Povinnosti prenajímateľa pri prenájme majetku

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých vlastníkov, no zároveň so sebou prináša aj určité povinnosti, ktoré je potrebné dodržiavať. Tento článok sa zameriava na povinnosti prenajímateľa pri prenájme majetku v Slovenskej republike, vrátane daňových aspektov, registračnej povinnosti a ďalších dôležitých náležitostí.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajíma nehnuteľnosť (okrem pozemku), je povinná registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť vyplýva z § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov. Registráciu je potrebné vykonať do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa začal prenájom nehnuteľnosti. Žiadosť o registráciu sa podáva na daňovom úrade v mieste trvalého pobytu prenajímateľa.

Príklady registračnej povinnosti

• Prenájom bytu: Ak prenajímate byt, máte povinnosť registrovať sa na daňovom úrade.
• Prenájom časti nehnuteľnosti: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na prenájom časti nehnuteľnosti, napríklad izby v byte.
• Ďalší prenájom: Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme.
• Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Ak sú v nájomnej zmluve uvedení obaja manželia, povinnosť registrácie sa vzťahuje na oboch.
• Prenájom steny na reklamné účely: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku, napríklad stenu rodinného domu na reklamné účely.
• Viacero nehnuteľností: Ak vlastníte viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splníte svoju registračnú povinnosť.
• Občan iného štátu: Ak ste občanom iného štátu, ale na Slovensku vlastníte byt, ktorý prenajímate, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť.

Výnimky z registračnej povinnosti

• Prenájom pozemku: Registračná povinnosť sa nevzťahuje na prenájom pozemku.
• Už registrovaná osoba: Fyzické osoby, ktoré začali s prenájmom nehnuteľnosti, ale už sú registrované z dôvodu vykonávania podnikania alebo samostatnej zárobkovej činnosti, nemusia žiadať o registráciu znova.

Dôležité informácie k registrácii

• K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
• Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.
• O registráciu je možné požiadať aj prostredníctvom jednotného kontaktného miesta.
• Žiadosť o registráciu môžete poslať aj poštou.
• Ak prenajímate len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte.

Sankcie za nesplnenie registračnej povinnosti

Za nesplnenie si registračnej povinnosti v ustanovenej lehote hrozí pokuta.

Daňové povinnosti prenajímateľa

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria medzi zdaniteľné príjmy podľa zákona o dani z príjmov. Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie vtedy, ak jeho zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie presiahnu zákonom stanovenú hranicu. Do týchto príjmov sa započítava aj príjem z prenájmu bytu, domu alebo ich častí.

Oslobodenie od dane

Zákon umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu, a to do výšky 500 eur ročne. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

Výpočet dane z prenájmu nehnuteľnosti

Daň z prenájmu sa vypočítava ako súčasť dane z príjmov fyzickej osoby. Z príjmov z prenájmu sa najskôr odpočíta oslobodená suma 500 €, následne sa znížia o oprávnené preukázateľné výdavky. Takto vzniknutý základ dane sa pripočíta k ostatným príjmom daňovníka a zdaňuje sa sadzbou 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane.

Kedy sa neplatí daň z prenájmu nehnuteľnosti?

Daňová povinnosť nemusí vzniknúť ani vtedy, ak celkové zdaniteľné príjmy daňovníka za rok nepresiahnu zákonom stanovenú hranicu. V prípade, že preukázateľné daňové výdavky prevyšujú alebo sa rovnajú príjmu z nájmu nehnuteľnosti, tak taktiež nevznikne povinnosť zaplatiť daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Prenajímateľ však pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nikdy nemôže vykázať daňovú stratu, teda daňové výdavky si môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

Daňové výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti

Prenajímanie nehnuteľnosti prináša nielen príjem, ale aj určité náklady. Z pohľadu dane z príjmu je dôležité vedieť, aké výdavky si možno pri prenájme uplatniť a za akých podmienok.

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

Ak daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, znamená to, že o nej účtuje ako o obchodnom majetku alebo ju eviduje v daňovej evidencii.

Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku

Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Daňovník si v takomto prípade nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad

Medzi preukázateľné výdavky patria napríklad:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby
• výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti
• výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v zákone o dani z príjmov
• služby v prenajatej nehnuteľnosti

Dôležité upozornenia

• Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov.
• Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.
• Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
• Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.

Sadzba dane z príjmov

Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti je 19 % alebo 25 % v závislosti od výšky základu dane.

Daňové priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.

Príklady výpočtu dane z prenájmu

Príklad 1:

• Prenajímateľ mal v roku príjem z prenájmu bytu 6 600 eur.
• Iné zdaniteľné príjmy nemal.
• Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur.

Príklad 2:

• Prenajímateľ dosiahol v roku príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur.
• Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur.
• Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených.
• Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Príklady z praxe

Príklad 1: Starobný dôchodca v roku prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad 2: Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j.

Príklad 3: Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán
• predmet nájmu a rozsah jeho používania
• výšku nájomného
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Práva a povinnosti prenajímateľa

• Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu.
• Prenajímateľ je povinný zabezpečiť riadnu prevádzku nehnuteľnosti.

Práva a povinnosti nájomcu

• Nájomca je povinný platiť nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
• Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.

Poistenie nehnuteľnosti

Nájom nehnuteľnosti prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku.

Druhy poistenia

• Poistenie nehnuteľnosti: Kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. V prípade prenájmu je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe, keďže niektoré poistné podmienky rozlišujú medzi vlastným užívaním a prenájmom.
• Poistenie domácnosti: Spravidla sa vzťahuje na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, môže byť vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.
• Poistenie zodpovednosti za škodu: Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti za škodu.

tags: #prenajimatel #povinnosti #pri #prenajme #majetku