Podielové Spoluvlastníctvo: Práva, Povinnosti a Oprava Nehnuteľnosti

Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy jedna vec patrí viacerým osobám. Každý zo spoluvlastníkov má na veci podiel, ktorý vyjadruje mieru jeho účasti na právach a povinnostiach spojených so spoločnou vecou. Tento článok sa zaoberá právami a povinnosťami podielových spoluvlastníkov, najmä v kontexte opráv nehnuteľností.

Čo je Podielové Spoluvlastníctvo?

Určite ste sa stretli s pojmom „podielový vlastník“ alebo „spoluvlastníctvo“. Niekedy v súvislosti s kúpou bytu v bytovom dome, inokedy pri dedičskom konaní, alebo pri predaji pôdy. Osoba, ktorá takúto nehnuteľnosť vlastní, sa nazýva podielový spoluvlastník. Náš právny poriadok pripúšťa, aby jedna vec mohla byť vo vlastníctve viacerých osôb, takýto stav kedy môže byť vec súčasne vo vlastníctve viacerých subjektov nazývame spoluvlastníctvo. Subjektom podielového spoluvlastníctva sú fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v kombinácii.

Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy jedna vec patrí viacerým osobám. Každý zo spoluvlastníkov má na veci podiel, ktorý vyjadruje mieru jeho účasti na právach a povinnostiach spojených so spoločnou vecou. Tento podiel je ideálny, nie reálny, čo znamená, že spoluvlastník nevlastní konkrétnu časť veci, ale podiel na celku. Pojmovým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi, ktorý je vyjadrený podielom na veci. Tento podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ale treba ho chápať ako podiel na veci, ktorý vyjadruje spoluvlastníctvo tak, že všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadný vlastník nemá určený podiel na veci konkrétne. Hovoríme tomu ideálny podiel na veci. Pri vzniku spoluvlastnického práva musí byť zrejme, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov, podiel musí byť vyjadrený, pokiaľ nie je vyjadrený platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov.

Práva Spoluvlastníkov:

• Právo vec držať, užívať, disponovať, požívať jej plody a úžitky: Každý zo spoluvlastníkov má právo vec držať, užívať, disponovať, brať z neho plody a úžitky. Každý spoluvlastník má právo ochrany vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám.
• Právo na ochranu vlastníckeho práva: Má právo podať žalobu o určenie spoluvlastnického podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci, žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu. Pokiaľ sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť na spôsobe úžívania má právo spoluvlastník žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho titulu vznikla.
• Dispozičné právo: Medzi ďalšie práva spoluvlastníkov patrí možnosť nakladania so spoluvlastníckym podielom, a to tak, že môže podiel previesť na iného, môže ho darovať, prenechať závetom, predať, vymeniť atď.
• Právo na informácie: Spoluvlastník má právo byť informovaný o stave spoločnej veci a o všetkých dôležitých záležitostiach, ktoré sa jej týkajú.
• Právo domáhať sa na súde: Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe užívania alebo hospodárenia so spoločnou vecou, môže sa ktorýkoľvek z nich obrátiť na súd.

Povinnosti Spoluvlastníkov:

• Povinnosť podieľať sa na nákladoch: Každý spoluvlastník je povinný podieľať sa na nákladoch spojených s bežnou údržbou a správou spoločnej veci podľa veľkosti svojho podielu. Ak by ste investovali do domu, kvôli nutnej rekonštrukcii mohli by ste od nej požadovať, aby Vám časť uhradila.
• Povinnosť rešpektovať práva ostatných spoluvlastníkov: Nikto z nich totiž nemá nadpolovičnú väčšinu. Spoluvlastník je povinný zdržať sa konania, ktoré by obmedzovalo práva ostatných spoluvlastníkov.
• Povinnosť hospodáriť so spoločnou vecou: Spoluvlastníci sú povinní spoločne hospodáriť so spoločnou vecou a starať sa o ňu. Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať aj užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, popr. jej odstránenie. O hospodárení so spoločnou vecou sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak nastane nezhoda spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahne sa väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, alebo rovnosť hlasov, alebo nedôjde k dohode, súd je povinný o tom rozhodnúť.
• Solidárna zodpovednosť: Vo vzťahu k tretím osobám majú postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov naopak znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka.

