Zdaňovanie predaja nehnuteľnosti na Slovensku: Kompletný prehľad

S predajom nehnuteľnosti sa spájajú určité daňové povinnosti, ktorým sa ako predávajúci musíte venovať. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o zdaňovaní predaja nehnuteľnosti na Slovensku, vrátane dôležitých zákonov, výnimiek, výpočtov a praktických rád.

Daň z nehnuteľnosti vs. Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti

Je dôležité rozlišovať medzi dvoma typmi daní, ktoré sa môžu spájať s nehnuteľnosťami:

1. Daň z nehnuteľnosti: Táto daň je upravená zákonom č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Ide o miestnu daň, ktorú spravuje obec, na ktorej území sa nehnuteľnosť nachádza. Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti je povinný podať každý, u koho nastali zmeny oproti minulému roku, ktoré majú vplyv na vyrubenie dane (napr. kúpa, predaj, darovanie). Daňové priznanie sa podáva na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade, v katastri ktorého sa nachádza nehnuteľnosť, a to najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka od vzniku daňovej povinnosti.

2. Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti: Táto daň sa týka príjmu, ktorý dosiahnete predajom nehnuteľnosti. Právna úprava dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti sa nachádza v zákone č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli kúpou a od nadobudnutia do vlastníctva neuplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja sa považuje za zdaniteľný príjem, ktorý sa zaraďuje medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Tento článok sa zameriava primárne na daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Nevlastník a predaj nehnuteľnosti: Čo by ste mali vedieť

Kedy sa príjem z predaja nehnuteľnosti zdaňuje?

V zásade platí, že ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť a získa z toho príjem, ide o zdaniteľný príjem, pokiaľ nie je splnená niektorá z výnimiek na oslobodenie podľa § 9 zákona o dani z príjmov.

Typické príklady, kedy sa príjem zdaňuje:

• Predaj nehnuteľnosti v krátkom čase po kúpe (napr. po 2 rokoch).
• Predaj investičnej nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku predávajúceho.

Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?

Zákon o dani z príjmov definuje niekoľko situácií, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Najčastejšie sa uplatňuje tzv. 5-ročný časový test.

5-ročný časový test

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak medzi jej nadobudnutím a predajom uplynulo viac ako 5 rokov.

• Tento päťročný časový test sa počíta odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva, najčastejšie odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
• Ak predávajúci vlastní nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, daň z príjmu neplatí a ani nepodáva daňové priznanie z tohto príjmu, keďže ide o príjem oslobodený od dane.

Výnimka: Aj z tohto pravidla platí výnimka, a to ak bola nehnuteľnosť u predávajúceho zahrnutá v obchodnom majetku. Oslobodenie sa vtedy uplatní až po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

Ak predávajúci predáva nehnuteľnosť, ktorú zdedil, platia osobitné pravidlá:

Prečítajte si tiež: Ako zdaniť predaj nábytku a nehnuteľnosti?

• Dedenie v priamom rade (napr. po rodičoch, starých rodičoch) alebo po manželovi/manželke: Započítava sa do doby vlastníctva predávajúceho aj doba vlastníctva poručiteľa (osoby, po ktorej sa dedí). Ak teda napr. rodič vlastnil dom viac ako 5 rokov, dedič môže nehnuteľnosť predať bez dane hneď po nadobudnutí (nemusí čakať 5 rokov od zdedenia nehnuteľnosti na to, aby mal príjem z predaja oslobodený od dane).
• Dedenie v nepriamom rade (napr. po súrodencovi, strýkovi a pod.): Dedič pri predaji automaticky nie je oslobodený od dane ani v prípade, ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov. K oslobodeniu príjmu z predaja môže dôjsť až po tom, čo sám dedič splní 5 ročný časový test, t.j. po uplynutí 5 rokov odkedy nehnuteľnosť zdedil.

Dôležité: Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením nie je oslobodený od dane z príjmov, dedič si môže ako výdavok pri predaji uplatniť všeobecnú cenu nehnuteľnosti uvedenú v uznesení o dedičstve.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

V prípade darovania platí, že príjem obdarovaného z predaja je oslobodený od dane až po uplynutí štandardného 5-ročného časového testu, t.j. po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti darovaním.

Je však dôležité zistiť, ako dlho vlastnil nehnuteľnosť samotný darca, od ktorého ju nadobudol obdarovaný, keďže táto skutočnosť má zásadný vplyv na to, aké výdavky si môže obdarovaný uplatniť v prípade, ak by sa rozhodol nehnuteľnosť predať pred uplynutím časového testu.

• Ak darca v čase darovania už spĺňal podmienky na oslobodenie príjmu z prípadného predaja od dane z príjmu: Obdarovaný si môže ako daňovo uznateľný výdavok uplatniť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti ku dňu darovania, ktorá sa spravidla preukazuje znaleckým posudkom.
• Ak darca v čase darovania ešte nespĺňal podmienky na oslobodenie príjmu z prípadného predaja: Obdarovaný by pri predaji pred uplynutím časového testu mohol ako daňový výdavok uplatniť len nadobúdaciu cenu, ktorú na obstaranie nehnuteľnosti vynaložil v minulosti darca.

Ako vypočítať daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti?

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, je potrebné ho zdaniť. Základom dane (čiastkovým základom dane) je príjem znížený o daňové výdavky.

