Podpis Kúpnej Zmluvy na Nehnuteľnosť Splnomocnencom: Podmienky a Postupy

V súčasnej dobe, kedy mobilita a pracovné povinnosti často vyžadujú dlhodobú neprítomnosť, sa stáva bežnou praxou, že pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je jedna zo strán zastúpená splnomocnencom. Tento článok sa zameriava na podmienky a postupy spojené s podpisom kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť splnomocnencom, pričom zohľadňuje platnú legislatívu a praktické aspekty tohto procesu.

Úvod do problematiky zastúpenia pri prevode nehnuteľností

Pri transakciách s nehnuteľnosťami, ako je kúpa alebo predaj bytu, domu či pozemku, sa často stretávame s potrebou zastúpenia jednej zo strán. Dôvodom môže byť dlhodobý pobyt v zahraničí, pracovná vyťaženosť alebo iné osobné prekážky. V takýchto prípadoch prichádza do úvahy využitie inštitútu splnomocnenia, kedy splnomocniteľ (zastúpená osoba) poveruje splnomocnenca (zástupcu) na vykonanie určitých právnych úkonov v jeho mene.

Základné zmluvy pri kúpe a predaji nehnuteľnosti

Proces prevodu nehnuteľnosti zahŕňa niekoľko typov zmlúv, kde môže nastať potreba zastúpenia splnomocnencom:

• Kúpna zmluva (KPZ): V tejto zmluve sa predávajúci a kupujúci dohodnú na prevode vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá musí byť presne špecifikovaná. Určuje sa kúpna cena a podmienky obchodu.
• Úverová zmluva: Ide o zmluvu o hypotéke, kde sú uvedené parametre hypotéky, ako výška úveru, splatnosť, úročenie a výška splátky.
• Záložná zmluva: Banka sa dohodne s aktuálnym majiteľom (najčastejšie predávajúcim) na založení nehnuteľnosti v prospech hypotekárneho úveru poskytnutého v úverovej zmluve.
• Rezervačná zmluva, Zmluva o budúcej zmluve, Zmluva o zložení blokovacieho depozitu: Tieto zmluvy sa môžu objaviť najmä pri kúpe nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu.

Druhy plnomocenstiev

Plnomocenstvo je písomný súhlas, ktorým splnomocniteľ poveruje splnomocnenca na vykonanie záležitosti alebo rozhodnutia v jeho mene. Existujú rôzne druhy plnomocenstiev:

• Generálna plná moc (Všeobecné plnomocenstvo): Oprávňuje splnomocnenca na viacero alebo akékoľvek právne úkony v mene splnomocniteľa, ktoré neodporujú právnemu poriadku. Využíva sa pri dlhodobej neprítomnosti.
• Osobitná plná moc: Vzťahuje sa len na konkrétnu záležitosť alebo vymedzené právne úkony.
• Plnomocenstvá podľa doby trvania: Môžu byť časovo obmedzené alebo neobmedzené.

Banky pri riešení hypoték neobľubujú generálne plné moci a preferujú osobitné plnomocenstvá na vlastných tlačivách.

Prečítajte si tiež: Návod na odblokovanie eID

Úkony spojené s obchodom s nehnuteľnosťou a zastúpenie splnomocnencom

Zloženie zálohy

Pre realitné kancelárie je dôležitý akt zloženia zálohy, ktorý prejavuje vôľu pustiť sa do kúpy nehnuteľnosti.

Žiadosť o hypotéku

Žiadosť o hypotéku nemusí byť skomplikovaná podpisovaním splnomocnencom, no ak to vyžadujete, je vhodné mať špeciálne splnomocnenie na tlačive vybranej banky.

Podpis kúpnej zmluvy (KPZ) a úverovej zmluvy (UZ)

Pri podpise KPZ a UZ môže za predávajúceho alebo kupujúceho konať splnomocnenec s príslušným splnomocnením. Opäť platí, že vhodné je mať osobitné splnomocnenie na tlačive banky.

Záložná zmluva

Podľa právnej úpravy účinnej od 1. mája 2014 nie je možné podpisovať záložné zmluvy na základe plnej moci. Podpis musí byť realizovaný osobne na veľvyslanectve Slovenskej republiky v danom štáte (prípadne na ambasáde Českej republiky) alebo u notára, ktorý vie podpisy overiť s apostilou.

Právny úkon, ktorým spotrebiteľ splnomocňuje tretiu osobu na uzavretie dohody o zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa zo spotrebiteľskej zmluvy v mene spotrebiteľa, je neplatný (§ 5a ods. 4 zákona č. 250/2007 Z.z.).

