Vecné bremeno k pozemku pod stavbou a náhrada za obmedzenie vlastníckeho práva

Právna úprava pred rokom 1989 umožňovala stavbu zariadení spadajúcich pod pojem takzvaného národného majetku aj bez majetkovoprávneho usporiadania vzťahov k pozemkov, na ktorých boli tieto stavby postavené. V dôsledku uvedeného mnohé obce a VÚC užívali pozemky pod stavbami, ktoré na nich v rámci decentralizácie štátnej správy prešli bez právneho dôvodu. Vzniknutý problém sa snaží riešiť zákon č. 66/2009 Z. z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej ako „zákon č. 66/2009 Z. z.").

Zákon č. 66/2009 Z. z. a jeho ciele

Zákon č. 66/2009 Z. z. upravuje usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom pod stavbami vo vlastníctve obce alebo VÚC, ktoré prešli do vlastníctva obce alebo VÚC podľa zákona č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon) v znení neskorších predpisov, zákona Slovenskej národnej rady č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov (ďalej ako „zákon o majetku obcí“) a zákona č. 446/2001 Z. z. o majetku vyšších územných celkov v znení neskorších predpisov a primerane sa vzťahuje aj na usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom, na ktorých je umiestnený cintorín (okrem pozemkov vo vlastníctve cirkví), športový areál alebo verejná zeleň, ak tento cintorín, športový areál alebo verejná zeleň prešli do vlastníctva obce podľa zákona o majetku obcí.

Vznik vecného bremena a náhrada za obmedzenie vlastníckeho práva

V ustanovení § 4 ods. 1 zákon č. 66/2009 Z. z. sa uvádza, že ak vlastník stavby (obec, VÚC) nemal ku dňu nadobudnutia účinnosti Zákona o usporiadaní pozemkov k pozemku pod stavbou zmluvne dohodnuté iné právo, vzniká vo verejnom záujme k pozemku pod stavbou v prospech vlastníka stavby právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Obsahom tohto práva je držba a užívanie pozemku pod stavbou, vrátane práva uskutočniť stavbu alebo zmenu stavby. Odo dňa 01.07.2009, kedy zákon č. 66/2009 Z. z. nadobudol účinnosť, vzniká vlastníkom pozemkov pod stavbami nárok na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva.

Podľa článku 20 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky, vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere, vo verejnom záujme, a za primeranú náhradu. Zákon teda neumožňuje, aby ktokoľvek (hoci by sa jednalo o obec alebo VÚC) užíval pozemky iných osôb bez právneho dôvodu a / alebo bez primeranej náhrady, čím vzniká nárok na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva aj vlastníkom pozemkov pod stavbami vymedzenými v zákone č. 66/2009 Z. z.

Spôsoby usporiadania vlastníctva a určenie náhrady

V zmysle zákona č. 66/2009 Z. z. sa usporiadanie vlastníctva k pozemkom môže uskutočniť poskytnutím náhradného pozemku vlastníkovi pozemku pod stavbou na základe zámennej zmluvy. Náhradný pozemok musí mať primeraný druh, výmeru a bonitu, ako mal zamieňaný pozemok pôvodne pred zastavaním a musí byť poskytnutý v tom istom katastrálnom území. Ak na usporiadanie vlastníctva nebol poskytnutý náhradný pozemok na základe zámennej zmluvy, usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemku pod stavbou sa v zmysle zákona č. 66/2009 Z. z. vykoná v konaní o nariadení pozemkových úprav podľa zákona Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. O nariadení pozemkových úprav z dôvodu usporiadania vlastníckych vzťahov k pozemku pod stavbou podľa tohto zákona sa začína na žiadosť vlastníka stavby.

