Hypotéka na bývanie pre mladých: Podmienky a možnosti

Hypotéka na bývanie predstavuje pre mnohých mladých ľudí cestu k vlastnému bývaniu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach, možnostiach a zmenách, ktoré sa týkajú hypoték pre mladých na Slovensku, s dôrazom na daňový bonus a ďalšie formy štátnej podpory.

Všeobecné podmienky pre získanie hypotéky

Ešte pred podaním žiadosti o hypotéku je potrebné overiť si, či spĺňate všeobecné podmienky, ktoré banky vyžadujú. Okrem legislatívnych kritérií, ktoré sú pre všetky banky rovnaké, je potrebné splniť aj interné podmienky banky, ktorá posudzuje vaše údaje a bonitu, čo je schopnosť splácať hypotéku z príjmu. Stanovenie čistého príjmu je pre banku jednoduché, pretože si ho overí pomocou online dopytu v Sociálnej poisťovni.

Vo všeobecnosti platí, že banka poskytne hypotéku vo výške maximálne 90 % z ceny nehnuteľnosti. Na zistenie ceny nehnuteľnosti je potrebný znalecký posudok, ktorý je možné vybaviť cez banku, alebo banka použije vlastné ohodnotenie nehnuteľnosti interným znalcom alebo na to určenou pomôckou.

Ak zvažujete hypotéku, mali by ste ju plánovať v predstihu. Ešte pred tým, ako sa rozhodnete pre konkrétnu nehnuteľnosť, začnite si sporiť, aby ste našetrili vlastné prostriedky. Pri dnešných cenách nehnuteľností môže byť našetriť takúto sumu náročné. Preto je vhodné začať sporiť čím skôr a najlepšie tak, aby ste tieto peniaze mali bezpečne odložené bokom na oddelenom sporiacom účte. V prípade, že sa vám nepodarí tieto peniaze nasporiť, existujú aj ďalšie možnosti, ako náklady dofinancovať.

Štátny príspevok pre mladých a daňový bonus

Štátny príspevok pre mladých je forma štátnej podpory, ktorá má mladým ľuďom uľahčiť prístup k bývaniu. Funguje na princípe zníženia úrokovej sadzby hypotekárneho úveru na dobu piatich rokov. Zvýhodnenie úrokovej sadzby je o 3 %, pričom 2 % poskytuje štát a 1 % banka. Štátny príspevok pre mladých znamená platiť nižšie mesačné splátky počas 5 rokov. Štátny príspevok sa určuje na každý kalendárny rok individuálne v zákone o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok a platí pre všetky hypotekárne úvery, ktoré splnia nárok na jeho získanie.

Prečítajte si tiež: Pôžička pre živnostníka opatrovateľa

Podmienky získania štátneho príspevku pre mladých

Aby žiadateľ mohol získať štátny príspevok, musí spĺňať nasledovné podmienky:

• Vek: Žiadateľ musí dovŕšiť vek 18 rokov a nesmie prekročiť vek 35 rokov ku dňu podania žiadosti. Ak sú žiadateľmi manželia alebo partneri, musia podmienku veku spĺňať obaja. Posledný deň podania žiadosti je deň 35. narodenín.
• Príjem: Priemerný mesačný príjem žiadateľa za predchádzajúci kalendárny rok nesmie presiahnuť 1,3-násobok priemernej mesačnej nominálnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve SR za kalendárny štvrťrok predchádzajúci kalendárnemu štvrťroku, v ktorom bola podaná žiadosť o hypotekárny úver. Pre dvoch žiadateľov (manželia, partneri) je hranica pre získanie štátneho príspevku pre mladých dvojnásobná. Banky berú do úvahy priemer oboch príjmov.
• Účel úveru: Striktne dodržanie účelu úveru, ktorým je kúpa nehnuteľnosti (byt alebo dom), výstavba nehnuteľnosti alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti - vo všetkých prípadoch nehnuteľnosti určenej na bývanie. Účel úveru musí byť riadne zdokladovaný.

Štátny príspevok pre mladých (ŠPM) sa poskytuje na sumu hypotéky maximálne do 50 000 € a zároveň maximálne do 70% hodnoty nehnuteľnosti, a to na obdobie 5 rokov.

