Predkupné právo, zmluva o budúcej zmluve: Všetko, čo potrebujete vedieť

Tento článok sa zaoberá predkupným právom a zmluvou o budúcej zmluve, dvoma dôležitými právnymi inštitútmi, ktoré sa často využívajú v realitnej praxi. Vysvetlíme si, čo tieto pojmy znamenajú, aké sú ich náležitosti a ako ich správne používať.

Čo je to predkupné právo?

Predkupné právo je právo určitej osoby (oprávneného) prednostne kúpiť určitú vec (najčastejšie nehnuteľnosť), ak ju vlastník (povinný) chce predať. Inými slovami, ak sa vlastník rozhodne predať nehnuteľnosť, na ktorej viazne predkupné právo, je povinný ju najprv ponúknuť oprávnenému za rovnakých podmienok, za akých by ju predal tretej osobe.

Ako vzniká predkupné právo?

Predkupné právo môže vzniknúť:

• Zákonom: V niektorých prípadoch vyplýva predkupné právo priamo zo zákona. Napríklad, spoluvlastníci majú zákonné predkupné právo k podielom ostatných spoluvlastníkov.
• Zmluvou: Predkupné právo môže byť zriadené aj na základe zmluvy medzi vlastníkom veci a oprávneným.

Zriadenie predkupného práva zmluvou

V praxi sa často stretávame so zriadením predkupného práva na základe dohody. V takomto prípade je potrebné uzavrieť písomnú zmluvu, ktorá musí obsahovať:

• Identifikáciu zmluvných strán: Presné údaje o vlastníkovi (povinnom) a oprávnenom z predkupného práva.
• Špecifikáciu veci, na ktorú sa predkupné právo vzťahuje: Podrobný popis nehnuteľnosti, napríklad podľa údajov z katastra nehnuteľností (katastrálne územie, parcelné číslo, druh pozemku, výmera, číslo listu vlastníctva).
• Dobu trvania predkupného práva: Predkupné právo môže byť zriadené na dobu určitú alebo neurčitú.
• Podmienky výkonu predkupného práva: Napríklad, za akú cenu musí byť nehnuteľnosť ponúknutá oprávnenému.

Príklad z kúpnej zmluvy s predkupným právom

"Zmluvné strany sa dohodli, že kupujúci ako povinný z predkupného práva zriaďuje predkupné právo v prospech predávajúceho ako oprávneného z predkupného práva na nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tejto zmluvy, a to na dobu určitú na desať (10) rokov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu predkupného práva k predmetu kúpy. Toto predkupné právo dojednávajú zmluvné strany ako vecné právo - in rem, ktoré pôsobí aj voči právnym nástupcom zmluvných strán. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak kupujúci bude chcieť predmet kúpy v budúcnosti predať alebo inak scudziť v dobe uvedenej v bode 1. tohto článku, bude povinný ponúknuť predmet kúpy osobe oprávnenej z predkupného práva za maximálne kúpnu cenu, za ktorú predmet kúpy nadobudol od oprávneného z predkupného práva, v prípade, ak bude prevod uskutočňovať v dobe do piatich (5) rokov od právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu predkupného práva k predmetu kúpy. Ponuka predaja alebo iného scudzenia musí byť písomná a musia v nej byť uvedené všetky podmienky, za ktorých má byť zmluva uzatvorená."

Prečítajte si tiež: Podmienky predkupného práva pri záložnom práve

Vecné právo verzus záväzkové právo

Dôležité je rozlišovať, či je predkupné právo zriadené ako vecné právo (pôsobí voči všetkým) alebo ako záväzkové právo (pôsobí len medzi zmluvnými stranami). Ak je predkupné právo zriadené ako vecné právo a je zapísané v katastri nehnuteľností, pôsobí aj voči prípadným budúcim vlastníkom nehnuteľnosti.

Postup pri predaji nehnuteľnosti s predkupným právom

1. Ponuka oprávnenému: Vlastník nehnuteľnosti (povinný) je povinný písomne ponúknuť nehnuteľnosť oprávnenému z predkupného práva. Ponuka musí obsahovať všetky podmienky predaja (najmä kúpnu cenu).
2. Lehota na vyjadrenie: Oprávnený má lehotu na vyjadrenie, či predkupné právo využije. Táto lehota je stanovená v zmluve alebo zákonom.
3. Akceptácia ponuky: Ak oprávnený v stanovenej lehote prijme ponuku, dôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy medzi vlastníkom a oprávneným.
4. Predaj tretej osobe: Ak oprávnený v stanovenej lehote ponuku odmietne alebo sa nevyjadrí, vlastník môže predať nehnuteľnosť tretej osobe za podmienok, ktoré neboli pre oprávneného výhodnejšie.

Zmluva o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve je dohoda, v ktorej sa zmluvné strany zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú určitú (riadnu) zmluvu. Táto zmluva sa často využíva v prípadoch, keď nie je možné alebo vhodné uzavrieť riadnu zmluvu ihneď.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať:

• Identifikáciu zmluvných strán.
• Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu: Jasné vyjadrenie, že zmluvné strany sa zaväzujú uzavrieť v budúcnosti určitú zmluvu (napr. kúpnu zmluvu).
• Určenie obsahu budúcej zmluvy: Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať aspoň podstatné náležitosti budúcej zmluvy (napr. pri kúpnej zmluve - predmet kúpy a kúpna cena).
• Lehotu, v ktorej má byť budúca zmluva uzavretá.
• Písomnú formu: Zmluva o budúcej zmluve musí byť písomná, inak je neplatná.

Príklad obsahu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

"Jej súčasťou by malo byť aj presné označenie a kúpna cena nehnuteľnosti, ktorú sa zmluvné strany dohodli predať/kúpiť. Je dôležité vedieť, že podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, pretože túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnene prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti."

Dôsledky nesplnenia zmluvy o budúcej zmluve

Ak jedna zo zmluvných strán odmietne uzavrieť budúcu zmluvu, druhá strana sa môže domáhať na súde, aby súd nahradil prejav vôle povinnej strany (t.j. súd rozhodne, že rozsudok nahrádza podpis strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať).

Prečítajte si tiež: Dražby na Slovensku

Kúpna zmluva na pozemok

Kúpna zmluva na pozemok je zmluva, ktorou sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu pozemok a previesť na neho vlastnícke právo a kupujúci sa zaväzuje pozemok prevziať a zaplatiť zaň dohodnutú kúpnu cenu.

Náležitosti kúpnej zmluvy na pozemok

• Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu (fyzická osoba) alebo názov, sídlo a IČO (právnická osoba).
• Označenie predmetu kúpy: Katastrálne územie, parcelné číslo, odlíšenie pozemku (register „C“ alebo „E“), druh pozemku a výmera pozemku.
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.

Ďalšie dojednania v kúpnej zmluve

• Lehota na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob jej zaplatenia.
• Lehota na odovzdanie predmetu kúpy.
• Okamih prevodu vlastníckeho práva: Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až vkladom do katastra nehnuteľností.
• Vyhlásenia predávajúceho: Že je oprávnený s pozemkom nakladať, že na pozemku neviaznu žiadne ťarchy a pod.
• Okamih prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
• Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy.

Prečítajte si tiež: Sprievodca predkupným právom

tags: #predkupné #právo #zmluva #o #budúcej #zmluve