Sprostredkovateľská zmluva v Obchodnom zákonníku: Komplexný pohľad

V slovenskom právnom poriadku, v ktorom koexistujú Občiansky zákonník (OZ) a Obchodný zákonník (OBZ), často dochádza k situáciám, keď je určitá zmluva upravená duplicitne v oboch zákonníkoch. To vedie k otázke, podľa ktorého zákonníka by sa mala zmluva uzatvoriť. Táto dilema sa nevyhla ani sprostredkovateľskej zmluve.

Duplicitná úprava sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 774 - § 777) a aj v Obchodnom zákonníku ako zmluva o sprostredkovaní. V Občianskom zákonníku nesie zmluvný typ označenie "sprostredkovateľská zmluva" a v Obchodnom zákonníku "zmluva o sprostredkovaní." Zmluvné strany sa však v obidvoch zmluvných typoch označujú identicky ako sprostredkovateľ a záujemca. Právna úprava sledovaného zmluvného typu je v civilnom kódexe veľmi strohá, keďže má len štyri ustanovenia. Ustanovenie § 262 ods. 1 OBZ umožňuje, aby zmluvný vzťah bol podriadený režimu OBZ aj v prípadoch, keď právny vzťah zmluvných strán nespadá pod ustanovenie § 261 OBZ, teda zmluvy medzi nepodnikateľmi.

Sprostredkovanie nehnuteľností a postavenie spotrebiteľa

Pri sprostredkovaní prevodu nehnuteľností vo väčšine prípadov ako sprostredkovateľ vystupuje realitná kancelária alebo podnikateľ oprávnený vykonávať takúto činnosť. Druhou zmluvnou stranou (na strane záujemcu) je najčastejšie fyzická osoba, ktorá má v tomto právnom vzťahu postavenie spotrebiteľa.

Ochrana spotrebiteľa a voľba Obchodného zákonníka

K tejto problematike si dovoľujem poukázať na rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 6Co/705/2014, v ktorom sa súd argumentačne oprel o české súdne rozhodnutia: „ …súd poukázal na to, že v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 23Cdo/2589/2010 po posúdení dopadu Občianskeho či Obchodného zákonníka, ktorých ustanovenia upravujúce zmluvu o sprostredkovaní sú v českom i slovenskom právnom poriadku totožné, v danom prípade voľba Obchodného zákonníka pre úpravu zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej s fyzickou osobou smeruje k zhoršeniu právneho postavenia účastníka zmluvy, ktorý nie je podnikateľom. Voľba Obchodného zákonníka podľa § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka je teda neplatná a sprostredkovateľská zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom.“ Z tohto rozhodnutia vyplýva, že fyzická osoba nemôže s podnikateľom (realitnou kanceláriou) uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu v režime OBZ.

Rozdiely v právnej úprave OZ a OBZ

Právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy podľa OZ a OBZ sa výrazne líši už pri samotnej definícii podstatných náležitostí sprostredkovateľskej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Bytový Podnik Košice: Príležitosti pre ZŤP

Povinnosti sprostredkovateľa

Podľa ustanovenia § 774 OZ sa sprostredkovateľ zaväzuje pre záujemcu obstarať za odmenu uzatvorenie zmluvy. Podľa ustanovenia § 642 OBZ sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať pre záujemcu príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu s treťou osobou. Rozdiel pri vymedzení základnej povinnosti sprostredkovateľa v sprostredkovateľskej zmluve je výrazný už na prvý pohľad. Podľa OZ sprostredkovateľ splní svoju povinnosť až uzatvorením zmluvy medzi záujemcom a treťou osobou, v zmysle OBZ sprostredkovateľ splní svoju zmluvnú povinnosť už aj sprostredkovaním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou (bez ohľadu na to, či k uzatvoreniu zmluvy dôjde alebo nie). Práve takáto úprava môže viacerých podnikateľov (maklérov) lákať k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy podľa OBZ, aby už samotným obstaraním príležitosti na uzatvorenie zmluvy s treťou osobou bola ich povinnosť zo sprostredkovateľskej zmluvy splnená. Takto vymedzená povinnosť sprostredkovateľa podľa OZ alebo OBZ má následne výrazný vplyv aj na splatnosť odmeny za sprostredkovanie uzatvorenia (príležitosti na uzatvorenie) zmluvy.

