Daň z pridanej hodnoty pri predaji nehnuteľnosti, trhová cena a znalecký posudok

Predaj nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý zahŕňa viaceré aspekty, vrátane daňových povinností, určenia trhovej ceny a prípadného využitia znaleckého posudku. Tento článok sa zameriava na daň z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji nehnuteľnosti, problematiku trhovej ceny a úlohu znaleckého posudku v rôznych situáciách.

DPH pri predaji nehnuteľnosti

Oslobodenie od DPH a možnosti jeho zrušenia

Podľa § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len "zákon o DPH") je nájom nehnuteľností oslobodený od DPH. Avšak, platiteľ DPH sa môže rozhodnúť, že toto oslobodenie neuplatní a pri predaji nehnuteľnosti DPH uplatní. Ak je predaj nehnuteľnosti oslobodený od DPH po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie stavby, platiteľ - predajca sa môže rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od DPH a pri predaji nehnuteľnosti uplatní DPH.

Problémy s neodvedenou DPH a zodpovednosť kupujúceho

Ak predávajúci DPH neodvedie do štátneho rozpočtu, aj keď ju uplatnil pri predaji, vzniká otázka, aká je pozícia kupujúceho, ktorý o tejto skutočnosti nevie a má daňový doklad s vyčíslenou DPH. V takom prípade je potrebné určiť, kto je vinný a voči komu budú vyvodené prípadné sankcie.

Registrácia zahraničnej osoby pre DPH pri predaji nehnuteľnosti

Zahraničná osoba, ktorá nemá stálu prevádzkareň ani organizačnú zložku na Slovensku, ale predáva nehnuteľnosť na Slovensku, sa musí registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH, ak nespĺňa podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 zákona o DPH. Ak podmienky spĺňa, registrácia nie je potrebná a fakturácia sa vykonáva z českého IČ DPH čísla s oslobodením.

Prefakturovanie miestneho poplatku za komunálne odpady

V prípade, že prenajímateľ prefakturuje nájomníkom miestny poplatok za komunálne odpady, táto refakturácia by mala byť bez DPH, keďže nájom nehnuteľností je oslobodený od DPH.

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

Trhová cena nehnuteľnosti

Stanovenie trhovej ceny a znalecký posudok

Trhová cena nehnuteľnosti je kľúčová pri predaji, darovaní alebo inom prevode vlastníctva. Existuje niekoľko spôsobov, ako ju určiť, pričom jedným z nich je znalecký posudok. Znalecký posudok je úradný dokument, ktorý slúži na stanovenie všeobecnej hodnoty majetku.

Reprodukčná obstarávacia cena

V prípade darovania nehnuteľnosti obchodnej spoločnosti je potrebné zaradiť nehnuteľnosť do majetku v reprodukčnej obstarávacej cene. Reprodukčná obstarávacia cena sa zisťuje na základe znaleckého posudku alebo kvalifikovaného odhadu znalca. Je možné použiť aj starší znalecký posudok, ak je relevantný a aktuálny.

Vstupná cena budovy pre účely odpisovania

Ak fyzická osoba plánuje zaradiť prenajímanú budovu do obchodného majetku a uplatňovať si odpisy, je potrebné stanoviť správnu vstupnú cenu budovy. Ak bola budova obstaraná kúpou rozostavanej stavby a následne svojpomocne dostavaná, vstupná cena sa určuje na základe znaleckého posudku, ktorý stanoví reprodukčnú obstarávaciu cenu.

Vplyv technického zhodnotenia na predajnú cenu

Ak s. r. o. vlastní budovu s pozemkom a vykonala na nej technické zhodnotenie, ktoré ešte nezaradila do majetku, predajná cena by mala zohľadňovať aj toto technické zhodnotenie. Ak je predajná cena nižšia ako cena budovy s technickým zhodnotením, môže to mať vplyv na základ dane. Otázka DPH z technického zhodnotenia závisí od konkrétnych okolností a uplatnenia oslobodenia od DPH.

Znalecký posudok

Čo je znalecký posudok a kto ho môže vypracovať?

