Základy Stavebníctva a Definícia Nehnuteľnosti na Slovensku

Stavebný zákon a definície s ním spojené sú pre mnohých ľudí nejasné a ťažko zrozumiteľné. Tento článok sa zameriava na objasnenie základných pojmov stavebníctva a definície nehnuteľnosti v slovenskom právnom poriadku. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku, a to od definície stavby podľa stavebného zákona až po špecifiká evidencie nehnuteľností v katastri.

Definícia Stavby podľa Stavebného Zákona

Stavebný zákon je základným právnym predpisom, ktorý upravuje oblasť stavebníctva na Slovensku. Definícia stavby je kľúčová pre určenie, či je pre realizáciu určitého zámeru potrebné vybavovať územné rozhodnutie, stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie. Mnohí občania sa snažia vyhnúť povoľovacím procesom práve tým, že realizujú také stavby, ktoré nespĺňajú definíciu stavby.

Podľa § 43 stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov) je stavba definovaná ako:

"Stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu."

Z tejto definície vyplývajú štyri základné znaky stavby:

Prečítajte si tiež: Doručovanie v slovenskom práve

1. Stavebná konštrukcia: Ide o objekt vytvorený stavebnými prácami.
2. Stavebné práce a výrobky: Stavba musí byť postavená stavebnými prácami s použitím stavebných výrobkov.
3. Účelová funkcia: Stavba má pri svojej realizácii jasný budúci cieľ, na ktorý sa bude užívať.
4. Spojenie so zemou alebo úprava podkladu: Stavba musí byť buď pevne spojená so zemou, alebo jej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

Spojenie so zemou

Zákonodarca definuje, čo sa myslí spojením so zemou:

• Spojenie pevným základom
• Upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu
• Ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe
• Pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia (napr. vodu, plyn, elektrinu)
• Umiestnenie pod zemou

Úprava podkladu

Ak stavba nie je pevne spojená so zemou, musí jej osadenie vyžadovať úpravu podkladu. Dôležité je slovo "vyžaduje". Znamená to, že úprava podkladu je nevyhnutná pre osadenie stavby. Iba samotné položenie konštrukcie na rôznorodých povrchoch bez potreby ich úpravy nie je naplnením tohto znaku.

Reklamná stavba

V odseku 2 stavebného zákona zákonodarca reagoval na obchádzanie zákona pri budovaní reklamných stavieb. Občania sa snažili vyhnúť povoľovacím procesom tým, že reklamné stavby (napr. billboardy) nespojili so zemou pevným základom, ale pevný základ umiestnili na zem (na zemský povrch). Tým sa dostali mimo definíciu stavby a nepotrebovali stavebné povolenie.

Zákonodarca preto pristúpil k tomu, že vytvoril samostatnú definíciu reklamnej stavby, ktorá vychádza z definície stavby, ale navyše sem patria aj stavebné konštrukcie upevnené strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ na zemi.

Reklamná stavba je definovaná ako:

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na adaptáciu seniorov

"Stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo upevnená strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ na zemi alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu a ktorej funkciou je šírenie reklamných, propagačných, navigačných a iných informácií viditeľných z verejných priestorov."

Definícia Nehnuteľnosti podľa Občianskeho Zákonníka

Podľa Občianskeho zákonníka (§ 119 ods. 2 Obč. zák.) sú nehnuteľnosti definované ako:

"Pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom."

Dôležité je zdôrazniť, že nie každá stavba sa považuje za nehnuteľnosť. Pre zaradenie stavby medzi nehnuteľnosti je nevyhnutné, aby bola spojená so zemou pevným základom.

Pozemok

Pozemkom sa podľa § 3 ods. 1 katastrálneho zákona (zákon č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov) rozumie:

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad o výpočte dôchodku

"Časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku."

Hranice pozemkov vyznačené v teréne (napr. plotom, kolíkom alebo medzou) nemusia vždy určovať právnu hranicu pozemku. Táto skutočnosť je často príčinou sporov medzi susedmi.

Parcelou sa rozumie geometrické a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej parcelného čísla (§3 ods. 3 katastrálneho zákona).

Stavba z hľadiska Občianskeho Práva

Z hľadiska občianskeho práva sa stavbou rozumie stavba, ktorá je so zemou spojená pevným základom. Pevný základ sa skúma z technického hľadiska s ohľadom na to, či stavbu možno premiestniť bez narušenia jej hospodárskeho určenia.

