- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Prenájom Bytu Právnickou Osobou: Podmienky a Aspekty
Úvod
Prenájom bytu je bežnou praxou, ale ak do tohto vzťahu vstupuje právnická osoba, vznikajú otázky ohľadom podmienok a právnych aspektov. Tento článok sa zameriava na prenájom bytu právnickou osobou pre seba, pričom analyzuje slovenské právne predpisy, judikatúru a praktické aspekty.
Základné ustanovenia o nájme bytu
Právna úprava nájmu bytu na Slovensku je obsiahnutá v dvoch hlavných predpisoch: Občianskom zákonníku a zákone o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník upravuje všeobecné podmienky nájmu, ako aj špecifický inštitút chráneného nájmu. Zákon o krátkodobom nájme dopĺňa Občiansky zákonník a nezasahuje do chráneného nájmu.Podľa nájomnej zmluvy prenajímateľ prenecháva byt nájomcovi na užívanie za odplatu, teda nájomné, a to na dobu určitú alebo neurčitú.
Prenájom bytu ako správa vlastného majetku vs. podnikanie
Právo vlastniť majetok zahŕňa aj právo s ním nakladať, teda ho spravovať, užívať a prenajímať. Otázkou je, kedy sa prenájom bytu stáva podnikateľskou činnosťou.
Definícia podnikania
Podľa Obchodného zákonníka je podnikanie sústavná činnosť vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku. Aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, musí spĺňať tieto znaky:
- Sústavnosť
- Samostatnosť
- Vykonávanie vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť
- Účel dosiahnutia zisku
Ak prenajímateľ prenajíma byt len príležitostne, napríklad počas svojej neprítomnosti, nepovažuje sa to za sústavnú činnosť. Odplatnosť nájmu je dôležitá pre posúdenie, či ide o činnosť za účelom zisku. Je však irelevantné, či prenajímateľ skutočne dosiahne zisk.
Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov
Podnikanie podľa českého práva
Český Občiansky zákonník vyžaduje, aby činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom, teda aby mala určitú mieru rozsahu, organizácie, plánovitosti, trvalosti a časovej náročnosti.
Status podnikateľa
Obchodný zákonník definuje podnikateľa ako osobu zapísanú v obchodnom registri, osobu podnikajúcu na základe živnostenského oprávnenia, alebo osobu podnikajúcu na základe iného oprávnenia podľa osobitných predpisov.
Živnostenské oprávnenie a prenájom bytu
Zákon o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Ak sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, živnostenské oprávnenie sa nevyžaduje.
Základné a iné služby
Základné služby zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom (vykurovanie, odvoz odpadu, dodávka vody). Iné služby zahŕňajú ubytovacie, stravovacie, upratovacie služby a strážnu službu. Ak prenajímateľ poskytuje aj iné ako základné služby, vyžaduje sa živnostenské oprávnenie.
Vybavenie bytu a podnikanie
Živnostenský zákon sa zameriava na služby spojené s prenájmom, nie na vnútorné vybavenie nehnuteľnosti. Snahy o odlíšenie podnikania na základe vybavenia bytu môžu viesť k zneužívaniu zákona s cieľom vyhnúť sa daňovým povinnostiam.
Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad
Prenájom bytu bez živnostenského oprávnenia
Ak prenájom bytu nespĺňa podmienky živnosti, môže byť považovaný za podnikanie podľa Obchodného zákonníka, ak dosahuje intenzitu podnikania a prekračuje rámec správy vlastného majetku. Vyžaduje sa aktívna činnosť a podnikateľský charakter organizácie a plánovania.
Krátkodobé ubytovanie cez digitálne platformy
Poskytovanie ubytovania cez digitálne platformy, ako Airbnb a Booking, vyvoláva otázky o právnom postavení osôb, ktoré ubytovanie poskytujú.
Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním
Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, kde prenajímateľ prenecháva byt nájomcovi za nájomné na dobu určitú alebo neurčitú. Krátkodobý nájom je obmedzený na dva roky. Zmluva o ubytovaní predpokladá prechodné ubytovanie v zariadeniach na to určených (hotely, ubytovne).
Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania, zatiaľ čo nájom bytu slúži na bývanie. Ubytovanie často zahŕňa ďalšie služby, ako upratovanie, recepčné služby a výmenu bielizne.
Nariadenie EÚ o poskytovaní údajov
Pripravovaná implementácia nariadenia o poskytovaní údajov má zabezpečiť transparentný zber údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Toto nariadenie sa vzťahuje na poskytovanie ubytovania za odplatu prostredníctvom online platforiem.
Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa zdaňujú podľa zákona o dani z príjmov. Je dôležité správne kvalifikovať právny režim prenajímania nehnuteľností, aby sa správne uplatnil zákon o dani z príjmov.
Právo nakladať s nehnuteľnosťou
Vlastník nehnuteľnosti má právo ju prenajať, pričom táto činnosť nemusí mať charakter podnikateľskej činnosti. Ak sa však s prenájmom poskytujú aj iné ako základné služby, vyžaduje sa živnostenské oprávnenie.
Verejnoprávna úprava prenájmu nehnuteľností
Zákon o živnostenskom podnikaní vyžaduje živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľnosti, ak sa poskytujú aj iné ako základné služby. Základné služby zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti.
Poskytovanie doplnkových služieb
Poskytovanie doplnkových služieb (napr. vybavenie priestorov vnútorným zariadením) má vplyv na živnostenské oprávnenie. Prenajímateľ musí mať oprávnenie na vykonávanie týchto služieb.
Druhy nájmu
Občiansky zákonník upravuje nájom bytov, nájom obytných miestností a ubytovanie v zariadeniach na to určených. Kategorizáciu ubytovacích zariadení upravuje vyhláška Ministerstva hospodárstva SR.
Ubytovanie v súkromí
Ubytovanie v súkromí predstavuje ubytovanie hostí v izbách rodinných domov alebo v celých objektoch (dom, chata). Zo stavebno-technického hľadiska je dôležité, na aký účel užívania slúžia priestory.
Bývanie cudzincov na Slovensku
Cudzinci si môžu zaistiť bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti. Prenájom je možné realizovať priamo cez vlastníkov alebo cez realitné kancelárie. Nájomná zmluva musí obsahovať všetky dôležité údaje o prenajímateľovi, nájomcovi, nehnuteľnosti a podmienkach nájmu.
Nájom bytu právnickou osobou
Odborná teória a prax sa zaoberá otázkou, či môže právnická osoba vystupovať ako nájomca bytu. Pred novelou Občianskeho zákonníka bola odpoveď jednoznačná, že áno. Najvyšší súd ČR však zastáva názor, že režim chráneného nájmu je pre právnickú osobu neprípustný, pretože právnická osoba nemá ľudskú potrebu bývania.