Odmena za sprostredkovanie

Druhou podstatnou náležitosťou sprostredkovateľskej zmluvy je práve záväzok záujemcu zaplatiť odmenu za sprostredkovanie uzatvorenia zmluvy. Takáto odmena je v OZ označená pojmom „odmena“, pričom v OBZ je označená pojmom „provízia“. Práve tento pojem sa v praxi najčastejšie používa, aj keď sa sprostredkovateľská zmluva uzatvára podľa OZ.

Forma sprostredkovateľskej zmluvy

Vychádzajúc zo základných zásad súkromného práva, a to zásady zmluvnej voľnosti a zásady neformálnosti, je možné konštatovať, kým zákon nevyžaduje uzatvorenie akejkoľvek zmluvy v písomnej forme, je možné ju uzatvoriť aj ústne. To sa vzťahuje aj na sprostredkovateľskú zmluvu. OZ ani OBZ neupravuje, že by musela byť sprostredkovateľská zmluva uzatvorená písomne, inak je neplatná.

Spotrebiteľské vzťahy a písomná forma

V tomto smere je potrebné upozorniť na spotrebiteľské právne vzťahy, ktoré sa aj v tomto ohľade riadia osobitnou právnou úpravou. Vychádzajúc zo zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho je potrebné uviesť, že sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené so spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov maklérov musia byť uzatvorené v písomnej forme.

Informačná povinnosť zmluvných strán

Okrem vyššie uvedených základných povinností zmluvných strán (povinnosti sprostredkovať uzatvorenie zmluvy a povinnosť zaplatiť odmenu za sprostredkovanie) upravuje ustanovenie § 777 OZ vzájomnú informačnú povinnosť zmluvných strán. Zmluvné strany sú si navzájom povinné oznamovať všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzatvoriť sprostredkúvanú zmluvu. Obsahovo totožnú povinnosť upravuje aj ustanovenia § 643 OBZ, aj keď je samotné ustanovenie naformulované odlišne. Cieľom tohto ustanovenia je upraviť povinnosť zmluvných strán navzájom si poskytnúť všetky potrebné informácie, aby došlo k uzatvoreniu zmluvy podľa predstáv záujemcu. Tzn. záujemca je povinný informovať sprostredkovateľa o skutočnostiach podstatných pre uzatvorenie zmluvy.

Prečítajte si tiež: Práca v Štúrove pre opatrovateľov

Konanie sprostredkovateľa za záujemcu

Druhá veta ustanovenia § 777 OZ upravuje osobitný režim konania sprostredkovateľa za záujemcu. Podľa tohto ustanovenia je sprostredkovateľ oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom. V rámci sprostredkovanie prevodu nehnuteľnosti môže ísť najmä o prípady prevzatia zálohy na kúpnu cenu nehnuteľnosti od tretej osoby alebo podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností namiesto zmluvných strán kúpnej zmluvy.

Ďalšie práva a povinnosti v OBZ

OZ už neobsahuje žiadne ďalšie ustanovenie týkajúce sa zákonnej úpravy sprostredkovateľskej zmluvy. V zmysle zásady zmluvnej slobody to však neznamená, že si zmluvné strany nemôžu nad rámec zákona upraviť ďalšie práva a povinnosti vyplývajúce zo sprostredkovateľskej zmluvy. Naproti tomu OBZ upravuje ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré nie je možné ponechať bez povšimnutia.

