Predbežný návrh na vklad: Komplexný sprievodca

Proces vkladania vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností predstavuje dôležitý krok pri nadobúdaní nehnuteľnosti. Avšak, táto procedúra môže byť komplexná a zahŕňa rôzne právne, technické a administratívne aspekty. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o predbežnom návrhu na vklad, ako aj o procese rozdelenia bytového domu na dva samostatné vchody so samostatnými súpisnými číslami, a to s ohľadom na slovenské právne predpisy.

Čo je návrh na vklad do katastra nehnuteľností?

Kúpou nehnuteľnosti sa osoba nestáva automaticky jej právoplatným vlastníkom. Aby sa tak stalo, je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh sa predkladá príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru. Ak návrh neobsahuje všetky zákonom stanovené náležitosti, alebo obsahuje chyby, úrad konanie zastaví, prípadne vyzve na odstránenie nedostatkov. Kataster nikdy nezačína konanie z vlastnej iniciatívy.

Náležitosti návrhu na vklad

Návrh na vklad musí obsahovať niekoľko zákonom stanovených náležitostí:

1. Označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. c) zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností.
2. Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku, alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.
3. Podľa katastrálneho zákona je povinnou prílohou k návrhu na vklad zmluva, na základe ktorej sa zapisuje právo k nehnuteľnosti.

Kataster musí rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní. Návrh na vklad do katastra v zákonnej lehote stojí 66 eur. Najnovšie vzory na návrh na vklad do katastra nájdete na oficiálnej webovej stránke ministerstva vnútra.

Forma podania návrhu

Návrh na vklad je možné podať:

Prečítajte si tiež: Fungovanie inštitúcií EÚ

• Písomne: Vyhotoví sa vo viacerých kópiách (počet závisí od počtu účastníkov) a osobne sa zanesie na kataster.
• Elektronicky: Vyžaduje sa kvalifikovaný elektronický podpis a elektronické podoby všetkých dokumentov. Elektronický návrh je rýchlejší a pohodlnejší.

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné vchody

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné (oddelené) vchody so samostatnými súpisnými číslami je komplexný proces zahŕňajúci právne, technické aj administratívne kroky.

1. Iniciácia a dohoda vlastníkov

Prvým krokom je zistiť vôľu vlastníkov bytov v dome. Iniciatíva môže vychádzať od vlastníkov bytov jedného vchodu (ak napríklad cítia potrebu osamostatnenia) alebo od správcu (ak identifikuje, že by to vyriešilo problémy v správe).

V praxi by mal byť zvolaný zhromaždenie vlastníkov celého bytového domu, na ktorom sa prediskutuje zámer rozdelenia domu na dva. Je nevyhnutné vysvetliť všetkým vlastníkom dôvody a dôsledky - že vzniknú dve samostatné budovy s vlastnými listami vlastníctva a správou. Na tomto zhromaždení by sa malo hlasovať o schválení zámeru.

Keďže ide o zásah do spoločných častí a práv, odporúča sa dosiahnuť jednomyseľný súhlas. Minimom zo zákona je dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov (ak hlasujú o zániku spoločných častí a zmene spoluvlastníckych podielov), avšak ak sa delí aj pozemok a menia vlastnícke podiely na ňom, v konečnom kroku sa zmluvne vyžaduje podpis všetkých (100 %). Preto už na začiatku získajte písomný súhlas všetkých vlastníkov, ak je to možné, aby neskôr kataster či súd nerozporovali platnosť rozdelenia. Je vhodné spísať dohodu o zámere alebo prehlásenie vlastníkov s potrebnými podpismi.

