Daňové aspekty prenájmu budovy a parkovacích miest

Tento článok sa zaoberá komplexným posúdením prenájmu nehnuteľností a ich častí z hľadiska daní a účtovníctva. Konkrétne sa zameriava na daň z príjmu, daň z nehnuteľností, DPH, správu daní a jednoduché a podvojné účtovníctvo.

Príjem z prenájmu nehnuteľností a daň z príjmu

Z pohľadu dane z príjmov sa rieši nielen zdaňovanie príjmov dosiahnutých prenajímateľom, ale aj uplatňovanie výdavkov na opravy a technické zhodnotenie prenajímaných nehnuteľností, a to ako na strane prenajímateľa, tak aj na strane nájomcu.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len ZDP). Výnimkou sú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, t. j. okrem príjmov z takého prenájmu nehnuteľností, pri ktorom sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby.

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ) a má ich zahrnuté v obchodnom majetku. Takéto konštatovanie vyplýva z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 uvedeného zákona je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka.

Obchodný majetok a príjmy z podnikania

Pojem obchodný majetok podľa § 2 písm. m) ZDP je definovaný ako súhrn majetkových hodnôt - vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má FO s príjmami z podnikania, z inej SZČ a z prenájmu podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých FO účtuje alebo účtovala (podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov, ďalej len „zákon o účtovníctve“), eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 alebo ods. 14 ZDP.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Príklad: Združenie FO (manžel, manželka) prevádzkuje hostinec, ktorý je v ich spoluvlastníctve, budova je zaradená v obchodnom majetku. Časť budovy prenajímajú ďalšiemu podnikateľovi, ktorý platí nájomné. Príjmom z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP je aj príjem z prenájmu majetku zaradeného v obchodnom majetku podnikateľa. Vyplýva to z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka. Príjem z prenájmu si manželia zahrnú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodli v zmluve o združení inak.

Cena obvyklá a prenájom medzi prepojenými osobami

Príklad: Fyzická osoba - podnikateľ, prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o., v ktorej je spoločníkom. Cenu za prenájom si stanovili dohodou - avšak je podstatne nižšia, ako je cena obvyklá (napr. cena, za ktorú prenajíma nehnuteľnosť v tej istej obci obecný úrad inému podnikateľovi). Podnikateľ nikomu inému nehnuteľnosť neprenajíma. Ako správne chápať pojem cena obvyklá? Je potrebné rozdiel medzi cenou, za ktorú v tom istom mieste prenajíma obecný úrad nehnuteľnosť, a dohodnutou nižšou cenou za prenájom zdaniť?

ZDP však v § 17 (Všeobecné ustanovenia o zisťovaní základu dane) neukladá daňovníkovi upraviť daňový základ z dôvodu používania odchylných cien od bežne používaných cien. Zákon uvádza takúto povinnosť v § 17 len v prípade zahraničných závislých osôb. Určitú formu úpravy základu dane medzi závislými osobami obsahuje len ustanovenie § 5 ods. 2 ZDP. V prípade, že podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o. za nižšiu než obvyklú cenu, zákon o dani z príjmov mu neukladá zvýšiť si základ dane o rozdiel medzi dohodnutou a bežnou cenou.

Technické zhodnotenie prenajatého majetku

Príklad: Spoločnosť prenajala časť viacúčelovej budovy, ktorá je v jej vlastníctve. Nájomca vykonal v prenajatej časti budovy rozsiahle stavebné úpravy charakteru technického zhodnotenia so súhlasom prenajímateľa. Podľa § 24 ods. 2 technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradeného nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýši vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do príslušnej odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok a odpisuje ho v súlade s odpisovým plánom. Nájomca môže odpisovať prenajatý majetok len počas doby prenájmu. V prípade ukončenia nájmu zostatková cena technického zhodnotenia predstavuje nepeňažný príjem prenajímateľa. Prenajímateľ sa môže rozhodnúť aj pre iný postup. O sumu prijatého neuhradeného technického zhodnotenia zvýši vstupnú cenu hmotného majetku a túto bude odpisovať sám.

