Práva a povinnosti prenajímateľa verzus vlastníka nehnuteľnosti

Tento článok sa zaoberá právami a povinnosťami, ktoré vyplývajú z trvalého pobytu v nehnuteľnosti, a to v kontexte rozdielu medzi prenajímateľom a vlastníkom. Cieľom je poskytnúť jasný prehľad o tom, aké práva a povinnosti má osoba s trvalým pobytom, ktorá nie je vlastníkom ani nájomcom nehnuteľnosti, a aké povinnosti má prenajímateľ voči nájomníkovi.

Trvalý pobyt a jeho právny rámec

Inštitút trvalého pobytu je upravený zákonom č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov SR a registri obyvateľov SR v znení neskorších predpisov. Podľa tohto zákona je trvalý pobyt pobyt občana spravidla v mieste jeho stáleho bydliska na území Slovenskej republiky. V praxi sa však mnoho ľudí presťahuje za prácou do iného mesta, ale trvalý pobyt si ponecháva na pôvodnom mieste, často u rodičov.

Problémy spojené s trvalým pobytom

Tento stav prináša niekoľko problémov. Jedným z nich je doručovanie úradných zásielok, ktoré sú zasielané na adresu trvalého pobytu. Ďalším problémom je, že obec, v ktorej osoba reálne žije a využíva jej občiansku vybavenosť, nedostáva podielové dane, ktoré sú prideľované obciam na základe počtu prihlásených osôb na trvalý pobyt. Netreba zabúdať ani na to, že všeobecný lekár prijíma pacientov podľa trvalého pobytu, čo môže byť komplikáciou v prípade choroby.

Práva a povinnosti osoby s trvalým pobytom, ktorá nie je vlastníkom ani nájomcom

Zákon o hlásení pobytu jednoznačne stanovuje, že prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove ani k jej vlastníkovi a má len evidenčný charakter. To znamená, že zapísanie trvalého pobytu neukladá osobe povinnosti spravovať a udržiavať nehnuteľnosť, ani jej nezakladá užívacie právo. Jednoducho povedané, trvalým pobytom nevznikajú automaticky žiadne práva a povinnosti, ktoré má nájomca alebo vlastník nehnuteľnosti.

Možné povinnosti osoby s trvalým pobytom

Napriek uvedenému, v zmysle platnej rozhodovacej praxe slovenských súdov, môže osobe s trvalým pobytom vzniknúť určitá povinnosť. Príkladom sú žaloby za dodávku energií do nehnuteľnosti, v ktorej má trvalý pobyt viacero osôb. V prípade konkrétnej povinnosti, napríklad povinnosti kosiť trávnik, je okrem skutočnosti, že má fyzická osoba v nehnuteľnosti prihlásený trvalý pobyt, podstatná aj skutočnosť, či je reálne užívateľom tejto nehnuteľnosti. Na jednej strane môže mať osoba trvalý pobyt v rodičovskom dome, ktorý nenavštevuje, na strane druhej môže mať priestory domu v nájme a prenajímateľ jej udelil súhlas na zriadenie trvalého pobytu v nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Nájomca je osoba, ktorá uzatvorila s prenajímateľom nájomnú zmluvu, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania na dobu určitú alebo neurčitú. Okrem povinností nájomcu má určité povinnosti aj prenajímateľ. Povinností a práv nájomcu je podstatne viac. V prvom rade má nájomca právo užívať nehnuteľnosť v rozsahu, aký je stanovený v nájomnej zmluve.

Povinnosti nájomcu

Medzi povinnosti nájomcu patrí:

• platenie nájomného v dohodnutej výške a termíne,
• uhrádzať drobné opravy a výmenu súčiastok v byte do výšky hodnoty 6,64 eur (podľa nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z.),
• v prípade záujmu vykonávať stavebné úpravy v byte získať súhlas vlastníka bytu.

Povinnosti prenajímateľa

Medzi povinnosti prenajímateľa patrí:

1. Zabezpečiť, aby bola nehnuteľnosť v stave, ktorý umožňuje bezpečné a pohodlné bývanie. To znamená, že nehnuteľnosť musí byť čistá, funkčná a bez vážnych technických problémov. Počas trvania nájmu je prenajímateľ zodpovedný za väčšie opravy a údržbu, ako je oprava strechy, výmena kotla alebo riešenie problémov s elektroinštaláciou.
2. Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý definuje práva a povinnosti oboch strán. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby bola zmluva jasná, spravodlivá a v súlade so zákonom. Prenajímateľ musí rešpektovať práva nájomníka, ktoré sú uvedené v zmluve. To zahŕňa napríklad právo na súkromie.
3. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby mal nájomník prístup k základným službám, ako je elektrina, voda, kúrenie a plyn. Ak sa počas nájmu vyskytnú problémy, ako je napríklad porucha kotla alebo upchatá kanalizácia, prenajímateľ je povinný zabezpečiť ich opravu.
4. Prenajímateľ nesmie diskriminovať nájomníka na základe jeho veku, pohlavia, národnosti, náboženstva alebo iných charakteristík. Ak dôjde k nezhodám medzi prenajímateľom a nájomníkom, je dôležité riešiť ich pokojne a profesionálne.
5. Po ukončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomníkovi depozit, pokiaľ nebol použitý na pokrytie škôd spôsobených nájomníkom. Ak prenajímateľ zistí škody na nehnuteľnosti, mal by ich zdokumentovať a informovať nájomníka.

