- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Čo robiť, ak prenajímateľ požaduje nízke zálohové platby?
Článok sa zaoberá problematikou nízkych zálohových platieb za energie a služby spojené s užívaním bytu v nájomných vzťahoch. Analyzuje práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov v rôznych situáciách, pričom sa opiera o Občiansky zákonník, Zákon o krátkodobom nájme bytu a ďalšie relevantné právne predpisy. Článok poskytuje praktické rady a odporúčania pre nájomcov, ktorí sa ocitli v situácii, keď prenajímateľ požaduje nízke zálohové platby a následne im vyúčtuje vysoké nedoplatky.
Úvod
Nájomný vzťah prináša pre obe strany, prenajímateľa aj nájomcu, určité práva a povinnosti. Jednou z najčastejších otázok, ktoré v tejto súvislosti vznikajú, sú zálohové platby za energie a služby spojené s užívaním bytu. Čo však robiť, ak prenajímateľ požaduje nízke zálohové platby a následne vyúčtuje vysoký nedoplatok? Tento článok sa pokúsi zodpovedať túto otázku a poskytnúť praktické rady pre nájomcov.
Právny rámec nájomných vzťahov
Nájomné vzťahy na Slovensku upravuje predovšetkým Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach definuje nájomnú zmluvu a jej základné náležitosti. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje špecifické podmienky krátkodobého nájmu, ktorý je obmedzený na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.
Náležitosti nájomnej zmluvy
Podľa Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať:
- Označenie predmetu a rozsahu užívania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu
- Opis príslušenstva a opis stavu bytu
Je dôležité, aby nájomná zmluva obsahovala presnú špecifikáciu výšky nájomného a výšky úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, alebo aspoň spôsob ich výpočtu. To znamená, že v zmluve by malo byť jasne uvedené, koľko nájomca platí za nájom samotný a koľko za energie a služby (voda, elektrina, plyn, kúrenie, odvoz odpadu a pod.).
Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov
Problém nízkych zálohových platieb a vysokých nedoplatkov
Častým problémom v nájomných vzťahoch je situácia, keď prenajímateľ požaduje nízke zálohové platby za energie a služby, ale po ročnom vyúčtovaní nájomcovi predloží vysoký nedoplatok. Táto situácia môže nastať z rôznych dôvodov, napríklad:
- Prenajímateľ úmyselne uvádza nízke zálohové platby, aby prilákal nájomcov
- Prenajímateľ neaktualizoval zálohové platby podľa reálnej spotreby
- V byte býva viac osôb, ako je nahlásené, čo zvyšuje spotrebu
- Nájomca nešetrí energiami a vodou
Práva a povinnosti nájomcu v prípade nedoplatku
Ak prenajímateľ vyúčtuje nájomcovi nedoplatok za energie a služby, je dôležité, aby nájomca poznal svoje práva a povinnosti. V prvom rade je potrebné preskúmať nájomnú zmluvu a zistiť, či obsahuje všetky potrebné náležitosti, najmä:
- Je v zmluve uvedená výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu?
- Je v zmluve uvedené, akým spôsobom sa budú vyúčtovávať preplatky a nedoplatky?
- Je v zmluve uvedené, aké sú zálohové platby za jednotlivé energie a služby?
Ak nájomná zmluva neobsahuje všetky potrebné náležitosti, môže byť v tejto časti neplatná. V takom prípade prenajímateľ nemôže od nájomcu žiadať uhradenie nedoplatku.
Postup v prípade nedoplatku
Ak nájomca dostane od prenajímateľa vyúčtovanie nedoplatku, mal by postupovať nasledovne:
- Preskúmať nájomnú zmluvu: Zistiť, či zmluva obsahuje všetky potrebné náležitosti a či upravuje spôsob vyúčtovania preplatkov a nedoplatkov.
- Vyžiadať si podklady: Od prenajímateľa si vyžiadať podklady, na základe ktorých bol nedoplatok vyúčtovaný (napr. vyúčtovacie faktúry od dodávateľov energií a služieb).
- Skontrolovať vyúčtovanie: Skontrolovať, či vyúčtovanie zodpovedá skutočnej spotrebe a či sú v ňom zahrnuté všetky platby, ktoré nájomca uhradil.
