Dražba a skúsenosti s ňou: Oplatí sa to?

Dražby nehnuteľností predstavujú pre mnohých lákavú možnosť, ako získať majetok za potenciálne výhodnejšiu cenu. No, ako to už býva, realita môže byť zložitejšia, než sa na prvý pohľad zdá. Tento článok sa zameriava na skúsenosti s dražbami, riziká a úskalia, ktoré s nimi súvisia, a na to, či sa vôbec oplatí do takého dobrodružstva pustiť.

Úvod do problematiky dražieb

Dražby nehnuteľností sú verejné predaje majetku, ktoré sa konajú z rôznych dôvodov, najčastejšie kvôli dlhom pôvodných majiteľov. Pre kupujúcich predstavujú možnosť získať nehnuteľnosť za nižšiu cenu, no zároveň so sebou nesú aj určité riziká, ktoré je potrebné zvážiť.

Riziká spojené s dražbami

Vymáhanie práva a vysťahovanie pôvodných majiteľov

Jedným z najväčších problémov, s ktorými sa môže nový majiteľ stretnúť, je vysťahovanie pôvodných majiteľov. Aj keď sa zdá, že po úspešnej dražbe by mal byť byt okamžite k dispozícii, realita môže byť iná. Niektorí pôvodní majitelia sa odmietajú vysťahovať a situácia sa môže ťahať mesiace, či dokonca roky.

Príkladom je skúsenosť, kedy noví majitelia rodinného domu kúpeného v dražbe čelili odmietaniu pôvodných majiteľov sa vysťahovať. Celá situácia sa ťahala roky, a aj keď nakoniec došlo k deložovaniu políciou, dospelý syn pôvodných majiteľov naďalej prebýval na pozemku. Najhoršie však bolo odsúdenie zo strany dediny, ktorá ich vnímala ako tých, čo pripravili rodinu o strechu nad hlavou.

V prípade, že pôvodný vlastník nespolupracuje, je potrebné obrátiť sa na súd, ktorý rozhodne o vysťahovaní bez nároku na náhradné ubytovanie. Následne je nutné realizovať vysťahovanie cez exekútora.

Prečítajte si tiež: Odvody pri práci na invalidnom dôchodku: Kompletný sprievodca

Technické aspekty vysťahovania

Vraj to nie je až taký problém, keď tam začne chodiť nový majiteľ, tak si väčšina pôvodných majiteľov uvedomuje, že bude musieť odísť… pre tých, čo nespolupracujú, sa vypne elektrika, atď… V prípade, že je byt neprístupný, tak sa zámok vylomuje v prítomnosti polície, robí sa inventár vecí v byte, atď.

Právne prekážky a prieťahy

Ďalším rizikom sú právne prekážky a prieťahy. Veritelia môžu vzniesť námietky proti rozvrhu podstaty, čo môže predĺžiť celý proces. Až do konca rozvrhu podstaty sa z katastra neodstránia exekúcie a záložné práva, čo môže byť problém pri následnom predaji alebo získaní hypotéky. V horšom prípade môže dlžník napadnúť priebeh a platnosť dražby, čo môže viesť k tomu, že vlastník nebude zapísaný do katastra a dlžník bude nerušene bývať v nehnuteľnosti až do právoplatného rozhodnutia súdu.

Poškodenie nehnuteľnosti

Naštvaný dlžník môže pred opustením nehnuteľnosť zdemolovať (poškodí podlahy, dvere, elektrické rozvody, okná….).

Finančné riziká a návratnosť investície

6% výnos z nájmu funguje iba za predpokladu ďalšieho rastu cien nehnuteľností, inak je to prodělečná záležistost. Prostá návratnost 16 bez nákladů na opravy, na režiji spojenou s nájemníky, rizika dlužníků a jejich vystěhování, to není investice, ale prodělek.

