Prenájom bez Nájomnej Zmluvy: Podmienky a Riziká

Prenájom bytu je bežnou praxou, ktorá však vyžaduje právne upravenie vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Hoci zákon teoreticky umožňuje prenájom bytu aj bez písomnej nájomnej zmluvy, tento postup prináša so sebou značné riziká a neistoty pre obe strany.

Ústna vs. Písomná Nájomná Zmluva

Občiansky zákonník striktne neustanovuje písomnú podobu zmluvy o nájme, avšak v prípade ústneho dojednania je potrebné o tom vyhotoviť písomnú zápisnicu.

Riziká Ústnej Dohody

Riziká sú najmä v tom, že nie je možné preukázať, čo bolo obsahom takejto ústnej zmluvy. To má dopad napr. na:

  • Výšku nájomného: Nebude zrejmé, aká bola dohoda o výške nájomného.
  • Zálohové platby: Nebude zrejmé, aká bola dohoda na výške zálohových platieb za energie a služby spojené s užívaním bytu.
  • Zmluvné pokuty: Nie je možné dohodnúť zmluvnú pokutu napr.
  • Stav bytu a zariadenia: Nebude zrejmé, s akým zariadením sa byt prenajal a v akom stave toto zariadenie bolo.

Písomná zmluva poskytuje ochranu obom zmluvným stranám. Určite neodporúčame spoliehať sa na vzory nájomných zmlúv zverejnené na internete.

Krátkodobý Nájom Byty vs. Občiansky Zákonník

Nájom bytu je vo všeobecnosti možné dohodnúť buď v režime Občianskeho zákonníka, alebo v režime zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Zákon o Krátkodobom Nájme Byty

Zákon striktne zakotvuje písomnú formu zmluvy. Všetky výhody z tohto zákona má majiteľ bytu - teda prenajímateľ len vtedy, ak sa zaregistruje na daňovom úrade podľa zákona o dani z príjmov. Ak sa tak nestane, na vzťah sa neaplikujú niektoré ustanovenia Zákona o krátkodobom nájme bytu o jeho skončení výpoveďou a odstúpením a o možnosti napadnúť neplatnosť skončenia nájmu. Zákon dáva zmluvným stranám možnosť dohodnúť túto peňažnú zábezpeku - „kauciu“, jej výšku a účel použitia. Je flexibilnejší aj v prípadoch kratších výpovedných lehôt - už od pätnástich dní, čo je oproti Občianskemu zákonníku výhodnejšia právna úprava, nakoľko výpovedná lehota pri nájomnej zmluve v zmysle Občianskeho zákonníka je tri mesiace. Zakotvuje aj možnosť od nájomnej zmluvy odstúpiť pre opakované porušovanie povinností, ktoré zakladajú výpovedný dôvod. Význam zákona spočíva aj v osobitnej úprave neplatnosti skončenia nájmu. Zmluvná strana, ktorá sa domáha neplatnosti skončenia nájmu výpoveďou alebo odstúpením, môže uplatniť svoje právo súdnou cestou v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Napríklad, podľa Občianskeho zákonníka môže neplatnosť výpovede uplatniť nájomca súdnou cestou v lehote troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede, pričom účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa návrh zamietne. Vo všeobecnosti je preto možné konštatovať, že Zákon o krátkodobom nájme zavádza flexibilnejšiu úpravu pri nájme bytov. Problematiku bytovej náhrady rieši Občiansky zákonník. Pri Zákone o krátkodobom nájme bytu sa ustanovenia o bytovej náhrade neaplikujú.

Občiansky Zákonník

Občiansky zákonník priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je tzv. slabšou stranou v nájomnom vzťahu a preto ho tento zákon zvýhodňuje v mnohých situáciách, napr. priznáva mu ochranu v prípade niektorých finančno-sociálnych komplikácií, priznáva mu právo na bytovú náhradu či na preplatenie niektorých opráv či úprav v byte a mnoho ďalších.

Bytová Náhrada

Bytovými náhradami sú náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Účelom bytovej náhrady je zabezpečenie osoby v prípade, kedy jej právo k bytu zaniklo a je potrebné jej poskytnúť ochranu vo forme bytovej náhrady - ide tu o ochranu nájomcu. Dá a to dojednaním nájmu na dobu určitú. Pri zmluvách o nájme, ktoré sú uzatvorené na dobu určitú nemá nájomca právo na bytovú náhradu, okrem prípadov, ktoré ustanoví zákon. Bytová náhrada však nepatrí nájomcovi v prípade, ak prenajímateľ vypovedal nájom bytu z dôvodu neplatenia nájomného, úhrad za služby, nedovolený prenájom a iné prípady hrubého porušenia povinnosti z nájmu.