Prenájom hnuteľných vecí ako príslušenstvo nehnuteľnosti

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú teda len príjmy z prenájmu nehnuteľností, ak nejde o prenájom majetku zaradeného v obchodnom majetku. Z ustanovenia § 6 ods. 4 ZDP vyplýva, že príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Podnájom a daňové aspekty

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu dosahované daňovníkmi, ktorí so súhlasom vlastníka (prenajímateľa) prenajmú prenajatú nehnuteľnosť ďalšiemu nájomcovi (tzv. podnájom napr. podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb.).

Podľa § 4 ods. 8 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa manželia nedohodnú inak.

Príklad: Fyzická osoba nemá živnostenský list, je zamestnancom. Prenajme nehnuteľnosť od svojho zamestnávateľa a s jeho súhlasom ju prenajíma pre tretiu osobu (s. r. o.). Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. prenájom nehnuteľnosti nie je živnosťou, ak sa popri prenájme neposkytujú aj iné služby nesúvisiace s prenájmom. V takomto prípade fyzická osoba nemusí mať živnostenské oprávnenie. Príjem z podnikania je aj v tomto prípade daňovým príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.

S. r. o. platí nájomné za využívanie priestorov rodinného domu fyzickej osobe, ktorá nemá žiadnu živnosť. Táto fyzická osoba má teda príjem, ktorý bude musieť zdaniť. Podľa § 4 zákona č. 455/1991 Zb. prenájom nehnuteľností nie je živnosťou, ak sa popri prenájme neposkytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Zaplatené nájomné fyzickej osobe za prenájom nehnuteľnosti je pre ňu zdaniteľným príjmom, aj keď nemá živnosť. Ide o príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Uplatňovanie výdavkov a paušálne výdavky

Pri podaní daňového priznania si daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti môže uplatniť do daňových výdavkov skutočne vynaložené výdavky alebo výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad: Podnikateľka vlastní nehnuteľnosť, ktorú využíva na dosiahnutie príjmov zo živnosti - má v nej zriadenú cukrárenskú dielňu. Nehnuteľnosť nemá zahrnutú v obchodnom majetku.

Bezpodielové vlastníctvo manželov a nájom

SZČO podniká na základe živnostenského listu, je majiteľom autodielne v rodinnom dome, ktorého spolumajiteľom je aj jeho manželka. Od 1. januára sa manžel chystá založiť s. r. o. naďalej s miestom podnikania doma. Môže manželka od manžela, resp. od s. r. o. fakturovať nájom za používanie priestorov?

Za predpokladu, že manželka má s manželom bezpodielové vlastníctvo, fakturácia nájmu za používanie spoločne vlastniacej nehnuteľnosti nie je možná. Do daňových výdavkov si však môže manžel zahrnúť podiel nákladov na prevádzku rodinného domu, napr. elektrinu, vodu a plyn. V prípade založenia s. r. o. manželom, ktorá bude sídliť v priestoroch rodinného domu, je možné uplatniť zo strany majiteľov nájom voči spol. s r. o. V tomto prípade ide o nájomníka - spoločnosť s r. o., ktorý je samostatnou právnickou osobou. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti bude pre spolumajiteľov daňovým príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Oslobodenie od dane z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považujú za zdaniteľné príjmy, ak nie sú oslobodené od dane z príjmov. Oslobodenie predmetných príjmov od dane z príjmov FO je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP. s výnimkou príjmov, z ktorých sa vyberá daň zrážkou podľa § 43 ZDP, ak ich úhrn znížený o výdavky podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP [t. j. len o tie výdavky, ktoré je možné uplatniť pri príjmoch podľa § 8 ods. 1 písm. d), e) a f) ZDP] nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia.

Päťnásobok životného minima

V roku päťnásobok sumy životného minima predstavuje 925,95 € (na základe sumy životného minima pre jednu plnoletú FO platnej k 1. 1.).

Príklad: Daňovník, fyzická osoba, dosiahne v roku príjmy z prenájmu garáže podľa § 6 ods. 3 ZDP v sume 840 €. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti nepresiahnu v roku sumu 925,95 € (päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru ).

Ak úhrn príjmov vymedzených v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP znížený o výdavky presiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu.