- Reklamovať vyúčtovanie: Ak nájomca zistí nezrovnalosti vo vyúčtovaní, má právo ho reklamovať u prenajímateľa.
- Dohodnúť sa s prenajímateľom: Pokúsiť sa dohodnúť s prenajímateľom na spôsobe úhrady nedoplatku (napr. splátky).
- Obrátiť sa na právnika: Ak sa nájomca s prenajímateľom nedohodne, môže sa obrátiť na právnika, ktorý mu poradí, ako ďalej postupovať.
Obrana proti neoprávnenému nedoplatku
Ak prenajímateľ žiada od nájomcu uhradenie nedoplatku, ktorý je neoprávnený (napr. z dôvodu neplatnej nájomnej zmluvy alebo nesprávneho vyúčtovania), má nájomca právo sa brániť. Môže napríklad:
Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad
- Odmietnuť uhradenie nedoplatku
- Podať na prenajímateľa žalobu na súd
- Obrátiť sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu
Povinnosti prenajímateľa
Okrem práv má prenajímateľ aj určité povinnosti voči nájomcovi. Medzi ne patrí napríklad:
- Oznamovacia povinnosť: Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi výšku zálohových platieb za energie a služby a spôsob ich vyúčtovania.
- Vyúčtovacia povinnosť: Prenajímateľ je povinný vyúčtovať nájomcovi preplatky a nedoplatky za energie a služby včas a správne.
- Povinnosť nahlásiť počet osôb: Prenajímateľ je povinný nahlásiť správcovi bytového domu správny počet osôb, ktoré v byte bývajú.
DPH a prenájom nehnuteľností
Prenájom nehnuteľností môže byť za určitých okolností predmetom dane z pridanej hodnoty (DPH). Podľa Zákona o DPH sa občan považuje za zdaniteľnú osobu, ak prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu.
Registrácia pre DPH
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka.
Oslobodenie od DPH
Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 Zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 Zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.
Praktické rady pre nájomcov
- Dôkladne si prečítajte nájomnú zmluvu: Pred podpísaním nájomnej zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej ustanoveniam.
- Overte si výšku zálohových platieb: Overte si, či výška zálohových platieb za energie a služby zodpovedá reálnej spotrebe.
- Šetrite energiami a vodou: Snažte sa šetriť energiami a vodou, aby ste minimalizovali riziko nedoplatku.
- Pravidelne kontrolujte spotrebu: Pravidelne kontrolujte spotrebu energií a vody, aby ste mali prehľad o tom, koľko platíte.
- Odkladajte si doklady o platbách: Odkladajte si všetky doklady o platbách za nájom a energie, aby ste ich mohli použiť v prípade sporu.
- Komunikujte s prenajímateľom: Komunikujte s prenajímateľom o všetkých problémoch a nezrovnalostiach, ktoré zistíte.
Príklady z praxe
Príklad 1: Nízke zálohové platby a vysoký nedoplatok
Nájomca si prenajal byt, v ktorom boli dohodnuté nízke zálohové platby za energie. Po ročnom vyúčtovaní mu prenajímateľ predložil vysoký nedoplatok. Nájomca zistil, že v nájomnej zmluve nie je presne špecifikovaná výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Nájomca odmietol uhradiť nedoplatok a prenajímateľ na neho podal žalobu na súd. Súd rozhodol, že nájomná zmluva je v tejto časti neplatná a prenajímateľ nemá právo žiadať od nájomcu uhradenie nedoplatku.
Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa
Príklad 2: Neoprávnené vyúčtovanie
Nájomca si prenajal byt, v ktorom boli dohodnuté zálohové platby za energie. Počas nájmu sa v byte vystriedalo niekoľko nájomcov. Po skončení nájmu prenajímateľ vyúčtoval nájomcovi nedoplatok za energie, ktorý bol vypočítaný na základe priemernej spotreby za celý rok. Nájomca zistil, že vyúčtovanie nezodpovedá jeho skutočnej spotrebe. Nájomca reklamoval vyúčtovanie u prenajímateľa a prenajímateľ mu vyúčtovanie opravil.