Nájom poľnohospodárskej pôdy v kontexte zákona č. 504/2003 Z. z.

Tento článok sa zaoberá problematikou nájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku, s dôrazom na zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o právnej úprave nájmu poľnohospodárskej pôdy, vrátane definícií základných pojmov, práv a povinností prenajímateľa a nájomcu a špecifík nájmu v kontexte prevádzkovania podniku.

Právny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskych pozemkov je na Slovensku upravený viacerými právnymi predpismi. Základom je Občiansky zákonník, ktorý upravuje nájom všeobecne. Špecifické ustanovenia pre nájom poľnohospodárskych pozemkov obsahuje zákon č. 504/2003 Z. z.

Okrem týchto zákonov existujú aj ďalšie predpisy, ktoré sa dotýkajú nájmu poľnohospodárskej pôdy, napríklad zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku a zákon č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim.

Základné pojmy

Pre lepšie pochopenie problematiky nájmu poľnohospodárskej pôdy je dôležité definovať niektoré základné pojmy:

• Zmluvný nájom: Nájomný vzťah, ktorý vznikol na základe nájomnej zmluvy podľa zákona o nájme, nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z.z.
• Zákonný nájom: Nájomný vzťah medzi užívateľom (nájomcom) a vlastníkom, ktorý vznikol priamo zo zákona a nie na základe nájomnej zmluvy (§ 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb.).
• Nájomca: Užívateľ pozemku, ktorý má prenajatý na základe nájomnej zmluvy s vlastníkom alebo správcom (Slovenský pozemkový fond - SPF) pozemku alebo užíva pozemok na základe § 22 ods.
• Podnájomca: Užívateľ pozemku, ktorý na ňom hospodári na základe podnájomnej zmluvy, a ktorý mu bol vytýčený za vlastný pozemok, podnájomný vzťah môže vzniknúť aj na základe §10, ods.
• Podnájomná zmluva: Zmluva o podnájme pozemku na poľnohospodárske účely vyhotovená podľa § 1 ods. 1 zákona o nájme, uzatvorená medzi nájomcom a doterajším prenajímateľom podľa § 12a ods. 1 alebo na základe rozhodnutia OÚ podľa § 12a ods.
• Pozemok: Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ako aj iný pozemok (napr. ostatné plochy - pozemky, ktoré slúžia ako účelová ochranná poľnohospodárska a ekologická zeleň proti erozívnych opatrení a opatrení na zabezpečenie ekologickej stability územia, vetrolamy nízka a vysoká zeleň, zatrávnené plochy, pozemky, ktoré sa využívajú ako účelové poľnohospodárske technické zariadenia, poľné cesty, prielohy, záchytné priekopy, poľné hnojiská, močovkové jamy, kompostiská, hrádze slúžiace na ochranu poľnohospodárskej pôdy pred zamokrením a záplavou a iné, pokiaľ sú v nájme a v obvode užívania toho istého nájomcu ako poľnohospodárska časť pozemku), prenechaný na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku.
• Neprístupný pozemok: Pozemok, ktorý nie je prístupný z komunikácie.
• Náhradný (podnájomný) pozemok: Je pozemok, ku ktorému vznikne podnájomný vzťah podľa § 12a ods.

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z. z.

Zákon č. 504/2003 Z. z. upravuje nájom pozemku na poľnohospodárske účely v prvej časti. Nájomná zmluva sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak.

Prečítajte si tiež: Všetko o členských príspevkoch RPPK

Práva a povinnosti

Nájomca je oprávnený brať z prenajatého pozemku aj úžitky. Ak nie je dohodnuté inak, obvyklé náklady pri bežnom užívaní prenajatého pozemku spojené s jeho udržiavaním v stave spôsobilom na dosiahnutie účelu nájmu znáša nájomca.

Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru kalendárneho roka.

V prípade mimoriadnych okolností, ktoré nájomca nespôsobil a nemohol ich odvrátiť, a v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného.

Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak.

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku

Druhá časť zákona sa venuje nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. Ak prenajatý pozemok slúži na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, spravujú sa práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu ustanoveniami § 1 až 6, ak nie je v tejto časti ustanovené inak.

Prečítajte si tiež: Kompletný prehľad nájomnej zmluvy

Doba nájmu

Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.

Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť:

• najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,
• najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,
• najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,
• najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,
• najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.