Ako požiadať o štátny príspevok

Nárok na štátny príspevok si mladý žiadateľ uplatňuje prostredníctvom banky na základe žiadosti, ktorú jej predloží.

Výhody hypotéky so štátnym príspevkom

• Zvýhodnenie úrokovej sadzby o 3 % na dobu 5 rokov.
• Možnosť odkladu splátok istiny na 5 rokov.
• Možnosť realizovať mimoriadne splátky bez poplatku po dobu 5 rokov.
• Možnosť zníženia splátok až na polovicu pri narodení dieťaťa na 24 mesiacov (platí pre hypotéky pre mladých poskytnuté od 1. 4.).

Na čo si dať pozor pri štátnom príspevku pre mladých?

Pri hypotéke so ŠPM je potrebné zobrať do úvahy aj metodiku jeho výpočtu. Momentálne existujú 3 rôzne spôsoby, ako banky štátny príspevok počítajú a klienti tak v praxi pri rovnakých parametroch môžu po 5 rokoch banke dlhovať aj niekoľko tisíc EUR viac.

• Prvá skupina bánk: Vychádza pri výpočte zo základnej sadzby, úver sa touto sadzbou aj úročí, banka ale klientovi pošle na účet príspevok štátu (2 %) a svoj príspevok (1 %). Sadzba je tak len sadzbou „na oko“.
• Druhá skupina bánk: Vychádza pri výpočte taktiež zo základnej sadzby, rozdiel je v tom, že banka pri úročení najskôr odráta svoj príspevok (1 %), príspevok štátu (2 %) pošle klientovi na účet.
• Tretia skupina bánk: Vychádza pri výpočte taktiež zo základnej sadzby, postupuje ale tak, že od úrokovej sadzby najskôr odráta svoj príspevok (1 %) a zároveň príspevok štátu (2 %), klientovi už na účet neposiela žiadny príspevok. Tým pádom sa úver reálne úročí sadzbou o 3 % nižšou.

Pri hypotéke so štátnym príspevkom je potrebné okrem bežných parametrov vždy venovať pozornosť metodike výpočtu štátneho príspevku pre mladých.

Prečítajte si tiež: Podmienky pôžičky pre seniorov

Kedy sa hypotéka so štátnym príspevkom neoplatí?

Hypotekárny úver so štátny príspevkom pre mladých nemusí byť v každej situácii to najlepšie riešenie. Existujú prípady, kedy sa hypotéka pre mladých neoplatí. Ide predovšetkým o situácie, kedy je celková výška úveru výrazne vyššia ako 50 000 €. Výhodnosť štátneho príspevku pre mladých končí spravidla na úrovni okolo 110 000 € (v závislosti od konkrétnych ponúk).

Ďalšie prípady, kedy nemusí byť hypotéka so štátnym príspevkom tým najvýhodnejším riešením:

• Výška úveru presahuje 50 000 € a na zvyšnú časť banka aplikuje rovnakú sadzbu, ako základnú sadzbu pri výpočte štátneho príspevku.
• Pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti (LTV) je vyšší ako 70 %.
• Výstavba nehnuteľnosti svojpomocne (vzniká problém so striktným vydokladovaním účelu).

Hypotéka pre mladých s daňovým bonusom od roku 2024

Hypotéka pre mladých má od roku 2024 nové pravidlá. Hypotéka pre mladých formou daňového bonusu na zaplatené úroky je štátna podpora bývania pre mladých. Princíp spočíva v tom, že štát prepláca 50% zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, maximálne však 1200 € za jeden rok. Daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke.

Podmienky pre získanie daňového bonusu

• Vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane.
• Maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za kalendárny rok pre žiadosti podané v nasledujúcom roku je stanovená zákonom.
• Do príjmov sa nezarátavajú všetky sociálne dávky štátu - rodičovský príspevok, materská, dôchodky a pod.

Ako získať hypotéku s daňovým bonusom aj pri nesplnení podmienok?

Hypotéku pre mladých s daňovým bonusom na zaplatené úroky je možné získať legálnym spôsobom aj v niektorých životných situáciách, keď nejakú z podmienok nespĺňate.

