Splnomocnenie na rekonštrukciu bytu: Kompletný sprievodca

Rekonštrukcia bytu je rozsiahly proces, ktorý si vyžaduje nielen plánovanie a financie, ale aj správne administratívne kroky. Ak sa nemôžete zúčastniť na všetkých potrebných úkonoch osobne, môžete splnomocniť inú osobu, aby vás zastupovala. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o splnomocnení na rekonštrukciu bytu, vrátane vzoru splnomocnenia a dôležitých informácií o hlasovaní vlastníkov v bytovom dome.

Klimatizácia v byte: Príklad rekonštrukcie a potrebných povolení

V súčasnosti, keď sú letá čoraz horúcejšie, sa klimatizácia stáva štandardnou súčasťou vybavenia bytu. Montáž klimatizácie však môže priniesť prekážky, najmä v bytových domoch. Je dôležité správne umiestniť vonkajšiu jednotku a dodržať všetky zákonné povinnosti, aby ste sa vyhli komplikáciám so susedmi a úradmi.

Klimatizácia ako technické zariadenie

Klimatizácia sa vo všeobecnosti považuje za technické zariadenie, ktoré nie je súčasťou stavby podľa §43 stavebného zákona ani stavebným výrobkom nevyhnutným pre funkčnosť stavby. Ak však montáž klimatizácie zasahuje do konštrukcie stavby, napríklad kotvením do fasády, úpravou stien alebo strechy, je potrebné postupovať podľa §55 ods. 2 písm. c) stavebného zákona.

Súhlas vlastníkov a správcu bytového domu

Dôležité je, že vonkajší plášť budovy, fasáda, strecha a balkóny sú podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov spoločnými časťami domu. Preto je prvým krokom osloviť ostatných vlastníkov bytov a prediskutovať s nimi plánovanú montáž klimatizácie na domovej schôdzi. Je potrebné získať súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Po získaní súhlasu vlastníkov sa obráťte na správcu bytového domu. Pri montáži klimatizácie sa zvyčajne vyhotovuje otvor do obvodovej steny s priemerom približne 45 mm na prepojenie vonkajšej a vnútornej jednotky.

Prečítajte si tiež: Vzor splnomocnenia ÚPSVaR

Ohlásenie stavebnému úradu

Posledným administratívnym krokom je podanie žiadosti na príslušný stavebný úrad. Keďže ide o drobnú stavebnú úpravu, nie je potrebné stavebné povolenie, postačí tzv. ohlásenie. Po jeho podaní je nutné počkať na písomné vyjadrenie stavebného úradu, ktoré vám doručia spravidla do 30 dní.

Sankcie za nezákonnú montáž klimatizácie

Nezákonná montáž klimatizácie môže viesť k pokutám od stavebného úradu. Neohlásená montáž klimatizácie na fasádu alebo stavebný zásah bez povolenia sa považuje za porušenie predpisov. V prípade vážnejšieho porušenia môže stavebný úrad nariadiť demontáž klimatizačnej jednotky na vaše náklady. Okrem toho sa susedia môžu domáhať nápravy právnou cestou, ak klimatizácia spôsobuje rušenie, napríklad kvapkaním kondenzátu alebo nadmerným hlukom.

Hlasovanie vlastníkov v bytovom dome a splnomocnenie

Hlasovanie vlastníkov v bytovom dome upravuje § 14 a nasl. zákona o vlastníctve bytov. Podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome.

Splnomocnenie na zastupovanie pri hlasovaní

Podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov môže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome v listinnej podobe s úradne overeným podpisom splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, v súlade s § 3 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov sa postupuje podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Spoluvlastníci by sa mali dohodnúť, ako budú v danej veci hlasovať.

Prejav vôle len jedného zo spoluvlastníkov môže mať právne účinky len v prípade, že ho ostatní vlastníci splnomocnili alebo je väčšinovým spoluvlastníkom. Osvedčovanie podpisov sa vykonáva v súlade s Notárskym poriadkom alebo zákonom č. 599/2001 Z. z.

Prečítajte si tiež: Rodičovský príspevok a splnomocnenie

Na každý byt alebo nebytový priestor, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, pripadá pri hlasovaní len jeden hlas. Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Bežné a nebežné veci pri správe bytového domu

Súhlas oboch manželov sa vyžaduje na úkony, pri ktorých dochádza k zmene vlastníckych vzťahov, napr. pri zmene spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v rámci vstavby alebo nadstavby. Iné úkony týkajúce sa správy, prevádzky, údržby a opráv bytu a bytového domu vrátane úkonov s tým súvisiacich (napr. oprava spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, zmena zmluvy o výkone správy) možno považovať za bežné veci. Na hlasovanie v týchto prípadoch postačuje súhlas jedného z manželov.

