími údajmi o parceliach sú parcelné číslo, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Nie každá parcela registra „C“ má založený list vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Dodatočné Dedičstvo

Parcela registra „E“ (E-KN parcela)

Parcela registra „E“ je pozemok, ktorého hranice v teréne sa spravidla nezachovali, a ak chcete vedieť jeho presnú polohu, je potrebné si ho nechať geodetom vytýčiť, prípadné je potrebné vyhotoviť geometrický plán na obnovu pôvodných parciel. Parcely registra „E“ sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov. Každá E-KN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej C-KN parcele (sú v katastrálnej mape zlúčené do väčších celkov alebo rozdelené do viacerých parciel, sú ku nim založené právne vzťahy a ich hranice v teréne nie sú zreteľné). V tomto prípade príslušná C-KN parcela nie je vedená na liste vlastníctva a teda nemá žiadneho vlastníka.

K týmto parceliam sú stále platné právne (vlastnícke) vzťahy, spravidla pochádzajú z evidencie pozemkovej knihy. Z týchto starších evidencií pochádzajú aj údaje o parceliach registra „E“ a to parcelné číslo (ak neboli v rámci ROEPu prečíslované), výmera, druh pozemku. Výmera bola určovaná nepresnými grafickými metódami a pri vyhotovení geometrického plánu sa zmení, keďže geodet ju vypočíta zo súradníc.

Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP)

Vzťahy k EKN parcelám sa vysporadúvajú registrom obnovenej evidencie pozemkov (ROEP), sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov. Parcely registra „E“ sa niekedy označujú ako združené pozemky alebo parcely určeného operátu. ROEP je verejná listina, na základe ktorej sa nehnuteľnosti, ktoré neboli evidované v katastri nehnuteľností, zapíšu na listy vlastníctva ako parcely registra E, pričom listina ROEP sa do katastra zapíše záznamom.

ROEP vyhotovujú súkromné geodetické firmy v súčinnosti s orgánmi štátnej správy a samosprávy vo vybraných katastrálnych územiach, vyhotovenie registra vedie komisia. Komisiu zriaďuje správny orgán (Správa katastra, alebo Obvodný pozemkový úrad) pre každú obec samostatne. Účastníkom konania sú vlastníci pozemkov. Doručuje sa im výzva na predkladanie listín, ktoré osvedčujú ich práva k pozemkom. Trvalý pobyt mnohých vlastníkov nie je známy (keďže v starších listinách a pozemkových knihách sa trvalý pobyt vždy neuvádzal), alebo vlastníci nie sú známi vôbec.

Pri spracovaní registra komisia sústredí všetky údaje o pozemkoch v katastrálnom území vrátane právnych vzťahov k nim. Tieto údaje sa všetky nenachádzajú riadne zapísané v katastri nehnuteľností na listoch vlastníctva, ale sú evidované v pozemkovej knihe, v archívoch, listinách, matrikách a iných vierohodných a právoplatných zdrojoch. Na podklade zhromaždených a posúdených listín spracovateľ registra predloží Návrh registra na verejné nahliadnutie v lehote 30 dní v obci, vlastníkom doručí výpis pre pozemky v ich vlastníctve. Námietky voči návrhu sa predkladajú komisii, ktorá ich posúdi a správny orgán vydá o nich rozhodnutie. Proti rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Ak sú vyriešené všetky námietky, správny orgán register ROEP schváli. Rozhodnutie o schválení je konečné, bez možnosti opravného prostriedku. Na následné spory o vlastnícke práva k nehnuteľnostiam je príslušný súd.