• Vyšší príjem: V prípade, že ste žiadateľ sám a máte vyšší príjem ako stanovený násobok priemernej mzdy, je možné, aby ste si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vzali niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do stanoveného násobku priemernej mzdy. Kupovať nehnuteľnosť však budete len vy ako hlavný žiadateľ a následne po niekoľkých mesiacoch požiadate banku o vyňatie spoludlžníka z úveru.
• Dvaja žiadatelia s vyšším príjmom: Podobná situácia vzniká, keď sú žiadatelia dvaja, napr. manželia alebo dvaja partneri, ktorých súčet príjmov je vyšší ako stanovený násobok priemernej mzdy. V takom prípade je možné spraviť to, že manželia si zúžia BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) formou notárskej zápisnice resp. z partnerov pôjde do žiadosti len jeden. V oboch prípadoch by do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu. Nehnuteľnosť by sa v tomto prípade kupovala buď do výlučného vlastníctva žiadateľa o hypotéku alebo do podielového vlastníctva tak, že žiadateľ o hypotéku by nadobúdal napr.
• Vyšší vek: Pokiaľ má jeden manželov resp. partnerov vyšší vek ako 35 rokov, je možné aplikovať postup popisovaný vyššie.

Na čo si dať pozor pri daňovom bonuse?

Jednou z najčastejších chýb, ktorú robia klienti uplatňujúci si daňový bonus je ten, že po určitom čase splácania si refinancujú hypotéku do inej banky.

Prečítajte si tiež: Pôžičky a príspevky na Slovensku

Ako uplatniť daňový bonus?

• Prostredníctvom zamestnávateľa formou ročného zúčtovania dane (najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február).
• Podávaním daňového priznania (termín na podanie daňového priznania je až 31. marca).

Povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. O sumu daňového bonusu na zaplatené úroky sa znižuje daň. Potvrdenie o výške zaplatených úrokov nevydáva každá banka automaticky a v niektorých bankách je nutné oň požiadať a to aj v dostatočnom predstihu, nakoľko banky majú podľa zákona na vydanie tohto potvrdenia až 30 dní.

Výška hypotéky a daňový bonus

Plnú výšku daňového bonusu je možné získať v kombinácii výšky hypotéky a úrokovej sadzby.

Príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie od roku 2023

V súvislosti s nárastom úrokových sadzieb pri úveroch na bývanie sa zvyšuje finančné zaťaženie najmä nízkopríjmových domácností, čím môže dôjsť k vážnemu ohrozeniu platobnej schopnosti obyvateľov splácať úvery na bývanie dôsledkom nárastu ich úrokovej sadzby. Právne vzťahy pri poskytovaní pomoci pri splácaní úveru na bývanie formou príspevku na zvýšenú splátku úveru na bývanie upravuje zákon.

Kto má nárok na príspevok?

Oprávneným žiadateľom môže byť dlžník alebo spoludlžník uvedený na zmluve o úvere na bývanie.

Príspevok je možné poskytnúť na nasledovné typy zmlúv o úvere na bývanie:

• Zmluva „úver s fixáciou úrokovej sadzby“ - zmluva uzatvorená pred 01.01.2024, ku zvýšeniu úrokovej sadzby úveru došlo po 31.12.2022.
• Zmluva „refinancovaný úver s refixom“ - zmluva uzatvorená pred 01.06.2024, k zvýšeniu úrokovej sadzby úveru došlo po 31.12.2022, úver bol poskytnutý na splatenie jedného alebo viacerých úverov a aspoň jeden z týchto splatených (pôvodných) úverov bol aspoň z časti poskytnutý na účel: „nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti, výstavba tuzemskej nehnuteľnosti alebo zmena dokončenej stavby.

V prípade refinancovaných úverov musí byť splnená podmienka, že súčasná úverová zmluva, na ktorú žiadateľ žiada o poskytnutie príspevku, musí mať súvis s predošlými splatenými úverovými zmluvami, v ktorých alebo v ktorej je uvedený aspoň z časti niektorý z účelov: „nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti, výstavba tuzemskej nehnuteľnosti alebo zmena dokončenej stavby. Príspevok nie je možné poskytnúť na úvery na bývanie, pri ktorých došlo k refinancovaniu len spotrebiteľských úverov a tzv.

Príjem pre posúdenie nároku na príspevok

Na účely vzniku nároku na príspevok sa posudzuje príjem oprávnenej osoby a spoludlžníka za kalendárny rok, ktorý dva roky predchádza kalendárnemu roku, v ktorom bola podaná žiadosť.

