Poplatky za Kataster pri Hypotéke a Ako Sa Vyhnúť Podpoisteniu

Hypotéka predstavuje pre väčšinu ľudí najväčší finančný záväzok v živote. Pri jej vybavovaní je dôležité brať do úvahy nielen výšku mesačnej splátky a úrokovú sadzbu, ale aj rôzne poplatky, ktoré s ňou súvisia. Mnohí žiadatelia o hypotéku nevedia, že banka poskytne hypotéku až vtedy, keď má k dispozícii všetky potrebné podklady a sú splnené podmienky pre čerpanie. Práve poplatky spojené s hypotékou môžu predĺžiť čas poskytnutia hypotekárneho úveru.

Tento článok poskytuje komplexný prehľad poplatkov spojených s hypotékou, vrátane poplatkov za kataster, znalecký posudok, poskytnutie úveru, poistenie nehnuteľnosti a vedenie účtu. Okrem toho sa zameriava na problematiku podpoistenia nehnuteľnosti a radí, ako sa mu vyhnúť, aby ste v prípade škody neprišli o značnú časť finančných prostriedkov.

Poplatky spojené s hypotékou: Komplexný prehľad

Pri vybavovaní hypotéky je dôležité počítať s rôznymi poplatkami, ktoré môžu navýšiť celkové náklady na úver. Medzi najčastejšie patria:

Poplatok za znalecký posudok

Je jedným z kľúčových dokumentov pri vybavovaní hypotéky. Určuje hodnotu nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť za poskytnutie úveru a preto ovplyvňuje aj to, aký vysoký úver vám banka môže schváliť. Za posudok bytu môžete zaplatiť zhruba od 150 do 250 eur. Pri rodinných domoch znalec oceňuje aj všetky časti nehnuteľností, vrátane vedľajších stavieb, preto je to o niečo zložitejšie a posudok je aj drahší - cena sa pohybuje približne od 200 do 400 eur. V niektorých bankách môžete využiť aj inú formu ohodnotenia ako znalecký posudok, a to interné ocenenie bankou. To môže byť vo forme cenových máp, ktoré majú banky pre niektoré typy účelov nastavené na byty obvykle aspoň v okresných mestách. Druhou možnosťou je, že vám znalec banky uzná pôvodný znalecký posudok spolu s doložením aktuálnych fotiek nehnuteľnosti. Väčšinou sa však staršie ohodnotenie môže použiť len pri refinancovaní úveru. Ušetríte tak peniaze a čas potrebný na vypracovanie znaleckého posudku. Ak ručíte inou nehnuteľnosťou, budete potrebovať znalecký posudok aj na ňu.

Poplatok za vklad záložného práva na katastri

Banka vám hypotéku poskytne až vtedy, keď jej poskytnete všetky potrebné podklady a splníte podmienky pre čerpanie. Jednou z nich je práve zápis záložného práva na zakladanú nehnuteľnosť v prospech banky. Keď poskytnete všetky potrebné podklady a splníte podmienky čerpania úveru, banka zrealizuje čerpanie hypotéky. Ešte predtým však bude vyžadovať, aby ste na katastri podali tzv. vklad záložného práva nehnuteľnosti v prospech banky. Potvrdený návrh na vklad záložných zmlúv s pečiatkou katastra odnesiete do banky. Štandardne sa za vklad na kataster platí poplatok 100 eur. Pri elektronickom podaní môžete ušetriť a za vklad zaplatíte len 50 eur.

Prečítajte si tiež: Dôchodcovia a koncesionárske poplatky

Poplatok za vybavenie hypotéky

Výška poplatku za poskytnutie hypotéky sa pohybuje od 0 až do 1 000 eur, v závislosti od tej ktorej banky. Niekde je pevne stanovená, inde závisí od výšky schváleného úveru. V niektorých prípadoch môžete získať zľavu z poplatku, prípadne sa mu úplne vyhnúť. Sú banky, ktoré si poplatok za poskytnutie hypotéky neúčtujú alebo ho znížia, najmä ak si klient u nich otvorí účet a bude ho aktívne používať. S odpustením poplatku za poskytnutie hypotéky sa väčšinou stretnete aj pri refinančných hypotékach. Viaceré banky dnes ponúkajú benefity pri financovaní nízkoenergetických nehnuteľností. V niektorých prípadoch sa dá získať 100 % zľava z poplatku za spracovanie hypotéky, pokiaľ predložíte energetický certifikát k nehnuteľnosti s príslušnou energetickou triedou.