Vzor splnomocnenia na rekonštrukciu bytu

Splnomocnenie je písomný súhlas, ktorým splnomocniteľ dáva súhlas splnomocnencovi na vykonanie určitého právneho úkonu v jeho mene alebo na jeho zastupovanie. Plnomocenstvo je listina, ktorá preukazuje vzťah splnomocniteľa a splnomocnenca a ich vzájomnú dohodu na zastupovanie. Z plnej moci musí byť zrejmé, kto a za koho preberá plnú moc. Zastupovanie na základe plnej moci je upravené v Občianskom zákonníku v §31 a nasl.

V splnomocnení je potrebné uviesť rozsah plnej moci, teda rozsah oprávnenia na zastupovanie splnomocniteľa. Pri splnomocnení ide o zastupovanie na konkrétne úkony a teda o konkrétne konanie v dohodnutej záležitosti. Na rozdiel od toho existuje aj inštitút „prokúry“ resp. generálnej plnej moci, pri ktorom ide o absolútne a všeobecné zastupovanie.

Vzor splnomocnenia

PLNÁ MOC

udelená podľa ustanovenia § 31 a nasl. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa: Splnomocnenia a formuláre prehľadne

Ja, dolu podpísaný Ján Kubačka, bytom Prístavná 28, 841 01 Bratislava, vlastník bytu č. 5 na Prístavnej ul. č. 28, 841 01 Bratislava, súpisné číslo 1540 (ďalej len splnomocniteľ), svojim úradne overeným podpisom týmto splnomocňujem splnomocnenca:

p. Miroslava Novákadátum narodenia: 03.12.1973adresa: Ružinovská 17, 842 05 Bratislavač. OP: SF 982584

aby ma zastupoval na schôdzi vlastníkov bytového domu Prístavná 28, 841 01 Bratislava (ďalej len bytového domu) konanej dňa 14.03.2017 a v mojom mene hlasoval o:

1. podaní žiadosti na obnovu a zateplenie bytového domu formou úveru, ktorý poskytne komerčná banka,
2. výbere komisie, ktorá bude zvolená za účelom finálneho výberu komerčnej banky na základe cenových ponúk, v ktorej bude podaná žiadosť,

V Bratislave, dňa ……………………

………………………………………………Ján Kubačka(úradne overený podpis splnomocniteľa)

Dôležité aspekty splnomocnenia

Plnomocenstvo je doklad o tom, že vás niekto môže v určitých záležitostiach zastúpiť. Písomne sa zvyčajne udeľuje vtedy, ak konanie splnomocnenca ovplyvní rozsah vašich práv či povinností. Zákon nevyžaduje, aby bolo plnomocenstvo udelené vždy písomne. Písomnú formu treba dodržať v nasledujúcich prípadoch:

1. ak samotný úkon, pri ktorom potrebujete zastúpenie, má byť urobený písomne,
2. ak je udeľované tzv. generálne plnomocenstvo - inými slovami plnomocenstvo, na základe ktorého splnomocnenec koná za zastúpeného vo všetkých záležitostiach.

Vyjadrenie rozsahu plnomocenstva písomnou formou je v každom prípade oveľa bezpečnejšie. Zabraňuje totiž vzniku pochybností o tom, k čomu všetkému vás môže splnomocnenec platne zaviazať a k čomu už naopak nie.

Vymedzenie rozsahu plnomocenstva

Ak splnomocnenec koná v medziach vymedzených v plnomocenstve, vznikajú tým práva a povinnosti priamo vám ako splnomocniteľovi. Pokiaľ mu osobitne udelíte akékoľvek obmedzujúce pokyny, ktoré však z plnomocenstva predloženého 3. osobe nevyplývajú, nebudú mať na právne účinky jeho konania vplyv. Výnimkou je len situácia, v ktorej 3. osoba (napr. zmluvný partner) o týchto pokynoch vie.

Príklad: Predávajúci splnomocní príbuzného na uzavretie kúpnej zmluvy na predaj automobilu, pričom v plnomocenstve nie je špecifikovaná kúpna cena. Len ústne sa s ním dohodne, že automobil nesmie byť predaný za menej ako 10 000 eur. Splnomocnenec však bez jeho dodatočného súhlasu podpíše zmluvu, podľa ktorej sa kúpna cena dojednáva iba v sume 9 000 eur. Ak kupujúci už predtým preukázateľne nevedel, že predávajúci nechcel predať auto za cenu nižšiu ako 10 000 eur, bude kúpna zmluva platná.

Za konanie v rozpore s vašimi inštrukciami síce môžete od splnomocnenca žiadať náhradu škody, ich udelenie ale musíte spoľahlivo preukázať. Ak ste ich dali len ústne, môže to byť problém.

Prekročenie plnomocenstva

Aj keď v plnomocenstve oprávnenia splnomocnenca vyšpecifikujete pokiaľ možno čo najpodrobnejšie, nemusí to byť zárukou, že vás zástupca nezaviaže k niečomu, čo plniť nechcete. Všeobecne platí, že ak splnomocnenec prekročí svoje oprávnenia vyjadrené v plnomocenstve, bude pre vás ako pre splnomocniteľa jeho konanie záväzné, len ak prekročenie schválite.

