Podnikateľský Nájom Hnuteľných Vecí: Zánik a Podmienky

Letná turistická sezóna a dovolenkové obdobie sú časom, kedy sa darí krátkodobým nájmom. Mnoho majiteľov bytov a domov prenajíma svoje nehnuteľnosti nielen v tomto ročnom období, a preto je dôležité poznať podmienky podnikateľského nájmu hnuteľných vecí, vrátane jeho zániku.

Právny Rámec Nájmu

Právny rámec pre nájom bytu obsahuje Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Je dôležité upozorniť, že Zákon o krátkodobom nájme bytu sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, služobných bytoch, bytoch osobitného určenia, družstevných bytoch a bytoch vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov.

Nájomná zmluva je upravená v § 663 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Ustanovenia § 663 až 684 upravujú nájomnú zmluvu a nájomný pomer všeobecne, čo znamená, že tieto ustanovenia možno aplikovať aj na osobitné druhy nájmov upravené v Občianskom zákonníka vrátane nájmu bytu (§ 685 a nasl.), nájmu obytných miestností, podnájmu alebo podnikateľského nájmu hnuteľných vecí, pokiaľ tieto jednotlivé druhy nájmov neupravujú osobitné ustanovenia, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú.

V zmysle ustanovenia § 663 platí, že nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Nájomná zmluva sa uzatvára medzi prenajímateľom a nájomcom, pričom oboma môže byť fyzická alebo právnická osoba, alebo aj štát.

Podstatou nájomnej zmluvy a z nej vyplývajúceho nájomného pomeru je, že prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi do dočasného užívania a za dohodnutú odplatu. Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, pričom čas trvania môže byť v zmluve dohodnutý, alebo vec môže byť odovzdaná do užívania aj bez konkrétneho časového určenia. Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, ktorá je spôsobilá byť predmetom právneho vzťahu. Môžu to byť hnuteľné a nehnuteľné veci a teda aj byt alebo dom.

Prečítajte si tiež: Vzorové príklady podnikateľských zámerov

Nájom bytu je upravený v § 685 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka a vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený, a ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Aj v tomto prípade platí, že nájom bytu vznikne na základe nájomnej zmluvy uzavretej medzi prenajímateľom, ktorý je vlastníkom bytu alebo domu, a nájomcom. Zmluva sa uzaviera slobodne a na základe vlastného rozhodnutia zmluvných strán.

Náležitosti Nájomnej Zmluvy a Zánik Nájmu

Nájomná zmluva k nájmu bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, ako aj zánik nájmu bytu podľa občianskeho zákonníka a zákona o krátkodobom nájme bytu sú dôležité aspekty, ktoré by mali byť zohľadnené pri uzatváraní zmlúv.

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH) pri Prenájme

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie.

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa tohto ustanovenia sa ekonomickou činnosťou rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Prečítajte si tiež: Vytvorenie úspešného centra pre seniorov

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH.

Prenájom nehnuteľného majetku - rozumie sa právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť, ktorá sa v podstate viaže len na plynutie času a nevytvára nejakú významnú pridanú hodnotu. Aby išlo o prenájom nehnuteľného majetku, treba splniť všetky podmienky charakterizujúce toto plnenie.

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Daňová povinnosť pri dodaní služby (§19 ods. 2 zákona o DPH) vzniká dňom dodania služby. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené. V podstate moment vzniku daňovej povinnosti je totožný s momentom ukončenia poskytovania služby.

Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vytvorenie podnikateľského plánu

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu.

Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. Občan (zdaniteľná osoba) v žiadosti o registráciu pre daň uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, na základe ktorej je povinný túto žiadosť podať, a tiež uvedie deň, keď táto skutočnosť nastala. V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 zákona o DPH.

V prípade, že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana, ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. Ak občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm.

Príklady a Riešenia

Situácia č. 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur.

Riešenie: Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH vyplnením formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. „Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. a)“ (štvrtý riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 31. 8. „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“ (piaty riadok v prílohe č. 1). Vyplní tento riadok preto, lebo prenájom bytov je oslobodený od dane podľa § 38 ods. Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1.

V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) prenájme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.

Ak ide o situáciu, kedy občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne ďalším prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň z titulu, že presiahol 50 000 eur, iným prenájmom nehnuteľnosti presiahol obrat 62 500 eur a žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur ešte nepodal, potom je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobou zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1.

Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) po tom, ako podal žiadosť o registráciu pre daň presiahnutím obratu 50 000 eur, sa stal platiteľom dane prenajatím inej nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť (§ 4 ods. 5 zákona o DPH). V oznámení uvedie deň, keď k tejto skutočnosti došlo.