Príklad: Daňovník dosiahne v roku príjmy z prenájmu bytu podľa § 6 ods. 3 ZDP v sume 6 000 € a na tieto príjmy preukázateľne vynaloží výdavky v sume 2 400 €. Pretože príjmy z prenájmu presiahnu sumu 925,95 € (päťnásobok sumy životného minima platného k 1. Súčasne musí daňovník upraviť aj výdavky preukázateľne vynaložené na tieto príjmy. Pomerná časť výdavkov, ktorá prislúcha k oslobodeným príjmom, nemôže ovplyvniť základ dane. Podiel príjmov oslobodených od dane (925,95 €) na celkových príjmoch z prenájmu (6 000 €) predstavuje 15,43 %. Z celkových preukázateľne vynaložených výdavkov (2 400 €) preto musí vyčleniť výdavky v sume 370,38 € (15,43 % z 2 400 €), pretože patria k príjmom oslobodeným od dane, a preto nemôžu ovplyvniť základ dane.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a oslobodenie od dane

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorá je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku dosiahnu príjmy z prenájmu vo výške 3 600 €. Na uvedené príjmy preukázateľne vynaložia výdavky vo výške 2 400 €. Podľa § 4 ods. 8 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Manželia sa dohodli, že príjmy z prenájmu dosiahnuté v roku si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. 1 800 € na každého z nich. V rovnakom pomere sa rozdelia aj výdavky preukázateľne vynaložené na tieto príjmy, t. j. 1 200 € na každého z nich. Po rozdelení príjmov z prenájmu nehnuteľnosti pripadnú na každého z manželov príjmy v sume prevyšujúcej sumu 925,95 €, ktorá je oslobodená od dane. Do základu dane preto každý z manželov zahrnie len príjmy prevyšujúce túto sumu, t. j. 874,05 € (1 800 € - 925,95 €). Súčasne každý z manželov musí upraviť výdavky. Podiel príjmov oslobodených od dane (925,95 €) na príjmoch pripadajúcich na každého z manželov (1 800 €) predstavuje 51,44 %. Od preukázateľne vynaložených výdavkov preto každý z manželov musí odpočítať výdavky v sume 617,30 (51,44 % z 1 200 €), pretože patria k príjmom oslobodeným od dane a nemôžu ovplyvniť základ dane. Každý z manželov teda môže uplatniť k zdaniteľným príjmom z prenájmu (874,05 €) daňové výdavky v sume 582,70 € (1 200 € - 617,30 €), t. j. základ dane (čiastkový základ dane) z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti u každého z manželov bude 291,35 € (874,05 € - 582,70 €).

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve, za 3 000 € ročne. Môže každý z manželov oslobodiť od dane príjem podľa § 9 ods. 1 písm. h) ZDP? Bude povinný každý z manželov podať daňové priznanie, ak príjem každého nepresiahol sumu podľa § 32 ZDP?

Spôsob zahŕňania príjmov z prenájmu majetku v bezpodielovom vlastníctve manželov upravuje § 4 ods. 8 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmu. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere si zahŕňajú do základu dane aj daňové výdavky. Uvedené príjmy sú podľa § 9 ods. 1 písm. h) zákona o dani z príjmu oslobodené, ak príjem nepresiahne u daňovníka sumu päťnásobku životného minima, to je 925,95 €.

Úprava základu dane pri skončení prenájmu

V zdaňovacom období, v ktorom dôjde ku skončeniu prenájmu (skončením prenájmu v súlade s § 17 ods. 9 ZDP sa rozumie skončenie poberania príjmov z prenájmu), daňovník je povinný upraviť základ dane.

Zdaňovanie príjmov fondu prevádzky, údržby a opráv

Pokiaľ ide o príjmy za prenájom nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa § 43 ods. 3 písm. g) ZDP daň z nich sa vyberá zrážkou.

Podľa § 43 ZDP základom dane pre daň vyberanú zrážkou je príjem neznížený o výdavky. Zrážku dane je povinný vykonať platiteľ dane pri výplate, poukázaní alebo pri pripísaní úhrady v prospech daňovníka. Platiteľom dane z uvedených príjmov je spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo FO, alebo právnická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov domu uzatvorili zmluvu o výkone správy. Vybraním dane zrážkou daňová povinnosť z tohto príjmu sa považuje za splnenú a daňovník ho už neuvádza v daňovom priznaní, t. j. tieto príjmy sa nezdaňujú.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu a evidencia

Ak príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú oslobodené od dane, považujú sa za zdaniteľné príjmy. Na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) z týchto príjmov sa rovnako ako pri príjmoch z podnikania a z inej SZČ (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP) v súlade s § 6 ods. 6 ZDP použijú ustanovenia § 17 až § 29 ZDP.

