DPH, znalecký posudok a daňové aspekty pri predaji nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý si vyžaduje pozornosť nielen z právneho, ale aj z daňového hľadiska. Článok sa zameriava na problematiku DPH, znaleckého posudku a ďalších daňových povinností, ktoré vznikajú pri predaji nehnuteľnosti na Slovensku. Cieľom je poskytnúť ucelený prehľad a praktické rady pre predávajúcich aj kupujúcich.

DPH pri predaji pozemku

Z hľadiska dane z pridanej hodnoty (DPH) je kľúčové rozlišovať medzi stavebným a nestavebným pozemkom. Predaj stavebného pozemku môže podliehať DPH, zatiaľ čo predaj nestavebného pozemku je od DPH oslobodený.

Stavebný pozemok

Zákon o DPH nedefinuje priamo pojem "pozemok", odkazuje na § 43h zákona č. 50/1976 Zb. Za stavebný pozemok sa považuje pozemok, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností ako "zastavané plochy a nádvoria", pretože spĺňa jednu z definícií stavebného pozemku - ide o pozemok zastavaný stavbou. Môže sa však stať, že pozemok je vedený v katastri ako „zastavané plochy a nádvoria“, ale v skutočnosti na ňom nič postavené nie je.

Príklad:Platiteľ DPH, spoločnosť FIRMA A, uzatvorila kúpnu zmluvu s platiteľom FIRMA B na predaj pozemku, ktorý je v katastri nehnuteľností evidovaný ako orná pôda. Obecné zastupiteľstvo však rozhodlo, že pozemok je zahrnutý do územného plánu obce na zastavanie. V tomto prípade je dodanie pozemku oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, pretože ide o nestavebný pozemok.

Oslobodenie od DPH pri predaji pozemku

Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je od dane oslobodené dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku.

Úprava odpočítanej dane pri investičnom majetku

Ak platiteľ DPH vykoná stavebné úpravy na nehnuteľnosti, pri ktorých si uplatnil odpočet DPH, a následne nehnuteľnosť predá s oslobodením od DPH, je povinný vrátiť odpočítanú DPH v pomernej výške do štátneho rozpočtu. Podľa § 54 zákona o DPH sa za samostatný investičný majetok považuje aj stavebná úprava, čo znamená, že plynie nová 20-ročná lehota na úpravu odpočítanej dane.

Prečítajte si tiež: Predaj nehnuteľnosti a daňové povinnosti

Príklad:Platiteľ DPH vlastní priemyselnú budovu 22 rokov. V roku 2020 vykonal na budove stavebné úpravy, pri ktorých si odpočítal DPH vo výške 10 000 eur. V roku 2021 budovu predal s oslobodením. Napriek tomu, že ide o "staršiu budovu", ktorú platiteľ vlastní viac ako 20 rokov, je povinný vrátiť odpočítanú DPH zo stavebných úprav v pomernej výške.

Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti môže priniesť významný finančný zisk, ale zároveň so sebou nesie aj daňové povinnosti. Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti sa platí vtedy, ak predajom vznikne zisk. Nie vždy však musíte daň zaplatiť. Dôležité je poznať podmienky, za ktorých je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane.

Oslobodenie od dane z príjmu

Zákon o dani z príjmov stanovuje niekoľko prípadov, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane:

1. Doba vlastníctva: Ak máte vo vlastníctve byt alebo dom minimálne 5 rokov, daň z predaja odvádzať nemusíte. Prvý deň nadobudnutia nehnuteľnosti začína plynúť dňom vkladu do katastra. Za začatie predaja sa považuje prijatie prvej platby, zálohy za nehnuteľnosť, alebo deň podpísania kúpnej zmluvy.
2. Vyradenie z obchodného majetku: Nemusíte odvádzať daň, ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je už minimálne 5 rokov vyradená z obchodného majetku.
3. Dedenie: Pri dedení od priameho potomka alebo predka (rodičia, starí rodičia, deti, vnuci) je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane. Pri dedení od iných osôb (brat, sestra, ujo, teta) je predaj oslobodený od dane až po 5 rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti.
4. Stavba: Ak je stavba zapísaná na katastri, platenie dane z predaja nehnuteľnosti nie je povinné po 5 rokoch odo dňa zápisu. Ak rozostavaná stavba nie je na katastri zapísaná, daň bude potrebné zaplatiť za každých okolností.

Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Ak nespĺňate podmienky na oslobodenie, zaplatíte daň z príjmu zo zisku. Zisk sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a obstarávacou cenou nehnuteľnosti, znížený o preukázateľné náklady (napr. rekonštrukcia, znalecký posudok, provízia realitnej kancelárie). Daň z príjmov pri predaji je stanovená na 19 % zo sumy rozdielu vzniknutých výdavkov a následnej hodnoty nehnuteľnosti napísanej na kúpnej zmluve. Okrem dane má predávajúci povinnosť zaplatiť odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 14 % zo sumy rozdielu.

Príklad:Tomáš kúpil byt v roku 2021 za 100 000 EUR. Byt bol v pôvodnom stave, a tak podstúpil kompletnú rekonštrukciu, ktorá ho vyšla 20 000 EUR. Predaj bytu sa uskutočnil v roku 2023 za 150 000 EUR. Tomáš zaplatil znalcovi za znalecký posudok 150 EUR a realitnej spoločnosti za sprostredkovanie služieb 2 000 EUR. Zisk z predaja sa vypočíta nasledovne: 150 000 EUR (predajná cena) - 100 000 EUR (obstarávacia cena) - 20 000 EUR (rekonštrukcia) - 150 EUR (znalecký posudok) - 2 000 EUR (provízia) = 27 850 EUR. Tomáš zaplatí daň z príjmu vo výške 19 % z 27 850 EUR a odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 14 % z 27 850 EUR.

Predaj na splátky

Podľa § 8 ods. 4 a § 9 ods. 4 zákona o dani z príjmov, pri predaji na splátky sa príjem zahŕňa do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prostriedky prijaté. Nie je dôležité, kedy došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy. Výdavky sa môžu uplatniť v danom zdaňovacom období až do výšky príjmov.

Príklad:Daňovník kúpil nehnuteľnosť 1.4.2016 za 120 000 eur. V roku 2020 sa rozhodol nehnuteľnosť predať a dňa 1.4.2020 uzatvoril zmluvu o budúcej zmluve s dohodnutou predajnou cenou 150 000 eur. Preddavok vo výške 120 000 eur mu kupujúci uhradil pri podpise zmluvy o budúcej zmluve dňa 1.4.2020, ostávajúcu časť vo výške 30 000 eur uhradil 2.4.2021 (t. j. po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti). K uzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo 2.4.2021. Momentom predaja na účely zákona o dani z príjmov je prijatie prvej platby na základe zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 1.4.2020. V súlade s § 9 ods. 1 písm. a) ZDP sa oslobodenie od dane nevzťahuje na príjem, ktorý plynie daňovníkovi na základe zmluvy o budúcom predaji uzatvorenej do piatich rokov od nadobudnutia, a to ani v prípade, ak k uzatvoreniu samotnej kúpnej zmluvy dôjde až po uplynutí tejto lehoty. Pri zdanení príjmu/preddavku v roku 2020 vo výške 120 000 eur si daňovník uplatní výdavok vo výške 120 000 eur. Druhá časť kúpnej ceny vo výške 30 000 eur bude predmetom zdanenia v roku 2021.

Zmluva o budúcej zmluve

Dôležité je, či na základe zmluvy o budúcej zmluve dôjde aj k zaplateniu preddavku. Ak áno, potom príjem z predaja nie je od dane oslobodený. Ak ale daňovníkovi nebude na základe zmluvy o budúcej zmluve uhradené žiadne finančné plnenie, príjem dosiahnutý na základe kúpnej zmluvy spĺňa podmienky oslobodenia od dane.