Prečítajte si tiež: Platnosť vecného bremena po povodni

Pre posúdenie charakteru nároku vlastníkov pozemkov pod stavbami podľa zákona č. 66/2009 Z. z. je dôležité rozlišovať obdobie pred a po nadobudnutí účinnosti tohto zákona. Pokiaľ obce a VÚC užívali cudzie pozemky pred 30.06.2009, dochádzalo k užívaniu pozemkov bez právneho dôvodu, čím sa obec alebo VÚC v zmysle ustanovenia § 451 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov dopustili bezdôvodného obohatenia. Po 01.07.2009, kedy zákon č. 66/2009 Z. z. nadobudol účinnosť, vzniká vecné bremeno zo zákona a vlastníkovi pozemku patrí náhrada za obmedzenie vlastníckeho práva.

Zákon č. 66/2009 Z. z. neustanovuje spôsob určenia finančnej náhrady v načrtnutých prípadoch, avšak presnejší obraz pomáha utvárať rozhodovacia prax súdov v sporoch, ktorých predmetom je určenie náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva na základe zákona č. 66/2009 Z. z. V jednotlivých súdnych konaniach sa súdy zaoberali napr. otázkou, či je v prípade obmedzenia vlastníckeho práva v dôsledku vzniku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu podľa zákona č. 66/2009 Z. z. možné poskytnúť vlastníkovi pozemku náhradu za zriadenie vecného bremena aj vo forme opakovaného plnenia alebo iba jednorazovo.

Jednorazová alebo opakovaná náhrada?

Napriek tomu, že od účinnosti Zákona o usporiadaní pozemkov uplynulo viac ako desaťročie, do dnešného dňa absentujú rozhodnutia najvyšších súdnych autorít o tom, či sa vlastník pozemku pod stavbou môže domáhať jednorazovej peňažnej náhrady alebo opakovanej peňažnej náhrady. Početné rozhodnutia okresných a krajských súdov sa pritom rôznia, aj keď sa jedná o zásadnú otázku.

Krajský súd v Trnave v minulosti vo viacerých prípadoch zastal názor, podľa ktorého je vlastníkovi potrebné priznať jednorazovú náhradu. V prípade vyplatenia jednorazovej náhrady by došlo k trvalému usporiadaniu pomerov. Ak raz obec alebo vyšší územný celok jednorazovú náhradu vyplatí, nebude sa takejto náhrady môcť vlastník pozemku v budúcnosti opätovne domáhať, pričom uvedené bude automaticky platiť aj pre prípadného nového vlastníka pozemku. Je pravdou, že takáto forma náhrady by zamedzila možnému špekulatívnemu držaniu pozemkov vlastníkom do budúcnosti, ktorý by si nemohol sústavne uplatňovať voči obci alebo vyššiemu územného celku náhradu a týmto prakticky nepretržite poberať akúsi formu príjmu.

Krajský súd v Košiciach v odôvodnení uvedeného rozsudku konštatoval, že z dôvodu absencie právnej úpravy ale aj ustálenej rozhodovacej praxe najvyšších súdnych autorít, je potrebné vychádzať z účelu Zákona o usporiadaní pozemkov, v zmysle ktorého § 4 ods. 2 je doba trvania zákonného vecného bremena obmedzená (len) do vykonania pozemkových úprav. Z uvedeného potom krajský súd vyvodil, že pokiaľ ide o rozsah trvania vecného bremena, tento je dočasného charakteru a keďže nejde o trvalú úpravu zriadenia vecného bremena zákonom, vychádzajúc z charakteru tohto obmedzenia vyznačujúceho sa dočasnosťou, je jednorazová náhrada za trvalé obmedzenie pozemku vylúčená. Krajský súd v Košiciach preto prijal jednoznačný právny záver o charaktere náhrady za existujúce právo z vecného bremena.

Prečítajte si tiež: Kompletný prehľad o odstúpení od zmluvy

Napriek relatívne jednoznačnému záveru Krajského súdu v Košiciach je potrebné uviesť, že proti uvedenému rozsudku bol podľa verejne dostupných informácií podaný mimoriadny opravný prostriedok dovolania, na základe ktorého bude v tejto veci rozhodovať Najvyšší súd Slovenskej republiky, od ktorého sa bude očakávať, že vyššie uvedené rozdielne závery súdov nižšieho stupňa raz a navždy vyrieši.