V rámci prípravnej fázy tiež preskúmajte dokumentáciu domu - projektové plány, kolaudačné rozhodnutie. Zistite, či dom nebol už pôvodne koncipovaný ako dva samostatné bloky (niekedy sa stáva, že dve sekcie domu mali už pri výstavbe oddelené povolenia). Ak by totiž už pri výstavbe boli vydané dve stavebné a kolaudačné rozhodnutia, znamenalo by to, že právne možno už ide o dve stavby - v tom prípade by získanie druhého súpisného čísla mohlo byť jednoduchšie (bolo by treba “iba” rozdeliť pozemok a formality).

Prečítajte si tiež: Postup pri vrátení návrhu na kúpeľnú starostlivosť

2. Príprava technických podkladov

Ak vlastníci zámer odsúhlasia, nasleduje technická fáza prípravy.

Projektová dokumentácia stavby

Autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier by mal vypracovať projekt stavebných úprav potrebných na fyzické oddelenie domu. Projekt posúdi, ako rozdeliť spoločné konštrukcie (napr. zazdienie či zamurovanie prechodov, vybudovanie dilatačnej škáry alebo protipožiarnej steny medzi vchodmi, úprava strechy ak je spoločná, oddelenie spoločných rozvodov, atď.). Cieľom je, aby výsledkom boli dve funkčne nezávislé budovy - každý vchod musí mať samostatný vstup, samostatné rozvody (voda, elektrina, kúrenie), merače médií, ideálne aj konštrukčne oddelené steny a strechu.

Často už pôvodná stavba má čiastočne oddelené rozvody po vchodoch (napr. každý vchod má vlastnú stúpačku, merače a kotolňu), avšak môžu existovať spoločné prvky (spoločná strecha, dilatačne spojené múry), ktoré treba riešiť. Projektant posúdi aj požiarnu bezpečnosť - oddelením musí vzniknúť požiarny múr medzi budovami.

Geometrický plán na rozdelenie pozemku a stavby

Geodet vyhotoví plán, ktorým rozdelení pôvodnú parcelu pod domom na dve samostatné parcely - každá pod jedným vchodom. Geodet pri vyhotovovaní plánu vychádza z projektovej dokumentácie, aby presne vymedzil hranicu delenia (zvyčajne povedie stredom dilatačnej škáry alebo spoločnej steny medzi vchodmi). Okrem rozdelenia pozemku môže geometrický plán vyznačiť aj polohu adresných bodov pre nové vstupy (tie slúžia pre evidenciu adries).

3. Stavebné konanie

S vypracovaným projektom podáte na stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie na stavebné úpravy, ktorými dôjde k rozdeleniu bytového domu. V prípade Bratislava-Staré Mesto sa žiadosť podáva na stavebnom oddelení miestneho úradu.

Prečítajte si tiež: Návrh zmien dôchodkového veku 1958

K žiadosti sa prikladá projekt, stanoviská dotknutých orgánov (vrátane vyjadrenia Krajského pamiatkového úradu, ak treba), súhlas vlastníkov (priložte zápisnicu zo schôdze alebo podpisy všetkých vlastníkov ako dôkaz súhlasu) a ďalšie náležitosti podľa stavebného zákona. Stavebný úrad posúdi, či navrhovaným úpravám vzniknú dve samostatné budovy spĺňajúce požiadavky bytových domov. Môže si vyžiadať doplnenia alebo úpravy projektu. Je možné, že stavebný úrad stanoví podmienky, napríklad vyhotovenie dodatočnej protipožiarnej steny, samostatného nosného dilatačného celku a pod., aby bolo delenie povolené. Po splnení podmienok úrad vydá stavebné povolenie.

Nasleduje realizácia schválených úprav (fyzické oddelenie). Po dokončení úprav (resp. ak fyzické úpravy neboli potrebné, tak po formálnom oddelení - napr. ak už stavby boli fakticky nezávislé) požiadate stavebný úrad o kolaudačné konanie na vzniknuté stavby. Stavebný úrad vykoná obhliadku a ak je všetko podľa projektu a predpisov, vydá kolaudačné rozhodnutie (resp. dva samostatné kolaudačné rozhodnutia - pre každý novovzniknutý bytový dom/vchod). Kolaudačné rozhodnutie právoplatne potvrdzuje, že daná časť je spôsobilá ako samostatná stavba užívania.