Užívanie pozemku a zmeny

Nájomca je oprávnený využívať prenajatý pozemok riadnym spôsobom na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, primerane druhu pozemku a v súlade s osobitnými predpismi.

Nájomca môže vykonať zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku len s písomným súhlasom vlastníka pozemku a v súlade s osobitnými predpismi, ktoré upravujú zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku.

Nájomné a podnájom

Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty pri kúpe poľnohospodárskej pôdy

Ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami, pestovaných na prenajatých poľnohospodárskych pozemkoch v priebehu troch po sebe nasledujúcich rokoch klesli alebo stúpli o viac ako 20 %, môže prenajímateľ alebo nájomca požadovať pomernú úpravu nájomného, a to počnúc najbližším obdobím, za ktoré sa nájomné platí.

Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi včas oznámiť. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.

Skončenie nájmu a prednostné právo

Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8.

Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8.

Ak na pozemok nie je prístup, nájom sa neskončí skôr, než sa vykonajú pozemkové úpravy podľa osobitného predpisu.

Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške; to neplatí, ak pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, alebo ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu určený na iné ako poľnohospodárske účely.

Evidencia pozemkov

Nájomca je povinný viesť evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté, podľa prenajímateľov a druhu pozemkov. Podrobnosti o spôsobe vedenia evidencie pozemkov ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej republiky.

Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa osobitných predpisov o cenách a údaje a informácie z tejto evidencie a z evidencie podľa odseku 2 poskytovať podľa týchto osobitných predpisov.

Nájom podniku na poľnohospodársku výrobu

Tretia časť zákona sa venuje nájmu podniku na poľnohospodársku výrobu. Nájomná zmluva o nájme podniku na poľnohospodársku výrobu sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak.

Nájomcom podniku môže byť len podnikateľ, ktorý je zapísaný v obchodnom registri alebo v inom obdobnom registri.

Zmluvou o nájme podniku sa prenajímateľ zaväzuje prenechať svoj podnik nájomcovi, aby ho prevádzkoval a bral z neho úžitky. V zmluve sa musí dohodnúť výška nájomného alebo spôsob jej určenia.

Zmluva o nájme podniku sa musí uzavrieť v písomnej forme. O odovzdaní podniku do nájmu účastníci spíšu zápisnicu.

Nájom lesného pozemku na hospodárenie v lesoch

Štvrtá časť zákona sa venuje nájmu lesného pozemku na hospodárenie v lesoch. Nájomná zmluva o nájme lesného pozemku sa spravuje ustanoveniami prvej a druhej časti tohto zákona, ak nie je v tejto časti zákona ustanovené inak.

Ak je predmetom nájmu lesný pozemok vo vlastníctve štátu, na uzavretie zmluvy o nájme sa vyžaduje súhlas ministerstva podľa osobitného predpisu.

Ak nie je dohodnuté inak, lesný pozemok sa nájomcovi prenecháva najmenej na desať rokov. Ak je zmluva o nájme lesného pozemku uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 30 rokov.

Nájomca lesného pozemku prenechaného na hospodárenie v lesoch je oprávnený využívať ho a brať z neho úžitky v súlade s osobitnými predpismi a s lesným hospodárskym plánom a inými opatreniami podľa týchto osobitných predpisov.

Zahraničné skúsenosti

Zaujímavé je porovnať slovenskú právnu úpravu nájmu poľnohospodárskej pôdy s právnou úpravou v iných krajinách Európskej únie.

V Rakúsku upravuje nájom pôdy zákon o nájme pôdy BGBI č. 451/1969. Vo Francúzsku upravuje nájom poľnohospodárskych pozemkov zákon o nájme pôdy a určenie výšky nájomného upravuje zákon o cenách za nájom pôdy č. 95-2 z 2. februára 1995. V Nemecku platí pre tieto vzťahy Občiansky zákonník, ako aj zákon o oznamovaní a reklamáciách zmlúv o nájme pôdy z 8. novembra 1985. V Dánsku na tento účel slúži zákon o pôde z roku 1967.

Doba nájmu sa v jednotlivých krajinách líši. Pri posudzovaní záujmov o predĺženie nájmu sa v Rakúsku prihliada na hospodársku situáciu oboch zmluvných strán.

tags: #polnohospodárska #pôda #nájom #zákon #208/1994