Predbežné opatrenie súdu a jeho vplyv na postup na katastri: Analýza a dôsledky

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou prevodu práv vyplývajúcich zo stavebného povolenia a jeho vplyvu na konanie na katastri nehnuteľností, pričom analyzuje rôzne aspekty tohto úkonu, od teoretických východísk až po praktické skúsenosti a komparatívne pohľady. Zameriava sa na prípady, keď stavebník prevádza svoje právo uskutočniť stavbu na inú osobu súkromnoprávnym úkonom, bez prevodu vlastníctva pozemku.

Prevod práv zo stavebného povolenia: Teoretické východiská

V teoretickej rovine je potrebné vychádzať zo skutočnosti, že stavebné povolenie je individuálnym správnym aktom. Verejnoprávne oprávnenia vyplývajúce z individuálnych správnych aktov sú v zásade neprevoditeľné, čo potvrdzuje aj rímskoprávny výrok "Ius publicum privatorum pactis mutari non potest." (Súkromnoprávnymi dohodami nemožno meniť právo verejné).

Napriek tomu, stavebné povolenie je správny akt in rem, čo znamená, že práva alebo povinnosti, ktoré z neho vyplývajú, sú "prenositeľné na inú osobu spolu s vecou, na ktorú sa vzťahujú." Táto "prenositeľnosť" si však vyžaduje konkrétne zákonné ustanovenie. Takéto ustanovenie nachádzame v § 70 stavebného zákona, podľa ktorého "Stavebné povolenie a rozhodnutie o predĺžení jeho platnosti sú záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania." Toto právne nástupníctvo sa však týka len právneho nástupníctva vo vzťahu k veci (napr. pri prevode vlastníctva k pozemku alebo rozostavenej stavbe), a nie súkromnoprávnej dohody o prevode práv.

Význam diskusie o prevoditeľnosti stavebného povolenia

Diskusia o prevoditeľnosti stavebného povolenia nie je len teoretickým cvičením. Stavebným povolením stavebný úrad zabezpečuje najmä ochranu verejných záujmov, predovšetkým zdravia ľudí a životného prostredia, dodržanie príslušných technických predpisov a iné podmienky, ktoré nezávisia od osoby stavebníka. Stavebný úrad v stavebnom konaní chráni aj dôležitý záujem, ktorý sa nachádza na hranici medzi verejným a súkromným právom, a to kontrolu práva stavebníka stavať na danom pozemku.

Ak sa práva zo stavebného povolenia prevedú súkromnoprávnym úkonom na inú osobu, verejná moc stráca možnosť kontrolovať ochranu tohto záujmu. Preto je otázka prevodu práv zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom dôležitá a relevantná.

Prečítajte si tiež: Podmienky predbežného opatrenia na Slovensku

Prax stavebných úradov

V praxi existujú dva typy postupov stavebných úradov. Prvý, a častejší, je pomerne priamočiary. Stavebné úrady považujú zmluvu o prevode práv stavebníka za právne nástupníctvo v zmysle § 70 stavebného zákona a na základe takejto zmluvy v spojení s oznámením stavebnému úradu považujú práva zo stavebného povolenia za prevedené. Táto interpretácia je však sporná, pretože práva zo stavebného povolenia by mali byť viazané na vec a prechádzať na inú osobu len spolu s právom k tejto veci.

Druhá možnosť je povolenie zmeny stavby podľa § 68 stavebného zákona. Stavebný úrad vydá nové rozhodnutie, ktorým zmení stavebné povolenie v časti o osobe stavebníka. Tento postup sa javí ako čistejší, než akceptovanie zmeny stavebníka súkromnoprávnym úkonom. Na druhej strane je otázne, či zmena stavebníka je zmenou stavby a do akej miery sa táto zmena dotýka práv, právom chránených záujmov alebo povinností účastníkov konania a záujmov chránených dotknutými orgánmi.

Komparatívny pohľad: Poľská úprava

Veľmi zaujímavá a inšpiratívna je poľská úprava. Čl. 40 poľského stavebného zákona rieši tento problém veľmi konkrétne a prakticky. Orgán, ktorý vydal stavebné povolenie, je povinný, so súhlasom strany, ktorej bolo povolenie vydané, preniesť toto povolenie na inú osobu, pokiaľ táto osoba spĺňa všetky podmienky ustanovené v tomto povolení a predloží dôkaz, že disponuje príslušným právom k nehnuteľnosti.

Táto úprava ideálnym spôsobom rieši uvedený problém. Chráni "záujem na oprávnenom využívaní pozemkov", zabezpečuje právnu istotu súkromných subjektov, ktoré vedia aké dokumenty sú potrebné, ukladá správnemu orgánu po predložení príslušných dokumentov povinnosť rozhodnutie vydať, jasne stanovuje účastníkov konania a nevyvoláva pochybnosti.

Úvahy de lege ferenda

Poľská úprava vhodným spôsobom vyvažuje legitímny záujem súkromných osôb na zmene stavebníka a záujem na kontrole oprávneného využívania pozemkov. Obdobná úprava by bola vhodná aj pre slovenské účely. Zákonodarca by mal upraviť konanie, v ktorom by stavebný úrad na návrh rozhodol o zmene stavebníka, pričom nový stavebník by bol povinný preukázať vlastníctvo alebo iné právo k pozemku v zmysle § 139 ods. 1 stavebného zákona.

Prečítajte si tiež: Zverenie do striedavej starostlivosti

Nové katastrálne lehoty a opravy chýb

Okrem problematiky prevodu stavebného povolenia je dôležité spomenúť aj zmeny v katastrálnom konaní, ktoré sa týkajú lehôt a opráv chýb. Zavedie sa osobitná lehota na výmaz záložného práva z doterajších 60 na päť pracovných dní, čo prispeje k rozvoju hypotekárneho trhu. Skráti sa aj lehota na vykonanie záznamu v prípade, že návrh bude podaný elektronicky prostredníctvom formulára, a to zo 60 na 30 dní.

Katastrálny odbor bude môcť odstrániť zápis duplicitného alebo viacnásobného vlastníctva, opraviť chybné údaje zapísané v katastri na základe rozhodnutia o schválení registra obnovenej evidencie pozemkov, ak sa chyba zistila po uplynutí lehoty piatich rokov od zápisu registra obnovenej evidencie pôdy do katastra, a opraviť chybný zápis do katastra, ak bol vykonaný, hoci neboli splnené podmienky na jeho vykonanie.

Zápis v katastri a rozhodovanie úradu

V pochybnostiach, či určitá nehnuteľnosť má byť evidovaná v katastri, bude rozhodovať Úrad geodézie, kartografie a katastra. Nová právna úprava tak odstráni nejednotné rozhodnutia okresných úradov pri rozhodovaní, či určitá nehnuteľnosť je alebo nie je predmetom evidencie v katastri.

Elektronické služby a sledovanie zmien

Zavádza sa nová elektronická služba - Sledovanie zmien v katastri nehnuteľností, ktorá umožní vlastníkom sledovať zmeny v katastri a predísť tak prípadným podvodným manipuláciám.

Prečítajte si tiež: Zverenie dieťaťa do výchovy: Ako na to?

tags: #predbežné #opatrenie #súd #zašle #na #kataster