Ako Predísť Problémom pri Prenájme

Pre Prenajímateľov

  1. Zmluvu o nájme uzavrite vždy písomne. Ak ju uzavriete podľa zákona o krátkodobom nájme - nemáte ani inú možnosť, keďže zákon striktne zakotvuje písomnú formu nájomnej zmluvy.
  2. Registrujte sa ako vlastník - prenajímateľ na daňovom úrade. Ak to neurobíte, pripravíte sa o všetky výhody plynúce zo zákona o krátkodobom nájme bytu. „Na nájomný vzťah sa nebudú aplikovať niektoré ustanovenia o jeho skončení výpoveďou a odstúpením a o možnosti napadnúť neplatnosť skončenia nájmu.
  3. Dohodnite si kratšiu výpovednú dobu. Možné je to podľa zákona o krátkodobom nájme bytov. Prenajímateľ s nájomcom si môžu dohodnúť výpovednú lehotu už aj 15 -dňovú.
  4. Zabezpečte sa pre prípad skončenia nájmu. Ak sa chcete domáhať neplatnosti skončenia nájmu - musíte na súd doručiť žalobu v lehote dvoch mesiacov odo dňa, kedy vám bola doručená výpoveď nájomcu alebo odo dňa, ktorým odstúpil od nájomnej zmluvy.
  5. Ak byt prenájmete viacerým, stávajú sa spoločnými nájomcami. Platí to, aj ak postupujete podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
  6. Dohodnite sa, že porušenie jedného, budú znášať aj ostatní. Taká dohoda je vhodná najmä pri prenajímaní rodinných domov, keďže na tie sa spoločná a nedeliteľná zodpovednosť všetkých nájomcov nevzťahuje.
  7. Požadujte primeranú výšku nájomného. Jej neprimeranosť podľa advokáta Rabatina môže mať dopad na platnosť zmluvy z dôvodu rozporu s dobrými mravmi.
  8. Presne a jasne popíšte zariadenie bytu a stav. Vyhnete sa tak možnej argumentácii nájomcu, že nejaké zariadenie nebolo súčasťou bytu pri začatí nájmu alebo bolo poškodené.
  9. Dajte si do zmluvy kauciu. Je potrebné uviesť, že nárok na kauciu nevyplýva či už z Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu automaticky. Preto je ju potrebné v zmluve osobitne dojednať.

Obsah Nájomnej Zmluvy

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

  • označenie zmluvných strán;
  • predmet nájmu a rozsah jeho používania;
  • výšku nájomného;
  • a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Tipy pre obe strany

  1. Nepodpisujte zmluvu pod časovým tlakom.
  2. Preverte si druhú stranu. Použite verejne dostupných zdrojov (registre, sociálne siete).
  3. Spíšte odovzdávací/preberací protokol.
  4. Dohodnite si jasné pravidlá pre platby. Stanovte lehotu na úhradu.
  5. Informujte sa o pravidlách domu. Overte si možnosti parkovania u susedov.
  6. Poraďte sa s odborníkom. Oslovte advokáta pred podpisom zmluvy.

Čo robiť, ak nájomca neplatí?

Platiť dohodnuté nájomné riadne a včas je základnou povinnosťou nájomcu. Riadne a včas znamená, že nájomné je uhradené v presne dohodnutej výške a do presne dohodnutého dátumu. Ak sa nájomca omešká čo i len o 1 deň, prípadne nezaplatí nájomné v dohodnutej výške, porušuje nájomnú zmluvu a prenajímateľ má právo voči nemu zakročiť.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Ako môže prenajímateľ postupovať?

  1. Výzva na úhradu: Prenajímateľ môže žiadať dlžné nájomné doplatiť a podľa § 697 Občianskeho zákonníka, ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné do 5 dní po splatnosti, môže dokonca žiadať aj tzv. poplatok z omeškania.
  2. Ukončenie nájmu: V zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je nezaplatenie nájomného riadne a včas za čas dlhší ako 3 mesiace tzv. hrubým porušením povinností vyplývajúcich z nájmu bytu a je zároveň dôvodom na výpoveď nájmu bytu. Ak si prenajímateľ a nájomca dohodli režim krátkodobého nájmu bytu potom na výpoveď dokonca stačí, ak nájomca nezaplatí nájomné riadne a včas za čas dlhší ako 2 mesiace.
  3. Súdne vymáhanie: Ak nájomca dlh neuhradí, môže prenajímateľ podať žalobu na súd, napr. cez upomínacie konanie a žiadať vydať platobný rozkaz.
  4. Použitie depozitu: Na úhradu dlhu prenajímateľ použiť aj depozit (zábezpeku). Takéto použitie depozitu však musí byť dohodnuté a použitie musí byť v súlade so zmluvou. Nesmie byť svojvoľné, v opačnom prípade by mohol mať prenajímateľ problémy.
  5. Výpoveď: Pokiaľ budú naplnené podmienky na výpoveď z nájmu, môže dať prenajímateľ, v prípade ak nájomca neplatí nájomné, nájomcovi výpoveď. Výpoveď musí byť písomná a musí v nej byť jasne uvedený dôvod výpovede, inak je neplatná.
  6. Žaloba na vypratanie bytu: Uplynutím príslušnej výpovednej doby nájom zaniká a nájomca je povinný byt opustiť. Ak tak neurobí, prenajímateľ má právo podať žalobu na vypratanie bytu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenajom #bez #najomnej #zmluvy #podmienky

Ďalšie články