Uschovanie dokladov

Nad rámec úpravy obsiahnutej v OZ upravuje OBZ povinnosť sprostredkovateľa uschovať doklady pre potreby záujemcu. Pôjde najmä o doklady, ktoré sprostredkovateľ nadobudol v súvislosti so sprostredkovaním uzatvorenia zmluvy záujemcovi. Zákon zároveň upravuje aj lehotu, počas ktorej trvá táto povinnosť sprostredkovateľa. Lehota nie je určená pevne, ale je uvedená odkazom na dobu, po ktorú môžu mať tieto doklady význam pre ochranu záujmov záujemcu. Vo všeobecnosti je možné uviesť, že by malo ísť aspoň o lehotu v trvaní premlčacej doby.

Ručenie a dôveryhodnosť tretích osôb

Významným ustanovením pre ochranu záujmov sprostredkovateľa aj záujemcu je ustanovenie § 696 OBZ. Podľa tohto ustanovenia na jednej strane sprostredkovateľ neručí za záväzky tretích osôb, s ktorými sprostredkoval uzatvorenie zmluvy. Na druhej strane však nemôže sprostredkovateľ záujemcovi navrhnúť uzatvorenie zmluvy s osobou, o ktorej vie alebo musí vedieť, že je dôvodná pochybnosť, že splní riadne a včas svoje záväzky zo sprostredkovanej zmluvy. Podľa ods. 2 tohto paragrafu je sprostredkovateľ povinný záujemcovi oznámiť údaje potrebné na posúdenie dôveryhodnosti osoby, s ktorou sprostredkovateľ navrhuje uzatvoriť zmluvu. Pri právnických osobách je možné z rôznych verejných registrov zistiť, či si konkrétna právnická osoba plní aspoň svoje zákonné povinnosti (zoznam dlžníkov Sociálnej poisťovne, zdravotných poisťovní…). Pri fyzických osobách však žiadne takéto registre nie sú vedené a vopred nie je možné posúdiť solventnosť a dôveryhodnosť osoby. Tak ako je uvedené vyššie, aj keď OZ podobné ustanovenie neobsahuje, nevylučuje to, aby si zmluvné strany v sprostredkovateľskej zmluve takéto ustanovenie dohodli.

Zánik zmluvy

Zákonná úprava sprostredkovateľskej zmluvy v OBZ upravuje aj spôsoby zániku zmluvy. Podľa tohto ustanovenia sprostredkovateľská zmluva zanikne, ak nie je sprostredkovávaná zmluva uzatvorená v čase určenom zmluvou. V prípade, ak bola sprostredkovateľská zmluva uzatvorená na dobu neurčitú, môže ktorákoľvek zmluvná strana oznámiť druhej zmluvnej strane, že chce ukončiť sprostredkovateľskú zmluvu. V zmysle tohto ustanovenia dochádza k zániku sprostredkovateľskej zmluvy už samotným oznámením jeho ukončenia druhej zmluvnej strane. Vzhľadom na častokrát zložité zmluvné vzťahy vznikajúce zo sprostredkovateľských zmlúv je vhodné, aby pre prípad takto ukončenej zmluvy bola dohodnutá výpovedná lehota.

Prečítajte si tiež: Podmienky práce na dohodu

Zákon o ochrane spotrebiteľa a sprostredkovateľská zmluva

V oblasti sprostredkovania realít je jedným z najvýznamnejších právnych predpisov, ktoré majú vplyv na uzatváranie zmlúv medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o sprostredkovanie kúpy, predaja, nájmu či podnájmu nehnuteľnosti zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho v aktuálne účinnom znení (ďalej len „Zákon č. 102/2014 Z. z.“).

