Vzory a aspekty odstúpenia od kúpnej zmluvy s dôrazom na kataster

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný právny úkon, ktorý je spojený s uzatvorením kúpnej zmluvy, prípadne kúpno-predajnej zmluvy. Táto zmluva vedie k prevodu vlastníckeho práva k danej veci, či už ide o hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec. V praxi sa vyskytujú situácie, kedy je potrebné existujúcu kúpnu zmluvu zrušiť, a to buď dohodou zmluvných strán, alebo jednostranným právnym úkonom - odstúpením od zmluvy. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty odstúpenia od kúpnej zmluvy, s dôrazom na procesné náležitosti a dopad na kataster nehnuteľností.

Uzatváranie kúpnych zmlúv

Zmluvu vo všeobecnosti môžu uzatvoriť fyzické osoby, právnické osoby, alebo kombinácia oboch. Ak je zmluva uzatváraná medzi fyzickými osobami, riadi sa Občianskym zákonníkom. Občiansky zákonník sa aplikuje aj na kúpne zmluvy o prevode nehnuteľností uzatvorené medzi podnikateľmi. Na druhej strane, ak je kúpna zmluva uzatvorená medzi podnikateľmi, napríklad medzi dvoma spoločnosťami s ručením obmedzeným, spravuje sa Obchodným zákonníkom. Je dôležité rozlišovať, ktorý zákon sa na danú zmluvu vzťahuje, pretože to má vplyv na jej interpretáciu a aplikáciu.

Príklady uzatvárania kúpnych zmlúv:

  • Medzi občanmi: Ivan predáva pozemok kupujúcemu živnostníkovi Borisovi.
  • Medzi podnikateľmi: Predávajúca Stavebná firma s. r. o. uzatvára kúpnu zmluvu s kupujúcim.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Pre platnosť kúpnej zmluvy je nevyhnutné, aby spĺňala určité náležitosti stanovené právnymi predpismi. Medzi všeobecné náležitosti patria:

  • Presné označenie zmluvných strán: Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán, vrátane uvedenia rodného priezviska (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov).
  • Označenie nehnuteľnosti ako predmetu kúpy: Zmluva musí jasne identifikovať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom kúpy.
  • Určenie kúpnej ceny: Kúpna cena je jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy.
  • Miesto a čas právneho úkonu: Uvedenie miesta a času uzatvorenia zmluvy.

Osobitné náležitosti vyplývajú z Katastrálneho zákona a Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ak je predmetom kúpy byt alebo nebytový priestor, zmluva musí obsahovať aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu.

Príklad:

Dohodnutá kúpna cena za predaj pozemku predstavuje sumu vo výške 10 000,- eur, ktorú uhradí kupujúci predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho bankový účet.

Prečítajte si tiež: Zbieranie podpisov pre referendum

Úhrada kúpnej ceny a obmedzenia platieb v hotovosti

Úhrada kúpnej ceny je jednou z kľúčových častí kúpnej zmluvy. Je dôležité, aby boli platobné podmienky správne formulované, najmä ak je kúpna cena rozdelená na viacero častí. V súčasnosti je potrebné brať do úvahy aj obmedzenia platieb v hotovosti. Platba v hotovosti je obmedzená do sumy 5 000 eur v prípade fyzických osôb a do 15 000 eur v prípade fyzických osôb podnikateľov alebo právnických osôb. Do tejto sumy sa započítava aj úhrada rezervačného poplatku.

Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho až vkladom práva do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podáva na príslušnú správu katastra. Správa katastra môže vkladové konanie prerušiť, ak zmluva obsahuje nedostatky. V takom prípade je strana povinná v určenej lehote tieto nedostatky odstrániť.

Ťarchy na nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité dať si pozor na prípadné ťarchy, ktoré na nej viaznu (vecné bremeno, záložné právo, predkupné právo s vecnoprávnymi účinkami a pod.). Informácie o ťarchách sú dostupné na portáli katastra nehnuteľností. Ťarchy nemusia byť prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti, existuje viacero možností, ako sa s nimi vyrovnať. Je však dôležité, aby kupujúci bol o nich informovaný a aby boli zohľadnené v kúpnej zmluve. Ak v kúpnej zmluvy nevyhlási predávajúci, že na nehnuteľnosti neviazne žiadna ťarcha, predávajúci za takúto (právnu) vadu nezodpovedá.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy

Odstúpenie od kúpnej zmluvy znamená zrušenie zmluvy od samého začiatku, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. Odstúpenie od zmluvy má spravidla sankčný charakter a nadobúda účinnosť doručením písomného odstúpenia od zmluvy. Odstúpiť od zmluvy možno len v prípadoch výslovne dojednaných v zmluve alebo uvedených v zákone.

Situácie, kedy je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy:

  • Nezaplatenie kúpnej ceny: Ak kupujúci neuhradí kúpnu cenu ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu predávajúcim, má predávajúci právo od zmluvy odstúpiť.
  • Vady nehnuteľnosti: Ak sa na nehnuteľnosti vyskytnú vady, ktoré predávajúci neoznámil, môže kupujúci od zmluvy odstúpiť.
  • Porušenie zmluvných podmienok: Ak jedna zo strán poruší podstatné zmluvné podmienky, druhá strana má právo odstúpiť od zmluvy.