V prípade, že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana (zdaniteľnej osoby), ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. Ak občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm.

Situácia č. 2: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Okrem týchto prenájmov v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Touto skutočnosťou jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur.

Riešenie: Občan (zdaniteľná osoba) poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. 7. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025. Žiadosť o registráciu podá prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. „Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (šiesty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 31. 7. „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“ (siedmy riadok v prílohe č. 1). Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) ako platiteľa zaregistruje do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 31.7.

Situácia č. 3: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Okrem týchto prenájmov v septembri poskytol ďalší prenájom a to prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 4. 9. 2025.

Riešenie: V tomto prípade občan dňa 31. 8. 2025 presiahol poskytnutým prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, ale keďže do podania tejto žiadosti presiahol ďalším prenájmom rodinného domu dňa 4. 9. Žiadosť o registráciu podá prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. „Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (šiesty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 4. 9. „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“ (siedmy riadok v prílohe č. 1). Vyplní tento riadok preto, lebo prenájom bytov aj rodinného domu je oslobodený od dane podľa § 38 ods. Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) ako platiteľa zaregistruje do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 31.7.

Situácia č. 4: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Podal žiadosť o registráciu pre DPH dňa 4. 9. 2025. Po podaní žiadosti dňa 18. 9. 2025 občan prenajal rodinný dom v hodnote 15 000 eur. Mení táto skutočnosť niečo na registrácii, ku ktorej už podal žiadosť?

Riešenie: Áno. Keďže občan (zdaniteľná osoba) k 31. 8. 2025 presiahol prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH, ktorú aj podal. Avšak, keď následne dňa 18. 9. 2025 prenajal rodinný dom a týmto prenájmom presiahol obrat 62 500 eur, stal sa platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu a nie až dňom 1. 1. 2026, ktorá by vyplývala z podanej žiadosti o registráciu. Je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť. Oznámenie podáva prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. „Oznámenie podľa § 4 ods. 5“ (druhý riadok v prílohe č. „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (šiesty riadok v prílohe č. 1), uvedie tu deň 18. 9. „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“ (siedmy riadok v prílohe č. 1). Vyplní tento riadok preto, lebo prenájom bytov aj rodinného domu je oslobodený od dane podľa § 38 ods. Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) ako platiteľa zaregistruje do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 31.7.

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu pre daň (podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH) pred presiahnutím obratu 50 000 eur.

Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň; toto neplatí, ak sa občan ako zdaniteľná osoba stane platiteľom pred týmto dňom z iného dôvodu (napríklad z dôvodu presiahnutia obratu 62 500 eur), pričom túto skutočnosť je občan (zdaniteľná osoba) povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu.

Situácia č. 5: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Občan sa chce dobrovoľne zaregistrovať za platiteľa dane pred presiahnutím obratu 50 000 eur.

Riešenie: Občan v prípade dobrovoľnej registrácie pre DPH podá žiadosť o registráciu prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. „Registrácia podľa § 4 ods. 7“ (šestnásty riadok v prílohe č.

Ak sa občan (zdaniteľná osoba), ktorej obrat v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahol 50 000 eur, chce stať platiteľom dobrovoľne podľa § 4 ods. 6 písm. prenájmom nehnuteľnosti, ktorou obrat v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 50 000 eur, uvedie túto skutočn…

Zánik Nájmu

Uplynutie doby nájmu je častou právnou skutočnosťou spôsobujúcou zánik nájomného vzťahu dojednaného na určitú dobu. Podľa § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka (OZ) v platnom znení sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa zmluvné strany nedohodli inak. Treba podotknúť, že uplynutím doby zanikne nájomný vzťah len vtedy, keď sa nájom neobnoví konkludentne, čiže mlčky.

Uplynutie doby trvania nájmu možno vymedziť napríklad do určitého dňa, do určitej udalosti alebo na určitý, vopred ohraničený čas. Uplynutie dojednanej doby má za následok skončenie nájmu zo zákona. Písomná forma výpovede nie je predpísaná.

Zmluvné strany sa môžu ešte pred uplynutím dojednanej doby ústne alebo písomne dohodnúť o zmene jej dĺžky, prípadne o tom, že nájomná zmluva na určitú dobu sa zmení na nájomnú zmluvu dojednanú na dobu neurčitú.