Daňovník je povinný uchovávať evidenciu po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň podľa § 45 zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov.

Účtovníctvo a príjmy z prenájmu

Aj napriek tomu, že daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP v nadväznosti na znenie § 1 zákona o účtovníctve nie je účtovnou jednotkou, ZDP mu umožňuje, aby vykázal základ dane z jednoduchého účtovníctva alebo z podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodne účtovať, aj keď mu táto povinnosť nevyplýva zo zákona o účtovníctve, je povinný, v zmysle § 6 ods. 13, postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.

Paušálne výdavky a DPH

Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov.

Podľa § 6 ods. 10 ZDP, ak daňovník uplatní paušálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie podľa osobitného predpisu, ak daňovník je povinný ich platiť a ak už tieto sumy neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom zdaňovacom období.

Príklady z praxe

Podnikateľ poskytujúci ekonomické poradenstvo a požičovňu videokaziet prenajíma časť budovy zaradenej v obchodnom majetku ako administratívne priestory.

Konateľ a spoločník v s. r. o. si ako súkromná osoba kúpi byt v Bratislave výslovne za účelom jeho prenajímania. Môže takto nadobudnutý byt odpisovať a odpisy použiť ako oprávnený daňový náklad? Aké ďalšie náklady môže ešte uplatniť, napr. náklady na energie, opravy, údržbu?

Príjem z prenájmu nehnuteľností je z hľadiska ZDP príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Daňovník môže do daňových výdavkov uplatniť všetky výdavky, ktoré preukázateľne súvisia s dosahovaním príjmov. Medzi takéto výdavky je možné zahrnúť aj výdavky na energie, opravy a údržbu.

Nájom nehnuteľností a DPH

Poskytovanie nebytových priestorov za účelom nájmu je významnou súčasťou podnikania, pretože na jednej strane zabezpečuje vlastníkom nehnuteľností dosahovanie príjmu z nájmu a na druhej strane podnikateľom, ktorí nemajú vlastné nehnuteľnosti, umožňuje prevádzkovanie ich podnikateľskej činnosti.

Ustanovenia o nájme a podnájme nebytových priestorov v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) odkazujú na osobitný zákon (č. 116/1990 Zb.).

Nájom nebytových priestorov vzniká na zmluvnom základe. Môžu ho dojednať na určitý alebo neurčitý čas osoby fyzické, právnické, tuzemské i zahraničné, v zásade bez obmedzenia. Nájomca je povinný okrem platenia nájomného uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním predmetu nájmu, bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv.

Podľa ustanovenia § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“) je poskytnutie práva užívať hmotný majetok (teda aj nájom nehnuteľnosti) dodaním služby. Okrem uvedenej služby môže prenajímateľ dodávať i ďalšie služby alebo tovary, napríklad prefakturovávať energie, čím uskutočňuje opakované dodania tovarov [na účely DPH sa podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona č. 222/2004 Z. z. teplo, voda, plyn, elektrická energia a chlad považujú za tovary]. Prípadne môže prenajímateľ dodávať, resp. poskytovať ďalšie služby súvisiace s nájmom.

Vznik daňovej povinnosti pri nájme

Vznik daňovej povinnosti všeobecne pri dodávaní tovarov upravuje § 19 ods. 1 zákona o DPH. Dňom vzniku daňovej povinnosti je deň dodania tovaru, t. j. deň, kedy kupujúci má právo nakladať s tovarom ako vlastník. Pri dodávaní služieb upravuje vznik daňovej povinnosti § 19 ods. 2 zákona o DPH, podľa ktorého je dňom vzniku daňovej povinnosti deň dodania služby. Pri opakovaných dodávkach tovarov a služieb sa deň dodania stanoví osobitným spôsobom, a to podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH.