Vzor dohody o odstúpení od kúpnej zmluvy:

Dohoda o odstúpení od Kúpnej zmluvy

uzatvorenej dňa [dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy]

Prečítajte si tiež: Vzor splnomocnenia pre dedičské konanie

medzi

Predávajúci: [Meno a priezvisko/Názov spoločnosti, adresa/sídlo, dátum narodenia/IČO]

a

Kupujúci: [Meno a priezvisko/Názov spoločnosti, adresa/sídlo, dátum narodenia/IČO]

sa dohodli na nasledovnom:

Prečítajte si tiež: Dôvody na odstúpenie od zmluvy

  1. Zmluvné strany sa dohodli na odstúpení od Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa [dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy], ktorej predmetom je [presný popis nehnuteľnosti, tak ako je uvedený v kúpnej zmluve a na liste vlastníctva].

  2. Predávajúci vrátil Kupujúcemu vzájomne dohodnutú kúpnu cenu vo výške [suma] a Kupujúci súhlasí s odstúpením od Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa [dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy].

  3. Kupujúci vlastnoručným podpisom na tejto Dohode o odstúpení od Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa [dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy] potvrdzuje prevzatie kúpnej ceny od Predávajúceho v celej výške.

  4. Kupujúci vrátil Predávajúcemu všetky kópie Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa [dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy], žiadnu si nenechal, všetky kópie budú zničené a tieto strácajú platnosť.

  5. Zmluvné strany prehlasujú, že Dohodu o odstúpení od Kúpnej zmluvy uzatvorili slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne v predpísanej forme, nie v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, že sú plne spôsobilé na právne úkony a ich zmluvná voľnosť nie je nijako obmedzená.

  6. Dohodu o odstúpení o Kúpnej zmluvy si riadne prečítali, jej obsahu rozumejú a túto na súhlas s prejavom vôle v nej uvedeným vlastnoručne podpisujú.

V [miesto], dňa [dátum]

Podpis Predávajúceho

Podpis Kupujúceho

Výpoveď kúpnej zmluvy

Výpoveď je ďalší spôsob zániku záväzku, ktorý nemusí mať sankčný charakter. Upravuje ju všeobecne Občiansky zákonník, a taktiež je upravená pri niektorých konkrétnych typoch zmlúv v Občianskom a Obchodnom zákonníku. Vypovedať možno len zmluvu dojednanú na dobu neurčitú, ak zákon pri tom-ktorom type zmluvy neustanovuje inak alebo zmluva neobsahuje odlišné dojednanie.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní kúpnych zmlúv

Z aplikačnej praxe vyplýva, že čím ide o komplikovanejšiu kúpnu zmluvu, tým častejšie sa ľudia dopúšťajú pri jej koncipovaní chýb. O komplikovanejšie kúpne zmluvy ide pritom najmä v tých prípadoch, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, a to obzvlášť byt alebo nebytový priestor, keďže v týchto prípadoch ustanovujú podstatné obsahové náležitosti týchto zmlúv aj osobitné zákony, ktorými je najmä katastrálny zákon a zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Príklady chýb:

  • Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa bytu, neobsahuje označenie vchodu.
  • Zmluvné strany zamenia poschodie s podlažím.
  • Zmluvné strany opomínajú uviesť rodné priezvisko pri mužoch.
  • Výsledná kúpna cena nezodpovedá súčtu jej jednotlivých častí, na ktoré bola na účely jej splatnosti rozdelená.
  • Zmluvné strany dohodnú spôsob úhrady v hotovosti pri sume vyššej ako je zákonom stanovený limit.

Platnosť a účinnosť kúpnej zmluvy

Platnosť kúpnej zmluvy nastáva, len čo dôjde k zhodnému prejavu vôle (konsenzu) zmluvných strán o podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy - o predmete kúpy a o kúpnej cene. Pri kúpnych zmluvách účinnosť zmluvy nastáva spravidla súčasne so vznikom platnej zmluvy. Výnimkou je len prípad, ak zákon ustanoví alebo sa zmluvné strany dohodnú na tom, že platne uzavretá kúpna zmluva ich bude zaväzovať až neskôr.

Možnosti napadnutia kúpnej zmluvy

Občiansky zákonník ustanovuje rôzne náležitosti, ktoré musí spĺňať každý právny úkon na to, aby bol platným. Ak nemá kúpna zmluva jednu z uvedených základných náležitostí platného právneho úkonu, ide o právny úkon absolútne neplatný, ktorý je neplatným od samého začiatku. Absolútna neplatnosť právneho úkonu sa nepremlčuje, to znamená, že každý, kto preukáže právny záujem na určení neplatnosti právneho úkonu, sa môže kedykoľvek (bez časového obmedzenia) domáhať na súde určenia neplatnosti daného právneho úkonu.

Dôvody pre napadnutie kúpnej zmluvy:

  • Absolútna neplatnosť: Ak zmluva nespĺňa základné náležitosti, je neplatná od začiatku.
  • Relatívna neplatnosť: Ak bola zmluva uzavretá v omyle, tiesni alebo za nápadne nevýhodných podmienok, môže byť napadnutá.
  • Nedodržanie predkupného práva: Ak spoluvlastník predal svoj podiel bez ponuky ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu domáhať určenia neplatnosti zmluvy.
  • Nespôsobilosť na právne úkony: Ak predávajúci nebol v čase podpisu zmluvy spôsobilý na právne úkony, zmluva môže byť napadnutá.

tags: #podpisy #na #dohode #o #odstúpení #od

Ďalšie články