Poplatok za poistenie nehnuteľnosti

Každá nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zabezpečenia pri hypotéke, musí byť poistená voči živelným udalostiam. Poplatok za poistenie nehnuteľnosti - poistné, musí byť zaplatené ešte pred čerpaním úveru. Výška poistného závisí od poisťovne, typu nehnuteľnosti, poistnej sumy a rozsahu krytia, ktoré si klient vyberie. Môže to byť suma do 100 eur, pri drahších nehnuteľnostiach aj 300 eur ročne alebo aj viac, pričom poistné si môžete rozložiť aj na polročné či štvrťročné platby. Keďže ide o váš majetok, neuzatvárajte poistku len v rozsahu, ktorý požaduje banka, ale nastavte ju tak, aby chránila váš majetok komplexne. Komplexná ochrana nehnuteľnosti má obsahovať: poistenie nehnuteľnosti voči živelným udalostiam ako je víchrica, zemetrasenie, povodne či záplavy + poistenie zariadenia domácnosti + poistenie zodpovednosti za škodu spojenú s užívaním nehnuteľnosti. Výhodou tohto komplexného poistenia na jednej zmluve môžu byť aj zľavy z poistného.

Poplatok za vedenie účtu

Vo väčšine prípadov si klient v banke, ktorá mu poskytla hypotéku, otvorí aj bežný účet. Môže to byť podmienkou pre poskytnutie zľavy z úrokovej sadzby, alebo je to pre klienta iba pohodlnejší spôsob ako hypotéku splácať. Za vedenie účtu si banka účtuje poplatok v závislosti od jeho využívania alebo od balíka služieb, ktorý si klient vyberie. Mnohé banky vám vedia poplatok za vedenie účtu odpustiť alebo zľavniť napríklad na polovicu, ak účet aktívne využívate.

Poplatok za predčasné splatenie úveru

Ak by ste chceli svoju hypotéku splatiť rýchlejšie, zo zákona môžete v každej banke bezplatne realizovať mimoriadne splátky každý mesiac a počas jedného roka môžete celkovo bezplatne splatiť až 30 % z výšky úveru. Ak by ste chceli vyplatiť celý úver naraz mimo výročia fixácie, banka si za to bude účtovať poplatok. Týka sa to aj prípadov, kedy ľudia svoju hypotéku refinancujú do inej banky. Pri akomkoľvek dôvode predčasného splatenia hypotéky vrátane refinancovania platí, že ak to urobíte mimo výročia fixácie úrokovej sadzby, vzniká vám poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Tento poplatok je vo výške 1 % z aktuálnej dlžnej sumy a banka ho môže zo zákona vyúčtovať, ak je aktuálna dlžná suma predčasne splateného zostatku vyššia ako 10 000 eur.

Podpoistenie nehnuteľnosti: Riziko, ktorému sa dá predísť

Okrem poplatkov spojených s vybavením hypotéky je dôležité venovať pozornosť aj poisteniu nehnuteľnosti. Častým problémom je podpoistenie, kedy je poistná suma nižšia ako reálna hodnota nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Prehľad služieb v domovoch dôchodcov v Nitre

Čo je to podpoistenie?

Podpoistenie nastáva vtedy, ak je poistná suma v čase poistnej udalosti nižšia ako poistná hodnota poisteného majetku, či veci. Poisťovne zväčša majú v poistných podmienkach stanovené, že podpoistenie nebudú uplatňovať, pokiaľ je poistná suma v dobe vzniku poistnej udalosti nižšia než poistná hodnota poisteného majetku o menej ako 20 %. Každá poisťovňa má toto percento stanovené individuálne. Toto akoby „tolerované podpoistenie“ však neodporúčam využívať a poistne sumy odporúčam dojednávať, čo najpresnejšie podľa návrhu poisťovne. Pokiaľ by ste si poistnú sumu stanovili na hranu „tolerovaného podpoistenia“, môže sa Vám totiž stať, že veľmi rýchlo budete mať svoj majetok značne podpoistený voči reálnej hodnote. A to môže mať za následok krátenie poistného plnenia.

Prečo je podpoistenie problém?

V prípade poistnej udalosti, napríklad totálnej škody, poisťovňa vyplatí len poistnú sumu, ktorá je uvedená v poistnej zmluve. Ak je táto suma nižšia ako reálna hodnota nehnuteľnosti, rozdiel si musíte doplatiť sami. Okrem toho, v prípade čiastočných škôd môže poisťovňa krátiť poistné plnenie o percento podpoistenia.

Ako sa vyhnúť podpoisteniu?

1. Zreálnite poistnú sumu: Poistná suma na nehnuteľnosť má byť stanovená tak, aby ste ju v danom čase a lokalite dokázali v prípade totálnej škody postaviť alebo v prípade čiastočnej škody opraviť za reálne náklady.