Skúsenosti s vysťahovaním - reálny príbeh

Chris má pravdu. Ja som to zažil. Do bytu v ktorom som nebýval sa mi napáskovala žena s dvoma, alebo troma deťmi. Manžel chodil domov opitý, bil ju , tak od neho ušla….niekto jej poradil, že byt je prázdny, tak si dala vylomiť zámok a nasťahovala sa tam. Zavolal som políciu…tí sa poradili a zistili, že nemôžu robiť vôbec nič. Musel som podať trestné oznámenie, že sa mi vlámala do bytu a ešte aj vyhrať civilný súd, ktorý rozhodol o vysťahovaní bez nároku na náhradné ubytovanie + o náhrade škody. Babu akože vysťahoval exekútor ( vysťahovala sa až ked vedela že príde exekútor s policajtami..dovtedy samozrejme nereagovala na výzvy atd.. )a nikdy nič nezaplatila ( ani symbolický nájom, ani za vodu, ani za elektriku…)…všetko by som musel vymáhať. Ani ju neodsúdili za trestný čin. Bola úplne v pohode…všetko sa jej prepieklo kvôli tým deťom. P.S. Bolo to už dávno.

Prečítajte si tiež: Povinnosti pri nemocenskom poistení

Alternatívy a riziká prenájmu

Cenu nájmu by som stanovil 6% z ceny co to kupim. Ak to bude 30 000 tak 1800 rocne a 150 mesacne. Ale kludne si myslim, ze inych najomnikov za tu sumu by sa dalo najst.

6% zo 68 000 je 4080 a mesacne ked sa na to pozriem, ti ludia 300 euro za najom nebudu mat.

So studentmi nemam skusenosti, ale u ostatnych je dobre pocitat s 11 mesiacmi najomneho rocne. Takisto s potrebou kde, tu nieco opravit ci vymenit. A takisto predpokladat, ze byt panpm domacim vyzaduje cas.

Ako minimalizovať riziká

Dôkladná príprava a informovanosť

Pred vstupom do dražby je nevyhnutné dôkladne sa pripraviť a získať všetky dostupné informácie o nehnuteľnosti. To zahŕňa preverenie právneho stavu, obhliadku nehnuteľnosti (ak je to možné) a zistenie všetkých záväzkov, ktoré na nej viaznu.

Konzultácia s odborníkmi

Je vhodné konzultovať sa s právnikom a realitným odborníkom, ktorí vedia posúdiť riziká a navrhnúť vhodné postupy.

Prečítajte si tiež: Poistenie pre seniorov

Realistické očakávania

Treba mať realistické očakávania aj pri dražbe aj pri prenajímaní. Byt pripraveným a informovaným zlepší pravdepodobnosť úspechu, ale nezaručuje.

Kurzy a školenia

Odporúčam aby si zo začiatku posúdil cca 100 nehnutelností . Podľa informacii ktoré dostaneš a najlepšie z niekym kto by ti v tom mohol radiť ,ak nie prihlás sa do kurzu investovania do nehnutelnosti už len keď to ako tak posúdiš získaš skúsenosti. Môj známy ktorý kupuje nehnuteľnosti a pozemky ich prezrie tuším okolo 600 ročne a z nich si vyberie cca 4 a bez toho sa to nedá nieje to vôbec sranda ale robí to popri práci večer keď má čas. A platí to tak že dá dajme tomu 10 % v hotovosti ako zálohu a ostatok dofinancuje cez hypo , potom refinancuje aby sa dostal ku lepším číslam.

Realitný trh a realitné kancelárie

V priebehu posledných niekoľko rokov sme zaznamenali viacero projektov na realitnom trhu, ktoré sa zameriavali na predaj a prenájom nehnuteľností „bez realitnej kancelárie“. Nebolo to však celkom presné pomenovanie, keďže za týmito projektmi sa často schovávali práve realitné kancelárie. Na takýchto internetových stránkach sme sa mohli dočítať o množstve nevýhod pri predaji či prenájme nehnuteľnosti cez realitné kancelárie, a naopak, stránky obsahovali početné povzbudenia, ako to dokážu aj bežní ľudia zrealizovať úplne sami. Ako hlavné negatíva sa zdôrazňujú najmä predražené služby, neserióznosť, zavádzanie záujemcov a exkluzivita realitných kancelárií. Je však takáto forma predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie vhodná, či bezpečná pre každého?