Vymedzenie pojmov

Pred ďalším výkladom je potrebné najskôr vymedziť základné pojmy ako sú spotrebiteľ a dodávateľ (resp. predávajúci). Dodávateľom je podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Keďže predmetom činnosti realitných kancelárií je sprostredkovanie v oblasti predaja, kúpy, nájmu či podnájmu, realitná kancelária koná pri uzatváraní a plnení sprostredkovateľskej zmluvy v rámci predmetu svojej obchodnej a podnikateľskej činnosti. Realitná kancelária teda spĺňa všetky uvedené zákonné znaky a v rámci spotrebiteľského práva je dodávateľom. Spotrebiteľom je podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti. Z uvedenej definície možno vyvodiť, že spotrebiteľom bude takmer výlučne vždy fyzická osoba - nepodnikateľ. Fyzická osoba - podnikateľ (napr. živnostník) bude v právnom vzťahu s realitnou kanceláriou spotrebiteľom len vtedy, ak sprostredkovateľská zmluva nebude súvisieť s jeho podnikateľskou činnosťou. Tretím dôležitým pojmom ktorý je potrebné vymedziť na účely Zákona č. 102/2014 Z. z. je zmluva uzavretá mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. Zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov predávajúceho sa podľa § 2 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. rozumie zmluva, ktorá a) je uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho (teda napr. v byte spotrebiteľa) alebo b) na ktorej uzavretie dal spotrebiteľ návrh v priestoroch predávajúceho alebo prostredníctvom prostriedkov diaľkovej komunikácie bezprostredne potom, ako bol osobne a individuálne oslovený na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho, za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa. Z uvedenej definície zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov sprostredkovateľa vyplýva, že zo zmlúv v oblasti realitnej činnosti pôjde o takmer všetky sprostredkovateľské zmluvy, keďže tieto zmluvy sú spravidla uzatvárané výlučne mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie (prevádzkovým priestorom je napríklad sídlo realitnej kancelárie a pod.). Sprostredkovateľské zmluvy sú však najčastejšie uzatvárané mimo týchto priestorov - napr. priamo v nehnuteľnosti, ktorú má realitná kancelária sprostredkúvať.