Výška príspevku

Výška príspevku je 75 % z kladného rozdielu medzi uhradenou mesačnou splátkou za príslušný mesiac a referenčnou splátkou, najviac v sume 150 eur mesačne.

Ako požiadať o príspevok?

Nárok na príspevok sa uplatňuje podaním písomnej žiadosti oprávnenej osoby na tlačive určenom Ústredím práce, sociálnych vecí a rodiny.

Základné podmienky získania hypotéky pre mladých

Tak ako pri každej hypotéke, aj pri hypotéke pre mladých musíte spĺňať základné podmienky pre jej získanie:

1. Maximálna celková výška hypotéky pre mladých - DTI

Podmienka DTI určuje aké maximálne úverové zaťaženie môžete mať podľa výšky vášho príjmu. Vypočítava sa ako násobok vášho čistého ročného príjmu. V prípade viacerých žiadateľov o úver sa váš čistý ročný príjem najprv sčíta a následne vynásobí.

Avšak ak ste dlžník, ktorý má nad 41 rokov a váš úver bude splatený po dovŕšení 65. roku vášho života, limit sa bude znižovať každým rokom o čiastku.

2. Maximálna mesačná splátka hypotéky pre mladých- DTSI

Podmienka DTSI určuje vašu schopnosť splácať úvery s vašou výškou čistého príjmu. Vypočítava sa tak, že sa od čistého mesačného príjmu odčítajú životné minimá na všetkých žiadateľov a ich deti, z toho sa odčíta rezerva a výsledok určuje limit na mesačnú splátku všetkých úverov. Následne sa vaša hypotéka simuluje so zvýšeným úrokom, čo je tzv. “stress test”, aby sa zistilo, či budete schopný úver splácať aj po potenciálnom zvýšení vašej úrokovej sadzby v budúcnosti.

3. Maximálna výška hypotéky na základe hodnoty nehnuteľnosti - LTV

Podmienka LTV určuje maximálne možnú hypotéku vzhľadom na hodnotu zakladanej nehnuteľnosti. Štandardne poskytujú banky financovanie. Zvyšok môžete financovať z vlastných zdrojov, využiť úver na dofinancovanie alebo založiť ďalšiu nehnuteľnosť.

Špecifiká hypotéky pre mladých ak žiadajú o úver 2 osoby

Ak žiadate o hypotéku dvaja, je potrebné spĺňať určité špecifické podmienky. Obaja žiadatelia musia spĺňať vekovú podmienku do 35 rokov vrátane. Zároveň musíte obaja spĺňať podmienku príjmu - súčet vašich príjmov musí tvoriť maximálne násobok priemernej hrubej mzdy na Slovensku za minulý kalendárny rok.

Výhodou tohto výpočtu je, že jeden z vás môže zarábať aj viac ako stanovený násobok priemerného príjmu, ak ten druhý zarába o toľko menej. Pozor ale na to, že daňový bonus si môže podľa zákona uplatniť len hlavný žiadateľ na pôžičke pre mladých. Ten môže žiadať o bonus len na jednom účelovom úvere, pričom zároveň nemôže figurovať ako spolužiadateľ na inom úvere, kde sa bonus uplatňuje.

Kedy môžete prísť o daňový bonus?

O zvýhodnenie pôžičky pre mladých môžete prísť, ak svoj hypotekárny úver zrefinancujete. Daňový bonus sa vzťahuje len na vašu prvú úverovú zmluvu spojenú s bývaním. Pri refinancovaní sa stará úverová zmluva ruší a nahrádza ju nová. Pri refinancovaní nevzniká povinnosť vyplatený bonus vrátiť. Napriek tomu je dôležité pri refinancovaní prepočítať, koľko môžete získať z bonusu oproti ušetreniu preplatenosti v novej banke.

Na aké tipy hypoték sa vzťahuje daňový bonus?

Daňový bonus na zaplatené úroky pre mladých sa vzťahuje na hypotekárny úver s účelom:

• kúpa bytu
• kúpa domu
• výstavba domu
• rekonštrukcia nehnuteľnosti

Ako prebieha schvaľovanie daňového bonusu

Daňový bonus nie je schvaľovaný bankou. Pokiaľ spĺňate podmienky pre získanie daňového bonusu na zaplatené úroky hypotéky pre mladých, banka vám vydá potvrdenie o zaplatení úrokov. Následne toto potvrdenie posuniete podľa pokynov svojej mzdárke alebo si ho uplatníte sami.