Pre porovnanie, v prípade závažnejších zdravotných problémov bezpochyby navštívime lekára a nenechávame odborné lekárske úkony na všeobecné odporúčania z internetu. Možno len pri ľahších ochoreniach si trúfneme nasadiť úspešnú liečbu aj sami. A zrejme podobne to funguje aj na realitnom trhu… V tejto súvislosti sa oprávnene pýtam, či predaj alebo prenájom nehnuteľností je ľahká a nenáročná záležitosť, ktorá si nevyžaduje odborné usmernenie? Mám opačný názor, a to vzhľadom na veľký objem peňazí v podobe kúpnej ceny, či dlhodobý záväzok v podobne trvania nájmu.

Čo sa týka serióznosti realitných kancelárií, tak žiaľ, stále platí konštatovanie, že veľmi veľa realitných kancelárií je skutočne neserióznych. Arogantné a nátlakové osobnosti medzi realitnými maklérmi sa postupne z trhu vytláčajú sami, keďže nezískajú žiadne kladné referencie do budúcnosti. Ide teda pre nich o krátkozraké podnikanie. Takýchto neserióznych kolegov možno vytlačiť aj prijatím príslušných etických kódexov na úrovni realitných združení a hodnotiacim systémom, do ktorého by mohli vstupovať najmä klienti. Avšak aj krátkodobé pôsobenie takýchto ľudí na realitnom trhu predstavuje problém, ktorý zle pôsobí na celkový imidž všetkých realitných kancelárií. Pozitívnym prístupom na riešenie tohto problému je pravidelné školenie maklérov zamerané na predajné techniky.

Podobné konštatovania platia aj pri poskytovaní zavádzajúcich a klamlivých informácií zo strany realitných kancelárií. V takomto prípade je však situácia ešte horšia, keďže arogantná a nátlaková taktika súvisí viac s vnútornou osobnosťou konkrétneho makléra, ale poskytovanie klamlivých informácií je už vedomým úmyslom konajúcej osoby. Takéto správanie sa dá charakterizovať aj ako podvodné a môže zachádzať aj do trestnoprávnej roviny. Právny poriadok už čiastočne reagoval na tieto nekalé postupy a to povinným zverejňovaním niektorých údajov v inzerátoch, ako napr. zverejnenie energetického certifikátu (aj keď úprava realitného trhu zrejme nebola hlavným cieľom pri uzákonení tejto povinnosti).

Možno by však stálo za zváženie uzákoniť povinnosť pre realitné kancelárie (prípadne i všeobecne pre predávajúcich), aby vopred preukázateľne oboznamovali kupujúcich o určitom okruhu podstatných informácií o danej nehnuteľnosti. Mohlo by ísť napríklad o výmery, vek stavby, vykonané rekonštrukcie, výbava a pochopiteľne informácie o cene a prípadných navýšeniach ceny. Určite nie som zástancom, aby sa toto všetko objavovalo v inzerátoch, ale považujem za nevyhnutné, aby sa kupujúci aj predávajúci kvalifikovane rozhodovali pred uzatváraním príslušnej zmluvy na základe riadne poskytnutých informácií. Samozrejme sa niektoré informácie ťažko objektivizujú - napríklad, čo je tiché prostredie a čo je veľa okolitej zelene…

