Prenájom Predmetu Nájmu na Dobu Určitú: Podmienky a Aspekty

Nájomná zmluva predstavuje dôležitý právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v platnom znení, konkrétne ust. § 663 a nasl., definuje rámec pre uzatváranie týchto zmlúv. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na podmienky a dôležité aspekty prenájmu predmetu nájmu na dobu určitú, s dôrazom na praktické rady a upozornenia.

Označenie Zmluvných Strán

Nájomná zmluva musí jednoznačne identifikovať zmluvné strany. To znamená presné uvedenie:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať za túto spoločnosť.

Predmet Nájmu

Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam, je nevyhnutné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma. Predmetom nájmu môže byť v zásade každý vhodný predmet, najmä vec. Vec, ktorá má byť predmetom nájmu, musí byť vhodná na užívanie a musí byť individuálne určená. Predmetom nájmu môže byť hnuteľná aj nehnuteľná vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité, pretože povinnosťou nájomcu je po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi.

V prípade nájmu bytu je potrebné, aby bol byt označený číslom bytu, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, súpisným číslom stavby, v ktorom sa byt nachádza, registrom parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ďalej označením čísla listu vlastníctva, na ktorom je evidovaný, označením katastrálneho územia, obce a okresu. V prípade, ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, je potrebné vymedziť ju čo najpresnejšie, popísaním jej vzhľadu, resp. určitých vlastností, ktoré ju robia odlišnou od iných vecí rovnakého druhu.

Doba Nájmu, Začatie a Skončenie Nájmu

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. Nájomná zmluva zaniká:

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

• písomnou dohodou,
• výpoveďou,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad

Nájomné a Platobné Podmienky

Podstatnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy je určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov, ktorú Občiansky zákonník označuje pojmom nájomné. Nájomné je jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Nájomné si zmluvné strany spravidla dojednávajú v peniazoch, avšak nie je vylúčené ani to, aby sa zmluvné strany dohodli na nájomnom v nepeňažnej forme. Zmluvné strany sa taktiež môžu dohodnúť, či nájomné predstavujú určité pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené nájomné jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. Rovnako je vhodné, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť (napr. dom), aby si zmluvné strany v rámci tohto článku dohodli napríklad aj to, či a v akej výške bude uhrádzať nájomca náklady spojené s užívaním bytu či domu (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).

Z aplikačnej praxe vyplýva, že najmä v prípadoch, ak je predmetom prenájmu nehnuteľnosť, si zmluvné strany často dojednávajú určitú peňažnú zábezpeku - depozit, z ktorého sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom, či na nedoplatkoch za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.

Vyhlásenia Zmluvných Strán

Zmluvným stranám možno odporučiť, aby v nájomnej zmluve v samostatnom článku nazvanom vyhlásenia zmluvných strán, uviedli určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu tak prenajímateľa, ako aj nájomcu. Vo vyhláseniach sa spravidla nachádza vyhlásenie prenajímateľa o tom, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Rovnako sa v tomto článku uvádza napríklad skutočnosť, že nájomca pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku, oboznámil sa s právnym aj technickým stavom predmetu nájmu a nemá voči nemu výhrady. Do tohto článku napokon možno uviesť napríklad aj dohodu zmluvných strán na tom, že pri odovzdaní predmetu nájmu, ako aj pri jeho vrátení po skončení nájmu spíšu odovzdávací, resp. preberací protokol a súčasne si môžu dohodnúť, čo musí takýto protokol obsahovať.

Záverečné Ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa . O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienkach. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Najčastejšie Chyby pri Uzatváraní Nájomných Zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je oveľa komplikovanejšia než je tomu napr. pri kúpnej zmluve. Táto komplikovanosť spočíva najmä v tom, že jednotlivé zákony rôzne upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, a to v závislosti od toho, o aký predmet nájmu ide. Napríklad: ak chcú zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nevedia o osobitnej právnej úprave nájomného vzťahu, uzatvoria si nájomnú zmluvu, v ktorej si napríklad dohodnú výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace.

Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa

V praxi si zmluvné strany chcú uzatvoriť často nájomnú zmluvu podľa určitého vzoru (nájdeného napr. na internete a pod.), avšak nerozlišujú, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný (napr. vzor je vypracovaný na prenájom bytu, ale zmluvné strany si dojednávajú prenájom nebytového priestoru). Do tretice možno uviesť v praxi taktiež častý prípad, keď zmluvné strany nedostatočne presne vymedzia predmet nájmu (napr. pri prenájme motorového vozidla by zmluvné strany uviedli len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa).

Z pohľadu prenajímateľa je napríklad vhodné, aby si v nájomnej zmluve s nájomcom dohodol povinné poistenie nehnuteľnosti (s presným vymedzením, či povinnosť poistiť predmet nájmu zahŕňa len poistenie stavby alebo poistenie vybavenia domácností, príp. obidve - najmä v prípade rodinných domov) s určením subjektu, ktorý bude poistné hradiť - spravidla nájomca. Veľký význam pre prenajímateľa má aj zmluvná úprava nájomného, a to nielen jeho výšky, ale aj termínov splatnosti. V zmluve by malo byť jednoznačne určené, či sa nájomné platí opakovane každý mesiac, alebo len jednorazovo, rovnako aj termín splatnosti - napríklad, či sa má nájomné platiť mesačne dopredu, alebo spätne a pod. Vhodné je uviesť aj konkrétny spôsob, ako má byť nájomné uhrádzané - napr. prevodom na účet prenajímateľa alebo v hotovosti. Ak sa nájomné uhrádza v hotovosti, je dôležité pre nájomcu, aby bolo v nájomnej zmluve napríklad dohodnuté, že nájomca nie je povinný zaplatiť nájomné v hotovosti prenajímateľovi v prípade, ak mu prenajímateľ odmietne vystaviť potvrdenie o prijatí platby. Pri prenájme bytu a domu je dôležité najmä pre prenajímateľa výslovne v nájomnej zmluve upraviť, že nájomca je povinný uhrádzať plnenia spojené s užívaním domu alebo bytu, ako aj stanoviť spôsob tejto úhrady. Nájomca by si mal dať taktiež pozor na to, či zmluva určuje, že nájomca nie je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu. Ak takéto ustanovenie v nájomnej zmluve nie je, nájomca je oprávnený uzatvoriť zmluvu o podnájme s treťou osobou a napr. Zmluvné strany by mali byť taktiež veľmi obozretné napríklad aj pri určovaní doby trvania nájmu, a to v závislosti od toho, či je predmetom nájmu dom alebo byt.

tags: #prenajimatel #prenajíma #predmet #nájmu #na #dobu