Prečítajte si tiež: Kritériá pre prijatie do zariadenia pre seniorov

Úkony na bežnom účte

Úkony nad bežným účtom je možné vybaviť s generálnou plnou mocou alebo s osobitným plnomocenstvom, ktoré je obmedzené na úkony v súvislosti s otváraním alebo rušením bežného účtu. Ak by plnomocenstvo bolo udelené výslovne len za účelom zrušenia bežného účtu a k bežnému účtu by bola kreditná karta alebo iný naviazaný produkt, mohol by nastať problém.

Splatenie hypotéky predávajúceho

Ak predávajúceho zastupuje splnomocnenec a na nehnuteľnosti je zostávajúca hypotéka, je potrebné žiadať banku o splatenie úveru a vystavenie informácie o zostatku úveru.

Poistenie nehnuteľnosti

Pri kúpe bytu alebo domu je potrebné poistiť nehnuteľnosť a zabezpečiť vinkuláciu poistenia v prospech banky. Poistenie sa dá vyriešiť online, ale vinkulácia prebieha "papierovo". Alternatívne, banka môže vybaviť poistenie aj vinkuláciu.

Vklad na kataster

Vklad na kataster môže odniesť ktokoľvek, avšak je potrebné podpísať návrh na vklad príslušnej zmluvy. Tento podpis nemusí byť notársky overený a môže ho podpísať splnomocnenec s vhodným splnomocnením.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Pracovné príležitosti pre absolventov

• Písomnú formu.
• Označenie zmluvných strán (predávajúci a kupujúci) s uvedením mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu.
• Presnú špecifikáciu nehnuteľnosti (katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo LV pre pozemky; súpisné číslo, číslo LV a parcela, na ktorej je budova postavená pre budovy).
• Kúpnu cenu.
• Záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať tento predmet kúpy zaplatením dohodnutej sumy.

Odporúča sa uviesť aj časovú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby, lehotu na odovzdanie nehnuteľnosti, prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou a stav meračov energií.

Špecifiká kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor

V prípade predaja bytu alebo nebytového priestoru musí zmluva obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru, jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach a zariadeniach domu.
• Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ požiada.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Postup po uzatvorení zmluvy

Po podpísaní kúpno-predajnej zmluvy je potrebné:

1. Overenie podpisov: Osvedčuje sa podpis prevodcu (predávajúceho, darcu) na zmluve. Overenie vykonávajú notári alebo matričné úrady.
2. Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra: K návrhu sa prikladá kúpno-predajná zmluva v dvoch vyhotoveniach a ďalšie prílohy.

Správa katastra skúma, či zmluva obsahuje všetky náležitosti, je urobená v predpísanej forme, prejavy vôle sú presné a zrozumiteľné, zmluvná voľnosť nie je obmedzená a zmluva neodporuje zákonu.

Plná moc a jej náležitosti

Plnou mocou splnomocniteľ (zastúpená osoba) dáva splnomocnencovi (zástupcovi) oprávnenie na vykonanie záležitosti či rozhodnutia v jeho mene. Splnomocnenie platí na konkrétnu záležitosť, úkon alebo rozhodnutie, ktoré je v ňom uvedené. V prípade, že je potrebné, aby splnomocnenec zastupoval splnomocniteľa vo viacerých prípadoch alebo rozhodnutiach, je potrebné udeliť generálnu plnú moc. Splnomocnenie nemusí byť úradne overené, ale niektoré úrady a inštitúcie si takéto overenie vyžadujú.

Je potrebné venovať pozornosť nielen formálnym, ale aj obsahovým náležitostiam plnej moci. Katastrálne odbory prerušujú vkladové konanie z dôvodu neurčitosti generálnych plných mocí a požadujú ich doplnenie. Odporúča sa označiť všetky plné moci alebo dohody o splnomocnení na konkrétne úkony ku konkrétnej nehnuteľnosti.

Osvedčovanie podpisov na zmluve

Podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona je potrebné osvedčiť podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. To neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok, Železnice Slovenskej republiky alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

Rezervačná zmluva

Rezervačná zmluva by mala obsahovať podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy a riešiť aj ďalšie, pre zmluvné strany dôležité podmienky. Univerzálny vzor rezervačnej zmluvy neexistuje.

tags: #podpis #kupnej #zmluvy #na #nehnutelnost #splnomocnencom