Jednostranné právo prenajímateľa v nájomných zmluvách: Analýza a dôsledky

Úvod

Nájomné zmluvy sú základom prenájmu nehnuteľností a upravujú práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Jednou z citlivých otázok je možnosť jednostranných zmien zmluvných podmienok zo strany prenajímateľa. Tento článok sa zaoberá právnou problematikou jednostranného práva prenajímateľa v nájomných zmluvách, s dôrazom na úpravu výšky nájomného a iných platieb spojených s užívaním nehnuteľnosti. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tejto problematike a objasniť práva a povinnosti oboch zmluvných strán.

Nájomná zmluva: Základný rámec

Nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon, pri ktorom sa obe strany musia dohodnúť na jej obsahu. Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, predmet nájmu a výšku nájomného.

Označenie zmluvných strán

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať za túto právnickú osobu

Predmet nájmu

Zmluva musí obsahovať označenie predmetu nájmu, teda nehnuteľnosti alebo jej časti, ktorá je predmetom prenájmu.

Nájomné a úhrady za plnenia

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Okrem nájomného sa nájomca zaväzuje platiť aj úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu, ako sú energie, voda, plyn a iné služby.

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

Jednostranné zmeny nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa

Zvýšenie nájomného

Všeobecne platí, že prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, ak to nie je dohodnuté v zmluve. Ak v zmluve nie je dohodnutá možnosť zvýšenia nájmu, prenajímateľ na to nemá právo.

Inflačná doložka

V zmluvách sa často uvádza, že prenajímateľ môže zvýšiť nájomné o výšku inflácie. Ak takéto ustanovenie zmluva obsahuje, prenajímateľ môže nájom zvýšiť. Zvýšenie nájomného musí prenajímateľ nájomcovi oznámiť písomne. Nájomca je povinný platiť zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bolo nájomcovi doručené písomné oznámenie o zmene výšky nájomného.

Zvýšenie nájomného pri zmene počtu osôb

Ak sa k nájomcovi nasťahuje ďalšia osoba, prenajímateľ nemôže automaticky zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je dohodnuté v zmluve.

Zmena úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu

Nájom (odmena za užívanie bytu) je potrebné odlišovať od zálohových platieb uhrádzaných za energie. Ak prenajímateľ zvyšuje tieto zálohové platby, je to odôvodnené, pretože prítomnosťou ďalších osôb sa zvyšuje aj spotreba energií.

Právna úprava jednostranných zmien nájomného

Občiansky zákonník

Ak je nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, táto situáciu nerieši. To znamená, že k zmene výšky nájmu môže dôjsť len na základe dohody oboch strán.

Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu rieši možnosť jednostranných zmien nájomného v ustanovení o nájomnom a úhradách za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Podľa tohto zákona si zmluvné strany dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Práva prenajímateľa

• Právo na riadne a včasné platenie nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.
• Právo na kontrolu predmetu nájmu (minimálne raz za tri mesiace po predchádzajúcom upozornení).
• Právo na odstránenie závad a poškodení, ktoré spôsobil nájomca alebo osoby, ktorým umožnil vstup do predmetu nájmu.

Povinnosti prenajímateľa

• Odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.
• Oznámiť nájomcovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ.
• Vyúčtovať preddavky za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov.

Práva nájomcu

• Právo na užívanie predmetu nájmu.
• Právo na nerušené užívanie predmetu nájmu.
• Právo na vrátenie preplatku za plnenia spojené s užívaním bytu, ak platí zálohové platby a dôjde k vyúčtovaniu.

Povinnosti nájomcu

• Užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s jeho určením.
• Pri výkone svojich práv dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove.
• Oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ.
• Na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.
• Umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase.

Skončenie nájmu

Nájom nebytového priestoru zaniká:

• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona.
• Odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka.
• Zánikom predmetu nájmu.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa

tags: #prenajimatel #si #vyhradzuje #jednostranne #pravo #v