Nájomná zmluva na podnikateľské účely: Všetko, čo potrebujete vedieť

Pri výkone podnikateľskej činnosti sa mnohí podnikatelia stretávajú s potrebou prenájmu nebytových priestorov, ako sú kancelárie, prevádzkarne alebo sklady. Nájomná zmluva je v takom prípade kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomnú zmluvu na nebytové priestory, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť.

Úvod

Nájomná zmluva na nebytový priestor je jednou z najpoužívanejších zmlúv, s ktorou sa podnikatelia stretávajú pri výkone svojej podnikateľskej činnosti. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (nebytový priestor) za podmienok vymedzených v zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné.

Výhody nájomnej zmluvy pre obe strany

Nájomná zmluva je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu.

• Prenajímateľ: Zmluva ho chráni pred poškodením alebo neoprávnenými úpravami nebytového priestoru zo strany nájomcu, prípadne pred nedoplatkami na energiách.

• Nájomca: Zmluva ho chráni pred neoprávneným vysťahovaním z nebytového priestoru zo strany prenajímateľa.

  Prečítajte si tiež: Vzorové príklady podnikateľských zámerov

Právna úprava nájmu nebytových priestorov

Podmienky prenájmu nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Čo sa považuje za nebytový priestor?

V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú:

• Miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.
• Byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.

Nebytovým priestorom teda nemusia byť nevyhnutne len kancelárie a pod. Môže ním byť aj byt, ktorý je za normálnych okolností určený na bývanie, ak príslušný okresný úrad udelí súhlas na jeho užívanie na nebytové účely, napr. na výkon podnikateľskej činnosti, spočívajúcej v prevádzke e-shopu, vedenia účtovníctva a pod.

Náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor

Aby bola nájomná zmluva na nebytový priestor platná, musí obsahovať nasledovné náležitosti:

1. Označenie zmluvných strán: Teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní nebytový priestor a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý nebytový priestor).

   Prečítajte si tiež: Vytvorenie úspešného centra pre seniorov

   • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
   • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
   • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za ňu konať.

2. Označenie predmetu nájmu: Nebytový priestor treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným. Uveďte preto:

   • katastrálne územie (odporúča sa uviesť aj obec a okres)
   • číslo nebytového priestoru
   • číslo poschodia
   • číslo vchodu
   • súpisné číslo budovy
   • parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená.

   Častokrát sa však v zmluve odkazuje iba na list vlastníctva, na ktorom je tento nebytový priestor zapísaný.

3. Účel nájmu: Účel nájmu musí byť dostatočne určitý a zrozumiteľný. Tento účel by mal byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Účelom nájmu nebytových priestorov môže byť výkon určitej podnikateľskej činnosti, ako je napríklad zriadenie prevádzkarne za účelom predaja spotrebného tovaru, prevádzkovanie sauny, solária alebo kozmetického salónu, ale aj zriadenie a prevádzkovanie kancelárskych priestorov.

4. Výška nájomného: Nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent.

5. Spôsob platenia nájomného: Ide o dohodu, či sa nájomné bude platiť napr. bezhotovostným prevodom alebo v hotovosti. Taktiež je vhodné dohodnúť sa na termíne splatnosti nájomného.

   Prečítajte si tiež: Vytvorenie podnikateľského plánu

6. Doba trvania nájmu: V nájomnej zmluve je potrebné dohodnúť dobu trvania nájmu. Tá môže byť mesiac, polrok, rok, dva roky. Doba trvania nájmu je na dohode zmluvných strán. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú. Ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu a prenajímateľ to nenamietne na súde, má sa za to, že nájomná zmluva sa predĺžila za rovnakých podmienok.

   Príklad:

   Adrián prenajal Michaele nebytový priestor na dobu 1 roka. Pre pracovné záležitosti však na nájom pozabudol a Michaela užívala nebytový priestor aj naďalej, napriek tomu, že jeden rok uplynul. Adrián sa neobrátil na súd. Došlo tak k automatickému obnoveniu nájmu nebytového priestoru, a to opätovne na dobu 1 roka.

7. Písomná forma: Zmluva musí mať písomnú formu. Nie je možné teda prenajímať nebytový priestor len na základe ústnej dohody. V takomto prípade by k nájomnému vzťahu vôbec nedošlo.

Vyššie uvedené náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor sú povinné. Preto ak v zmluve niektorá náležitosť bude chýbať, bude to mať za následok neplatnosť zmluvy.

Body v nájomnej zmluve, ktoré zákon nevyžaduje, no je dobré ich do zmluvy zahrnúť

Okrem zákonom stanovených povinných náležitostí, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť napríklad aj:

• Stav meračov energií: Na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií. Predídete tak možným problémom pri prípadných nedoplatkoch na energiách.
• Depozit: Ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na zariadení v nebytovom priestore nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. S depozitom sa častokrát stretávame pri nájme bytu. Nič však nebráni prenajímateľovi dohodnúť sa s nájomcom na depozite aj pri nájme nebytových priestorov.
• Povinnosti zmluvných strán: Teda čo prenajímateľ a nájomca musia a naopak, čo nesmú. Napr. zákaz dať nebytový priestor do podnájmu inému, alebo zákaz nebytový priestor stavebne upraviť bez súhlasu prenajímateľa a pod.
• Zabezpečenie nárokov: Do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví nebytový priestor, alebo sa omešká so zaplatením nájomného.
• Skončenie nájmu: Za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej. Tieto dôvody nájdete v zákone.

Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.

Nájom nebytového priestoru zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
• odstúpením od zmluvy v zmysle Občianskeho zákonníka
• zánikom predmetu nájmu

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Práva a povinnosti zmluvných strán

• Prenajímateľ:
  • Zaväzuje sa odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.
  • Má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov, vo vopred oznámenom čase a v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby.
• Nájomca:
  • Má právo užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s jeho určením.
  • Je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť mu ich vykonanie.
  • Je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou.
  • Je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorým umožnil vstup do predmetu nájmu.

Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu

Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac. Prenajímateľ si vyhradzuje právo jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok.

V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (napr. energie). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Skutočná výška úhrad za plnenia sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami po obdržaní ročného vyúčtovania od dodávateľov.

Podnájom nebytových priestorov

Nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu, môže tak však urobiť len so súhlasom prenajímateľa. Zákon pre zmluvu o podnájme nebytových priestorov nevyžaduje písomnú formu, no odporúča sa ju uzatvárať v písomnej forme.

tags: #podnikatelsky #prenajom #zmluva #vzor