Písomná forma a sankcie

Všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi realitnou kanceláriou a záujemcom - spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie musia byť uzatvárane podľa § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. písomne. Uvedená povinnosť je výslovne ustanovená v § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z., podľa ktorého „Zmluva uzavretá mimo prevádzkových priestorov predávajúceho alebo zmluva uzavretá na diaľku musí byť uzatvorená v písomnej forme; predávajúci je povinný poskytnúť spotrebiteľovi jedno vyhotovenie zmluvy na listinnom papieri alebo, ak s tým spotrebiteľ súhlasí, na inom trvanlivom nosiči.“. Okrem toho je predávajúci (realitná kancelária) povinný v zmluve uviesť aj potvrdenie o výslovnom súhlase spotrebiteľa a vyhlásení podľa § 4 ods. 6 písm. b) alebo ods. 8 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. V prípade ak by sprostredkovateľ porušil vyššie uvedenú povinnosť, dopustil by sa podľa § 15 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. správneho deliktu, za ktorý orgán dohľadu uloží sprostredkovateľovi pokutu od 300 € do 16.500 €. Z gramatického výkladu predmetných ustanovení pritom súčasne jednoznačne vyplýva, že orgán, ktorý vykonáva dohľad nad dodržiavaním Zákona č. 102/2014 Z. z. (Slovenská obchodná inšpekcia) je pri ukladaní pokuty povinný prihliadať na závažnosť, spôsob, čas trvania a následky protiprávneho konania. Súčasne podľa § 15 ods. 4 Zákona č. 102/2014 Z. z. platí, že „Ak ide o správny delikt podľa odseku 1 písm. b), za ktorý bola v priebehu jedného roka opakovane uložená pokuta, horná hranica sadzby pokuty podľa odseku 2 sa zvyšuje na dvojnásobok.“. Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je poskytovanie sprostredkovateľských služieb. V prípade sprostredkovateľských zmlúv, na ktoré sa vzťahuje režim Zákona č. 102/2014 Z. z. má spotrebiteľ právo bez uvedenia dôvodu odstúpiť od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho alebo od zmluvy uzavretej na diaľku do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy. Toto oprávnenie spotrebiteľa vyplýva z § 7 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. podľa ktorého ak predávajúci včas a riadne poskytol spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm. h) Zákona č. 102/2014 Z. z., spotrebiteľ má právo odstúpiť od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho alebo od zmluvy uzavretej na diaľku aj bez uvedenia dôvodu do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy. Spotrebiteľ sa ale môže podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. so sprostredkovateľom v sprostredkovateľskej zmluve dohodnúť na tom, že sprostredkovateľ začne služby poskytovať ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy. Takéto vyhlásenie má obzvlášť pri realitnom sprostredkovaní veľký význam, pretože následkom takéhoto vyhlásenia spotrebiteľa je, že ak už v čase 14 dní odo dňa uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy služba úplne poskytnutá (napr. realitná kancelária už sprostredkovala uzatvorenie kúpnej zmluvy), spotrebiteľ už nemá právo odstúpiť od zmluvy. Odstúpením od zmluvy totiž zaniká nárok sprostredkovateľa na províziu. Ak by sa spotrebiteľ so sprostredkovateľom nedohodol na poskytovaní služieb ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy a sprostredkovateľ by službu úplne poskytol v lehote prvých 14 dní, spotrebiteľ by mohol napr. v posledný deň 14-dňovej lehoty od zmluvy odstúpiť a sprostredkovateľovi by nevznikol nárok na províziu napriek tomu, že si už splnil všetky záväzky, ktoré mu vyplývali zo sprostredkovateľskej zmluvy (teda už sprostredkoval uzavretie príslušnej kúpnej či inej dohodnutej zmluvy). Podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. platí, že „Ak spotrebiteľ udelil výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy podľa § 7 a predávajúci splnil informačnú povinnosť podľa § 3 ods. 1 písm. h), spotrebiteľ nemá právo na odstúpenie od zmluvy, ak sa poskytovanie služby začalo s výslovným súhlasom spotrebiteľa a služba bola úplne poskytnutá.“. V prípade ak by ale a) predávajúci neposkytol spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) alebo písm. i) Zákona č. 102/2014 Z. z. (teda informácie o podmienkach, lehote a postupe pri uplatňovaní práva na odstúpenie od zmluvy, ako aj formulár na odstúpenie od zmluvy) alebo b) spotrebiteľ neudelil predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z., lehota na odstúpenie od zmluvy sa predlžuje na 12 mesiacov a 14 dní. Bez sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme by ale sprostredkovateľ nevedel preukázať ani výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a ani vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený podľa § 4 ods. 6 písm. a) Zákona č. 102/2014 Z. z. Naviac, porušenie uvedenej povinnosti ustanovenej v § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. je podľa § 15 ods. 1 písm. a) Zákona č. 102/2014 Z. z. správnym deliktom, za ktorý môže Slovenská obchodná inšpekcia uložiť sprostredkovateľovi pokutu vo výške od 150 € do 1.500 €.

Podstatné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva predstavuje zmluvu, ktorou sa jedna strana (záujemca) zaväzuje zaplatiť druhej strane (sprostredkovateľovi) odmenu za to, že sprostredkovateľ vytvorí pre záujemcu príležitosť uzavrieť zmluvu (napr. kúpnu alebo nájomnú zmluvu). Predpokladom je, že tento požadovaný výsledok sa dosiahne pričinením (činnosťou) sprostredkovateľa.

