Povinná dokumentácia pre prenajímateľa nehnuteľnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú v zmysle zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len ZDP) považované za zdaniteľné príjmy podľa § 6 ods. 3, ak nie sú oslobodené od dane. Na zistenie základu dane sa aplikujú ustanovenia § 17 až § 29 ZDP, rovnako ako pri príjmoch z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP). Tento článok poskytuje komplexný prehľad o povinnostiach a dokumentácii, ktoré sa vzťahujú na prenajímateľov nehnuteľností na Slovensku.

Evidencia a účtovníctvo

Daňovník je povinný uchovávať evidenciu preukazujúcu príjmy z prenájmu a výdavky s nimi spojené po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň podľa § 45 zákona č. 511/1992 Zb.

Hoci prenajímateľ nie je účtovnou jednotkou v zmysle zákona o účtovníctve, ZDP mu umožňuje vykázať základ dane prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa daňovník rozhodne účtovať, je povinný postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia (§ 6 ods. 13).

Paušálne výdavky

Ak daňovník, ktorý nie je platiteľom DPH (alebo je ním len časť zdaňovacieho obdobia), neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže si uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov z prenájmu (§ 6 ods. 10 ZDP). V týchto paušálnych výdavkoch sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie, ak je daňovník povinný ich platiť a ak už tieto sumy neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom zdaňovacom období.

Daňové výdavky

Daňovník môže do daňových výdavkov uplatniť všetky výdavky, ktoré preukázateľne súvisia s dosahovaním príjmov z prenájmu. Medzi takéto výdavky patria napríklad:

Prečítajte si tiež: Zákonná Starostlivosť o Zamestnancov

• Výdavky na cesty súvisiace s výberom nájmu a údržbou nehnuteľnosti.
• Odpisy z hmotného majetku využívaného na prenájom. Vstupnou cenou sa rozumie obstarávacia cena majetku a náklady súvisiace s jeho obstaraním. Úroky z úverov na obstaranie dlhodobého hmotného majetku až do dňa zaradenia majetku do používania môžu byť súčasťou obstarávacej ceny, ak sa tak rozhodne daňovník.
• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti ako osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba).

Splátky úveru na obstaranie nehnuteľnosti nie sú daňovým výdavkom, pretože predstavujú splátku výdavku na obstaranie hmotného majetku, ktorý sa odpisuje (§ 21 ods. 1 písm. a) ZDP).

Odpisy nehnuteľnosti

Ak má podnikateľka zaradenú nehnuteľnosť v obchodnom majetku, príjem z prenájmu predstavuje príjem z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. V tomto prípade si môže daňovník zahrnúť do daňových výdavkov aj daňové odpisy stanovené v zmysle § 22 až § 28 ZDP.

Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku podnikateľky, príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje príjem z prenájmu v zmysle § 6 ods. 3 ZDP. Aj v tomto prípade môže daňovník uplatňovať do daňových výdavkov daňové odpisy stanovené podľa § 22 až § 28 ZDP. Súčasne môže v tomto prípade daňovník uplatňovať ostatné preukázateľné výdavky na údržbu a prevádzku nehnuteľnosti.

Prenájom časti nehnuteľnosti

V prípade, že daňovník prenajíma len časť bytu, do daňových výdavkov si môže zahrnúť len časť uvedených výdavkov. Výdavky je možné rozpočítať rôzne, podľa vhodne zvoleného kľúča. Napríklad, odpisy a vykurovanie sa môžu rozpočítať podľa podlahovej plochy bytu, výdavky na vodu a odvoz komunálneho odpadu podľa počtu obývajúcich byt a spotrebu plynu a elektrickej energie pomerne.

Oslobodenie od dane

Daňovník dosahujúci príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP si môže v daňovom priznaní uplatniť oslobodenie od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP. Pre rok 2025 je od dane oslobodený príjem z prenájmu nehnuteľností do výšky 500 €. Toto oslobodenie sa uplatňuje kumulatívne s oslobodením podľa § 9 ods. 1 písm. i) ZDP, ktoré sa týka príjmov z prevodu opcií, cenných papierov a podielov na spoločnostiach, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne 500 eur.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o zamestnancov

Príklady uplatnenia oslobodenia od dane

• Príklad 1: Starobný dôchodca prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Môže si uplatniť oslobodenie 500 eur, teda na zdanenie mu zostane 1 500 eur. Ak nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá povinnosť podať daňové priznanie, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad 2: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu 1 550 eur. Môže si uplatniť oslobodenie 500 eur z príjmu z prenájmu, teda zdaniteľný príjem z prenájmu je 1 050 eur. Keďže úhrn zdaniteľných príjmov presiahol 2 876,90 eura, daňovník je povinný podať daňové priznanie.
• Príklad 3: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu 400 eur. Môže si uplatniť oslobodenie 500 eur, takže nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Rozdelenie príjmu medzi manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v ľubovoľnom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním. Každý z manželov si potom môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur.

• Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a obaja sú starobní dôchodcovia. Príjem z prenájmu 4 200 eur si rozdelia rovnakým dielom (2 100 eur na každého). Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur, takže zdaniteľný príjem každého z nich je 1 600 eur. Keďže nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy, nevzniká im povinnosť podať daňové priznanie.
• Príklad 2: Manželia prenajímali byt v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu si rozdelili na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia 500 eur nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu a nemusí podávať daňové priznanie. Manželka príjem 2 300 eur zníži o oslobodenie 500 eur. Ak nedosahuje iné zdaniteľné príjmy, tiež jej nevzniká povinnosť podať daňové priznanie.
• Príklad 3: Manželia prenajímali nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, z čoho dosiahli príjem 7 440 eur. Daňové výdavky predstavovali 3 840 eur. Príjem si rozdelili rovnakým dielom (3 720 eur na každého). Po uplatnení oslobodenia 500 eur uvedie každý z manželov v daňovom priznaní príjem z prenájmu 3 220 eur.

Daňová strata

Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP nie je možné vykázať daňovú stratu.

Registračná povinnosť

Ak prenajímateľ prenajme nehnuteľnosť (alebo jej časť okrem pozemku) na území Slovenskej republiky a nie je registrovaný na daňovom úrade v súvislosti s inou podnikateľskou činnosťou, vzniká mu povinnosť zaregistrovať sa podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov. Túto povinnosť musí splniť do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom prenajal nehnuteľnosť. Registračná povinnosť sa vzťahuje na každú fyzickú osobu, ktorá prenajala nehnuteľnosť na území SR, okrem pozemku.

Príklady registračnej povinnosti

• Príklad 1: Marcela prenajala v máji 2023 svoj byt. Nie je registrovaná u správcu dane. Marcela bola povinná registrovať sa u správcu dane do konca júna 2023.
• Príklad 2: Lukáš je registrovaný na daňovom úrade z titulu živnostenského oprávnenia a od 1.4.2023 začal prenajímať nehnuteľnosť. Lukáš nemá povinnosť opätovnej registrácie.
• Príklad 3: Manželia vlastnia byt v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajali ho. Registrácia sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu (uvedený ako prenajímateľ v zmluve).
• Príklad 4: Daňovník prenajíma stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzťahuje sa na neho registračná povinnosť.
• Príklad 5: Daňovník vlastní chatu v rekreačnej oblasti a príležitostne poskytuje ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR na základe nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka.

Postup pri registrácii

1. Po prihlásení sa na portál finančnej správy zvoľte: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.
2. Vyplňte žiadosť o registráciu na predpísanom formulári.
3. K žiadosti priložte originál zmluvy o nájme (po overení vám bude vrátený).
4. Daňový úrad vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti a pridelí vám daňové identifikačné číslo (DIČ).
5. Namiesto písomného rozhodnutia vám správca dane vydá osvedčenie o registrácii.

Ak sa vyskytnú zmeny vo vašich registrovaných údajoch, máte povinnosť oznámiť ich správcovi dane do 30 dní.

Sankcie za nesplnenie registračnej povinnosti

Za nesplnenie registračnej povinnosti v stanovenej lehote hrozí pokuta podľa § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok).

Prečítajte si tiež: Zákonník práce a zamestnanci

Nájomná zmluva

Právny základ nájmu tvorí nájomná zmluva, upravená v § 663 Občianskeho zákonníka. Uzaviera sa medzi prenajímateľom a nájomcom.

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

• Označenie zmluvných strán (prenajímateľa a nájomcu).
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania (presné označenie nehnuteľnosti, vrátane údajov z katastra nehnuteľností).
• Výška nájomného a spôsob jeho platenia vrátane dátumu splatnosti.
• Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a spôsob ich výpočtu (oddelene od nájmu).

Hoci zákon nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy (okrem osobitných prípadov, ako je nájom nebytových priestorov), odporúča sa ju uzavrieť písomne pre zvýšenie právnej istoty.

Zánik nájmu

Nájom zaniká:

• Uplynutím doby, ak bol dohodnutý na určitú dobu.
• Výpoveďou, ak bol dohodnutý na dobu neurčitú (pri nájme bytu alebo nebytového priestoru musí byť výpoveď písomná).

Údržba, opravy a technické zhodnotenie

S prenájmom nehnuteľnosti súvisí aj problematika jej údržby, opráv a technického zhodnotenia. Nájomca je povinný starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda a je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa.

• Oprava: Odstraňovanie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia majetku za účelom jeho uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.
• Údržba: Súbor činností, ktorými sa spomaľuje fyzické opotrebovanie, predchádza sa jeho následkom a odstraňujú sa drobnejšie závady.
• Technické zhodnotenie: Zásahy do majetku, ktoré majú za následok zmenu jeho účelu, technických parametrov alebo zvýšenie výkonnosti.

Výdavky na opravy a udržiavanie sú daňovými výdavkami v rozsahu, v akom vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy.

Transakcie medzi prepojenými osobami

Ak prenajímateľ a nájomca sú prepojené osoby (napríklad spoločník a spoločnosť), je potrebné venovať pozornosť transferovej dokumentácii a cenám obvyklým na trhu. Prenájom za cenu nižšiu ako je obvyklá, by mohol viesť k dodaneniu rozdielu u prenajímateľa.

tags: #povinná #dokumentácia #pre #prenajímateľa