Ako sa vypočítava výška daňového bonusu?

Prvým krokom k uplatneniu daňového bonusu je získanie potvrdenia o výške zaplatených úrokov, ktoré vystavuje vaša banka. Daňový bonus si môžete uplatniť potom dvoma spôsobmi:

1. U zamestnávateľa

V tomto prípade potrebujete zamestnávateľovi predložiť potvrdenie o zaplatených úrokoch vystavené bankou. Výpočet za vás spraví mzdárka na vašom mzdárskom oddelení na základe potvrdenia vašej banky.

2. Sám podaním daňového priznania

V tomto prípade ste povinný k daňovému priznaniu priložiť kópiu potvrdenia vystaveného bankou ako prílohu k daňovému priznaniu. Tento spôsob využijete, ak ste podnikatelia alebo ľudia, ktorí si daňové priznanie podávajú sami.

Rozdiely medzi bankami

Dôležité je získať Potvrdenie o výške zaplatených úrokov, ktoré vystavuje vaša banka. Banka je vám povinná vydať toto potvrdenie v lehote do 30 kalendárnych dní.

Stavebné sporenie ako alternatíva

Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí aspoň 6 rokov, pričom po splnení podmienok Vám štát poskytne štátnu prémiu.

Štátna prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov, plynúci zo štátneho rozpočtu SR. Vypláca sa každoročne stavebnému sporiteľovi na jednu zmluvu o stavebnom sporení po splnení zákonom stanovených podmienok, resp. ak sporiteľ nedodží stanovené podmienky, nárok na štátnu prémiu mu zaniká.

Jednou z podmienok je, že mesačný príjem sporiteľa nesmie byť vyšší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. Ak chce stavebný sporiteľ v roku získať štátnu prémiu v plnej výške, musí v danom roku vložiť finančné prostriedky.

Mladomanželský úver

Ide o úver, na získanie ktorého prvou podmienkou je uzavretie manželstva, pričom obaja manželia na úverovej zmluve budú vystupovať ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o štátnu podporu mladomanželského úveru prostredníctvom banky, v ktorej si plánujú čerpať úver.

Samotná podpora pre mladomanželov predstavuje štátny príspevok - percentuálnu výšku, o ktorú štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve.

Zrušenie zákona o pomoci pri splácaní úveru na bývanie

S účinnosťou od určitého dátumu bol zrušený zákon o pomoci pri splácaní úveru na bývanie. Novela zákona o úveroch na bývanie zároveň upravila presun poskytovania pomoci pri splácaní úverov na bývanie zo štátu na bankový sektor. Klientom bánk, ktorí mali nárok na príspevok poskytovaný úradom práce, sociálnych vecí a rodiny a naďalej spĺňajú podmienky v zmysle zákona o úveroch na bývanie, bude banka poskytovať hypotekárnu pomoc automaticky (bez podania žiadosti), a to aj spätne za obdobie od nadobudnutia účinnosti novely.

Tipy a odporúčania k hypotéke pre mladých

• Overte si, či máte nárok na hypotéku pre mladých: Skontrolujte si podmienky na získanie daňového bonusu pre mladých. V prípade, že ste žiadatelia dvaja, presuňte sa na našu sekciu o špecifikách hypotéky pre mladých pri dvoch žiadateľoch.
• Prejdite si základné podmienky: Stále treba myslieť na to, že hypotéku vám musia najprv v banke schváliť. Overte si základné podmienky na získanie hypotéky pre mladých a vypočítajte si vašu maximálnu výšku hypotéky.
• Nezabudnite si uplatňovať daňový bonus: Ak sa vám podarí získať hypotéku s daňovým bonusom pre mladých, nezabudnite si ho aj uplatňovať. Viete tak získať späť značnú sumu na úrokoch.
• Obráťte sa na odborníkov: Vašou najlepšou možnosťou je obrátiť sa na odborníkov. Nepomôžu vám len pri získaní hypotéky s daňovým bonusom pre mladých ale budú vám pomáhať aj s jeho každoročným uplatnením.

tags: #pozicka #na #byvanie #pre #mladych #podmienky