4. Pridelenie nového súpisného čísla

Po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačných rozhodnutí je potrebné požiadať Miestny úrad Staré Mesto o pridelenie súpisných (a orientačných) čísiel pre nové budovy. V praxi pôjde o to, že pôvodné súpisné číslo domu sa buď ponechá jednému vchodu a druhému sa pridelí nové číslo, alebo sa pôvodné súpisné číslo zruší a pridelia sa dve úplne nové (to závisí od rozhodnutia obce - často si jeden vchod ponecháva pôvodné číslo a druhý dostane nové číslo, najmä ak ide o číslovanie v rade).

MČ Staré Mesto má na tento účel formulár Žiadosť o zrušenie a určenie súpisného čísla - v nej sa uvedie, že pôvodná stavba sa rozdelila na dve a je potrebné priradiť nové identifikátory. K žiadosti sa prikladá kolaudačné rozhodnutie pre obe stavby, geometrický plán (ak ho obec vyžaduje na identifikáciu, prípadne adresný bod), prípadne súhlas vlastníkov alebo iné dokumenty, ak sú k dispozícii.

Mestská časť overí v teréne alebo z dokumentov, o aké stavby ide, a následne vydá rozhodnutie o určení súpisného čísla pre nový vchod (a eventuálne rozhodnutie o zmene/potvrdení čísla pre zvyšnú časť). V rozhodnutí bude uvedené nové súpisné číslo a orientačné číslo (orientačné čísla sa môžu zmeniť, ak pôvodne jeden vchod mal orientačné, teraz sa možno stanú samostatnými číslami - napr. ak dom mal č. 100 s vchodmi 100/A a 100/B, je možné, že nový stav bude súpisné č. 100 pre jeden vchod a nové súpisné č. 150 pre druhý vchod, a orientačné čísla už nebudú potrebné, alebo dostanú nové písmená). Obec zároveň aktualizuje svoju evidenciu adries.

5. Zápis zmien do katastra nehnuteľností

Keď už existuje kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo, je možné podať návrh na kataster na zápis nových budov a rozdeleného pozemku. Existujú dva spôsoby z hľadiska katastra: buď formou vkladu (ak sa menia vlastnícke práva - napr. rozdelenie pozemku si vyžaduje zmluvu) alebo záznamu (ak ide len o evidenčnú zmenu na základe verejnej listiny).

Rozdelenie pozemku

Obvykle prebehne na základe dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k pôvodnému pozemku. V nej sa vlastníci dohodnú, že pôvodný pozemok (ktorý všetci spoluvlastnili) sa delí na dve parcely a každú z nich budú spoluvlastniť len vlastníci bytov v príslušnom vchode. Táto dohoda musí byť písomná, ideálne vo forme notárskej zápisnice alebo aspoň s úradne overenými podpismi všetkých vlastníkov. V dohode sa uvedú nové parcelné čísla (podľa geometrického plánu) a kto bude novým vlastníkom ktorého pozemku (napr. vlastníci bytov v vchode A budú spoluvlastníkmi parcely č. X v podieloch podľa veľkosti ich bytov; vlastníci vchodu B budú spoluvlastniť parcelu č. Y v príslušných podieloch).

Rozdelenie domu (stavby)

Samotná stavba ako fyzický objekt sa eviduje v katastri cez súpisné číslo. Pôvodný záznam o stavbe (spojený s pôvodným súpisným číslom) bude zmenený alebo zrušený. Namiesto neho vzniknú dva záznamy - pre každú novú budovu. Kataster zapíše nové budovy záznamom na základe kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia obce o súpisných číslach. Tieto verejné listiny dokladujú existenciu novej stavby. Kataster tiež založí nové listy vlastníctva pre každý bytový dom. V nich bude uvedená príslušná parcela (podľa vyššie rozdeleného pozemku), súpisné číslo, a jednotky - byty a nebytové priestory.

