Prenájom nehnuteľnosti: Povinnosti a dôležité aspekty

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavuje pre mnohých lákavú možnosť, ako zhodnotiť finančné prostriedky, zabezpečiť si pasívny príjem alebo si pomôcť so splácaním hypotéky. Či už ste byt zdedili alebo ho jednoducho nevyužívate na vlastné účely, prenájom sa javí ako ideálna voľba na uchovanie peňažnej hodnoty a generovanie pravidelného príjmu. Aby však prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov a v súlade so zákonom, je potrebné dodržať niekoľko dôležitých náležitostí.

Podnikanie a registrácia na daňovom úrade

Pri prenajímaní nehnuteľnosti je nevyhnutné splniť určité administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom. Dôležitou informáciou je, že na zarábanie si prenajímaním nehnuteľnosti nie je potrebné vybavovať živnosť. Môžete fungovať ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V takom prípade nie ste povinný platiť odvody do Sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Vašou povinnosťou je však registrácia na daňovom úrade, a to do konca nasledujúceho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt začali prenajímať, ak ešte nie ste registrovaný. Nájomník má právo overiť si, či ste si túto registračnú povinnosť splnili. V prípade, že sa nezaregistrujete na daňovom úrade, hrozí vám pokuta od 60 € až do 20 000 €.

Žiadosť o registráciu sa predkladá na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor žiadosti nájdete na webovej stránke Finančnej správy alebo si ju môžete prevziať priamo na daňovom úrade. K žiadosti je potrebné priložiť originál zmluvy o prenájme na nahliadnutie, ktorý vám daňový úrad vráti. Správca dane vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti a obdržíte osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Dôležité je vedieť, že ak prenajímate iba jednu izbu, a nie celý byt, registrácia na daňovom úrade nie je potrebná. Finančná správa to vysvetľuje tak, že ak fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzatvorenia a bez príslušenstva, ktorá nespĺňa charakteristiku bytu podľa Stavebného zákona, nepodlieha registračnej povinnosti. Príslušenstvom bytu sú na účely stavebného zákona miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak však prenajímate časť bytu, ktorá tieto funkcie plní, povinnosť registrácie na daňovom úrade sa na vás opäť vzťahuje. Takisto nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu.

Prečítajte si tiež: Podmienky kaucie pri prenájme

Príklady z praxe registrácie

• Príklad 1: Vlastníte trojizbový byt a prenajímate jednu izbu študentom. V tomto prípade sa na vás nevzťahuje povinnosť registrácie na daňovom úrade.
• Príklad 2: Prenajímate stenu rodinného domu na reklamné účely. Aj v tomto prípade sa na vás vzťahuje registračná povinnosť, pretože prenajímate časť nehnuteľnosti.
• Príklad 3: Ste občanom Rakúska a na Slovensku vlastníte byt, ktorý prenajímate. Vzťahuje sa na vás registračná povinnosť, pretože ste prenajali nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky.

Daňové priznanie: Kedy ho podať a ako na to

Ak váš ročný príjem z prenájmu bytu presiahne sumu 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa podáva raz za kalendárny rok, pričom je dôležité dodržať lehotu na jeho podanie.

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky, ktoré priamo súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. Ide o výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú energie a ostatné služby.

Medzi výdavky na energie patria:

• Pitná a úžitková voda
• Teplo na kúrenie
• Elektrická energia
• Plyn

Výdavky na ostatné služby zahŕňajú:

• Použitie výťahu
• Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
• Odvádzanie odpadovej vody
• Odvoz smetí
• Čistenie žúmp a komínov
• Koncesionárske poplatky
• Internet

Do výdavkov môžete zahrnúť aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom, ako napríklad chladničku, práčku alebo televízor. Tieto náležitosti však musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu alebo výdavky na opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, pokiaľ byt nie je zaradený do vášho obchodného majetku. Ak si byt alebo inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku ako fyzická osoba alebo podnikateľ, môžete do nákladov zahrnúť aj poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti a výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Príklady z praxe daňového priznania

• Príklad 1: Ste starobný dôchodca a v roku 2025 ste prenajímali byt, pričom nájomca vám uhradil celkovo 2 000 eur. Môžete si uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie vám zostane príjem vo výške 1 500 eur. Ak nemáte žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemáte povinnosť podať daňové priznanie, pretože váš príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad 2: Máte príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. Môžete si uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Keďže úhrn zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050), ste povinný podať daňové priznanie.
• Príklad 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Keďže v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Nájomná zmluva: Základný kameň bezproblémového prenájmu

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti za vopred dohodnutú výšku nájomného.

Prečítajte si tiež: Čo musí prenajímateľ zabezpečiť?

Podľa Občianskeho zákonníka musí zmluva o nájme bytu obsahovať:

• Označenie zmluvných strán (prenajímateľ a nájomca)
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania (presná adresa bytu, popis príslušenstva a stavu bytu)
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, služby)
• Podmienky ukončenia nájmu zo strany nájomcu aj prenajímateľa a výpovednú dobu

Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo osoby, ktoré s ním bývajú, v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.

Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je určená v zmluve alebo je zákonná (3-mesačná). V prípade, že bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.

Ďalšie dôležité aspekty nájomnej zmluvy:

• Opis stavu bytu: Zmluva by mala obsahovať presný opis stavu bytu pri jeho odovzdaní nájomcovi, aby sa predišlo sporom pri ukončení nájmu.
• Práva a povinnosti: Je dôležité jasne definovať práva a povinnosti oboch strán, vrátane povinností týkajúcich sa údržby a opráv.
• Domový poriadok: Zmluva by mala odkazovať na domový poriadok, ktorý je nájomca povinný dodržiavať.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a prenajímať byt ako podnikateľský subjekt, budete musieť platiť odvody. V takomto prípade máte dve možnosti:

1. Prenájom prostredníctvom realitnej kancelárie: Realitná kancelária sa postará o hľadanie nájomníkov, obhliadky a vypracovanie zmluvy.
2. Prenájom svojpomocne: V tomto prípade si sami hľadáte nájomníkov a zabezpečujete všetky potrebné administratívne úkony.

Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.

Prečítajte si tiež: Sprievodca daňovým priznaním pri prenájme

O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.

Práva a povinnosti vlastníkov bytov v bytových domoch

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch upravuje zákon č. 182/1993 Z. z.

Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Zmena počtu osôb v domácnosti má vplyv na výpočet úhrady za niektoré služby spojené s bývaním. Ak vlastník byt iba prenajíma a neužíva ho, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu aj svoju aktuálnu adresu, prípadne každú jej zmenu. Správcu treba informovať aj o tom, ako sa vlastník bude zúčastňovať zhromaždení alebo schôdze vlastníkov bytov, či osobne, alebo splnomocní nájomcu. Hlasovacie právo za byt totiž prináleží vlastníkovi bytu a nie nájomcovi. Akékoľvek porušenia zásad bývania v dome rieši správca s nájomcom, ale aj vlastníkom, ktorý mu musí poskytnúť údaje o tom, ako sa s ním má skontaktovať v prípade potreby.

tags: #prenajímam #nehnuteľnosť #povinnosti