K obnoveniu nájomnej zmluvy podľa § 676 ods. 2 OZ dochádza mlčky pri súčasnom splnení dvoch podmienok:

• nájomca neprestal vec užívať
• prenajímateľ neuplatnil nárok na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti podaním návrhu na súde do 30 dní od uplynutia pôvodnej doby nájmu.

Nájomná zmluva sa obnovuje uplynutím 30. dňa od skončenia nájmu. Aj obnovená zmluva je nájomnou zmluvou dojednanou na určitú dobu. Ak sa nájom dohodol na dlhšiu dobu ako jeden rok, obnovuje sa vždy len na rok. Nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Platí to aj na nájom bytu.

Nájomnú zmluvu uzavretú na neurčitú dobu možno ukončiť na podnet prenajímateľa alebo nájomcu z akéhokoľvek dôvodu alebo aj bez uvedenia dôvodu vzájomnou dohodou zmluvných strán. Súčasťou dohody o zrušení zmluvy je spravidla aj klauzula o vydaní veci alebo vyprataní nehnuteľnosti.

Ako druhá alternatíva sa ponúka výpoveď nájomnej zmluvy prenajímateľom alebo nájomcom. Výpoveď je jednostranný právny úkon adresovaný druhej strane, ktorého následkom je zánik nájmu. Zákon vo všeobecných ustanoveniach o nájomnej zmluve nepredpisuje pre výpoveď písomnú formu. Inak je to pri výpovedi nájmu bytu a nebytových priestorov, pri ktorej zákon vyžaduje písomnú formu výpovede.

Zákon ochraňuje viac nájomcu. Možnosť dať výpoveď má tak prenajímateľ, ako aj nájomca. Výpovedné lehoty upravuje Občiansky zákonník dispozitívne. Znamená to, že sa podporne použijú pre prípad, že nájomná zmluva alebo osobitný predpis neustanovujú inak. Pri nájmoch pôdy patriacej do poľnohospodárskeho alebo lesného pôdneho fondu OZ určuje až jednoročnú výpovednú lehotu, a to k 1. októbru bežného roka. Pri nájmoch iných nehnuteľností sa výpoveď dáva v trojmesačnej lehote a pri nájme hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote.

Špecifickým prípadom výpovede je výpoveď pre zmenu vlastníctva prenajatej veci. Zmena vlastníctva sama osebe nemá ešte za následok skončenie nájmu. Občiansky zákonník vyslovuje zásadu, podľa ktorej zákon ochraňuje skôr nájomcu než nového vlastníka. V zmysle ustanovenia § 680 ods. 2 OZ nadobúdateľ veci vstupuje do postavenia prenajímateľa. Stáva sa teda prenajímateľom so všetkými oprávneniami a povinnosťami z toho vyplývajúcimi. Nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči pôvodnému vlastníkovi, len čo sa o zmene dozvedel.

Ďalší postup závisí od toho, či ide o hnuteľnú vec alebo nehnuteľnosť. Ak ide o nehnuteľnosť, môže z dôvodov zmeny vlastníctva k prenajatej veci vypovedať nájomnú zmluvu len nájomca. Platí to aj vtedy, keď bola zmluva uzavretá na dobu určitú. Výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať tak nájomca, ako aj prenajímateľ.

Odstúpenie od Zmluvy

Odstúpenie je podobne ako výpoveď jednostranný právny úkon. Na rozdiel od výpovede však odstúpenie od zmluvy vyvoláva právne následky v okamihu doručenia druhej zmluvnej strane.

Odstúpiť od zmluvy je oprávnený bez časového obmedzenia nájomca i prenajímateľ, ak sú splnené zákonom predpísané podmienky. Prenajímateľ je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy, ak nájomca dá v rozpore so zmluvou vec do podnájmu, vykonáva na prenajatej veci bez súhlasu prenajímateľa zmeny, v dôsledku ktorých hrozí prenajímateľovi značná škoda. Ďalej mu zákon dáva možnosť odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek upomienke nezaplatil nájomné ani do splatnosti ďalšej platby nájomného. Ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, zmluvu možno vypovedať do troch mesiacov.

Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy napríklad vtedy, keď mu vec bola odovzdaná v stave nespôsobilom na riadne užívanie alebo keď sa vec stane neskôr bez toho, aby nájomca porušil svoje povinnosti, nespôsobilá na riadne užívanie. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na bývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca právo odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Tohto práva sa nemožno platne zmluvne vzdať.

Podľa § 48 ods. 1 OZ môže účastník od zmluvy odstúpiť aj v prípade, ak sa na tom zmluvné strany vzájomne dohodli. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

tags: #podnikatelsky #najom #hnutelnych #veci #zanik #podmienky