Rozhodovanie o Spoločnej Veci

Spoluvlastníci pri uplatňovaní práv a povinností pri hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú na základe väčšinového princípu počítanou podľa veľkosti podielov. Pokiaľ menšinový spoluvlastník bude pri hlasovaní o hospodáreni so spoločnou vecou prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov.

Dôležitá zmena na veci: pokiaľ ide o podstanú zmenu na veci - za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty, alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom oprávy a údržby, (napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície.) Každú podstatnú zmenu na veci je treba posudzovať individuálne podľa konkretných okolností prípadu. O zmene podstaty veci sa môžu podielový spoluvlastníci dohodnúť aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu. Takto zákon chráni každého menšinového podielového spoluvlastníka, proti zásahu zo strany druhých spoluvlastníkov, ktorý bez súhlasu menšinového spoluvlastníka zmenili podstatu spoločnej veci.

Prečítajte si tiež: Rozvod a podielové spoluvlastníctvo

Práva a Povinnosti pri Oprave Nehnuteľnosti

Ak ste spoluvlastníci domu, platí, že každý spoluvlastník je povinný podieľať sa na nákladoch spojených s bežnou údržbou a správou spoločnej veci podľa veľkosti svojho podielu, čo vyplýva z ust. § 137 a § 139 Občianskeho zákonníka. Váš brat teda môže požadovať úhradu primeranej časti nákladov aj od ostatných spoluvlastníkov, nielen od Vás.

Bežná údržba: Ak ide o bežnú údržbu (napr. oprava strechy, výmena okien), spoluvlastníci by sa mali na týchto nákladoch podieľať.

Investície a úpravy: Rovnako, ak ide o investície alebo úpravy, ktoré neboli vopred odsúhlasené všetkými spoluvlastníkmi, môže byť vymáhanie týchto nákladov problematické - zákon vyžaduje, aby sa na podstatných zmenách a investíciách dohodli všetci spoluvlastníci.

Nevyhnutné náklady: Vychádzajúc zo zadanej otázky vyplýva, že rekonštrukcia bola nevyhnutná. Išlo teda o nevyhnutne vynaložené náklady na spoločnú vec.

Predkupné Právo

Zákon však chráni ostatných spoluvlastníkov v tom, že vyhradzuje právo ostatných vlastníkov na prevádzaný podiel. To znamená, že pokiaľ jeden spoluvlastník bude prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel na tretie osoby, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých chce odpredať tretej osobe. To neplatí v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe.

Prečítajte si tiež: Spoločná cesta vlastníctva

Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo. Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov . Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.

podaním žaloby na súde o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Právo na uplatnenie žalobného návrhu pylnie vo všeobecnej trojročnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa malo právo prvýkrát uplatniť, t.j. nasledujúci deň po tom, čo bol urobený úkon porušujúci prekupné právo. Relatívnej nepatnosti sa musí dotknutý vlastník dovolať voči povinnému spoluvlastníkovi, aj voči nadobúdateľovi.

Žalobca - dotknutý spoluvlastník musí preukázať, že bolo porušené jeho zákoné predkupné právo, t.j. že mu nebol povinným spoluvlastníkom ponúknutý na odpredaj jeho spoluvlastnícky podiel za nasledovných podmienok:

1. nebola dodržaná cena, povinný spoluvlastník predal vec nadobúdateľovi za výhodnejších podmienok, než aké ponúkal oprávnenému spoluvlastníkovi.
2. môže sa domáhať na súde voči nadobúdateľovi, aby im tento podiel ponúkol na odpredaj. Na základe výzvy oprávneného spoluvlastníka je nadobúdateľ povinný ponúknúť vec spätne na odpredaj oprávnenému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých ju nadobudol. Výzva musí byť adresovaná nadobúdateľovi a obsahovať náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy o prevode podielu.

Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, prípadne si chcú hospodáriť na „svojom“, majú možnosť po vzájomnej dohode sa rozhodnúť pre vyrovnanie formou Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva. Je zrušenie a vyporiadanie podielového vlastníctva náročné? Jednoznačne áno. Rovnako, ako je v dnešnej dobe ťažké spravovať spoločné vlastníctvo, tak aj dohoda o vyporiadaní je veľmi náročná. Je ťažké nájsť „spoločnú reč“ pri delení. Ak je predmetom rozdelenia pozemok, skúsený maklér vie nájsť v spolupráci s geodetom funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Je nevyhnutné usmerniť a vysvetliť výhody, nevýhody a funkčnosť rozdelenia. Práve vtedy často nastane moment, kedy sa vlastníci „nevedia dohodnúť“. Mojim pravidlom rozdelenia je žrebovanie o rozdelené časti. Rozdelenie bytu, alebo rodinného domu nie je až také komplikované. Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná. Je uzatvorená v zmysle §141 Občianskeho zákonníka. Všeobecné, resp. Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa do katastra podáva Vkladom. V prípade, že k takejto dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Opäť aj v tomto prípade prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť. V prípade vyporiadania pozemkov existuje riešenie.

1. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Nemôžu uzavrieť takú dohodu, ktorou by sa spoluvlastník vyhlásil za výlučného vlastníka na úkor vlastníctva ostaných spoluvlastníkov. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti, vyporiadanie vzájomných záväzkov. Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo, a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú. Dohoda, ktorej predmetnom je nehnuteľnosť musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti a musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná na kataster nehnuteľností. Ak je predmetom hnuteľná vec, nevyžaduje sa písomná dohoda, postačí predloženie potvrdenia o tom, ako sa spoluvlastníci vyporiadali.
2. Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov, účelné využitie veci.
   • 1. kritérium - stavebnotechnické hľadisko, za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska. kritérium deliteľnosti - je potrebné skúmať, či doterajší vlastník, alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby. kritérium-nákladne stavebné úpravy, ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením vecí môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
   • Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli a to aj v prípade, ak by boli predpoklady na účelné využitie veci. Výška primeranej náhrady je hodnotný ekvivalent vyjadrený v peniazoch.
   • Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu. Ďalším hodnotiacim kritériom pri rozhodovaní súdu o dôvodoch hodných osobitého zreteľa je hodnotenie záujmov oboch strán.

Možnosti vyporiadania podielového spoluvlastníctva:

• Dohoda spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní. Ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.
• Rozhodnutie súdu: Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Riešenie Konfliktných Situácií

Podielové spoluvlastníctvo so sebou v praxi neraz prináša mnohé komplikácie a náročné životné situácie a preto zákon umožňuje spoluvlastníkom dohodnúť sa na zrušení spoluvlastníctva k spoločnej veci vo vzájomnom vyporiadaní.

Prečítajte si tiež: Zateplenie a spoluvlastnícke práva

Časté problémy a ich riešenia:

• Užívanie nehnuteľnosti: V praxi sa často stáva, že jeden zo spoluvlastníkov užíva nehnuteľnosť a býva v nej, pričom žiada ostatných spoluvlastníkov o príspevky na jej prevádzku a/alebo opravy. Spoluvlastníci, ktorí v nehnuteľnosti nebývajú, na druhej strane žiadajú odplatu za to, že niektorý zo spoluvlastníkov užíva predmetnú nehnuteľnosť. Ako sme vyššie uviedli, zákon umožňuje v prvom rade dohodu spoluvlastníkov, ktorí sa môžu dohodnúť aj na príspevkoch a/alebo na nájme, prípadne na zrušení spoluvlastníctva dohodou a jeho vysporiadaní dohodou.
• Exekúcia: Ďalším celkom bežným prípadom vyskytujúcim sa v praxi je situácia, kedy sa jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti dostane do finančných problémov, nezvláda viac platiť svoje záväzky a hrozí mu exekúcia. V takom prípade, ak súdny exekútor začne exekvovať predmetnú nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, vždy túto skutočnosť písomne oznámi aj všetkým jej ďalším spoluvlastníkom, ktorí figurujú na príslušnom liste vlastníctva. Predaj exekvovanej nehnuteľnosti vykonáva exekútor prostredníctvom dražby, pričom o mieste a čase konania dražby, o cene draženej nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom, ako aj o ďalších náležitostiach dražby informuje súdny exekútor dražobnou vyhláškou dotknuté subjekty ustanovené zákonom vrátane všetkých spoluvlastníkov.

Tipy pre riešenie sporov:

• Komunikácia: Otvorená a transparentná komunikácia je kľúčová pre predchádzanie sporom.
• Dohoda: Spoluvlastníci by sa mali snažiť dosiahnuť dohodu o všetkých dôležitých záležitostiach týkajúcich sa spoločnej veci.
• Mediácia: Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, môžu využiť služby mediátora.
• Súd: Ak všetky ostatné možnosti zlyhajú, je možné obrátiť sa na súd.

tags: #podielové #spoluvlastníctvo #oprava #nehnuteľnosti #práva #povinnosti