Oslobodenie od DPH pri nájme nehnuteľností

Nájom nehnuteľností, resp. časti nehnuteľnosti je oslobodený od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH však umožňuje platiteľovi dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť inému platiteľovi dane, rozhodnúť sa, že nájom nebude oslobodený od dane.

Ak platiteľ - prenajímateľ, nájom nehnuteľností zdaňuje, uskutočňuje opakované dodanie služby, pri ktorom sa za deň dodania a tým i deň vzniku daňovej povinnosti považuje posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje. Do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti je prenajímateľ povinný vyhotoviť pre nájomcu faktúru na účely DPH (túto povinnosť nemá voči nezdaniteľným osobám - nepodnikateľom). Za faktúru sa podľa § 71 ods. 3 písm. a) zákona o DPH považuje aj dohoda o platbách nájomného, ktorá je súčasťou nájomnej zmluvy, s podmienkou, že obsahuje náležitosti zákonom stanovené pre faktúru podľa § 71 ods.

V prípade, ak by platba za opakované dodanie bola prijatá vopred - t. j. pred obdobím, na ktoré sa vzťahuje, potom podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH vzniká daňová povinnosť dňom prijatia platby.

Príklady vzniku daňovej povinnosti

Príklad: Prenajímateľ - vlastník nehnuteľnosti, má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 20. dňa príslušného kalendárneho mesiaca trvania nájmu. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 1. 2006, 28. 2. 2006, 31. 3. 2006 atď.

Príklad: Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 10. dňa nasledujúceho mesiaca po uplynutí kalendárneho štvrťroku. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 3. 2006, 30. 6. 2006, 30. 9. 2006 a 31. 12. 2006.

Príklad: Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného pre rok 2006 tak, že za prvý polrok je úhrada splatná do 31. 1. 2006 a za druhý polrok je úhrada splatná do 31. 7. 2006. Dňom dodania opakovanej služby je deň 30. 6. 2006 a 31. 12. 2006. Dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň prijatia úhrad prenajímateľom (ide o platby vopred), t. j. ak úhrada za prvý polrok 2006 bude pripísaná na účet prenajímateľa dňa 31. 12. 2005, tento deň bude zároveň dňom vzniku daňovej povinnosti (nie deň dodania opakovanej služby). Ak úhrada za druhý polrok 2006 bude prijatá dňa 2. 1. 2007 (nepôjde o platbu vopred), dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň dodania opakovanej služby (najneskôr), t. j. 31. 12. 2006.

Oslobodený nájom a daňová povinnosť

V prípade, ak prenajímateľ poskytuje nájom oslobodený od DPH, daňová povinnosť nevzniká, opakované oslobodené dodanie služby uvádza v riadku 06 daňového priznania. Prípadná úhrada nájomného vopred nemá vplyv na deň dodania, t. j. na zdaňovacie obdobie, v ktorom je uvedené oslobodené opakované dodanie v daňovom priznaní. To znamená, že v takomto prípade sa neuplatňuje ustanovenie § 19 ods. 4 zákona o DPH.

Príklad: Vlastník nehnuteľnosti prenajíma svoje priestory neplatiteľovi DPH od 1. 7. 2006 do 31. 12. 2006. Nájomné je splatné do 5. dňa po ukončení kalendárneho mesiaca. Za júl 2006 bude nájomné zaplatené dňa 30. 6. 2006. V tomto prípade skutočnosť, že úhrada za júl 2006 bola uskutočnená vopred, nemá vplyv na posúdenie dňa dodania opakovanej služby. V tomto prípade sú energie súčasťou ceny nájmu, t. j. za prenájom kancelárie má prenajímateľ dohodnutú s nájomcom (neplatiteľom DPH) sumu 8 000 Sk, ktorá zahŕňa okrem samotného nájmu aj spotrebu elektrickej energie, tepla a vody. Nájomné fakturuje bez DPH. V takomto prípade platiteľovi - prenajímateľovi, nevznikne nárok na odpočítanie dane z uvedených energií, resp. bude povinný v zmysle § 54 zákona o DPH vykonať úpravu odpočítanej dane (ak pri obstarávaní nehnuteľnosti uplatnil odpočet dane).

#

tags: #prenájom #budovy #a #parkovacie #miesta #daňové