Obmedzenie práva nakladať s nehnuteľnosťou a návrh na vklad

Jedným z oprávnení vlastníka veci je jeho právo s vecou nakladať. Toto oprávnenie však môže byť obmedzené, napríklad predbežným opatrením, resp. neodkladným opatrením, ktorým súd nariadil zákaz nakladať s vecou. V aplikačnej praxi nie sú výnimočné prípady, keď je práve predbežným opatrením, resp. neodkladným opatrením súdu zakázané vlastníkovi nehnuteľnosti, resp. osobe, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako vlastník nehnuteľností, nakladať s nehnuteľnosťou. Takéto opatrenie mohlo byť, resp. môže byť nariadené v období medzi uzatvorením zmluvy, ktorou sa nakladá s nehnuteľnosťou, a rozhodnutím okresného úradu, katastrálneho odboru o návrhu na vklad práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností a tiež môže byť nariadené ešte pred uzatvorením samotnej zmluvy.

Konkrétny postup okresného úradu v konaní o návrhu na vklad v prípade obmedzenia práva nakladať s nehnuteľnosťou závisí od právnej skutočnosti, z ktorej toto obmedzenie vyplýva. Právo nakladať s nehnuteľnosťou môže byť obmedzené zákonom alebo tiež rozhodnutím súdu, ktorým súd nariadil zákaz nakladania s nehnuteľnosťou v podobe niekdajšieho predbežného opatrenia, resp. neodkladného opatrenia.

Novelou katastrálneho zákona vykonanou zákonom č. 384/2008 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších prepisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov, ustanovil zákonodarca okresnému úradu povinnosť prerušiť konanie o návrhu na vklad, ak bolo účastníkovi konania o návrhu na vklad neodkladným opatrením alebo predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou.

Financovanie kúpy nehnuteľnosti: Hypotéka

Pri kúpe nehnuteľnosti sa často využíva hypotéka. Tu je stručný prehľad procesu vybavovania hypotéky a úlohy finančného sprostredkovateľa:

1. Vlastné zdroje: Určite si výšku vlastných zdrojov (peňazí), ktoré môžete použiť na kúpu nehnuteľnosti. Štandardne potrebujete 10% až 20% z vlastných zdrojov.
2. Kritériá bánk: Každá banka má vlastné kritériá k hypotéke - niektoré sú prísnejšie na výšku príjmu, iné majú špecifické podmienky na kúpu domov či výstavbu.
3. Predschválenie hypotéky: Z časového hľadiska je ideálne, ak na obhliadky chodíte až keď viete, či vám hypotéku schvália a v akej výške.
4. Rezervačná zmluva: Po podpise sa prevodom zaplatí rezervačný poplatok, ktorý je štandardne nevratný, ak vám hypotéku banka zamietne.
5. Žiadosť o hypotéku: Po rezervačnej zmluve nastupuje na rad požiadať o hypotéku v banke. Na to však banka potrebuje vedieť, akú nehnuteľnosť kupujete. Nehnuteľnosť dokladujete skrz znalecký posudok, ktorý vykoná súdny znalec. Zadanie žiadosti do banky trvá do 1 pracovného dňa, plus čas od kedy banka začne schvaľovať hypotéku.
6. Kataster a čerpanie: Vybavenie katastra - návrh na vklad záložného práva. Posledným krokom je čerpanie hypotéky, ktoré je možné, keď ako žiadateľ o úver splníte podmienky banky (to je vybavenie katastra, poistenie nehnuteľnosti a vinkulácie, občas pár krokov navyše).

Finančný sprostredkovateľ v hypotekárnom procese poskytuje klientom komplexné finančné poradenstvo so zameraním na strategické budovanie majetku.

tags: #predbezny #navrh #na #vklad #co #to