Sprostredkovateľská zmluva musí podľa zákona vždy obsahovať nasledovné body:

• Označenie zmluvných strán - kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu). Pri opomenutí presného označenia zmluvných strán by bolo ťažké určiť, kto má povinnosť vykonávať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti záujemcu uzatvoriť zmluvu a kto má povinnosť zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu.
• Predmet zmluvy - je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
• Odmena - sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Je potrebné uviesť, že sprostredkovateľská zmluva nemusí mať nevyhnutne v písomnú formu. Na sprostredkovaní sa môžu záujemca a sprostredkovateľ dohodnúť aj ústne. Písomná forma však posilňuje právnu istotu, napr. v otázke výšky dojednanej odplaty (niekedy sa používa aj pojem provízia, prípadne odmena). Bez uzatvorenia písomnej formy sprostredkovateľskej zmluvy by mohol vzniknúť v budúcnosti spor o výške odplaty, kde jedna zmluvná strana by tvrdila, že sa dohodla nižšia, prípadne vyššia odplata.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre obe zmluvné strany nielen práva, ale aj povinnosti. Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Občiansky zákonník však obsah tejto činnosti konkrétnejšie nevymedzuje. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť. Podmienkou sprostredkovania je tiež to, aby sa dosiahol výsledok, ku ktorému sprostredkovanie smerovalo. Ak sa totižto nedostaví výsledok, nemožno hovoriť o sprostredkovaní.

Túto činnosť spravidla realizuje sprostredkovateľ osobne. Nič však nebráni tomu, aby túto činnosť vykonával aj prostredníctvom tretej osoby, a to bez súhlasu záujemcu. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť v zmluve, že sprostredkovateľ musí vyvíjať činnosť osobne a nie prostredníctvom tretej osoby.

Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške tak musia byť súčasne splnené dve podmienky a to, že:

• záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a
• túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

Z uvedeného je zrejmé, že sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil.

Príklad odmeny pre sprostredkovateľa

Lucia sa rozhodla odsťahovať za lepšou prácou a predať byt. S realitným maklérom uzatvorila sprostredkovateľskú zmluvu, kde sa dohodli na odmene 3 000 eur v prípade, že realitný maklér nájde kupujúceho, s ktorým Lucia uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť. Lucia napokon predala byt svojmu známemu, pričom realitný maklér sa nepričinil k tomu, že Lucia uzatvorila kúpnu zmluvu so svojim známym. Preto mu nepatrí dojednaná odplata 3 000 eur.

Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou. Toto právo má však len za predpokladu, že to medzi ním a záujemcom bolo výslovne dojednané v zmluve. Dohoda o náhrade nákladov by mala obsahovať aj to, či táto náhrada patrí sprostredkovateľovi aj v prípade, ak k samotnému obstaraniu sprostredkúvanej zmluvy nedôjde. V prípade absencie takejto dohody platí, že sprostredkovateľ má nárok na náhradu nákladov iba v prípade vzniku nároku na odmenu, t.j. ak došlo k uzatvoreniu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa.

Opätovne, ani tieto náklady zákon bližšie nešpecifikuje. Preto je vhodné, ak sa strany dohodnú na náhrade nákladov, aby aj špecifikovali tieto náklady. V zásade má sprostredkovateľ nárok na účelne a preukázateľné náklady vynaložené v súvislosti so sprostredkovaním. Spravidla ide o rôzne poplatky, cestovné, poštovné alebo telekomunikačné výdavky.

Príklad na náhradu nákladov sprostredkovateľovi

Lucia sa rozhodla odsťahovať a predať dom. S realitným maklérom uzatvorila sprostredkovateľskú zmluvu, kde sa dohodli, že sprostredkovateľ má nárok aj na náhradu nákladov. Pri výkone sprostredkovanej činnosti realitný maklér vynaložil náklady na cestu na stretnutie s klientom vo výške 30 eur. Lucia je tak povinná okrem dojednanej odmeny zaplatiť realitnému maklérovi aj náhradu nákladov vo výške 30 eur.

V neposlednom rade uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre strany oznamovaciu povinnosť. Sprostredkovateľ je povinný informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania. Najmä je povinný mu oznámiť tie, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).

Oznamovaciu povinnosť má aj záujemca, ktorý je povinný oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolnosti, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.

tags: #praca #na #sprostredkovatelska #zmluva #obchodny #zakonnik