Ďalším pozitívnym prostriedkom pred zavádzajúcimi a klamlivými informáciami zo strany realitných kancelárií, sú spotrebiteľské práva. Tie sa však vzťahujú len na spotrebiteľské vzťahy a pri realitných obchodoch „bez realitky“ sa aplikovať nedajú. O spotrebiteľské vzťahy ide totiž vtedy, ak zmluvnou stranou je na jednej strane dodávateľ (napr. realitná kancelária) a na druhej strane spotrebiteľ, ktorý nemohol individuálne ovplyvniť obsah dodávateľom vopred pripraveného návrhu na uzavretie zmluvy (v tomto prípade ide najmä o formulárové sprostredkovateľské zmluvy). Ak teda realitná kancelária sprostredkováva predaj, či kúpu nehnuteľnosti pre svojho klienta, ktorý je spotrebiteľom, tak takému klientovi patrí ochrana podľa spotrebiteľského práva - pozor, nie však z kúpnej zmluvy, ale zo sprostredkovateľskej zmluvy. Kúpna zmluva totiž pôsobí výlučne medzi predávajúcim a kupujúcim, avšak sprostredkovateľská zmluva upravuje vzťahy medzi realitnou kanceláriou a jej klientom (spotrebiteľom). Spotrebiteľ má teda širšie možnosti na uplatňovanie svojich nárokov pri klamlivých a zavádzajúcich informáciách, než by do realitného obchodu išiel „bez realitky“; a to nie len s ohľadom na dozorujúce orgány štátu (napr. Slovenská obchodná inšpekcia), ale aj priamo na súde. A v konečnom dôsledku sú tu aj nevyvážené zmluvné podmienky. Tento problém je však viac na strane advokátskych kancelárií, ktoré stoja za takými realitnými kanceláriami a poskytujú im právny servis. To potom navodzuje dojem, že realitným kanceláriám ide len o ich províziu a samotný priebeh realitného obchodu ide do úzadia, čím opäť realitný trh veľmi trpí. V takých zmluvných vzťahoch sú totiž chránené predovšetkým realitné kancelárie namiesto záujmov samotných zmluvných strán (kupujúceho a predávajúceho), ktorých sa ten realitný obchod priamo týka.

Samozrejme nemožno všetky realitné kancelárie stavať na jednu úroveň a o každej tvrdiť, že by bola neseriózna. Ale vzhľadom na vyššie uvedené si treba ujasniť, čo takouto spoluprácou s realitnou kanceláriou získame a čo stratíme, resp. aké riziká možno z daného obchodu očakávať. Za predpokladu, že natrafíme na skutočne serióznu realitnú kanceláriu, tak sa nehnuteľnosť určite oplatí predávať / kupovať práve prostredníctvom realitnej kancelárie. Opäť si pomôžem príkladom zo zdravotníckeho odboru - ak si budeme svoju závažnú chorobu liečiť sami, alebo natrafíme na zlého (nekvalifikovaného) lekára, tak náš zdravotný stav bude ohrozený v oboch takýchto prípadoch. A dovolím si tvrdiť, že aj realitný obchod je ohrozený, ak sa ho rozhodneme realizovať sami, resp.

Len skúsený odborník z realitného trhu si totiž vie všímať nie len samotnú nehnuteľnosť, ale aj jej okolie, či dokonca zámery do budúcnosti. Vie sa pýtať na otázky, ktoré sa bežný človek nespýta. Neujdú mu relevantné informácie o nehnuteľnosti a o realitnom obchode. Vie zorientovať klienta v oblasti hypoték, katastrálneho konania, záložných práv, následných krokov po predaji nehnuteľnosti a pod. A potom je tu aj znalosť širších súvislostí v oblasti práva, zmlúv, daní, architektúry, vývoja realitného trhu a iných odborov týkajúcich sa realít. Pochybujem, že by všetky tieto činnosti dokázal bežný človek zvládnuť sám za deň, týždeň, či mesiac. Na takéto znalosti totiž treba nie len všeobecné informácie z internetu, ale aj dlhoročnú prax, školenia a schopnosť riešiť špecifické situácie (nechcem, aby to znelo ako klišé, ale každý realitný obchod je naozaj iný a špecifický). Práca realitného makléra nespočíva len vo vyhľadávaní ponúk - to dokáže zrejme asi každý, ale za prácou realitného makléra je teda toho oveľa viac.

