Daň z predaja pozemku nadobudnutého dedičstvom: Komplexný sprievodca

V praxi je bežnou súčasťou realitného kolobehu života aj nadobúdanie nehnuteľností dedením. Hoci daň z dedičstva bola v Slovenskej republike zrušená už v roku 2004, predaj zdedenej nehnuteľnosti podlieha špecifickým daňovým pravidlám, ktoré by mal každý predávajúci poznať. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní predaja pozemku nadobudnutého dedičstvom, vrátane podmienok oslobodenia od dane, výpočtu základu dane a praktických príkladov.

Zrušenie dane z dedičstva a daňové povinnosti pri predaji

Daňová reforma v roku 2004 zrušila daň z dedičstva, čo znamená, že dedičia nemajú daňovú povinnosť súvisiacu so samotným dedením nehnuteľnosti. Nemusia tento majetok uvádzať v daňovom priznaní a nie sú povinní platiť daň z príjmu súvisiacu so samotným dedením. Avšak, ak sa dedič rozhodne zdedenú nehnuteľnosť predať, vznikajú mu daňové povinnosti, ktoré je potrebné zohľadniť.

Oslobodenie od dane z príjmu pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov definuje podmienky, za ktorých je príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením oslobodený od dane. Tieto podmienky sa líšia v závislosti od toho, či ide o dedenie v priamom alebo nepriamom rade.

Dedenie v priamom rade

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok. Môžu to byť napríklad rodičia, deti, starí rodičia alebo vnuci. V tomto prípade je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak poručiteľ (pôvodný vlastník) vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov.

Dedenie v nepriamom rade

Ak ide o dedenie v nepriamom rade (napríklad po sestre, bratovi, ujovi), príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy dedič nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

Dátum nadobudnutia nehnuteľnosti

Pre určenie dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti je dôležité poznať presný deň, mesiac a rok nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti. Občiansky zákonník ustanovuje, že vlastníctvo k nehnuteľnosti sa pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie dátum vkladu do katastra nehnuteľností.

Príklad pre lepšie pochopenie

Stará mama zomrela v októbri 2024. Bývala v rodinnom dome a mala dvoch synov. Jej dedičmi sú jej syn a vnučka (plnoletá) po druhom synovi, ktorý zomrel v roku 1995. Ak stará mama bola vlastníkom domu ku dňu úmrtia viac ako 5 rokov, a následne po dedičskom konaní by dedičia chceli zdedenú nehnuteľnosť predať, potom príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov a ani dedičia nemusia podávať daňové priznanie. Pri dedičoch v priamom rade sa päťročná lehota počíta od chvíle, keď nehnuteľnosť nadobudla pôvodná majiteľka - stará mama, ktorá ju vlastnila viac ako 5 rokov, nie od chvíle, keď ju nadobudol medzititulár (otec vnučky).

Zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

Ak príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, vzniká dedičovi, ktorý je predávajúcim, povinnosť priznať príjem v daňovom priznaní za príslušné zdaňovacie obdobie. Výška dane je v takomto prípade 19 %.

Výpočet základu dane

Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmom z predaja a daňovými výdavkami. Do daňových výdavkov si predávajúci dedič môže zahrnúť položky uvedené v ustanovení § 8 ods. 5 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Daňové výdavky pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

V prípade nehnuteľností získaných dedením je daňovým výdavkom vstupná cena zdedenej nehnuteľnosti, pričom sa prihliada na ocenenie nehnuteľnosti notárom počas dedičského konania. Okrem toho je možné zahrnúť aj ďalšie preukázateľné náklady súvisiace s predajom, ako sú notárske poplatky, právne služby alebo náklady na rekonštrukciu.

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

Vzorový príklad

Zdedili ste pozemok, ktorého cena bola v dedičskom konaní stanovená na 50 000 eur a vy ste ho práve predali za 75 000 eur. Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a cenou stanovenou v dedičskom konaní, t. j. 75 000 eur - 50 000 eur = 25 000 eur. Daň z príjmu bude v tomto prípade 19 % z 25 000 eur, čo je 4 750 eur.

Praktické príklady z praxe

Otázka č. 1: V máji 2025 daňovník predal byt, ktorý zdedil v apríli 2022 po smrti starého otca (dedenie v priamom rade). Starý otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol byt kúpou v júni roku 2009. Keďže ide o dedenie v priamom rade a starý otec vlastnil byt viac ako 5 rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane a daňovník nemusí podávať daňové priznanie.

