Daňové priznanie z prenájmu bytu: Kompletný sprievodca pre prenajímateľov

Prenájom bytu predstavuje pre mnohých príležitosť na dodatočný príjem. Avšak, s touto možnosťou prichádza aj povinnosť - podať daňové priznanie. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako správne zdaniť príjem z prenájmu nehnuteľnosti, aké tlačivo použiť, aké výdavky si môžete uplatniť a ako vypočítať výšku dane.

Kto je povinný podať daňové priznanie?

Daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 je povinný podať každý daňovník, ktorého úhrn všetkých zdaniteľných príjmov presiahne sumu 2 876,90 €. To zahŕňa príjmy zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov. Ak prenajímate byt a váš celkový príjem presiahne túto sumu, ste povinný podať daňové priznanie.

Kedy a kde podať daňové priznanie?

Termín na podanie daňového priznania z príjmu je utorok 31. marca 2026. V prípade, že nestíhate tento termín, môžete využiť odklad podania až o 3 mesiace. Daň sa platí do rovnakého dátumu, ako je termín na podanie daňového priznania. Daňové priznanie sa podáva na miestne príslušnom daňovom úrade. Možno ho podať aj na pobočke alebo kontaktnom mieste daňového úradu.

Aké tlačivo použiť?

Ak prenajímate nehnuteľnosť (napríklad byt, dom, kanceláriu, garáž), musíte podať daňové priznanie na tlačive typu B. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.

Ako postupovať pri zdaňovaní príjmu z prenájmu?

1. Zistenie príjmov: Spočítajte všetky príjmy z prenájmu za predošlý rok. Medzi príjmy sa zaraďuje nájomné bez záloh na energie a vodu, ak tieto náklady nájomníkovi účtujete. Ak máte zálohy určené ako paušálnu sumu a neúčtujete prípadný preplatok alebo nedoplatok, daňovým príjmom je celková suma - teda nájomné aj zálohy.

   Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

2. Oslobodenie od dane: Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

3. Výpočet základu dane: Na výpočet dane z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti potrebujete poznať skutočnú výšku svojich príjmov a výdavkov. Od príjmu odpočítajte daňovo uznateľné výdavky. Výsledkom je čiastkový základ dane, z ktorého sa počíta daň.

4. Uplatnenie výdavkov: Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si môžete uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

   • výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby
   • daň z nehnuteľnosti
   • výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
   • zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby

5. Výpočet dane: Pre väčšinu ľudí, ktorých priemerný mesačný príjem nepresiahne 48 441,43 €, platí sadzba dane 19 %. Ak váš daňový základ presiahne túto sumu, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %. Od vypočítanej dane môžete, za presne stanovených podmienok, odpočítať daňový bonus.

6. Úhrada dane: V prípade, že ti vyšla povinnosť zaplatiť daň, je potrebné daň zaplatiť do rovnakého dátumu ako je termín na podanie daňového priznania - utorok 31. marec 2026.

   Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Navyše obidvaja manželia si môžu rozdelený príjem znížiť o 500 eur.

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Majiteľ nehnuteľnosti sa môže rozhodnúť, či svoju prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku. Nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku jednoduchým vyhlásením, že od určitého dátumu nehnuteľnosť zaraďujete do obchodného majetku. Zaradenie nehnuteľnosti nikam nezasielate. V daňovom priznaní vyplníte hodnotu nehnuteľnosti na začiatku a na konci zdaňovacieho obdobia v tabuľke č.1a na riadok 1. Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník (nemusí mať na prenájom živnosť) zaradí do obchodného majetku, môže si započítať oveľa viac výdavkov okrem iných aj poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a príspevok do fondu opráv a údržby, úroky z hypotekárneho úveru, pokiaľ bola nehnuteľnosť kúpená na hypotekárny úver, opravy a vybavenie nehnuteľnosti.

Registračná povinnosť

Ak prenajímate nehnuteľnosť na území SR, vzniká vám povinnosť registrácie na daňovom úrade. Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Časté otázky a omyly

• Prenájom cez Airbnb: Pokiaľ prenajímate byt napríklad prostredníctvom Airbnb, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. Je to podnikanie a mali by ste mať na to živnosť.
• Paušálne výdavky: Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností bez živnosti si nemôžete uplatniť paušálne výdavky. Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené len pre podnikateľov a samostatne zárobkovo činné osoby, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti.
• Nezdaniteľné minimum: Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo z podnikania. Na príjmy z prenájmu sa ako na pasívny príjem nevzťahuje možnosť uplatniť si bežné daňové úľavy. Tie je možné uplatniť len na aktívne zdaniteľné príjmy (napr. zo zamestnania). Príjem z prenájmu je možné znížiť len o oslobodenú sumu 500 €.

Praktické príklady

Príklad 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j.

Čo robiť, ak si nie ste istí?

Pre tých, ktorí nie sú zbehlí v účtovníctve, môže byť zdaňovanie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti komplikované. V takom prípade je určite rozumné vyhľadať pomoc odborníka - daňového poradcu. Daňové poradenstvo je regulovaná profesia a ponúkať ho môžu iba odborníci s príslušným vzdelaním a praxou.

tags: #prenájom #bytu #daňové #priznanie #vzor #excel