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

Príklad:Daňovník nadobudol nehnuteľnosť kúpou dňa 1.1.2016 za 80 000 eur. Dňa 30.júna 2020 uzatvoril s kupujúcim zmluvu o budúcej zmluve - teda pred uplynutím obdobia 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorou sa zaviazal uzatvoriť kúpno-predajnú zmluvu na deň 2.januára 2021. Ak daňovníkovi nebude na základe zmluvy o budúcej zmluve uhradené žiadne finančné plnenie, príjem dosiahnutý na základe kúpnej zmluvy zo dňa 2.1.2021 spĺňa podmienky oslobodenia od dane.

Technické zhodnotenie a jeho vplyv na daň

Technické zhodnotenie nehnuteľnosti má vplyv na daňové povinnosti pri jej predaji. Ak nájomca vykoná technické zhodnotenie na prenajatej nehnuteľnosti so súhlasom vlastníka a následne prenajímateľ toto zhodnotenie odkúpi, ide o príjem, ktorý je predmetom zdanenia.

Príklad:Nájomca má prenajatú nehnuteľnosť, ktorá je u prenajímateľa zaradená v 6. odpisovej skupine. Na nehnuteľnosti nájomca vykonal technické zhodnotenie so súhlasom vlastníka, ktoré po zaradení do užívania odpisoval v 6. odpisovej skupine. V roku 2021 ukončil nájom s tým, že prenajímateľ odkúpil technické zhodnotenie za 4 600 eur. Tento príjem je predmetom zdanenia.

Predaj nehnuteľnosti zahraničnou osobou

Predaj nehnuteľnosti umiestnenej na Slovensku zahraničnou osobou (napr. českou spoločnosťou) podlieha zdaneniu na Slovensku. Podľa článku 13 zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Slovenskou republikou a Českou republikou a § 16 ods. 1 písm. f) zákona o dani z príjmov, zisky, ktoré poberá rezident Českej republiky zo scudzenia nehnuteľného majetku umiestneného v Slovenskej republike, podliehajú zdaneniu v Slovenskej republike.

V takomto prípade sa zahraničná osoba musí registrovať na daň z príjmov prostredníctvom formuláru "Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien…" a podať daňové priznanie.

Znalecký posudok

Znalecký posudok zohráva dôležitú úlohu pri predaji nehnuteľnosti. Slúži na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti a môže ovplyvniť výšku dane z príjmu. Ak je predajná cena nehnuteľnosti nižšia ako cena stanovená znaleckým posudkom, je potrebné túto skutočnosť riadne zdokumentovať a odôvodniť.

Náklady na znalecký posudok a DPH

V prípade, ak platca dane predáva stavebný pozemok a v kúpnej zmluve je dohodnuté, že náklady za vyhotovenie znaleckého posudku znáša kupujúci, je potrebné fakturovať tieto náklady s DPH. Rovnako aj správne poplatky spojené s návrhom na vklad do katastra sa fakturujú s DPH.

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

Špecifické situácie a ich daňové dopady

Predaj nehnuteľnosti s prenájmom

Ak právnická osoba predá nehnuteľnosť, ktorú predtým prenajímala, a do ceny predaja sa započíta aj výška nájomného v minulom období, je potrebné posúdiť, ako táto skutočnosť ovplyvní základ dane. Ak sa cena nehnuteľnosti zníži o ročné nájomné a o sumu už vyplatenej opcie (ak existuje), je potrebné zistiť, či táto cena zodpovedá cene obvyklej (napr. na základe znaleckého posudku). Príjem z predaja nehnuteľnosti je predmetom zdanenia a môže ovplyvniť výšku preddavkov na daň z príjmu v nasledujúcom roku.

Finančná správa posudzuje takéto "mimoriadne" príjmy individuálne a pri žiadosti o stanovenie novej výšky preddavkov môže prihliadnuť na ich mimoriadnosť a nepravidelnosť.

Zrušenie kúpno-predajnej zmluvy

Ak sa spoločnosť dohodne na zrušení kúpno-predajnej zmluvy ohľadom predaja pozemku, pričom predaj a zápis v katastri nehnuteľností sa uskutočnil v minulom účtovnom období, je možné uvedený predaj účtovať na základe vystaveného dobropisu zo strany predávajúceho.

tags: #predaj #nehnuteľnosti #dph #a #znalecký #posudok