Prečítajte si tiež: Rozvoj nehnuteľností a územný plán

Výsledkom spracovania a zápisu registra je písomná časť a grafická časť údajov. Písomná časť je súčasťou súboru popisných informácii katastra, údaje sú zapísané na listoch vlastníctva ako parcely registra E katastra. Prístup k nim je možný cez www.katasterportal.sk zadaním parcelného čísla, alebo čísla listu vlastníctva ak vám sú známe, prípadne sa dajú vyhľadať podľa mena vlastníka, alebo osobitne podľa mena nezisteného vlastníka. Pozemky nezistených vlastníkov sú po zápise registra v správe SPF, prípadne v správe štátnej organizácie lesného hospodárstva (lesné pozemky), ale vlastnícke práva nezistených vlastníkov sú stále platné. Ak sa identifikujete ako nezistený vlastník, musíte preukázať svoje vlastícke práva, alebo práva vašich predchodcov verejnou listinou, alebo inou listinou, ktorá tieto práva osvedčuje. Domnelý vlastník sa obráti na príslušnú Správu katastra, tam si od neho vyžiadajú potrebné listiny. Po preukázaní vlastníctva je vlastník zapísaný do katastra.

Ak vlastník je známy ale miesto jeho trvalého pobytu alebo sídla nie sú známe, alebo ak pri vlastníkovi nie sú evidované iné osobné údaje ako meno a priezvisko, zapíše správa katastra tieto údaje po predložení príslušných dokladov, ako sú najmä občiansky preukaz, rodný list, sobášny list a iné. Pri usporiadaní právnych vzťahov k pozemkom, ktorých vlastník je nežijúcou osobou, je potrebné podať na príslušný okresný súd žiadosť o začatie dedičského konania podľa mena poručiteľa.

Vlastníci, alebo užívatelia pozemkov, ktoré sú na liste vlastníctva zapísané ako parcely registra E katastra, môžu si tieto pozemky nechať geodetom vytýčiť, keďže hranice týchto pozemkov sa v teréne už nenachádzajú a nie sú viditeľné. V dokumentácii katastra, alebo v archíve sa však nachádzajú a geodet ich podľa dostupných údajov vytýči. Vlastníci, alebo užívatelia pozemkov, ktoré sú na liste vlastníctva zapísané ako parcely registra E katastra, môžu si tieto pozemky vysporiadať a previesť do registra C katastra. Na tento účel slúži geometrický plán na obnovenie pôvodných pozemkov, parciel registra E.

Rozdiely medzi parcelami registra „C“ a „E“

Pre lepšie pochopenie rozdielov medzi parcelami registra „C“ a „E“ je užitočné si ich porovnať z rôznych hľadísk:

• Viditeľnosť hraníc: Parcely registra „C“ majú hranice v teréne viditeľné a zobrazené na katastrálnej mape, zatiaľ čo parcely registra „E“ majú hranice v teréne spravidla nezachované a je potrebné ich vytýčiť geodetom.
• Pokrytie územia: Register „C“ pokrýva celé katastrálne územie, zatiaľ čo parcely registra „E“ nepokrývajú celé katastrálne územie. Každá E-KN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej C-KN parcele.
• Právna záväznosť údajov: Druh pozemku pri parcelách registra „E“ nie je právne záväzný, zatiaľ čo druh pozemku pri parcelách registra „C“ je právne záväzný pre všetky orgány verejnej moci.
• Spôsob vzniku: Parcely registra „C“ vznikajú na podklade geometrického plánu vyhotoveného geodetom, zatiaľ čo parcely registra „E“ pochádzajú zo starších evidencií, ako sú pozemkové knihy.
• Aktualizácia údajov: Údaje o parcelách registra „C“ sú pravidelne aktualizované, zatiaľ čo údaje o parcelách registra „E“ môžu byť nepresné alebo zastarané.

Stavby a kataster nehnuteľností

Podľa stavebného zákona je stavba stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov. Stavby sa členia na pozemné stavby (zastrešené budovy) a inžinierske stavby (cesty, chodníky, parkoviská, železnice a ďalšie dopravné stavby, inžinierske siete, priemyselné stavby, športoviská). V katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby (do 25 m2, plot, prípojky). Tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku. Pozemné stavby sa v katastri nehnuteľností evidujú iba tie, ktoré majú pevný základ, alebo sú s pevným základom spojené, prípadne podzemné stavby.