Príjem

Príjem predstavuje suma, za ktorú ste nehnuteľnosť predali (kúpna cena).

Prečítajte si tiež: Sprievodca daňou z predaja nehnuteľnosti

Výdavky

Predávajúci si môže znížiť základ dane o preukázateľné výdavky, ktoré s predajom súvisia. Medzi najčastejšie uznateľné výdavky patria:

• Kúpna cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol.
• Náklady na technické zhodnotenie, rekonštrukciu či opravu (napr. výmena okien, strechy).
• Správne a notárske poplatky.
• Znalecké posudky.
• Provízia realitnej kancelárie.
• Daň z prevodu nehnuteľnosti zaplatená v cudzine (ak ide o predaj s tzv. cudzím prvkom).
• Výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii.
• Uhradené úroky z úveru (hypotekárny, stavebný a iné), poplatky súvisiace s poskytnutým úverom a podobne.

Dôležité: Finančná správa SR odporúča tieto výdavky doložiť faktúrami, zmluvami alebo inými dokladmi.

Výpočet základu dane

Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmom a výdavkami:

Základ dane = Príjem z predaja - Výdavky

Sadzba dane

Na Slovensku platia dve sadzby dane z príjmu fyzických osôb:

• 19 %: pre základ dane do výšky 41 445,46 eur.
• 25 %: pre tú časť základu dane, ktorá presiahne sumu 41 445,46 eur.

Zdravotné odvody

Okrem dane z príjmu je potrebné zaplatiť aj zdravotné odvody vo výške 14 % zo základu dane (resp. zo zisku).

Kedy a ako podať daňové priznanie?

Daňové priznanie je potrebné podať v prípade, že:

• Predávajúci dosiahol zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený.
• Zároveň celkové zdaniteľné príjmy presiahli sumu 2 876,90 eur za rok.

Termín na podanie daňového priznania typu B (pre príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností) je do 31. marca nasledujúceho roka (s možnosťou požiadať o odklad o tri mesiace).

Ak je príjem oslobodený podľa § 9 zákona o dani z príjmov, daňové priznanie sa nepodáva vôbec.

Dôležité: Aj v prípade, ak by daňovo uznateľné výdavky na nadobudnutie príjmu prevyšovali alebo sa rovnali príjmu z predaja nehnuteľnosti, predávajúci je povinný príjem z predaja nehnuteľnosti priznať v daňovom priznaní za príslušné obdobie, v ktorom zároveň uplatní všetky príslušné výdavky, ktoré znižujú jeho základ dane na nulu.

Praktické tipy na záver

• Po dobu aspoň 5 rokov si uschovávajte všetky doklady súvisiace s nadobudnutím a zhodnotením nehnuteľnosti - najmä nadobúdacie zmluvy, rozhodnutia z dedičského konania, zmluvy s realitnými kanceláriami, doklady súvisiace s opravami a rekonštrukciami nehnuteľnosti, znalecké posudky a pod.
• Overte si dátum nadobudnutia v liste vlastníctva, aby ste vedeli presne určiť, kedy plynie 5 rokov. Rozhodujúcim okamihom je nadobudnutie vlastníctva, nie uzatvorenie zmluvy. V prípade dedenia ide o okamih smrti poručiteľa, nie dátum vydania osvedčenia o dedičstve.
• Pri dedení či darovaní si zistite, ako dlho nehnuteľnosť vlastnil pôvodný vlastník - môže ísť o oslobodený príjem bez potreby daňového priznania, prípadne vám uznateľné výdavky môžu pokryť celý príjem a znížiť tak daňovú povinnosť na nulu.
• Nezabúdajte, že okrem dane z príjmu je potrebné zaplatiť aj daň z nehnuteľnosti. Po predaji nehnuteľnosti je potrebné podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti podľa zákona o miestnych daniach.

Príklady z praxe

Príklad 1:

Pani Jana nadobudla v roku 2020 byt za 100.000 EUR. V byte vykonala rozsiahlu rekonštrukciu v hodnote 15.000 EUR. V roku 2022 pani Jana tento byt predala v spolupráci s realitnou kanceláriou za 130.000 EUR. Provízia realitnej kancelárie bola vo výške 3.900 EUR.

Výpočet dane z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti:

130.000 - 100.000 - 15.000 - 3.900 = 11.100 EUR (zisk)

Pani Jana použije pre výpočet dane sadzbu 19%. Okrem toho zaplatí zdravotné odvody vo výške 14% zo zisku, t.j. 1.554 EUR.

Príklad 2:

Daňovník zdedil v decembri 2022 po mame nehnuteľnosť, ktorú nevlastnili dokopy viac ako 5 rokov (mama nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva v januári 2021 kúpou). Keďže ide o dedenie v priamom rade, doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka sa spočítava. Nakoľko od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (mamou) do predaja neuplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.

Príklad 3:

Daňovník zdedil v roku 2021 po ujovi chatu. Ujo ju vlastnil od roku 2007. Daňovník následne v roku 2025 túto nehnuteľnosť predal. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane? Áno, pretože ujo vlastnil chatu viac ako 5 rokov. Avšak, keďže ide o dedenie v nepriamom rade, daňovník musí splniť 5-ročný časový test od nadobudnutia dedičstva. Keďže chatu predal v roku 2025 (po 4 rokoch od dedičstva), príjem z predaja nebude oslobodený od dane.

tags: #predal #som #nehnutelnost #zdanenie