Práva a povinnosti vlastníka bytu

Práva a povinnosti vlastníkov bytov sú upravené vo veľkej väčšine v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov („bytový zákon”). Na území Slovenska je dominantnou formou bývania vlastnícke bývanie. Vo svojom býva až 90,5% obyvateľstva. Z tohto pohľadu je nadmieru dôležité, aby vlastníci okrem svojich práv, ktoré sa viažu k bytu, poznali aj povinnosti, ktoré im z vlastníctva vyplývajú.

Práva vlastníka

Vlastniť byt znamená mať právo ho užívať, držať a nakladať s ním podľa vlastného uváženia, samozrejme za podmienky, že takéto konanie by nebolo protiprávne.

Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad

Povinnosti vlastníka

Dôležitým aspektom vlastníctva sú povinnosti z neho vyplývajúce. Vlastník pri výkone svojich práv v prvom rade nesmie narúšať výkon práv iných osôb, napr. nesmie obťažovať ostatných hlukom, pachom, odpadom a podobne. Medzi ďalšie povinnosti patrí napríklad sprístupniť byt oprávnenej osobe v prípade odstraňovania závad zo spoločných častí, ktoré sú dostupné len z jeho bytu (napr. Dlhodobou realitou je skutočnosť, že vlastníci vnímajú iba svoj byt - priestor ohraničený stenami a vstupnými dverami. Nezúčastňujú sa schôdzí, lebo to považujú za zbytočné, resp. majú pocit, že ich sa to netýka. Takýmto spôsobom sú však nerealizovateľné hlasovania vlastníkov a tým pádom sa nemôže zabezpečiť riadna údržba bytového domu. Každú stavbu je potrebné časom rekonštruovať a opraviť.

Susedské vzťahy a obmedzenia vlastníckeho práva

Každý vlastník má povinnosť správať sa určitým spôsobom, konkrétne niečoho sa zdržať (napr. hluku po 22:00), niečo strpieť (napr. hluk od suseda, keď kosí), prípade niečo konať (napr. Zakazuje sa však obťažovať susedov imisiami (nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami). Takisto nemožno susedov nad mieru primeranú pomerom obťažovať napr. vnikaním chovných zvierat, atď. Zákon nám však nehovorí o akomkoľvek obťažovaní, ale o takom, ktoré svojím trvaním či intenzitou prekračuje primeranú mieru.

Záložné právo prenajímateľa

Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia. Záložné právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané osobou poverenou súdom, ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone. Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať.

Súpis hnuteľných vecí

Súpis hnuteľných vecí je špecifickým inštitútom procesného práva, prostredníctvom ktorého posilňuje prenajímateľ svoje záložné právo k veciam nájomcu, ktoré sa nachádzajú na prenajatej nehnuteľnosti. Hoci má tento právny inštitút skôr procesnú povahu, podmienky jeho uplatnenia a celková legitimita pramení z práva hmotného: konkrétne zo zmieneného záložného práva prenajímateľa ako formy zabezpečenia pohľadávky z nájomného vzťahu (nájomného).

Nájom, prenájom a podnájom

Pojmy ako „nájom“, „prenájom“ a „podnájom“ sú pre mnohých ľudí na prvý pohľad rovnocenné a zameniteľné. Rozdiely medzi nimi sú však priepastné. Nájom a podnájom sú právne názvy definované zákonom. Pojem prenájom bytu či prenájom domu je medzi ľuďmi zaužívaný, avšak z právneho hľadiska nemá vymedzenie. Z uvedeného príbehu môžeme vidieť, že nájom a podnájom sú na sebe vzájomne závislé. Hlavný rozdiel je v tom, kto prenecháva byt alebo dom na užívanie ďalšej osobe. Nájom môžeme chápať ako zapožičanie nehnuteľnosti na dobu určitú, a to priamo jej vlastníkom. Podnájom je síce podobný, rozdiel je však v tom, že prenajímateľ danej nehnuteľnosti nie je jej majiteľom, ale iba nájomcom, ktorý postupuje právo na bývanie ďalšej osobe, tzv. „podnájomníkovi“.

Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa

Rozdiely medzi nájmom a podnájmom

Podnájom družstevného bytu

Pri družstevnom byte je dôležité si uvedomiť, že vlastníkom nehnuteľnosti je družstvo. Znamená to teda, že si byt prenajímate a vy ho môžete ďalej iba „podnajímať“. Poskytnúť byt ďalej podnájomníkovi síce nie je nemožné, vie to však potrápiť nejedného nájomcu. V prvom rade je dôležité naštudovať si stanovy družstva a samotnú nájomnú zmluvu. Ak dokumenty neobsahujú ustanovenia týkajúce sa podmienok podnájmu, nie je možné byt poskytnúť podnájomníkovi.

Zneužitie podnájmu

Podnájomný vzťah je v porovnaní s nájomným voľnejší. Môžu sa s ním však spájať aj nekalé praktiky, ako napríklad obohatenie na úkor podnájomníka, kedy prenajímateľ nastaví na podnájom vyššiu čiastku ako platí na nájme on sám. Podnájomník sa môže brániť iba tak, že pred uzatvorením zmluvy požiada o nahliadnutie do nájomnej zmluvy prenajímateľa.

tags: #prenajímateľ #vs #vlastník #práva #a #povinnosti