Prečítajte si tiež: Odvodňovacie parcely: Kľúč k efektívnej správe pozemkov

Hranicou stavby je pri podzemných a nadzemných stavbách jej prienik so zemským povrchom, alebo ak má nadzemná stavba na 2.-3. podlaží previs, jej priemet na zemský povrch. Na zápis stavby do katastra slúži geometrický plán na zameranie stavby, ktorý je prílohou k návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia. Stavbu kataster zapíše po predložení žiadosti o zápis, ktorej prílohou je geometrický plán na zameranie stavby a rozhodnutie o určení súpisného čísla. Osobitný prípad je rozostavaná stavba, ktorá sa zapisuje do katastra na zriadenie záložného práva v prospech banky pri hypotekárnych úveroch.

List vlastníctva (LV)

List vlastníctva (LV) obsahuje vybrané údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam a ďalšie údaje. Je to základný doklad na preukázanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam. Originál listu vlastníctva je uložený na Správe katastra v okrese, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Správa katastra vyhotovuje na požiadanie overený výpis listu vlastníctva (obsahuje aktuálny stav listu vlastníctva), alebo overenú kópiu listu vlastníctva (obsahuje okrem aktuálneho stavu aj predchádzajúce zápisy). Požiadať o ne môže ktokoľvek, keďže list vlastníctva je verejná listina, ale iba vlastníci ho dostanú aj s uvedením rodného čísla.

Správou katastra overený výpis z listu vlastníctva je použiteľný na právne úkony, overenie je potvrdené okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom a spoplatnené kolkom v hodnote 8€. Overený list vlastníctva na právne účely sa používa na dokladovanie vlastníctva nehnuteľnosti pri kúpe, predaji nehnuteľnosti, oceňovaní nehnuteľnosti znalcom, ku žiadosti o úver, o stavebné povolenie, alebo pri dedičskom konaní. Nesmie byť starší ako 3 mesiace. List vlastníctva obsahuje číslo listu vlastníctva, názov okresu, názov obce a názov katastrálneho územia. To sú základné identifikátory podľa ktorých sa list vlastníctva vyhľadáva a identifikuje.

Časti listu vlastníctva

List vlastníctva obsahuje tieto časti:

• Časť A - Majetková podstata: Obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam (majetkové teleso). Nehnuteľnosti sú členené podľa toho, či je to parcela registra C, parcela registra E, alebo stavba a uvedené sú údaje o nich, a parcelné čísla, výmery, druhy pozemkov, príslušnosť k zastavanému územiu obce, stavby majú uvedené súpisné číslo a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti A.
• Časť B - Vlastníci a iné oprávnené osoby: Obsahuje mená, priezviská, rodné priezviská alebo názvy vlastníkov nehnuteľností a iných oprávnených osôb dátumy narodenia, rodné čísla alebo identifikačné čísla organizácií, spoluvlastnícke podiely, titul nadobudnutia podľa verejnej listiny alebo inej listiny, miesto trvalého pobytu alebo sídlo, iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti B, poznámky o skutočnostiach súvisiacich s nehnuteľnosťami alebo s právami k nehnuteľnostiam.

Historický kontext vzniku parciel registra „C“ a „E“

Súčasný stav, keď na jednom území existujú rôzne druhy parciel a máp, môže byť pre laika mätúci. Pre lepšie pochopenie je potrebné poznať historický vývoj katastra nehnuteľností na Slovensku.

• Tereziánsky a Jozefínsky kataster: V 18. storočí vznikli prvé systematické súpisy pôdy a majetku na území Habsburskej monarchie, vrátane územia dnešného Slovenska. Tieto katastre slúžili na efektívnejšie vymeriavanie daní.
• Stabilný kataster (Františkánsky kataster): V roku 1818 vznikol stabilný kataster, ktorý bol prvým katastrom s právnou záväznosťou. Pozostával z máp (katastrálne mapy) a písomných registrov (operáty), ktoré obsahovali podrobné údaje o parcelách, vlastníkoch a daňových povinnostiach. Stabilný kataster zostal hlavným nástrojom evidencie nehnuteľností až do 20. storočia.
• Obdobie Československa a socializmu: Po vzniku Československa v roku 1918 sa stabilný kataster naďalej používal, no postupne sa prispôsoboval novým právnym a administratívnym rámcom. V období socializmu boli parcely registra „E“ zlučované do veľkých lánov v JRD (jednotné roľnícke družstvá) a zaviedlo sa používanie parciel registra „C“ podľa reálneho užívania pozemkov.
• Súčasný kataster: Od roku 1990 dochádza postupne k aktualizácii a obnove pozemkového vlastníctva (ROEP - register obnovenej evidencie pozemkov). Navrátenie vlastníctva k pôvodným pozemkom sa uskutočňovalo na základe zápisov vlastníckych vzťahov v pozemnoknižných vložkách a mapového podkladu z obdobia pred zoštátnením, kde boli zaznačené vlastne parcely registra „E“.

