Kúpna zmluva na nehnuteľnosť medzi podnikateľmi: komplexný sprievodca

Kúpna zmluva je základným právnym dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Uzatvára sa medzi predávajúcim a kupujúcim a upravuje ich vzájomné práva a povinnosti. Ak sú obidve strany podnikateľmi, platia určité špecifiká, ktoré je potrebné zohľadniť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť medzi podnikateľmi, vrátane jej náležitostí, daňových aspektov a osobitostí pri rôznych typoch nehnuteľností.

Úvod do kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 588 a nasl.). Špeciálnu právnu úpravu má kúpna zmluva na byt a nebytový priestor, ktorá sa riadi aj zákonom č. 182/1993 Z. z. Dôležité je zdôrazniť, že kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka.

Základné princípy

  • Písomná forma: Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí mať písomnú formu, inak je neplatná.
  • Sloboda vôle: Účastníci majú slobodu dohodnúť sa na obsahu zmluvy, avšak za dodržania zákonných podmienok.
  • Jasnosť a zrozumiteľnosť: Zmluva musí byť formulovaná jasne a zrozumiteľne, aby nevznikali pochybnosti o jej obsahu.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať určité povinné náležitosti, aby bola platná. Medzi ne patria:

  1. Označenie zmluvných strán:
    • Predávajúci: ALE, s. r. o., štatutárny orgán: Ing., zapísaná v obchodnom registri pri OS Bratislava I, odd. Sro, vl. č. r., miesto podnikania: Dlhá ul., zapísaný v ŽR pri Okresnom úrade v Žiline, č. r.
    • Kupujúci: Fyzická osoba - meno a priezvisko, r. č.
  2. Vymedzenie predmetu prevodu:
    • Presné označenie nehnuteľnosti podľa katastra nehnuteľností:
      • Katastrálne územie: Žilina, okres Žilina
      • Parc. č. 123 - zast. plochy o výmere 321 m2
      • Dom s. č. 1 postavený na parc. č. 123, všetko nehnuteľnosti zapísané na LV č.
  3. Kúpna cena:
    • Dohodnutá kúpna cena: 4 000 000 Sk
    • Cena budovy: 3 000 000 Sk
    • Cena pozemku: 1 000 000 Sk
  4. Záväzky zmluvných strán:
    • Záväzok predávajúceho odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu.
    • Záväzok kupujúceho prevziať nehnuteľnosť a zaplatiť kúpnu cenu.
  5. Ďalšie dojednania (odporúčané):
    • Spôsob a lehota zaplatenia kúpnej ceny.
    • Termín odovzdania nehnuteľnosti.
    • Stav meračov energií.
    • Prehlásenie predávajúceho, že s nehnuteľnosťou môže voľne nakladať a že na nej neviaznu žiadne ťarchy.

Špecifiká kúpnej zmluvy na byt

Ak je predmetom kúpy byt, zmluva musí obsahovať aj ďalšie údaje podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:

  • Popis bytu a jeho príslušenstva.
  • Vymedzenie polohy bytu v dome (číslo bytu, číslo vchodu).
  • Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu.
  • Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
  • Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.
  • Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
  • Zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku (ak o to kupujúci požiada).
  • Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
  • Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome

Proces prevodu vlastníctva

  1. Podpísanie kúpnej zmluvy: Po dohode o všetkých podmienkach zmluvné strany podpíšu kúpnu zmluvu.
  2. Overenie podpisov: Podpis predávajúceho musí byť úradne overený notárom alebo na matrike.
  3. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Kupujúci (alebo predávajúci) podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K návrhu sa prikladá kúpna zmluva v dvoch vyhotoveniach a ďalšie prílohy (napr. znalecký posudok).
  4. Konanie na katastrálnom úrade: Katastrálny úrad preskúma zmluvu a návrh na vklad a rozhodne o povolení vkladu. Lehota na rozhodnutie je 30 dní (pri urýchlenom konaní 15 dní).
  5. Vklad vlastníckeho práva: Ak katastrálny úrad povolí vklad, zapíše kupujúceho ako vlastníka nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Týmto sa proces prevodu vlastníctva končí.

Daňové aspekty kúpnej zmluvy

Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné zohľadniť aj daňové aspekty. Z pohľadu daní z príjmov ide u predávajúceho o príjem a u kupujúceho o výdavok. Odlišnosti sú pri zdanení fyzických a právnických osôb z pohľadu vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Daň z príjmov u fyzickej osoby

Príjem z predaja nehnuteľnosti u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Existujú však výnimky, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane:

  • Predaj bytu alebo domu: Ak mal vlastník v byte trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho predajom.
  • Predaj inej nehnuteľnosti: Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá aspoň päť rokov pred jej predajom.

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmom z predaja a výdavkami, ktoré súvisia s nadobudnutím a predajom nehnuteľnosti (napr. kúpna cena, náklady na rekonštrukciu, znalecký posudok, daň z prevodu nehnuteľností).

Príklad

Pán Zelený zdedil dom na parcele č. 123 a po dedičskom konaní ho odpredal za 4 000 000 Sk. Dom bol využívaný len na osobné účely. Základ dane sa vypočíta ako kúpna cena znížená o výdavky. Medzi výdavky patrí hodnota opráv 150 000 Sk, hodnota zavedenia plynového kúrenia 120 000 Sk a materiálu na maľovanie v sume 45 000 Sk. Výdavkom môže byť aj zaplatená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Daň z príjmov u právnickej osoby

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú príjmy (výnosy) z nakladania s majetkom, vrátane predaja nehnuteľnosti, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť. Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit celkom 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie. Ak sa z predaja dosiahol príjem nad uvedený limit, zdaní sa len suma nad uvedenú hranicu.

Príklad

Firma ALE, s. r. o., predala dom a pozemok na parcele č. 123 za 4 000 000 Sk. Daňovým výdavkom bude zostatková cena domu a obstarávacia cena pozemku.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Predávajúci, ktorý je platiteľom DPH, uskutoční zdaniteľné plnenie pri predaji nehnuteľnosti, ak ide o plnenie v rámci podnikania alebo v rámci činnosti, ktorá súvisí s podnikaním. Základom dane je dohodnutá kúpna cena bez dane.

Oslobodenie od DPH

Zákon o DPH pozná dva druhy oslobodenia:

  • Oslobodenie od dane bez možnosti odpočtu dane (napr. pri predaji pozemku).
  • Oslobodenie od dane s možnosťou odpočtu dane (napr. pri predaji stavby, ktorá bola významne zhodnotená).

Konkrétne podmienky oslobodenia vyplývajú z ustanovenia § 38 zákona o DPH.

Osobitné prípady

Kúpa garáže

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

Kúpa parkovacieho miesta

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Riadi sa ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka a musí byť vyhotovená v písomnej forme, inak je neplatná. Jej súčasťou by malo byť aj presné označenie a kúpna cena nehnuteľnosti, ktorú sa zmluvné strany dohodli predať/kúpiť.

Dôležité upozornenia

  • Znalecký posudok: Cena nehnuteľnosti môže byť stanovená znaleckým posudkom. V prípade sporu o cenu nehnuteľnosti súd môže určiť cenu na základe znaleckého posudku.
  • Právna pomoc: Pri uzatváraní kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sa odporúča vyhľadať právnu pomoc advokáta alebo notára, aby sa predišlo možným problémom v budúcnosti.
  • Katastrálny zákon: Je potrebné dodržiavať ustanovenia katastrálneho zákona a vykonávacej vyhlášky k nemu, aby bol vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností povolený.

tags: #zmluva #na #nakup #nehnutelnosti #medzi #podnikatelmi

Ďalšie články