Právne účinne možno nakladať len so stavbami, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľností. Zvyčajne ide o stavby, ku ktorým bolo vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie. Predmetom právnych vzťahov môžu byť aj rozostavané stavby, ktorých zápis do katastra nehnuteľností umožňuje katastrálny zákon.

Byty a Nebytové Priestory

Hoci § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka uvádza len dva druhy nehnuteľností (pozemky a stavby), medzi nehnuteľnosti sa zaraďujú aj byty a nebytové priestory. Dôvodom je, že sú umiestnené v stavbách spojených so zemou pevným základom.

Bytom sa v zmysle § 2 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v plat. znení rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Nehnuteľnosti Nezapísané v Katastri

Zaužívaná predstava, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa bez výnimky eviduje v katastri nehnuteľností, je mylná. Slovenský právny poriadok pozná aj také nehnuteľnosti, ktoré napriek tomu, že sa definične vojdú pod pojem „nehnuteľnosť“, nie sú vedené v katastri nehnuteľností.

Ustanovenie § 6 ods. 2 Katastrálneho zákona ustanovuje, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku. Práve inžinierske stavby sú skupina nehnuteľností, ktoré užívame a vidíme okolo seba na dennej báze.

Neurčitosť spôsobená použitím slova „spravidla“ môže spôsobovať pochybnosti. Pre získanie právnej istoty je nutné obrátiť sa na okresný úrad s dopytom, či sa konkrétna nehnuteľnosť do katastra zapisuje alebo nezapisuje.

Daňové Hľadisko Nehnuteľností

Z pohľadu zákona o dani z príjmov je osobitne dôležité členenie stavieb aj z hľadiska času trvania, od ktorého je závislý spôsob odpisovania stavieb.

• Stavby, u ktorých nie je obmedzený čas trvania, sa odpisujú podľa § 27 alebo § 28 zákona o dani z príjmov v 4. odpisovej skupine.
• Drobné stavby vymedzené v § 139b stavebného zákona, ktoré sa odpisujú v 3. odpisovej skupine.
• Stavby dočasné, u ktorých sa vopred obmedzí čas trvania, napr. zariadenie staveniska, stavby zriaďované na krátkodobý účel, stavby umiestňované na pozemkoch výhľadovo určených na iné využite a pod. sa odpisujú časovou metódou podľa § 26 ods. 6 zákona o dani z príjmov počas doby trvania stanovenej stavebným úradom.

Budovy a stavby môžu mať za určitých podmienok aj charakter zásob. Ide o nehnuteľnosti nakúpené za účelom ďalšieho predaja, posudzované pre uplatnenie do daňových výdavkov ako tovar. Tovarom môžu byť budovy a stavby len za predpokladu, že sú predávané v nezmenenom stave.

Pri budovách a stavbách je potrebné odlišovať zariadenia chápané ako súčasť stavby, ktoré sa odpisujú spolu so stavbou v rovnakej odpisovej skupine, od zariadení, ktoré sú i napriek ich pevnému spojeniu so stavbou samostatnými technologickými zariadeniami a odpisujú sa samostatne.

List Vlastníctva

List vlastníctva je tá časť tzv. „súboru popisných informácií“ katastra nehnuteľností, ktorá obsahuje vybrané základné údaje o nehnuteľnostiach daného katastrálneho územia v katastri nehnuteľností, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam a iné údaje.

Tretiu časť - časť o ťarchách by nemal prehliadnuť nikto, kto sa o kúpu pozemku, domu či bytu zaujíma, pretože list vlastníctva poskytuje informáciu aj o tom, či nehnuteľnosť nie je zaťažená nejakými záväzkami. Všímať si treba aj poznámky.

Princíp Superficies Solo Cedit

Podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba, vodný tok ani podzemná voda nie je súčasťou pozemku, a teda ani nehnuteľnosti.

Superficies solo cedit (doslova: Vrch ustupuje spodku) je právna zásada, ktorej podstatou je princíp, že všetky stavby či iné objekty, ktoré sa nachádzajú na pozemku a sú pevne spojené so zemou, patria neoddeliteľne k tomuto pozemku. Vlastník pozemku je teda vždy zároveň vlastníkom všetkých stavieb na pozemku. Hoci zásada superficies solo cedit platí dodnes takmer vo všetkých štátoch Európy, na území Slovenska platila len do roku 1950. V súčasnosti je stavba samostatná vec a nie je súčasťou pozemku.

tags: #základy #stavby #definícia #nehnuteľnosť