Neplatnosť výpovede nájomnej zmluvy: Dôvody a právne aspekty

Článok sa zaoberá problematikou neplatnosti výpovede nájomnej zmluvy, pričom sa zameriava na dôvody a právne aspekty, ktoré s tým súvisia. Nájomné zmluvy sú dôležitým právnym nástrojom pre prenajímateľov aj nájomcov, a preto je nevyhnutné rozumieť ich platnosti a možnostiam ukončenia.

Nájomná zmluva a jej formy

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania. Táto zmluva môže byť uzatvorená na dobu určitú alebo neurčitú. Písomná forma zmluvy poskytuje ochranu obom zmluvným stranám.

Hoci zákon umožňuje prenajať byt aj bez písomnej nájomnej zmluvy, takýto postup so sebou nesie značné riziká, ako napríklad nemožnosť preukázať obsah ústnej zmluvy, nedohodnutie výšky nájomného a zálohových platieb za energie, alebo nemožnosť dohodnúť zmluvnú pokutu.

Ukončenie nájmu bytu

Nájom bytu je zákonom chránený a možno ho ukončiť len z dôvodov ustanovených v zákone. Podľa § 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka (OZ), nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času.

Výpoveď nájomnej zmluvy prenajímateľom

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu len zo zákonných dôvodov uvedených v § 711 ods. 1 OZ. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na neplatnosť výpovede

Medzi najčastejšie dôvody výpovede zo strany prenajímateľa patrí:

• Nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.
• Nájomca alebo ten, kto s ním býva, poškodzuje byt alebo spoločné priestory v dome, alebo narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov.
• Prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, rodičov alebo súrodencov.

Neplatnosť výpovede a jej uplatnenie na súde

Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Ak nájomca túto lehotu premešká, výpoveď sa považuje za platnú. Ak súd rozhodne, že výpoveď je neplatná, nájomný vzťah trvá naďalej.

Dôsledky novely Občianskeho zákonníka č. 261/2001 Z. z.

Novela č. 261/2001 Z. z. priniesla zásadnú zmenu v postavení prenajímateľa a nájomcu bytu. Pred novelou mohol prenajímateľ vypovedať nájom bytu len s privolením súdu, po novele je iniciatíva daná do rúk nájomcovi, ktorý sa ochrany svojho nájomného práva k bytu musí dovolávať. To znamená, že prenajímateľ je oprávnený dať výpoveď z nájmu bytu len z uvádzaných zákonných dôvodov, avšak takto daná výpoveď môže nadobudnúť účinnosť i v prípade eventuality, že tieto dôvody dané nie sú, ak sa nájomca neplatnosti výpovede z nájmu bytu na súde nedovolá.

Právo nájomcu na výpoveď zmluvy na dobu určitú

V prípade nájmu bytu na dobu určitú, je otázka, či má nájomca právo na výpoveď. Podľa § 710 ods. 1 OZ, nájom bytu zanikne písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou. Gramatický výklad by naznačoval, že výpoveď je možná vždy, aj pri zmluve na dobu určitú.

Niektorí právnici však argumentujú, že § 710 ods. 1 sa týka len výpovede prenajímateľa a výpoveď nájomcu sa spravuje § 677 OZ, ktorý sa vzťahuje len na nájom na dobu neurčitú. Iní právnici zas tvrdia, že teleologický výklad zákona (zohľadňujúci účel zákona) vedie k záveru, že nájomca by mal mať právo vypovedať zmluvu aj na dobu určitú, najmä ak prenajímateľ má túto možnosť.

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

Judikáty súdov Slovenskej republiky

Právo spoločného nájmu bytu manželmi:

Výpoveď prenajímateľa, ktorá smeruje len voči jednému z manželov, nemá právnu relevanciu.

Nesprístupnenie bytu prenajímateľovi:

Nesprístupnenie bytu nájomcom prenajímateľovi za účelom vyhotovenia znaleckého posudku o cene bytu pre jeho predaj verejnou dražbou nemožno bez ďalšieho považovať za také hrubé porušenie povinnosti, ktoré by opodstatňovalo výpoveď z nájmu bytu v zmysle § 711 ods. 1 písm. d/ OZ.

Podstatné zložky nájomnej zmluvy:

K podstatným zložkám nájomnej zmluvy patrí aj výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Doručovanie písomností:

Zásielka súdu, doručovaná účastníkom konania poštou, sa považuje za doručenú uplynutím tretieho dňa od jej uloženia pri dodržaní postupu predpokladaného v § 47 ods. 2 O. s. p. len vtedy, ak sa adresát zásielky v čase plynutia trojdňovej úložnej lehoty v mieste doručovania zdržiaval a zároveň mal reálnu možnosť si písomnosť v tejto lehote vyzdvihnúť.

Krátkodobý nájom bytu

Podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, je možné uzavrieť nájom najviac na 2 roky a predĺžiť max. 2krát. Výpovedná doba je minimálne 1 mesiac, v niektorých prípadoch 15 dní a začína plynúť nasledujúci deň po doručení výpovede.

Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad

tags: #prenajímateľ #neplatnosť #výpovede #nájomnej #zmluvy #dôvody