Znalecký posudok je dokument, ktorý vypracúva znalec zapísaný v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Znalec je odborník, ktorý má špecializované vedomosti a skúsenosti v danej oblasti. Znalecký posudok slúži na stanovenie hodnoty majetku, určenie príčin škody alebo iné odborné posúdenie.

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

Kedy je potrebný znalecký posudok?

Znalecký posudok sa vyžaduje v rôznych situáciách, napríklad pri:

• nepeňažnom vklade do podniku,
• predaji majetku medzi spoločníkom a spoločnosťou,
• predaji podniku alebo jeho časti,
• určení ušlého zisku,
• transformácii podniku.

Ako si vybrať znalca?

Pri výbere znalca je dôležité zamerať sa na jeho odbornosť a skúsenosti v danej oblasti. Znalci sú rozdelení do rôznych odborov a odvetví, preto je potrebné vybrať znalca, ktorý sa špecializuje na daný typ majetku alebo problém.

Cena znaleckého posudku

Cena znaleckého posudku závisí od rozsahu a zložitosti posudku. Základná hodinová sadzba znalca je určená vyhláškou, ale zvyčajne sa dohodne zmluvná odmena.

Podklady pre znalecký posudok

Pre vypracovanie kvalitného znaleckého posudku je potrebné dodať znalcovi všetky relevantné podklady, ako napríklad výpis z obchodného registra, účtovné výkazy, technickú dokumentáciu a iné.

Rôzne metódy ohodnocovania nehnuteľností

V závislosti od charakteru konkrétneho prípadu, za účelom ohodnotenia nehnuteľností aplikujeme jednu z viacerých prípustných metód: porovnávaciu metódu, metódu polohovej diferenciácie, výnosovú metódu, alebo kombinovanú metódu. Prípustné je i využitie viacerých metód súčasne.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

Oceňovanie reálnou hodnotou

IFRS definuje reálnu hodnotu ako cenu (bez transakčných nákladov), ktorá by bola prijatá v prípade predaja majetku, alebo zaplatená v prípade uhradenia záväzku v rámci riadnej transakcie medzi účastníkmi trhu v deň oceňovania. Pre účel stanovenia reálnej hodnoty oceňovaných nehnuteľností bol použitý porovnávací prístup vo forme indexovej porovnávacej metódy - metóda štandardnej jednotkovej trhovej ceny . Jedná sa o multikriteriálnu metódu nepriameho porovnania.

Predaj podniku

Zmluva o predaji podniku

Zmluva o predaji podniku je upravená v § 476 až § 488 Obchodného zákonníka. Predávajúci sa zaväzuje previesť na kupujúceho vlastnícke právo k veciam, iné práva a iné majetkové hodnoty, ktoré slúžia prevádzkovaniu podniku, a kupujúci sa zaväzuje prevziať záväzky predávajúceho súvisiace s podnikom a zaplatiť kúpnu cenu.

Účtovanie predaja podniku

Pri predaji podniku alebo jeho časti sa v účtovníctve predávajúceho účtuje predávaný majetok podniku alebo jeho časti na ťarchu účtu 588 - Ostatné mimoriadne náklady a záväzky v prospech účtu 688 - Ostatné mimoriadne výnosy. Predajná cena sa účtuje na ťarchu účtu 371 - Pohľadávky z predaja podniku v prospech účtu 688 - Ostatné mimoriadne výnosy.

Daňové aspekty predaja podniku

Postup pri vyčíslení základu dane z príjmov pri predaji a kúpe podniku alebo jeho časti je upravený v § 17a zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Likvidačná metóda

Likvidačná metóda sa aplikuje pri ukončení činnosti podniku, a to v dvoch prípadoch: likvidáciou alebo konkurzom. Cieľom je stanoviť likvidačnú hodnotu vysporiadaného majetku v prospech vlastníkov alebo veriteľov.

Zámenná zmluva

Zámenná zmluva je osobitný zmluvný typ, ktorým si zmluvné strany vymieňajú vec za vec. Na zámennú zmluvu sa podporne použijú ustanovenia zákona o kúpnej zmluve. Ak sa teda zámená zmluva riadi ustanoveniami o kúpnej zmluve, mal by byť vypracovaný znalecký posudok.

tags: #predaj #nehnuteľnosti #daň #z #pridanej #hodnoty