Uvedomujem si, že teraz som tu vykreslil akéhosi ideálneho realitného makléra, ktorý sa zdá byť až príliš dokonalý na to, aby existoval v skutočnosti. Napriek tomu takíto makléri existujú - je ich málo, ale predsa existujú. Čo však s tým zvyškom realitných maklérov? Vždy sú minimálne dve riešenia - a to pozitívnym spôsobom ich motivovať, aby vykonávali svoju činnosť vhodným spôsobom (napríklad školenia, odmeny, hodnotenia a pod.), alebo negatívnym spôsobom ich odstrašovať od nevhodnej činnosti (napr. uplatňovaním zmluvných pokút, odňatím licencie a pod.). V každom prípade by sa však malo zlepšiť právne povedomie ľudí - klientov, aby práve oni zvýšili tlak na realitné kancelárie, ktoré im majú poskytovať kvalitné sprostredkovateľské služby. Osobne som za prijatie nového realitného zákona, avšak taký zákon by mal riešiť aj praktické problémy pri podnikaní realitných kancelárií. Ten by mal presne špecifikovať, ktoré veci by mali realitné kancelárie zakázané, a naopak, prikazoval by im niektoré veci striktne dodržiavať. Mám tým namysli napríklad povinnosť realitných kancelárií byť poistený pre prípad zodpovednosti za škodu, alebo regulácia rezervačných poplatkov (ich výška, splatnosť, použitie a pod.), informačná povinnosť, povinnosť spolupracovať s advokátskou kanceláriou, resp. zákaz poskytovania právnych služieb, daňového poradenstva a pod. Taký zákon by mal riešiť aj ochranu tých klientov realitných kancelárií, ktorí nie sú spotrebiteľmi.

Vrátim sa však k pôvodnej téme článku. Má teda človek ísť do realitného obchodu s realitnou kanceláriou, alebo bez nej? Zdá sa mi, že odpoveď je aj o peniazoch. Teda ľudia vnímajú 2-6% z kúpnej ceny ako dosť vysokú províziu pre makléra, ktorý ide iba na obhliadku, pošle zmluvným stranám zmluvu a vybaví zopár telefonátov. Pri nehnuteľnosti v hodnote 100 000,- eur, je to totiž hneď 2 000,- eur až 6 000,- eur. Takýto pohľad je však veľmi zjednodušený ba až laický. Treba si uvedomiť, že bežný realitný maklér sprostredkuje kúpu / predaj nehnuteľnosti cca 1x za mesiac. Ak má šťastie, tak samozrejme aj viac obchodov, ale potom môže prísť obdobie (spravidla napr. leto, Vianoce), keď realitný trh stagnuje a bez obchodu (t.j. bez provízie) môže realitný maklér zostať aj niekoľko mesiacov po sebe. A samozrejme to ani nie je tých 2 000,- eur, ktoré si môže maklér bezstarostne užívať, keďže musí platiť za kanceláriu, správu internetovej stránky, benzín na obhliadky, inzerciu, telefón, advokátovi za prípravu zmluvy, poplatky u notára, poplatky na katastri, a samozrejme aj odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne, dane a pod. To pozná asi každý podnikateľ. Po odrátaní týchto položiek sa realitný maklér dostane na podstatne nižší mesačný príjem ako je uvedených 2 000,- eur. Ale určite veľa závisí od zručností, skúseností a šikovnosti daného makléra, ale aj od jeho šťastia, ak dokáže zarobiť nadpriemerne. Ako neprípustnú „šikovnosť“ makléra vnímam, ak si účtuje províziu od oboch strán (teda aj od kupujúceho aj od predávajúceho, resp. od nájomcu aj od prenajímateľa) - také konanie je totiž v rozpore so zmyslom sprostredkovania. Treba si uvedomiť, že z ekonomického hľadiska chce predávajúci predať čo najdrahšie a kupujúci kúpiť čo najlacnejšie - je ťažko predstaviteľné, aby realitná kancelária obhajovala oba protichodné záujmy súčasne a za oba takéto záujmy si pýtala províziu. Takisto ako neprípustné vnímam také situácie, ak si maklér ponechá províziu pre seba bez toho, aby ju zahrnul do účtovníctva ako riadny daňový príjem. Také konanie je neseriózne aj voči klientom, aj voči ostatným poctivým realitným kanceláriám. V takýchto prípadoch ide o porušovanie zákona a opäť to vrhá zlý tieň na celý realitný trh. Ak teda má klient odvahu vstúpiť na realitný trh bez realitnej kancelárie, tak určite odporúčam, aby mal aspoň oporu advokáta. Ak však klient má pri sebe spoľahlivého a profesionálneho realitného makléra, tak bežná provízia 2-6 % nie sú vyhodenými peniazmi. Klient tým ušetrí veľa času, námahy, príprav a predíde mnohým nezrovnalostiam.

tags: #platí #sa #oplatí #dražba #skúsenosti