Otázka č. 2: Daňovník predal v júni 2025 pozemok, ktorý nadobudol v decembri roku 2023 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla pozemok kúpou v roku 2015. Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (sestry).

Otázka č. 3: Daňovník zdedil v decembri 2022 po mame nehnuteľnosť, ktorú nevlastnili dokopy viac ako 5 rokov (mama nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva v januári 2021 kúpou). V uvedenom prípade sa jedná o dedenie v priamom rade, to znamená, že na účely posúdenia podmienok oslobodenia sa doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka spočítava. Nakoľko od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (mamou) do predaja neuplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. Keďže daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením, ako daňový výdavok je možné uplatniť tzv.

Daňové priznanie a lehota na podanie

Ak príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti podlieha zdaneniu, daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B. Lehota na podanie daňového priznania je spravidla do 31. marca roku, ktorý nasleduje po roku, v ktorom daňovník obdržal finančné prostriedky z tohto predaja. Daňové priznanie je možné podať osobne na daňovom úrade alebo elektronicky.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

Zníženie základu dane a daňové výdavky

Základ dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti je možné znížiť o preukázateľné výdavky, ktoré daňovník vynaložil v súvislosti s nadobudnutím a predajom nehnuteľnosti. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

• Cena nehnuteľnosti stanovená v dedičskom konaní
• Notárske poplatky a poplatky za znalecké posudky
• Výdavky na rekonštrukciu a opravy nehnuteľnosti
• Provízia realitnej kancelárie
• Úroky z hypotekárneho úveru použitého na financovanie kúpy nehnuteľnosti

Príklad komplexného výpočtu dane

Pán Tomáš nadobudol dom dňa 01.05.2021, a to dedením po svojej matke. Matka nadobudla dom kúpou, a to dňa 02.02.2020. Pán Tomáš predal takto nadobudnutú nehnuteľnosť v roku 2024 za sumu 160 000 eur. Cena domu určená notárom v dedičskom konaní bola 120 000 eur. Pán Tomáš vynaložil na rekonštrukciu domu sumu 4 500 eur. Okrem príjmu z predaja nehnuteľnosti dosiahol aj príjem zo závislej činnosti sumu 2 700 eur.

Výpočet dane z príjmu:

1. Príjem z predaja nehnuteľnosti: 160 000 eur
2. Cena domu v dedičskom konaní: 120 000 eur
3. Výdavky na rekonštrukciu: 4 500 eur
4. Základ dane z predaja nehnuteľnosti: 160 000 - 120 000 - 4 500 = 35 500 eur
5. Príjem zo závislej činnosti: 2 700 eur
6. Celkový základ dane: 35 500 + 2 700 = 38 200 eur
7. Daň z príjmu (15 %): 38 200 * 0,15 = 5 730 eur

Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a nie je zahrnutá v obchodnom majetku, sa zahŕňa do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak. V zákone nie je ustanovená forma takejto dohody, takže môže byť aj ústna.

Príklad

V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do BSM v roku 2022 kúpou za 140 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali za 180 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2025. Ak sa manželia dohodnú, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka, potom manžel zahrnie do svojho daňového priznania len príjem zo závislej činnosti (ak nejaký má) a manželka zahrnie do svojho daňového priznania príjem z predaja bytu znížený o výdavky (kúpnu cenu bytu).

Zámena nehnuteľností

Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ak dochádza k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie.

Príklad

Daňovník A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudol kúpou za kúpnu cenu vo výške 100 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou za 200 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. Obidvaja sa na základe zámennej zmluvy dohodli, že si predmetné byty vymenia. Vzhľadom na to, že daňovník A za jednoizbový byt získa trojizbový byt, v predmetnej zmluve sa okrem toho dohodli, že daňovník A je povinný doplatiť daňovníkovi B v hotovosti 90 000 eur. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku tak, že cena jednoizbového bytu je 120 000 eur a cena trojizbového bytu predstavuje 220 000 eur. Nakoľko predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažný príjem získaný zámenou, v dôsledku zámeny získa teda daňovník A nepeňažný príjem 220 000 eur, čo je hodnota trojizbového bytu, ktorý získal zámenou. Daňovník B získal nepeňažný príjem 120 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 90 000 eur, čo je doplatok, ktorý na základe zámennej zmluvy zaplatil daňovník A, t.j. Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, za predpokladu, že tento príjem nie je oslobodený podľa § 9 zákona o dani z príjmov, sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dali na zámenu. Daňovník A si môže príjem získaný zámenou v sume 220 000 eur znížiť o výdavok v sume 100 000 eur (kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu).

tags: #predaj #pozemku #nadobudnuty #dedicstvom #dan