Dôsledky historického vývoja

Tento historický vývoj viedol k existencii dvoch máp, ktoré sa vzájomne prekrývajú a dopĺňajú: katastrálnej mapy a mapy určeného operátu. Dnes je snahou to, aby sme parcely E-KN preniesli do mapy C-KN a vytvorili tak jednu súvislú katastrálnu mapu registra C-KN. Dosiahneme to tým, že tieto pozemky sa prenesú (zobrazia) do katastrálnej mapy. V praxi sa tento prenos vykonáva geometrickým plánom na určenie vlastníckych práv (obnovu právneho stavu). Uvedeným procesom tak získavame presnejšie mapy, opravené výmery druhov pozemkov a zároveň vieme pozemky zdaniť podľa ich skutočnej výmery a správneho druhu pozemku.

Praktické rady a odporúčania

Pri kúpe alebo predaji pozemku je dôležité venovať pozornosť tomu, či sa jedná o parcelu registra „C“ alebo „E“. Ak kupujete pozemok vedený v registri „E“, odporúča sa:

• Nechať si zamerať pozemok geodetom a previesť ho do registra „C“.
• Zistiť skutočný druh pozemku v „C“ operáte.
• Zvážiť vyhotovenie geometrického plánu na obnovu pôvodných pozemkov pri kúpe a predaji pozemkov.

Daňové priznanie k pozemkom registra „E“

Ak ste vlastníkom parciel registra „E“, je dôležité si uvedomiť, že tieto pozemky nemajú zvyčajne správny druh pozemku, t.j. nedá sa podľa nich určiť sadzba dane. V zmysle katastrálneho zákona "Záväzným údajom katastra nie je druh pozemku evidovaného ako parcela registra "E"." Pozemky registra "E" sú často v extraviláne a tvoria poľnohospodársku pôdu kde dane platí nájomca a nie vlastník. V prípade lesa sa daň platí často len v hospodársky využívanom lese inak je nulová.

Riešenie problémov s duplicitným vlastníctvom

Ak sa stretnete so situáciou, že k tej istej parcele registra „E“ alebo jej časti má takisto založený LV a na ňom evidovanú parcelu registra „C“ aj so zapísaným vlastníkom (duplicitné vlastníctvo), je potrebné riešiť túto spornosť. Riešením môže byť:

• Dohoda o odstránení (vysporiadaní) duplicitného vlastníctva - podstatou dohody je vysporiadanie sporných vlastníckych práv v prospech jedného z duplicitných vlastníkov.
• Podanie návrhu na určenie práva k nehnuteľnosti na súd.

Intravilán vs. Extravilán

Niekedy sa objavuje mylný názor, že rozlišovanie parciel registra „C“ a „E“ sa odvíja od toho, či sa nachádzajú v intraviláne a extraviláne. Intravilán predstavujú pozemky umiestnené v zastavanom území obce alebo pozemky určené na zastavanie v obci. Extravilán je katastrálne územie mimo zastavaného územia obce. V závislosti od toho či v danom katastrálnom území prebehli pozemkové úpravy alebo nie, majú pozemky najmä na východe a severovýchode Slovenska vlastnícke vzťahy k jednotlivým parcelám ešte stále evidované ako parcely registra „E“. Nie je zriedkavé, že vlastnícky vzťah k parcele registra „C“ nie je evidovaný ku parcele registra „C“ ale len v k parcele registra „E“.

tags: #parcela #pozemok #rozdiel #definícia