Rozhodovacia prax súdov

V jednotlivých súdnych konaniach sa súdy zaoberali napr. otázkou, či je v prípade obmedzenia vlastníckeho práva v dôsledku vzniku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu podľa zákona č. 66/2009 Z. z. možné poskytnúť vlastníkovi pozemku náhradu za zriadenie vecného bremena aj vo forme opakovaného plnenia alebo iba jednorazovo. K takýmto záverom dospel aj Okresný súd Bratislava I, ktorý v odôvodnení rozsudku sp. zn. 18C/23/2013 zo dňa 27.10.2016 uvádza: „Pokiaľ ide o požiadavku žalovanej stanoviť finančnú náhradu za obmedzenie výkonu vlastníckeho práva z dôvodu zákonného vecného bremena jednorazovo, v tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že zákon stanovuje dobu platnosti vecného bremena na dobu do vykonania pozemkových úprav, teda na dobu neurčitú. To znamená, že predovšetkým od žalovaného užívateľa pozemku a vlastníka stavby na ňom stojacej závisí, kedy a za akých podmienok k majetkovoprávnemu vysporiadaniu v zmysle zákona č. 66/2009 Z. z. dôjde. Jeho nečinnosť nemôže byť na ťarchu žalobkyni. Z toho dôvodu nie je možné alebo je značne obtiažne stanoviť výšku náhrady do budúcna, nakoľko žalobkyňa nevie, kedy bude konanie o pozemkových úpravách ukončené. S poskytnutím jednorazovej náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva sa nestotožnil ani Najvyšší súd Slovenskej republiky v Uznesení sp. zn. 4 Mcdo 2/2014.

Najvyšší súd vo svojom rozhodnutí, sp. zn. 3Cdo/49/2014 konštatoval, že finančná náhrada za zriadenie vecného bremena podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. je nepochybne majetkovým právom osoby, ktorá je povinným subjektom z vecného bremena. Predmetné bremeno vzniká „in rem“, vzťahuje sa na každého vlastníka zaťaženého pozemku bez ohľadu na spôsob zmeny vlastníctva. Nemožno teda jeho vznik posudzovať samostatne v prípade každého nového vlastníka zaťaženého pozemku. Finančná náhrada za vznik vecného bremena je nepochybne jednorazová; nemá teda charakter opakovaného plnenia. Je nelogické, aby pri každej zmene vlastníka mal nový majiteľ zaťaženého pozemku nový nárok na finančnú náhradu za už vzniknuté vecné bremeno.

Možné spôsoby obrany v konaní

V prípade, ak vlastník pozemku začne proti obci alebo vyššiemu územnému celku na súde konanie o zaplatenie náhrady za zriadené právo z vecného bremena, je potrebné zaoberať sa pasívnou vecnou legitimáciou obce alebo vyššieho územného celku v konaní, tzn. či vlastnícke právo k danej stavbe skutočne v zmysle relevantných právnych predpisov prešlo na obec alebo vyšší územný celok a či toto eviduje vo svojom majetku. V prípade absencie pasívnej vecnej legitimácie totiž žalobca v spore nebude úspešný.

Ďalším argumentom môže byť uplatnenie námietky premlčania. Pri vyššie popísanej náhrade formou opakovaného plnenia je potrebné vychádzať z právnej úpravy premlčania ustanovenej v § 100 a § 101 Občianskeho zákonníka, tzn. že premlčacia doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

Prečítajte si tiež: Ochrana pri odstúpení od zmluvy

Súdna prax ustálila, že za zriadenie práva z vecného bremena patrí vlastníkovi pozemku náhrada, avšak dôležitým aspektom bude v konečnom dôsledku jej výška. Výška náhrady sa zvyčajne určuje znaleckým posudkom, ktorý by mal okrem iného zohľadniť spôsob využitia daného územia. Pokiaľ bola možnosť využitia pozemku pred vybudovaním stavby limitovaná, je z tohto dôvodu možné namietať jeho nižšiu hodnotu. Ak pozemok pred vybudovaním stavby nebol stavebným pozemkom, na ktorom možno postaviť rodinný dom, ale bol určený napr. na poľnohospodárske účely, je potrebné prihliadať aj na túto skutočnosť.