2. Aktualizujte poistnú zmluvu: Pravidelne kontrolujte a aktualizujte poistnú zmluvu, aby zodpovedala aktuálnej hodnote nehnuteľnosti. Zohľadnite rast cien stavebných materiálov a prác. Je potrebné si uvedomiť, že za posledné cca dva roky vzrástli indexy spotrebiteľských cien o 25 -30%. Takže, ak ste si dojednávali poistenie nehnuteľnosti napr. pred dvomi rokmi a poistnú sumu ste si stanovili napr. podľa najnižšie navrhovanej poistnej sumy, ktorú stanovila Vaša poisťovňa, tak dnes by ste mali pri poistnom plnení s vysokou pravdepodobnosťou problém s jeho vyplatenou výškou. Pretože od poisťovne by ste pri totálnej škode alebo čiastočnej škode nedostali poistné plnenie, ktoré by zodpovedalo výške reálnej škody. Dostali by ste však vyplatené poistné plnenie, ktoré by bolo krátené o výšku Vášho podpoistenia.

3. Indexácia poistenia: Samotná indexácia poistenia nemusí postačovať na ochranu pred podpoistením, pretože zväčša pokryje iba infláciu.

   Prečítajte si tiež: Pochopte rozdiel medzi príspevkom a poplatkom

Príklady z praxe: Ako podpoistenie ovplyvní výplatu poistného plnenia?

Príklad 1: Byt

Priemerná cena bytu o podlahovej ploche 60 m2 bola na základe priemernej ceny za m2 za rok 2004 vo výške 55 920 ,00 €. Dnes by ste teda mali mať byt o výmere o 60 m2 poistený na sumu cca 162 000,00 €. Ak by nastala totálna škoda napr. z dôvodu požiaru, tak by ste od poisťovne dostali poistnú sumu vo výške 56 000,00 €, pričom priemerná trhová cena bytu sa pohybuje vo výške 162 000,00 €. Ak by nastala čiastočná škoda, napr. vo výške 2000,00 €, tak by Vám poisťovňa v tomto prípade nevyplatila uvedenú skutočnú škodu, ale poistné plnenie by bolo krátené o 65,44 %, nakoľko ste o takúto výšku mali podpoistenú Vašu nehnuteľnosť. V takomto prípade by Vám bolo vyplatené poistné plnenie vo výške cca 691,00 €.

Príklad 2: Dom

V prípade, že máte dom o zastavanej ploche podlaží napr. 200 m2, tak na základe priemerných údajov za rok 2004 bola jeho priemerná cena vo výške 195 400,00 €. Pokiaľ vezmeme priemernú cenu domov za m2 za 3. kvartál 2023, tak priemerná cena domu by bola vo výške 377 800,00 €. Dnes by ste teda mali mať dom o zastavanej ploche podlaží napr. 200 m2 poistený priemerne na sumu 377 800,00 € berúc však do úvahy regionálne rozdiely v cenách domov. V prípade, že by nastala totálna škoda napr. z dôvodu zemetrasenia, požiaru, či povodne, tak by ste od poisťovne dostali poistnú sumu vo výške 195 400,00 €, pričom priemerná trhová cena domu sa pohybuje vo výške 377 800,00 €. Ak by nastala čiastočná škoda, napr. vo výške 3000,00 €, tak by Vám poisťovňa v tomto prípade nevyplatila uvedenú skutočnú škodu, t.j. 3000,00 €, ale poistné plnenie by bolo krátené o 48,28 %. A to preto, že ste o takúto výšku mali podpoistenú Vašu nehnuteľnosť - dom. V tomto prípade by Vám bolo vyplatené poistné plnenie vo výške 1551,60 €.

Ďalšie dôležité aspekty pri vybavovaní hypotéky

Porovnanie ponúk a podmienok úverov

Klienti najlepšie urobia, ak im ponuky a podmienky úverov porovná skúsený finančný sprostredkovateľ. Potrebujú mať totiž najvýhodnejšiu hypotéku, tej predchádza komplexný a detailný prieskum ponúk naprieč celým bankovým trhom. Nestačí sa pozerať len na propagované úroky, za ktorými sa zväčša skrýva množstvo ďalších podmienok, alebo porovnať poplatky, na ktoré mávajú banky aj rôzne akcie.

RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov)

Všetky poplatky zrátané dokopy v niektorých prípadoch môžu rozhodnúť o tom, v ktorej banke napokon získate celkovo lacnejší úver. Aj preto sú zahrnuté v RPMN. Ide o skratkou pre ročnú percentuálnu mieru nákladov a slúži na objektívnejšie porovnanie hypoték.

Zmeny v poplatkoch v roku 2024

Od apríla sa na katastri nehnuteľností zvýšili viaceré poplatky a jedným z nich je aj poplatok za vklad záložného práva, ktorý vzrástol zo sumy 66 eur na 100 eur. Pri elektronickom podaní na katastri môžete ušetriť a za vklad zaplatíte 50 eur. Podľa odborníčky v poslednom období výraznejšie zdraželi aj znalecké posudky, čo môže súvisieť aj so zvýšenou infláciou.

tags: #poplatok #za #kataster #pri #hypotéke