Pokiaľ s prekročením nesúhlasíte, musíte to bez zbytočného odkladu po tom, čo ste sa o ňom dozvedeli, oznámiť osobe, s ktorou splnomocnenec konal. V prípade, že to neurobíte, bude platiť, že ste prekročenie schválili.

Ak stihnete oznámiť svoj nesúhlas s prekročením oprávnení splnomocnenca včas, bude z konania nad rámec udelenej plnej moci viazaný splnomocnenec.

Špecifické situácie

Rozsah splnomocnenia je potrebné naformulovať tak, aby z neho bolo zrejmé, za akým účelom sa udeľuje. V niektorých prípadoch ale právne predpisy alebo súdna prax vyžadujú splnenie ďalších podmienok. Ide napríklad o nasledujúce prípady:

• splnomocnenie udelené vlastníkom bytu či nebytového priestoru na zastupovanie pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov (vyžaduje sa úradne osvedčený podpis a pokiaľ nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu či nebytového priestoru, musí byť súčasťou plnomocenstva aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať v konkrétnych otázkach; zákon navyše vylučuje, aby vlastník splnomocnil na akékoľvek hlasovanie správcu),
• ak vás niekto zastupuje v dedičskom konaní, môže za vás odmietnuť dedičstvo, len ak ho na to plnomocenstvo oprávňuje výslovne;
• zastupovanie s.r.o., ktoré by nemalo byť vykonávané na základe generálneho plnomocenstva (teda udeleného pre všetky právne úkony vo všetkých veciach) - z judikatúry vyplýva názor, že udelenie takéhoto plnomocenstva je obchádzaním právomocí konateľa (bližšie rozhodnutie Ústavného súdu SR, sp.zn. III.ÚS 353/2012).

Osvedčenie podpisu splnomocniteľa na plnomocenstve sa typicky vyžaduje, ak je udelené na právne úkony, ktoré by si vyžadovali osvedčenie jeho podpisu aj vtedy, keď by konal osobne (napr. ak zástupca podpisuje za prevodcu zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam alebo za povinného zmluvu o zriadení vecného bremena).

Niektoré úkony musia byť vykonané osobne a nie je preto možné ich vyriešiť udelením plnomocenstva (medzi tieto patrí napr. vyjadrenie poslednej vôle formou závetu).

Zrušenie plnomocenstva

Pokiaľ už nechcete, aby vás splnomocnenec zastupoval, mali by ste plnomocenstvo odvolať. Urobte tak písomne a ideálne si buď nechajte prevzatie odvolania plnomocenstva od vášho zástupcu podpísať alebo mu ho doručte doporučenou zásielkou s doručenkou. Ešte dôležitejšie je oznámiť odvolanie plnomocenstva osobe, ktorá so splnomocnencom vo vašej záležitosti rokovala. Až po tomto oznámení sa voči nej totiž môžete dovolávať toho, že mohla vedieť o zániku oprávnenia splnomocniteľa konať vo vašom mene.

Rekonštrukcia bytu a stavebné povolenie

Pri plánovaní rekonštrukcie nesmieme zabúdať na povinnosti, ktoré nám ako majiteľovi bytu alebo domu vyplývajú zo zákona č. 50/1976 Z. z. (stavebný zákon).

Stavebné povolenie

Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ zákon neustanovuje inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania.

Ohlásenie stavebnému úradu

Ohlásenie stavebnému úradu postačí:

a) pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí,b) pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie,c) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti,d) pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,e) pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2,5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby,f) pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 4,5 m,g) pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbách elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby.

Práce bez potreby ohlásenia

Práce bez potreby ohlásenia stavebnému úradu definuje stavebný zákon v § 139b ods. 15.

Oznam o rekonštrukcii susedom

Aj keď z rozsahu rekonštrukcie nám nevyplýva povinnosť ohlásiť rekonštrukciu bytu stavebnému úradu, alebo podať žiadosť o stavebné povolenie, v záujme budovania dobrých susedských vzťahov je dobré oznámiť rekonštrukciu ostatným majiteľom bytov v bytovom dome. Vo väčšine prípadov postačí jednoduchý oznam s ospravedlnením za zvýšený hluk, prašnosť, atď., s predpokladaným termínom začatia a ukončenia rekonštrukcie, a prípadné obmedzenia, (nutnosť dočasnej odstávky vody, časy, v ktorých budú realizované práce so zvýšenou hlučnosťou a iné) vyvesiť v spoločných priestoroch bytového domu. Samozrejmosťou v tejto forme oznámenia by malo byť aj poďakovanie susedom za pochopenie a trpezlivosť.

Pokiaľ nám vznikla z rozsahu rekonštrukcie bytu alebo bytového jadra povinnosť rekonštrukciu ohlásiť, prípadne máme na rekonštrukciu potrebné stavebné povolenie, je dobré to na ozname uvádzať.

Drobné stavby

Drobné stavby sú stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. garáže, prístrešky a pod.).

tags: #splnomocnenie #na #rekonštrukciu #bytu #vzor