Rozhodujúcou môže byť aj samotná veľkosť výmery časti pozemku, na ktorom je stavba postavená. Ak stavba zaberá iba určitú časť celkovej výmery pozemku, mala by byť náhrada vlastníkovi pozemku priznaná iba za veľkosť zabratej výmery. Je však nutné skúmať, či situovanie stavby, napriek tomu, že nezaberá celú výmeru pozemku, nespôsobuje jeho úplné znehodnotenie alebo znemožnenie jeho užívania.

V neposlednom rade sa možno zaoberať aj otázkou dobrých mravov. Pokiaľ by vlastník pozemku konal spôsobom, ktorým by úmyselne znemožňoval úpravu pomerov k pozemku pod stavbou, a to napriek dlhotrvajúcej snahe obce alebo vyššieho územného celku o ich usporiadanie, vzniká otázka, či by takémuto konaniu mala byť poskytnutá súdna ochrana.

Zrušenie vecného bremena a jeho výmaz z listu vlastníctva

Vecné bremeno predstavuje obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby, kedy je vlastník povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Z hľadiska zrušenia je kľúčové rozlišovať, či ide o vecné bremeno in personam (viazané na konkrétnu osobu, napr. doživotné užívanie), ktoré zaniká najneskôr smrťou oprávneného, alebo o vecné bremeno in rem (viazané na vlastníctvo nehnuteľnosti, napr. právo prechodu). Proces výmazu z listu vlastníctva sa líši podľa spôsobu zániku.

Spôsoby zániku vecného bremena a výmaz z listu vlastníctva

1. Dohoda medzi povinným a oprávneným: Ak existuje zhoda medzi vlastníkom nehnuteľnosti (povinným) a osobou oprávnenou z vecného bremena, najčistejším spôsobom zániku je uzavretie písomnej zmluvy o zrušení vecného bremena. Táto zmluva musí obsahovať presnú identifikáciu účastníkov, označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho zákona a jasný prejav vôle právo zrušiť. Osobitná situácia nastáva, ak sa vecné bremeno neruší na celom pozemku, ale len na jeho časti (napríklad zrušenie práva prechodu len cez určitý úsek). V takom prípade je povinnou prílohou zmluvy geometrický plán. Poplatok za návrh na vklad je štandardne 100 eur (pri elektronickom podaní 50 eur).
2. Zánik zo zákona (ex lege): Vecné bremená in personam, typicky právo doživotného bývania a užívania, zanikajú priamo zo zákona (ex lege) smrťou oprávnenej osoby. Rovnako to platí, ak bolo bremeno dohodnuté na dobu určitú a tento čas uplynul. Dedičia nehnuteľnosti často považujú smrť oprávneného za automatický výmaz z listu vlastníctva, čo si vyžaduje aktívny krok na katastri.
3. Splynutie práva a povinnosti: K zániku vecného bremena dochádza aj v situácii, kedy sa oprávnený a povinný stanú tou istou osobou. Platí zásada nemini res sua servit (nikto nemôže mať vecné bremeno k vlastnej veci).
4. Súdne rozhodnutie: Ak sa oprávnený odmieta dohodnúť na zrušení bremena, hoci ho už nevyužíva, vlastník zaťaženej nehnuteľnosti sa môže obrátiť na súd. V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že pred podaním žaloby zabezpečujeme dôkladné dôkazy o zmene pomerov, napríklad potvrdenie, že obec vybudovala novú prístupovú cestu, čím sa pôvodné právo prechodu stalo nadbytočným. Súd spravidla zruší bremeno za primeranú náhradu.
5. Iné procesy: Vecné bremená môžu zaniknúť aj v rámci procesov, ktoré vlastník priamo neiniciuje. Pri vyvlastňovacom konaní (napr. výstavba diaľnic) môže rozhodnutie správneho orgánu obsahovať výrok o zrušení bremien.

tags: #povodne #vecne #bremeno #nahrada