Elektronické Podávanie Daňového Priznania z Prenájmu: Kompletný Sprievodca

Daňové povinnosti sú neoddeliteľnou súčasťou života každého občana a podnikateľa. S prvým jarným mesiacom, marcom, sa zvyčajne spája aj povinnosť podania daňového priznania k dani z príjmov. Mnoho ľudí však zabúda na termín podania daňového priznania k dani z nehnuteľností, ktorý je už koncom januára. Dôvodom je, že toto daňové priznanie sa nepodáva každý rok. V tomto článku sa zameriame na elektronické podávanie daňového priznania z prenájmu, pričom zohľadníme všetky dôležité aspekty a postupy.

Kto Podáva Daňové Priznanie k Dani z Nehnuteľností?

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností podávajú tie fyzické a právnické osoby, ktoré sa v roku 2024 stali vlastníkmi (prípadne nájomcami alebo správcami) nehnuteľnosti, ktorá podlieha dani z nehnuteľností. Môže ísť o pozemok, stavbu, dom, byt alebo nebytový priestor v bytovom dome. Pre vznik daňovej povinnosti je rozhodujúci stav k 1. januáru 2025. Ak ste teda v roku 2024 kúpili nehnuteľnosť, ktorá podlieha dani z nehnuteľností, ste povinný podať priznanie k dani z nehnuteľností v termíne do 31. januára 2025.

Príklad: Ak ste kúpnu zmluvu na byt podpísali 30. novembra 2024, ale rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva bolo vydané až 5. januára 2025, nevznikla vám povinnosť podať daňové priznanie k 31. januáru 2025. Daňové priznanie k dani z nehnuteľností budete povinný podať až k 31. januáru nasledujúceho roka.

Miestna Daň a Čiastkové Priznanie

Daň z nehnuteľnosti je tzv. miestna daň, čo znamená, že správu tejto dane vykonáva obec, v katastri ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Neposudzuje sa teda to, kde máte trvalý pobyt alebo sídlo podnikania. Daňové priznanie podáte na úrade danej obce na predpísanom vzorovom tlačive, ktoré je rovnaké pre fyzické aj právnické osoby.

Ak ste už v minulosti podali daňové priznanie k dani z nehnuteľností, ale k 1. januáru 2025 sa stanete vlastníkom ďalšej nehnuteľnosti alebo dôjde ku zmene druhu alebo výmery pozemku, účelu využitia stavby, bytu alebo nebytového priestoru, ste povinný podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností. Pre čiastkové daňové priznanie platí rovnaká lehota, teda do 31. januára 2025. Podávate ho na rovnakom vzorovom tlačive, na ktorom vyznačíte, že ide o čiastkové daňové priznanie.

Prečítajte si tiež: Úspešná žiadosť o príspevok na bývanie

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že podaním daňového priznania poveria jedného zo spoluvlastníkov. Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti nie je potrebné podávať každý rok. Podáte ho iba vtedy, ak príde pri nehnuteľnosti k nejakej zmene, či už vlastníctva (napr. kúpa, predaj, darovanie) alebo iných skutočností, ktoré majú vplyv na výpočet dane.

Výpočet Dane a Pokuty

Výšku dane z nehnuteľností vypočíta na základe vášho daňového priznania správca dane, teda obec či mesto, kde podáte daňové priznanie. Ak by ste daňové priznanie zabudli podať, alebo to nestihnete do 31. januára 2025, správca dane vám môže uložiť pokutu.

Elektronické Podávanie Daňového Priznania

V súčasnosti je elektronické podávanie daňového priznania čoraz populárnejšie a efektívnejšie. Zákon č. 563/2009 Z. z. (daňový poriadok) v § 14 ods. 1 stanovuje, že daňové priznanie je možné podať elektronicky. Táto možnosť je dostupná pre rôzne subjekty, vrátane:

• Osoba zapísaná v obchodnom registri (napr. s.r.o.).
• Osoba - podnikateľ, registrovaný pre daň z príjmov (napr. živnostník).
• Daňový poradca, ktorý zastupuje daňový subjekt.
• Advokát, ktorý zastupuje daňový subjekt.

Postup Elektronického Podávania

1. Prihlásenie sa do systému:
   • Pre prístup k elektronickým službám finančnej správy je potrebné zadať vaše ID používateľa a heslo.
   • Alternatívne, môžete využiť elektronický občiansky preukaz (eID). V takom prípade je potrebné mať k svojmu počítaču externú čítačku kariet a zadať 6-miestny BOK kód.
2. Výber formulára:
   • Po prihlásení vyberte typ daňového priznania, ktorý chcete podať. V prípade príjmov z prenájmu je to daňové priznanie typu B.
3. Vyplnenie daňového priznania:
   • Vyplňte všetky potrebné údaje v elektronickom formulári. Môžete využiť vopred pripravený súbor, napríklad ako výstup z účtovného softvéru.
4. Prílohy:
   • Prílohy pridáte kliknutím na tlačidlo „Pridať prílohy z disku“.
5. Kontrola:
   • Systém automaticky vykoná kontroly vyplnenia povinných údajov. Ak sa vyskytnú chyby, sú označené červeným písmom.
6. Podpísanie a odoslanie:
   • Na podpísanie a odoslanie daňového priznania môžete využiť KEP (kvalifikovaný elektronický podpis) alebo eID.
   • Ak ste sa prihlásili pomocou eID, môžete využiť možnosť „Podpísať KEPom“ v jednom kroku.
7. Úhrada dane:
   • Po odoslaní daňového priznania môžete nahrať platobné údaje priamo do internet bankingu a zaplatiť daň.
8. Potvrdenie:
   • Po úspešnom odoslaní daňového priznania dostanete potvrdenie o podaní.

Daňové Priznanie Typu B

Daňové priznanie typu B je určené pre fyzické osoby, ktoré majú príjmy z viacerých zdrojov, ako sú podnikanie, prenájom, kapitálové príjmy či príležitostné príjmy. Je potrebné ho podať do 31. marca príslušného roka. Ak potrebujete viac času, môžete si predĺžiť lehotu o tri mesiace (do 30. júna) alebo v prípade zahraničných príjmov až o šesť mesiacov (do 30. septembra).

Príjmy z Prenájmu a Ich Zdaňovanie

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Prečítajte si tiež: ÚPSVaR - podávanie správ

Príklady Zdaňovania Príjmov z Prenájmu

Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050), daňovník je povinný za zdaňovacie obdobie 2025 podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Výdavky Súvisiace s Prenájmom

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Medzi tieto výdavky patria napríklad:

Prečítajte si tiež: PN a injekcie

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu.
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.

Prenájom Nehnuteľnosti v Bezpodielovom Spoluvlastníctve Manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklady Rozdelenia Príjmov z Prenájmu Medzi Manželov

Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je 4 200 eur. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je 2 800 eur. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Povinnosť Registrácie na Daňovom Úrade

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR, má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov.

Príklady Povinnosti Registrácie

Príklad č. 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Vzťahuje sa na mňa povinnosť registrácie.

Príklad č. 2: Mám v nájme byt a ďalej ho prenajímam. Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme.

Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu.

Príklad č. 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.

Príklad č. 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Príklad č. 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť.

Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.

Príklad č. 8: Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou. Je to možné.

Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Áno, povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku.

tags: #podávanie #DP #za #prenájom #elektronicky #postup